《物业经营管理》物业管理师考试模拟测试题机密 1.docx

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《物业经营管理》物业管理师考试模拟测试题机密1

《物业经营管理》物业管理师考试模拟测试题机密

《物业经营管理》测试试卷

（一）

一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.物业经营管理的对象是（）。

A.商场B.写字楼

C.收益性物业D.公寓

2.在建筑物的经济寿命中，累计起来的维修成本通常会（）初始投资水平。

A.小于B.等于

C.大大超过D.远小于

3.房地产的经济寿命一般比自然寿命（）。

A.短得多B.长得多

C.相差无几D.长一些

4.有关房地产投资利弊的说法，正确的是（）。

A.房地产投资可以的得到税收方面的好处

B.房地产投资收益较低

C.房地产投资的回收期很短

D.房地产投资的流动性好

5.以下房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A.变现风险B.收益现金流风险

C.机会成本风险D.持有期风险

6.以下资金流入或留出，在现金流量图上，用向上箭头表示的是（）。

A.运营费用B.利息收入

C.税金D.还本付息

7.现金流量图上，两个刻度之间的时间长度为（）。

A.销售周期B.月

C.年D.计息周期

8.房地产置业投资的现金流量中，从现金流中定期扣除，准备用于房屋及设备设施大修、更新的资金是（）。

A.押金B.运营费用

C.收租损失D.准备金

9.有关房地产置业投资的现金流量，以下公式正确的是（）。

A.净运营收益=有效毛收入-运营费用

B.有效毛收入=潜在毛祖金收入-空置和收租损失

C.税后现金流=税前现金流-所得税

D.税前现金流=净运营收益

10.有关名义利率和实际利率的说法，，以下确的是（）。

A.实际利率与名义利率总是一致的

B.计息周期越短，实际利率与名义利率差异越大

C.计息次数大于1时，名义利率大于实际利率

D.名义利率更能反应资金的时间价值

11.以下设备磨损中，属于无形磨损的是（）。

A.金属件生锈

B.设备运转过程中的实体磨损

C.设备因长期闲置而丧失工作能力

D.设备因操作不当发生变形

12.设备更新分析考虑的是（）。

A.过去和未来的现金流

B.过去和现在的现金流

C.过去的现金流

D.未来发生的现金流

13.以下有关财务评价指标的说法，正确的是（）。

A.静态指标不考虑资金的时间价值

B.财务净现值小于0是可以接受的

C.现金回报率是每年的现金报酬与总投资的比率

D.偿债备付率小于1是可以接受的

14.以下指标中，不属于清偿能力指标的是（）。

A.借款偿还期B.动态投资回收期

C.偿债备付率D.资产负债率

15.从某个特定投资者角度衡量的价值是（）。

A.理论价值B.成交价值

C.市场价值D.投资价值

16.以下有关收益性物业价格影响因素的说法,错误的是（）。

A.对不同类型的物业,同一影响因素引起的价格变动方向可能是不同的

B.一般而言,人口数量增加时,对物业的需求会增加

C.家庭人口规模的变化不会引起居住物业需求的变动

D.低收入者收入的增加对物业价格影响通常不大

17.某物业未来第一年的收益为20万元，市场上的无风险报酬率是5%，该类物业的资本化率为10%，则根据直接资本化法的计算公式物业的价值是（）。

A.20万元B.400万元

C.40万元D.200万元

18.在以下房地产市场指标中，属于需求指标的是（）。

A.房地产价格指数B.新竣工量

C.可供租售量D.人口数

19.在物业管理计划中，属于策略层次的计划是（）。

A.年度计划B.长期计划

C.短期计划D.中期计划

20.物业经营管理预算中的资本支出预算，指的是（）。

A.年度能源费B.年度费用支出项目

C.不可预算费D.物业大规模的维修或更新改造

21.在以下租赁模式中，租赁关系在一方死去时自动中止的是（）。

A.定期租赁B.周期性租赁

C.意愿租赁D.自动延期租赁

22.以下有关租赁管理的描述中，错误的是（）。

A.物业租金水平的高低取决于市场上同类物业的供求关系

B.租户选择是租赁管理的核心内容

C.租金总是吸引租户的最主要因素

D.租约优惠条款是吸引租户的好办法

23.下列房屋，可以出租的是（）。

A.尚未签订物业服务合同的

B.房屋的共有人不同意的

C.违章建筑

D.未进行房地产登记的

24.有关房屋租赁合同的法律特征，错误的说法是（）。

A.房屋租赁合同的成立要等到出租人腾空房子才开始

B.房屋租赁合同是继续性合同

C.房屋租赁合同是双务合同

D.房屋租赁合同需要登记备案

25.以下有关房屋租赁合同条款的说法，错误的是（）。

A.租赁房屋的维修总是由出租人承担的

B.有关租赁用途的条款，包括限制性条款

C.经营性物业租赁时，租赁条款中常常涉及续租的优先权条款

D.房屋转租合同也要办理登记备案

26.以下成本中，不属于直接人工费的是（）。

A.物业管理项目保安人员的工资

B.物业管理项目保洁人员的奖金C.物业管理项目一线人员的福利费

D.物业公司总经理的工资

27.以下成本中，不属于期间费用是（）。

A.物业管理项目在维修中使用的零配件

B.董事会会议费

C.车船税

D.公司总部人员差旅费

28.物业服务成本中，按规定提取的工会基金为工资总额的（）。

A.14%B.10%

C.2%D.1.5%

29.物业服务成本中，不属于办公费的是（）。

A.交通费B.节日装饰费

C.保安用房租金D.法律费用

30.以过去的实际费用为基础，考虑相关因素，在过去的实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定新预算的预算编制方法是（）。

A.固定预算B.零基预算

C.弹性预算D.滚动预算

31.成本控制中，事先控制的作用是（）。

A.确定成本控制标准B.对成本的耗费进行日常控制

C.确定责任归属D.查清成本差异发生的原因

32.在成本控制工作中，属于费用中心的是（）。

A.保洁部门B.保安部门

C.工程管理部门D.人事部门

33.对于经营性物业，（）是物业合同管理中更重要的部分。

A.售房合同管理B.租赁合同管理

C.前期物业服务合同管理D.物业服务合同管理

34.以下不属于物业管理的专项服务合同的是（）。

A.垃圾清运合同B.保安分包合同

C.设计规划合同D.绿化管理合同

35.讨论确定预算属于物业管理企业招投标的（）阶段。

A.前期准备B.投保总结

C.标书准备D.正式投标

36.测算某一风险发生的频率属于风险管理的（）步骤。

A.风险评估B.风险识别C.风险控制D.风险调整

37.以下主体中，与保险合同发生间接关系的是（B）。

A.投保人B.保险代理人

C.被保险人D.保险人

38.火灾保险是（B）的一种。

A.人身保险B.财产保险

C.雇主责任险D.公众责任险

39.以下有关公共责任险的说法，错误的是（B）。

A.保险公司在任何情况下均不承担刑事责任

B.保险责任包括精神伤害

C.受害人不可以直接向保险人索赔

D.公共责任险是一种无形财产保险

40.物业管理企业取得各种收入属于企业财务活动中的（B）环节。

A.资金筹集B.资金收回

C.资金运用D.资金分配

41.企业的财务报表中，一般不对外报送的是（D）。

A.资产负债表B.损益表

C.现金流量表D.成本表

42.使用资产负债率进行分析属于财务分析方法中的（D）。

A.趋势分析法B.潜力分析法

C.比较分析法D.比率分析法

43.总资产周转率的公式，正确的是（）。

A.总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额X100%

B.总资产周转率=（主营业务收入+其他业务收入）/平均资产总额X100%

C.总资产周转率=主营业务收入/期末资产总额X100%

D.总资产周转率=（主营业务收入+其他业务收入）/期末资产总额X100%

44.以下关于物业管理绩效评价指标的说法，错误的是（）。

A.净资产收益率公示中的净利润，指的是税后利润

B.总资产周转率指标越低越好

C.资产负债率过高或过低都不好

D.营业增长率大于零，表示企业本年的营业收入比去年有所增长

45.以下关于写字楼的说法，错误的是（）。

A.写字楼中的主要租户往往决定了一栋写字楼内的租户类型

B.写字楼一般只提供办公一种功能

C.保持产权的完整性是写字楼保值增值的关键D.写字楼的吸引力很大程度上决定于它与其他商业设施的接近程度

46.“物业保值率和升值率最大化”是写字楼管理常规目标中的（）。

A.经营目标B.管理目标

C.服务目标D.微观目标

47.写字楼物业管理中的每一部分工作，都应该以（）为中心。

A.开发新租户

B.满足安全的需要

C.满足当前租户的需要并吸引未来的新租户

D.确定物业的市场定位

48.以下有关写字楼安全与风险管理的说法，正确的是（）。

A.写字楼的保险通常单一保单就足够了

B.写字楼租金与保险费用多少无关

C.对于高层写字楼，消防主要依靠外界救援

D.写字楼的整体保险不包括各租户单独承担部分的空间

49.对写字楼物业管理工作进行评价的主要目的是（）。

A.另物业服务企业为业主和租户提供更好的服务

B.辞退物业管理企业

C.降低物业服务费

D.决定是否续签物业服务合同

50.写字楼物业管理工作的评价指标包括服务满意度、物业经济指标和（）。

A.物业品牌化B.市场占有率

C.物业服务企业资质等级D.业主投诉率

51.零售商业物业中，聚集了多种类型的零售店，这体现了（）。

A.中心地理论B.需求的外部效应理论

C.同类零售店聚集理论D.市场失灵

52.某租户的基础租金为20万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业的5%作为百分比租金。

现租户本月营业额为400万元，其该月份应缴租金（）万元。

A．20B．25

C．26D．30

53.零售商业物业的经营策略，包括树立品牌形象、与开发商建立密切联系和（）。

A.管理机构设置B.管理承诺

C.管理费用D.必要的经济回报

54.对于零售商业物业的次要租户，租金可以每（）年调整一次。

A.10B.5C.1D.3

55.零售商业物业的安全管理包括防火安全、治安保卫、劳动安全和（）。

A.媒体风险防范B.合同安全

C.建筑物结构安全D.现金流安全

56.大型企业物业资产管理最强大的动机是（）。

A.成本控制B.获得额外收益

C.编制资产清单D.获得良好的资产

57.不良资产处置的主要目标是（）。

A.实现资源优化配置B.培育资本市场

C.最大限度的出售不良物业资产D.尽快回收债权

58.以下哪项不是物业经营管理和传统物业管理的差异（）。

A.满足投资人主营业务发展目标的需求

B.满足业主的投资收益需求

C.严格控制成本

D.强调为业主提供价值服务

59.零售商业物业的分类依据有建筑规模、经营商品的特点和（）。

A.品牌形象B.地理位置

C.商业辐射区范围D.营业时间

60.投资者进行房地产投资的主要目的，是（）。

A.企业形象B.获得良好的声誉

C.财富最大化D.抵御通货膨胀

二、多项选择题（共20题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分：

少选，所选的每个选项得0.5分）

1.写字楼的分类依据包括（）。

A.区位B.开发商

C.收益能力D.建筑质量与装修状况

E.建造时间

2.以下属于收益性物业的是（）。

A.酒店B.度假村

C.自住住宅D.写字楼

E.出租仓库

3.在物业经营管理的三个层次中，属于策略性管理的是（）。

A.房地产资产管理B.房地产投资组合管理

C.设施管理D.物业管理E.现场管理

4.下列房地产投资中，属于直接投资的是（）。

A.房地产开发管理B.房地产置业投资

C.购买房地产低压支持证券D.购买房地产企业债券

E.购买房地产投资信托基金

5.以下属于投资回收的是（）。

A.利息B.借款人还本

C.开发商利润D.投资者收回成本

E.税金

6.以下物业中,适合采用成本法估价的是（）。

A.图书馆B.商铺

C.物业保险的理赔D.标准厂房

E.油田

7.房地产市场供给的特点是（）。

A.非同质性B.垄断性

C.交易耗时长D.缺乏弹性

E.总体向上波动

8.以下有关租赁特点的描述，错误的是（）。

A.租赁合同是非要式合同

B.租赁双方必须具有民事行为能力

C.房屋租赁不转移所有权

D.租赁关系不因所有权的转移而中止

E.房屋租赁的标的是同类物

9.以下租金中，属于净租的是（）。

A.承租人除了租金外，还要缴纳水电费

B.承租人除了租金不再缴纳任何其他费用

C.承租人除了固定的租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个比例作为租金交给出租人

D.承租人除了租金外，还要缴纳物业管理费

E.承租人除了租金外，还要承担维修费用

10.租约执行过程中的管理工作主要是（）。

A.收取租金B.租金调整

C.租户关系管理D.制定租赁方案

E.房屋空间收回管理

11.物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修发生的费用，计入（）。

A.营业成本B.财务费用C.管理费用D.销售费用

E.负债

12.以下支出，不得计入物业管理企业成本的是（）。

A.捐赠支出B.工作人员福利费

C.赞助指出D.筹资费用

E.违约金

13.以下成本中，属于变动成本的是（）。

A.固定资产折旧B.电费

C.水费D.公司总部人员工资

E.董事会会议费

14.以下关于物业服务合同的说法，错误的是（）。

A.物业服务合同是诺成性合同

B.物业服务合同是双务合同

C.前期物业服务合同和物业服务合同的签订主体是一样的

D.物业服务合同可以随时解除

E.物业服务合同是有偿合同

15.以下关于物业服务合同的签订要点，错误的是（）。

A.合同条款“宜粗不宜细”

B.可以有无偿无限期的承诺

C.合同条款应实事求是留有余地

D.要明确违约责任与处理方式

E.合同条款“宜细不宜粗”

16.企业财务管理的具体目标包括（）。

A.利润最大化B.资本利润率最大化

C.以较低的投资风险获得投资收益D.合理确定利润的留存比例

E.以较低的筹资成本筹集资金

17.写字楼选择租户时，主要的考虑因素包括（）。

A.潜在租户所经营的业务类型

B.潜在租户的声誉和财务稳定性

C.潜在租户所需面积大小

D.潜在租户需要提供的特殊服务内容

E.签字租户的租赁时间长短

18.以下有关写字楼租金的说法，正确的是（）。

A.市场租金低于基础租金是比较理想的状况

B.写字楼租金通常以每平方米可出租面积计算

C.写字楼装修费用如何支付，一般视市场条件和写字楼入住率水平而定

D.写字楼内某一具体出租单元的租金因位置不同而有所差异E.写字楼租约中，不需要加入租金调整的条款

19.以下工作中，属于零售商业物业的策略与运行管理的是（）。

A.公共空间维护工作

B.市场需求分析

C.选址分析

D.租户选择

E.保安专业分包

20.投资者进行投资组合的目的是（）。

A.投资方便B.降低投资风险

C.投资迅速D.实现收益最大化

E.避税

《物业经营管理》测算

（一）参考答案

单项选择题（共60题，每题1分，共60分）

多项选择题（共20题，每题2分，共40分）

ACD

ACE

CDE

ABDE

ABD

ACE

ABCD

BCD

ADE

BCD

ABC

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