市政府控规说明书.docx
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市政府控规说明书
第一章规划背景
第一节项目名称
宁城县新行政区控制性详细规划
第二节项目背景及开发动因
随着宁城县城市建设的不断发展，城市面貌也发生了日新月异的变化。
城市中心区已难以满足城市发展的需求，因此将城市中心区的部分职能疏解出去已成必然。
中央大街和长青路的建成通车,使城市跨越铁路“门槛”向西发展成为可能。
行政办公中心的西移，也将带动新区的发展。
但4.4km2的新区建设，绝非是短时期内就能完成的。
从城市建设和规划管理角度看，就更需要一个从系统出发，能长期控制和引导新区建设的规划。
第二章规划依据
□《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）
□《黑龙江省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》；
□建设部《城市规划编制办法实施细则》；（1995年6月5日）
□《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）；
□《哈尔滨市城市总体规划》；（2002年版）
□《哈尔滨市松北新区总体规划》（2003年版）；
□用地发展现状、历次规划成果、防洪规划等；
□省、市政府关于松北发展的文件、批示及指导性会议纪要；
□其它相关法律、法规和技术规范。
第三章现状条件分析
第一节区位及用地
哈尔滨市政府行政中心位于松花江北岸松北新区西南部的江湾地区内，用地范围东起“202国道”，西至规划越江“三环路”；北起规划三环路（松北段），南至新建前进堤；规划面积4.15平方公里。
第二节用地条件
目前，202国道是本区与江南主城区及北部腹地的唯一通道，现正面临拓宽改造；新前进堤已建成，堤顶标高为123.19m；区内有条贯穿东西的与松花江互通的天然内河，其河底标高在111.1－111.2之间；区内含3km长旧前进堤，堤北部至规划三环路间为现状村屯、别墅和部分度假村；规划三环路路环绕用地西、北边缘。
用地原泄洪区，区内地形低洼、平坦，平均高程为117m；哈市新行政中心大楼已建成，在建道路有世纪大道（中部干道）和沿江大道（南部干道）。
第三节开发条件
1.开发优势
□滨水优势――从松花江北岸滨水沿线的松浦地段、太阳岛地段和江湾地段综合比较来看，江湾段是目前最适合城市开发的区段。
□区位优势――距江南主城区较近且紧邻开发较早的松北前进堤地区，从全市的中心区分布来看，江湾地区处于明显的待添补均衡地区。
□土地成本优势――规划用地多为新老前进堤围合的漫滩地（原为泄洪区），动迁量小，开发成本低。
□交通优势――紧邻“202国道”、（今后为松北城市主干道）和规划城市“三环路”、（城市快速路），对外交通便利。
□自然生态优势――区内贯穿内河并与松花江主江连通，利于生态景观的营造。
□政策优势――市政府新区为哈市跨江发展、全面开展松北开发的启动，标志着省市政府把今后几年的开发重点逐渐向松北转移，随之而来必然带来政策上的导向和经济上的优惠，使其开发优势更加显现。
□开发前景
市政府新区属于新城建设，具有如下前景优势
·利于创造新的城市形象
·利于创造全新卖点
·利于引导未来生活观念和方式
·利于形成聚集效益
·利于多利益的平衡和多情感的交融
综合分析，江湾分区具有明显的区位、生态和基础优势，符合民众对新城市的向往，利于营造全新的城市形态和生活概念。
2.制约因素
由于本区原为泄洪区（目前进堤外），故区内没有基础设施，加上地势低、填方量大，工程成本较高；北部村屯改造难度较大，造成新征用地建设与现状村屯难以同步影响规划的整体性；另外三环路建前，市府新区对外交通完全依靠202国道，瓶颈现象严重。
第四节江湾地区的发展对哈尔滨城市结构的影响
□哈尔滨城市重心将向北偏移。
□沿松花江将形成双岸城市结构和景观廊道。
□城市原泄洪区发生改变。
□推动松北地区整体开发。
第四章开发策略
1.利用区位优势，立足环境优势，发挥政策优势。
2.采用开发型的积极保护政策，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合。
建设项目尽力与“生态城市”的概念相吻合。
3.以哈市新行政中心为带动因素，通过相关行政区、会议、大型文化设施等项目的建设，使本区具有城市中心的职能和吸引力。
4.通过滨水旅游资源的开发（项目、水陆、休闲、度假、体育）和大型市级公共设施的建设落位，提高新区的环境品质。
5.得利于环境、滨水等优势，进行高品质住宅的建设，提高新区住宅的吸引力，从而带动周边地区开发。
第五章规划定位和建设目标
□江湾分区是哈尔滨市的城市副中心，是相对独立的，具有独特文化品味、审美气质和生态要求的新概念特色综合区。
□市政府行政中心是以市级行政办公为核心的哈市市级中心之一，是集行政办公、金融商贸、展示、文化娱乐、旅游服务与城市重点景观于一体的现代化新城。
·是哈尔滨市“CBD”（中央商务区）多级网络的重要组成。
·是实现松花江双岸城市景观的重要滨水区段。
·是哈尔滨新世纪现代化新区建设的典范和试点。
□该区是哈市未来城市建设重点发展区域之一，是以高标准建设和高收益回报为目标，不仅要实现规划要求的景观、环境目标，也要努力争取较大的经济收益，以实现三个效益的协调统一，保证城市有机生长。
□带动城市跨越门槛，促进松北新区的开发。
第六章规划原则
□生态优先原则
以改善和提高区域环境质量为目标，重新构建江湾地区（原泄洪区）生态系统，将生态建设与城市建设并举，按“园林城市”、“滨水地段”的要求进行规划。
□区域统筹原则
将哈市政府行政中心及江湾用地置于整个哈尔滨城市发展和区域协调的大格局中统一综合考虑，实现真正意义上的“南北联动、省市共建”。
□创造性原则
江湾地区作为未来哈尔滨城市中心之一，其规划应参考学习国内外先进的、现代的、有特色的相似地区建设经验和开发模式，引进全新的现代设计理论和方法。
□文化导入原则
从地方文脉和外来文化入手，将城市建设提升为一种文化现象。
□弹性发展原则
强调城市形态的适应性，不论在市场动作的动态过程中江湾地区的用地性质和功能发生何种变化，规划都应尽可能的适应市场并能以最小的成本完成空间切换。
□可操作性原则
规划应根据国情、市情和现状用地特点，综合分析发展优劣势，把握好超前性和可实施性的结合点。
□科学量化原则
理想构思、科学设计、量化计算，为下一步详细规划和城市设计提供依据。
第七章用地规划
第一节设计宗旨
□将现代生活的各个部分重新整合为一个整体。
即行政、商务、居住、娱乐、接待等设施结合在一起，成为一种紧凑的、混合使用的综合体。
□通过对区内生态结构的重组，绿化的丰富及基础设施的完善，使其具有适应信息化社会的高效行政及商业运作环境和宜人的高品质居住、休闲空间。
□通过用地的混合使用和功能的综合调配，创造全天候运转的，富有人情味和开放精神的哈市行政中心区。
□规划中保持基地原有的滨水的自然生态环境，同时营造新的生物走廊并沟通区内外生态系统。
通过绿化与水体的导入和互渗，将城市各功能区统一在一个流动的、多情景的变化序列中。
第二节规划布局特点
本规划遵循滨水地区开发的规律性原则：
□路网布局强调与主江面“对话”，即根据新前进堤走向来决定区内道路走向。
□滨江辟建沿江带状公园并与松花江北岸“沿江绿色长廊”建设有机结合。
□滨水地段尽可能安置公共项目以充分发挥土地价值。
□通过绿色通道将滨水绿带与城市纵深沟通。
第三节用地布局
规划用地布局采用方格网分区方式，用地和各功能区以哈市政府行政中心为核心布局并统一协调与202国道及城市三环路的关系。
根据功能的不同共划分为SF、A、B、C、D、E6个区。
1.SF区为市政府核心区，主要建设下列内容：
·哈市政府行政中心办公楼（已建成）。
·市政府广场（向沿江景观带延伸并沟通新前进堤），停车场
·市政府会议中心（市府以北，临世纪大道）
·市政府接待中心（临世纪大道）
·市政府综合服务中心（含大型超市，临世纪大道）
·市政府后勤中心（市府以西）
其中，市政府广场建设应与南端的沿江风景长廊建设统一考虑，解决沿江大道的隔断和“盆地”景观问题，使广场自市府门前至江堤有顺达开敞的空间和流线；市府服务中心（SF-1-2）内拟建大型超市以面向全区居民和工作人员为目标。
超市可以裙房形式与写字楼同建；市政府接待中心应同时考虑对外星级宾馆和贵宾别墅式宾馆；内河应以自然护坡为主，河道两侧留20米以上的绿化休闲带。
2.A、C、D片区用地现多为村屯，规划结合村屯搬迁和改造。
辟建新居住区。
并配建中小学和医院等设施。
北侧三环路和南侧世纪大道沿线建设为商住综合楼，以发挥干道商业价值；A片区三面临主干道，从空间尺度和用地价值出发，宜建高层住宅；C地块沿世纪大道的公建带建设应注意立面天际线变化和建筑风格的协调，同时应与南侧市政府沿世纪大道公建带形成互衬和景观对话关系；D片区沿202国道一侧（D-2-6）为商业金融综合用地，其建设应综合考虑202国道的改造。
B片区地处三环路跨江立交入口并且是市府大厦的西部衬景，规划以高层建筑为主，形成入口地标建筑群。
其中，沿内河一带为高层板式住宅，以增加滨河公园的通透性；沿江公建带（B-2-8）应注意滨水天际线变化。
E片区包括市属办公用地，文化娱乐用地及商业文化综合用地三片。
其中市属办公用地的E-1-4、E-2-2地块宜建多层办公建筑，以避免对市政府主楼的视线（自202国道）遮挡，E-2-1地块宜建高层建筑；沿202国道为商业、文化综合用地（E-2-6），其建设也应结合202国道改造进行。
全区居住用地可安排总个数约1.4万户，按户均3.2人计算可容纳总人口4.5万人（居住人口在实施中会有一定出入，原则上居住人口应控制在5万人以内），其它办公及服务人口约1.5万人，全区总人口应控制在6万人左右。
第四节用地细分
为了与土地开发出让以及新区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。
土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，将新区中的河湖水系以及凭借水系所形成的绿地系统和与公共服务设施相联系的公共空间等划分出来。
统一由政府做一级开发，统一进行公共配套设施建设，成本可按比例分摊到周边细分地块中。
细分地块可向社会出让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个系统。
考虑本区为新区建设并以市政府为核心，其开发建设应具有统一性和规模效应，故土地细分面积不宜太小，鼓励有实力的开发商成片开发。
规划商业地块细分至1.6－6hm2左右，居住地块细分至4－15hm2左右。
细分后的地块为最小出让地块，应严格作为最小出让单位，不允许再细分。
居住地段建议采用组团为单位的二级管理为主要模式，以组团为单位构成居住区，避免由于封闭管理对绿地系统的连续性和道路交通组织的舒畅性造成破坏。
哈尔滨市政府行政中心用地平衡表
序号
用地代码
用地性质
面积（公顷）
用地比例（％）
1
R
居住用地
62.48
15.07
R2
二类居住用地
62.48
2
C
公共设施用地
159.22
38.41
C1
行政办公用地
6.40
C2
商业金融用地
87.57
C3
文化娱乐用地
8.95
C5
医疗卫生用地
2.56
C综合
综合用地
53.74
3
S
道路广场用地
122.57
29.57
S1
道路用地
83.43
S2
广场用地
29.77
S3
停车场用地
9.37
4
G
绿地
69.64
16.80
G1
公共绿地
47.59
G2
生产防护绿地
22.05
5
U
市政公用设施用地
0.65
0.15
U3
邮电设施用地
0.65
6
合计
规划城市建设用地
414.56
100
第八章道路交通规划
第一节交通发展策略
本市政府新区作为未来的城市副中心之一，承担着全市的行政、文化、旅游等职能，因此高效顺畅的交通组织至关重要，本区交通处理的重点是加强新区与江南主城区的联系并处理好与北部城区的衔接，区内交通处理好人流和车流的组织，尽量减少两者干扰，车行系统的组织与用地布局紧密结合，发挥道路使用的最大潜力，并充分考虑远期城市用地拓展的要求。
随着城市经济的发展，小汽车的普及趋势成为必然，在作好疏导控制的同时，应充分考虑静态交通设施的建设。
随着经济发展水平的提高，应在远期考虑将自行车系统与机动车道路系统分开，融入沿河的步行绿化系统和城市绿楔中，道路中将自行车道并入人行道，以便为城市机动车提供更多的空间。
建立等级明确，功能合理的道路系统，通过土地细分结合对河湖水系的利用，形成相对独立、完整、成网络的步行系统，基本上形成“人车分流”，为市民提供安全、舒适的出行环境。
第二节道路网系统
规划采用方格网布局，以利于交通组织和土地转让。
东西向主干道与新前进堤平行并与远期预留的四环路下穿式通道结合以确定走向，规划以北端沿江大道和中段的世纪大道为东西向的双轴；以202国道和三环路为南北向道路走向控制线来构建区内路网。
2.道路等级划分
□主干道――红线80米、60米
□次干道――红线40米、30米
□支路――红线20米
3.对外交通
□哈黑公路（202）――通过公路大桥联系江南主城区。
□四环快速路（区外）――联系江南和松北其它区域并组织出城交通。
□城市三环路――联系江南并和松北的前进与松浦地区沟通。
4.立体交通
市政府新区范围内规划共设2处立体交叉道口
□哈黑公路（202）与沿江大道交叉口（1处）
□三环路与世纪大道交叉口（1处）
根据用地实际情况和现状交通组织，规划建议此两处立交采用分离式立交形式。
5.轨道交通
□有轨观光电车（可选择项目）――沿前进堤内侧绿带布置，起交通与观光双重功能。
6.步行交通
结合现状的河流水系绿化和绿楔地块进行建设，步行系统深入到各个片区以及地块内部，步行系统将绿地休闲场地与公共服务设施有机地联系起来，是新区交通组织实现人车分流的关键，是新区形象的重要体现点。
主要步行空间包括：
沿江绿色风景长廊、沿内河绿带公园、城市绿楔、沿路风景林带、市政府广场、会议中心广场、商业步行、大型商业门前广场等。
第三节交通设施
为适应未来不断增加的机动车交通量的要求，规划中对交通设施的考虑主要有机动车停车位的安排。
规划停车位标准执行如下标准：
大城市大中型民用建筑停车位标准
序号
建筑类别
计算单位
机动车停车位
1
旅馆
一类
每套客房
0.3
二类
每套客房
0.2
三类
每套客房
0.1
2
办公
外贸商业办公楼
1000m2
4.5－6.5
其他办公楼
1000m2
2.5－4.5
3
饭庄
特级
1000m2
15
一级
1000m2
7.5
4
商业
一类（面积>1万m2）
1000m2
2.5
二类（面积<1万m2）
1000m2
2.0
5
购物中心
1000m2
3.9－5.8
6
医院
1000m2
2.0－3.0
7
展览馆
1000m2
2.5－4.0
8
电影院
100座
3.5
9
剧院
100座
3－10
10
会议中心
100座
3.0－3.5
11
学校
中学
100学生
0.5－0.8
小学
100学生
0.4－0.6
12
住宅
高档
每户
1
普通
每户
0.5
第四节道路竖向
在控制性规划中道路竖向设计是竖向设计的主要内容，应综合考虑基地的现状地形、防洪防涝，以及工程管网的布线要求，为下一步工作中的道路设计、街坊内部竖向设计提供参考。
道路竖向设计充分考虑周边现状道路的衔接，以雨水就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求，特别是非机动车的行驶要求。
按国家道路纵坡设计规范，应尽量保证道路纵坡坡度大于0.3％，小于2.6％（规划详见道路竖向图）。
第九章空间环境设计
第一节总体构思
城市空间环境的规划设计应强调整体性和序列感，注重各个功能空间的整体和谐和景观结构的有机构成；充分利用现状的河湖水系，结合用地布局形成景观轴线；通过对建筑群按空间构思原理的有序布置，形成地域标志和个性场所，通过城市公共活动空间的着重塑造，体现以人为本的思想。
全区总体景观设计遵循城市滨水地段景观设计原则，首先将松花江沿江绿带和内河沿河绿带做为两条软质绿化空间源，由此向区内渗透绿楔，各用地内部绿化组团（规划可表示）再向绿楔和绿带沟通，形成城市有机绿化网络，将城市环境美好、通风、休闲娱乐等功能融为一体。
其余地段为城市硬质景观空间。
总体上形成“两横、三纵、两带、一心”的景观体系，也是城市结构性轴线。
将新区最突出的功能空间、特色场所、景观序列等内容有机连缀起来。
□东西轴线（两横）――·沿江大道（沿江景观大道）
·世纪大道（中心干道）
□南北轴线（三纵）――·拉萨路（市府西、绿化景观路）
·昆明路（市府东、绿化景观路）
·市政府中轴线（核心地标轴线）
□滨水绿化带（两岸）――·沿松花江绿色风景长廊
·沿内河生态绿化带
□市政府及广场（一心）――核心地标
第二节功能空间设计
1.广场空间
新区根据各功能区的布局安排若干处广场，一般位于景观轴线以及空间序列的端点或交点上，是新区中重要的景观结点。
各广场均有自己的个性和内涵，不但与周边地段的建筑性质以及自身所在的功能区相符，同时也构成了该地区的核心空间，起到标志性场所的作用。
□SF－2－6及SF-2-9区的市民广场：
该广场以行政中心为背景，通过一系列办公、文化设施围合而成，体现庄严、气派的个性，同时也是向外展示政府形象的窗口，通过序列复合广场直达江堤并与沿江绿带融为一体。
□SF－1－2区的商业广场：
结合大型超市建设商业集散广场，突出商业活动的动态气氛。
□SF－1－3区的会展广场：
位于会议中心前，起集散和文化展示的作用。
□C－2－1区步行街：
用地中心规划一条以商业服务为主要职能的步行街，也可作带形广场。
2.绿地系统
绿地系统以滨水绿地为“源”配合条形绿楔和居住区绿化及各广场联络成为网络状的绿地步行系统。
□沿江风景长廊――新前进堤内留50米（局部放宽）宽绿地，按主题划分区段，配合绿化种植，营造出美好的步行活动空间。
□内河生态绿化带――沿内河（50m河道）两侧按20－50m控制，河岸按自然形设计，避免硬质护岸。
□城市绿楔
·与道路结合――拉萨路、昆明路两侧绿带（30m宽）贯穿南北。
·独立绿楔――西区一条（50m宽），为带状公园。
□道路绿化
·降噪风景林带――沿三环路一侧（50m宽）
·其它道路绿化――所有道路均应注重林荫道建设，两块板道路需强化分隔带种植。
3.特征空间
办公空间是表现城市空间活力和风貌的重要地区，新区的办公空间主要位于SF区。
空间构成应尽量采用朴素、大方、简洁的处理手法，形成庄重、严肃的气氛。
建筑造型应结实稳重，给人以坚实可靠的感觉。
在近人尺度的设计上充分考虑细部刻画以加强亲切感。
整个办公空间的建筑以及空间造型应相对协调统一，并有一定的呼应。
所有建筑以行政办公大楼为核心建筑，由此限定整个片区的风格、面貌和色彩等，其他建筑则处于从属地位。
商业空间是新区中最具活力和人气的区域，新区商业空间主要位于世纪大道两侧，结合道路、停车设施、商业服务设施以及配套设施的有机构成，形成丰富多彩、气息活跃的氛围。
文化空间是新区面向新世纪重要的特色功能空间，该空间在新区中位于E区文化广场和SF区会议中心。
建筑设计可大胆进行新材料新结构的尝试，以体现时代精神和现代化气息为目标，形成独具特色的景观风貌。
同时在与相邻建筑中体量、色彩以及空间的关系上应有一定的呼应。
居住空间是新区建设的重要组成部分，住宅区的建设应强调环境建设，体现“以人为本”的思想。
居住区在总体的空间结构上应从属于城市其他功能空间，以掩映在繁茂的绿化中的居住组团为总体风貌。
第十章建设开发控制
第一节开发强度
土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。
通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的城市空间环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的城市结构起到积极的作用。
土地开发强度的控制通过容积率和建筑密度两项指标来控制。
市府新区是未来城市的窗口，体现着现代化的城市形象，因此其环境要求和景观要求均很高。
为体现本副中心的土地价值，规划确定中高强度开发，为提高环境品质，规划采取相对集中的开发策略，从而避免摊不过大并增加城市气道。
□行政办公建筑：
参考其它中心城市城市办公建筑的开发强度，尽量避免一般办公机构的大院形式，规划要求建筑开发可相对紧凑一些但不应有拥挤感，总体上应腾出更多的公共活动空间。
建议除市政府办公大楼以外，其他办公建筑的容积率应控制在2以下，建筑密度控制在35％以内。
□商业服务建筑：
应根据不同的性质确定其开发强度。
一般用于商业和服务业的建筑占地较小，使用强度较高，建议容积率控制在2－3，建筑密度30－40％。
□文化建筑：
由于是人流大量集聚活动的地方，建筑体量也较大，可以灵活组织室内外空间，建议容积率控制在1.5－1.8，建筑密度可控制在50％以内。
□住宅：
规划中将住宅用地和公共服务设施统一安排以适应市场和管理需要。
建议多层住宅容积率控制在1.5，建筑密度控制在35％以内。
住宅区内中、小学的建筑应按地方教委的有关规定，一般中学按容积率0.5－0.6，建筑密度20％以内控制；小学按容积率0.6－0.8，建筑密度20％以内控制。
第二节高度控制
根据城市空间设计，结合城市功能布局和开发强度确定城市中建筑的限制高度。
本区属城市滨水地段，其城市天际线对松花江隔岸景观影响巨大，区内建筑高度应以市政府办公大楼为核心和重要考虑因素。
全区最高建筑为行政中心办公大楼，高度100m，在行政区轴线的西端规划高层建筑群，高度应控制在50m以下，以衬托市府大楼并形成三环入口地标。
市府东侧为市属办公和商务办公用地，其中E－1－7用地内办公楼为多层建筑，已避免对市府大楼的视线（自202国道）干扰；E－1－6用地可建高层写字楼，形成对市府大楼的东部衬托。
高层住宅高度控制在45m以下，多层住宅应统一控制在20m以下。
沿世纪大道西侧公建以高层为主，高度控制在40－60之间，从而形成市政府的北部底景。
第三节后退红线
为保证新区的环境质量，使新区建筑掩映在大片的绿化之中，规划提出为建筑后退道路红线的要求，并综合考虑建筑应急通道以及日照和防火要求。
原则上地块靠主干道一侧，公建后退红线8m，住宅后退5m；次干道一侧，公建后退红线5m，住宅后退3m。
靠广场或绿地一侧，有可能采用二层出挑或骑楼方式以及一些出挑的广告、招牌等，并也按后退红线5m控制；地块与地块之间考虑开设防火通道的可能，两侧需各退红线3.5m。
第四节建筑形体与色彩建议
建筑形体与色彩是城市各种建筑功能的外在表现方式，应通过总体的设计加以适度的引导和规定，使城市整体建筑空间健康有序，并通过特定的建筑空间给市民提供丰富多彩的活动场所，表述城市文化内涵。
规划对片区内建筑形体与色彩作如下建议：
行政办公区建筑群建筑体量较大，建筑起到对广场的围合作用，建议建筑采用较一致的体量和高度，在天际线上应强调整齐划一。
建筑造型以水平线条为主，开窗管洁，细部处理精致，以突出行政办公大楼为主要目标。
建筑色彩上应强调统一协调，以素灰系列为主，细微的差异不应影响总体的一致。
会议中心建筑以低矮的
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