小区物业管理规划方案docx.docx

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xxxx住宅小区物业管理方案

目

一、目介⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

二、管理方式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

三、管理内容⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

四、管理目和想⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

五、管理人的配⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

六、管理人的培⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

七、管理章制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

八、各指的承及措施⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

九、便民服⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

十、社区活想⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯‥

一、目介

1.楼介

海逸庭（略）

二、管理方式

建立、完善城市住宅区主自治管理与物管理企化管理相合的

社会化、化、市化的物管理新体制，范城市住宅区主委会的运作，

主委会在物管理中的自治自律作用，提高物管理的整体水平，根据

国家及省有关城市住宅区物管理的法律法和《江省城市住宅区物管理

法》（省政府第141号令）

受海逸庭居民小区主委会委托定代管形式。

以小区主委会管理自治委托，以主服中心”的管理理念和“基本能准化、主服个性

化”的管理模式，吸取同合海逸庭的状况和主的需求，使海逸庭的物管理更加化、范化。

三、物服管理内容与准（上述物管理服达到定的量准，服

内容和准附件）

（一）房屋建筑公用部位的修、养和管理，但根据法律定或相关合同

定乙方不承担的，或者根据相关合同定由位修、养的施

外；

（二）物共用施的日常运行、和管理；

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（三）公共绿化的日常养护；

（四）物业公共部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

（五）车辆停放管理；

（六）管理区域内公共秩序的维护及安全防范协助管理；

（七）装饰装修管理服务；

（八）物业维修、更新费用的账目和物业档案资料管理；

（九）业主委员会委托的其他物业管理服务事项；

（十）法律法规规定的其他内容。

广州金宇物业管理述要（可否栓出）

广州金宇物业管理有限公司成立于二零零六年十月二十日，为外商独资企业，

具有独立的法人资格，为广东省省二级物业管理单位。

公司将“创建国际一流物业管理企业”为自己的奋斗目标，运用现代企业管理理论，精心打理自己管理的小区，其中、、、、、、、、、住宅小区已成为享誉茂名市的明星楼盘，成为茂名市最有代表性的城镇化小区。

本着“至诚服务、有序高效、务实创新、求真求精”的企业理念，广州金宇物业稳步发展、创新进取，已形成自己的特色，在同行业中有一定的知名度。

四、管理的目标及整体设想

针对广州市海逸华庭小区的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。

我们对海逸华庭的管理目标定位是：

在管理期内，使海逸华庭的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为番禺区的物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌物业形象。

通过专业化、规范化的物业管理服务，在

全面接管小区后一年内使海逸华庭达到番禺区物业管理优秀小区的管理标准，三年内达到广州市物业管理优秀小区的管理标准，我们对海逸华庭的管理设想可概括为：

树立海逸华庭物业管理形象

建设专业规范的服务队伍

提升海逸华庭的综合品质

打造（、、、、、）一流地产品牌

（一）树立海逸华庭物业管理形象，金宇物业公司物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。

金宇物业公司经过十年的历炼，积淀了丰富的企业文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验，保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。

金宇物业公司在代管海逸华庭物业后，将成为物业明

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年工作的重中之重，必将投入主要精力，努力树立起海逸华庭物业管理的形象，为提升物业管理水平，金宇物业准备采取以下措施：

1、全面推行“人性化物业管理模式”

金宇物业借鉴国外物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的人性化管理模式，使小区物业在管理水平上有了质的提高。

海逸华庭的人性化管理实现了几个统一：

对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一；对员工来说，体

现了企业发展和个人成长的统一。

海逸华庭人性化物业管理模式”可以表述为：

（1）关注员工和业主不同层次的需

求；

（2）小区环境建设中人性化因素的融入；（3）对业主在管理服务过程中的

“家庭式关怀”；（4）现代文明社区精神的塑造。

简言之，就是在管理、环境、

空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、

有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需

求均得到满足。

2、个性化服务

作为服务性行业，广州金宇物业服务公司在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念，在海逸华庭的物业管理中，我们将提供个性化服务，以适应社会发展与消费细分的市场趋势。

我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求，提高到在满足业主上述需求的基础上，最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度；尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。

因此，将

根据各类业主的不同需求，提供不同层次、不同类型的个性化服务。

我们将根据业主的不同需求，提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，实行有效的“爱好分类、个性服务”，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。

3、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想

我们在物业管理中，将引入“即时服务”和“隐性管理”相结合的管理理念。

“即时服务”，就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解，并成立“业主应急服务队伍”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。

“隐性管理”是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，而且保证在业主需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。

比如，小

区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充分尊重了业主的私密空间。

4、全面实施信息资源平台CIS系统及CS系统工程

A．物业管理服务的已业主、业委会QQ平台及微信公众号等各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统，对社区所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。

B．CIS系统：

我们将对海逸华庭进行形象设计。

该设计内容包括小区标识导视

系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造

等，这些设计完成并实施以后，小区将有一个独立完整的形象系统，从而大大提

高海逸华庭的形象，提高社区的文化品味。

C．CS系统：

我们将在海逸华庭的物业管理中实施顾客满意战略，即一切从业

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主、住户的需要出发，以业主满意为目标，使业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。

。

5、建立治安快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，华荟名苑的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多

重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后120钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保小区治安防范万无一失。

6、逐步增加社区管理服务的技术含量

未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞

争将起最终作用。

在代管海逸华庭的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，

如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，

既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，

加快智能化建设。

7、计划目标管理

按海逸华庭物业制定的各项管理指标和后续被授权委托管理方案，业委会与

管理处指挥中兴各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩。

8．协调管理

运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的业委会及自管物业

各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。

——行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

——竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

——舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的

——管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

五、自管公司项目每月管理费管理处人员配备

项目每月收支预算明细

栋数层数/单元数面积（平方米）

海晖苑421600

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海怡居

4

7

350

产权车位

150

临时停车费

350

电梯广告收入

4

6

六、管理人员的培训

为了保证管理服务质量，广州金宇物业一贯坚持"员工先培训后上岗"的原则。

培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求，增强责任感，从而保证服务质量，

提高劳动生产率，从而达到提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。

1.培训目标

为了充分体现智能化、多功能的生活环境和海逸华庭物业自管的管理形象，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保海逸华庭物业管理目标的顺利实现。

（1）确立员工年度培训在150课时以上；

（2）新员工培训率100%，培训合格率100%；

（3）管理人员持证上岗率100%；

（4）特殊工种人员持证上岗率100%；

（5）员工年度培训率100%，培训合格率100%；

（6）确立和完善工作、训练系统、网络。

2.培训方式

（1）自学。

自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，广州金

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宇物业公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班，在学习时间上给予照顾和安排。

（2）自办培训班。

举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。

（3）外派学习培训。

安排外派专业培训，积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。

（4）理论研讨或专题讨论。

针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。

（5）参观学习。

管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。

（6）岗位轮训。

通过岗位轮训，给员工提供晋升机会；通过人才横向、纵向交流，达到“专职、多能”的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。

3、培训工作程序

a）培训工作计划

为确保自管小区的各项管理工作能按目标完成，取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定以下培训计划：

培训

培训

考核

序号

培训目标

授课人

参加人员

培训目标

时间

方式

方式

让新员工

基础培训，包括

了解公司

的组织、企

《员工手册》、

物业公

管理处全体

内部

业文化、政

1

《劳动法》、公

五天

司行政

考核

司概况、公司的

人事部

新员工

培训

策及公司

各部门职

规章制度等

能和运作

方式

结合接管前期人

了解小区

员培训计划有关

管理处

管理处全体

内部

管理内

2

十天

考核

培训

内容进行强化培

副经理

新员工

容、接管程

训

序及运作

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培训

序号培训目标授课人

时间

各岗位职责及佳

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培训考核

参加人员培训目标

方式方式

方式

熟悉本职

管理处

3兆业物业管理制一天

经理

度

物业管理方案和管理处

4一天

要求经理

各有关

进行各种专业培主管部

5五天

训门和协

办单位

职业道德和职业管理处

6三天

礼仪培训经理

管理处全体

新员工

管理处全体

新员工

管理处全体

新员工

管理处全体

新员工

内部

考核

培训

内部

考核

培训

内部

培训

与外考核

派相

结合

内部

考核

培训

工作程

序，管理运

作程序

对小区物

业管理有

较深层次

的认识

熟悉掌握

本专业的

工作技

巧，适应工

作之要求

加强职业

道德建

设，提高服

务水平和

管理水平

7模拟上岗培训二、各部门

管理处全体

内部

考核学习、领会

培训

欢迎下载7

培训

序号培训目标授课人

时间

三天主管

广州市物业管理

管理处

8法规条例及相关三天

经理

规定

智能化

智能化专业知识

9二天系统工培训

程师

小区管理目标及

管理处

10模式和管理方案二天

经理

有关内容

岗位职责和物业工程部

11二天

管理运作制度主管

13房屋整体布局、二天工程部

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参加人员

培训

考核

培训目标

方式

方式

新员工

基本操作

方法为正

式上岗提

供经验

熟悉掌握

管理处全体

内部

考核

条例、实施

培训

新员工

细则等内

容

部分管理层

了解智能

内部

考核

人员和维修

培训

化

人员

工作要点

明确各项

管理处全体

内部

考核

工作要

培训

人员

求、目标、

模式

熟悉小区

管理、维修技

内部

考核

管

培训

术人员

理及基本

运行

内部

考核

管理、维修技

培训

熟悉小区

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培训培训考核

序号培训目标授课人参加人员

时间方式方式

水电设施、消防主管术人员

设施、电梯性

能、智能监控系

统、环境导示系

统等内容介绍

房屋验收交接程

工程部

管理处全体

内部

14

一天

考核

序

主管

人员

培训

公用设施及设备

工程部

工程部员

内部

15维护标准及作业

一天

考核

主管

工、安管队员

培训

程序

住房装修管理办

工程部

装修管理小

内部

16

一天

考核

法

主管

组成员

培训

治安保卫工作目

安管队

内部

17

一天

安管队员

考核

标及作业程序

队长

培训

清洁卫生标准及

保洁

管理处全体

内部

18

一天

考核

作业程序

主管

人员

培训

内部

19绿化标准及作业一天保洁管理处全体考核培训

培训目标

管

理、运行

要求掌握

房屋交接

的全过程

明确公用

维修范围

及标准

熟悉装修

管理要点

熟悉治安

保卫的范

围和目标

熟悉清洁

卫生范围

和目标

熟悉绿化

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培训

序号培训目标授课人参加人员

时间

程序主管人员

客户服

住户入住手续办

管理处全体

20

一天

务部主

理程序

人员

管

各工种工作技巧

客户服

管理、维修及

21

和服务语言规范

一天

务部主

服务人员

及人际沟技巧

管

消防职责及灭火

管理处全体

安管队

22

作战实施程序和

一天

人员、安管队

队长

急救常识

员

代客维修服务标工程部管理、维修及

23一天

准及作业程序主管服务人员

培训考核

方式方式

内部

考核

培训

内部

考核

培训

内部

考核

培训

内部

考核

培训

培训目标

范围和目

标

熟悉住户

入住程

序、要求

行为、语言

规范及技

巧

掌握应急

方

案及常识

了解代客

服务范围

及要求

确保业

业主、客户有关

主、客户资

物业部

管理处全体

内部

考核

24保密事项和管理

一天

主管

人员

培训

料保密和

人员熟记事项

熟记率达

100%

七、管理规章制度

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规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障，又是实施物业管理的准则，一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。

广州金宇物业在很短的时间内，制订了一系列的规章制度，形成了一整套涵盖物业管理运行和行政各要素的制度体系，为全面开展华荟名苑物业管理工作，实现我们的管理目标奠定了基础，根据公司现有的制度体系，结合华荟名苑物的实际，制订自管公司管理制度和管理体系。

其内容主要有以下诸方面（但不限以下内容）组成。

1．公众制度

（1）物业管理委员会章程

（2）海逸华庭物业主自治公约

（3）海逸华庭物业居民精神文明公约

（4）装修管理规定

（5）用水管理规定

（6）用电管理规定

（7）煤气使用管理规定

（8）出租房管理规定

（9）环境管理规定

（10）治安管理规定

（11）防火防风管理规定

（12）商铺管理规定

（13）业主（住户）停车管理规定

（14）摩托车、自行车管理规定

2．岗位职责

（1）代管公司管理处经理、副经理岗位职责

（2）代管公司管理处前台文员岗位职责

（3）代管公司管理处中央监控中心主管岗位职责

（4）代管公司信息管理员岗位职责

（5）代管公司管理处行政事务管理员岗位职责

（6）代管公司管理处社区文化管理员岗位职责

（7）代管公司管理处财务内勤人员岗位职责

（8）代管公司工程部主管岗位职责

（9）代管公司电梯管理员岗位职责

（10）代管公司给排水工程师岗位职责

（10）代管公司机电设备管理员岗位职责

（11）代管公司电梯维修操作员岗位职责

（12）代管公司安管队队长岗位职责

（13）代管公司安管队班长岗位职责

（14）代管公司巡逻岗安管员岗位职责

（15）代管公司车岗安管员岗位职责

（16）代管公司车场安管员岗位职责

（17）代管公司管理处监控室安管员岗位职责

（18）保洁主管岗位职责

（19）保洁班长岗位职责

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（20）楼内保洁员岗位职责

（21）楼外保洁员岗位职责

（22）管理处绿化养护员岗位职责

3、管理运作制度

（1）员工行为规范

（2）自治物业交付程序

（3）自治物业交用程序

（4）供电管理程序

（5）供水管理程序

（6）装修控制程序

（7）收费运作程序

（8）便民服务工作程序

（9）绿化管理程序

（10）道路管理程序

（11）清洁卫生管理程序

（12）治安管理程序

（13）停车管理程序

（14）值班管理程序

（15）消防管理程序

（16）公用设施改造及维护维修工作程序

（17）社区文化管理程序

（18）业主违例事件处理程序

（19）访问客户工作程序

（20）财务核算程序

（21）业主请求处理程序

（22）出租房屋控制程序

4、代管公司内部考核管理制度及标准

（1）员工月度考核办法

（2）员工年终考核办法公司其它各项规章制度

八、各项指标的承诺及采取的相应措施

受海逸华庭小区业主委员会委托把海逸华庭建设成物业管理规范小区，结合本

公司与该小区业主委员会合同所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：