商业银行模拟经营沙盘实验报告房地产D企业.docx

商业银行模拟经营沙盘实验报告房地产D企业.docx

《商业银行模拟经营沙盘实验报告房地产D企业.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业银行模拟经营沙盘实验报告房地产D企业.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

商业银行模拟经营沙盘实验报告房地产D企业

商业银行模拟经营沙盘实验报告

小组：

房地产D

成员:

熊欢王阑王苹莫玲

学校：

四川师范大学

学院：

经济与管理学院

专业：

国际经济与贸易

班级：

2014级4班

指导教师：

高焰高峻峰

实验日期：

2017.5.6—2017.5.7

报告日期：

2017.5.10

实训简介

一、实训前提

沙盘模拟在秦灭六国时就已经运用到军事中，通过模拟推演寻找各方战略和战术上存在的问题，提高指挥员的作战能力。

后来，沙盘模拟广泛用于企业经营模拟实践中，成为一种新型的培训模式。

它具有仿真、直观的特点，培训学生如何综合运用各种管理知识和技能，发挥团队协作精神，与众多的竞争对手角逐，获取最大利润和市场份额。

为期两天的实训模拟，经营期为四年，短暂的时间内将学生带入一个模拟的市场环境中，结合所学知识，在经历4年的荣辱成败后，感悟经营决策过程的真谛，为以后的真实就业提供经验和教训。

同学通过对每一周期的成功或失败进行分析和总结，解析战略得失，数理思路，认清在操作过程中的不足，并通过调整和改进方案，真实提高个人综合素质。

本实验假定宏观经济由产品市场、资本市场及监管层组成。

在此实验中，房地产代表产品市场，商业银行（含投资银行功能）代表资本市场和货币市场，央行和政府代表监管层。

房地产和商业银行分别由四个小组担任，老师担任央行和政府。

二、房地产企业实训流程

三、房地产D企业简介

1.企业初始状态

现金4000万

价值1.8亿的土地20亩

2年期银行贷款0.7亿元

股东资本1.5亿

2个运营团队，目前资质为三级

上一年实现销售额4亿

2.企业团队构成

企业经营决策分析

一、土地竞标决策分析

3.1土地竞标规则

土地数由政府掌控，土地价格最低800万元/亩，50万元/亩增加，最高1200万/亩；实行价高优先、时前优先制（公司间价格相同时，先报价者先得）。

3.2土地竞标决策分析

第一年，无土地竞标，企业有20亩存地。

第二年，政府总共放出土地120亩，各小组都无存地。

我小组通过分析市场得出：

土地供给为120亩，外部宏观经济政策没有变化，第二年的存贷款利率与第一年一样，即资金使用成本基本不变，各大房地产公司对未来前景一致看好，据此预测市场需求在120—160亩，此处可以看出土地供需是供给小于需求，则会导致土地价格上涨，我公司管理层认为定价应为900—1000万元/亩，但最后考虑到我公司是以盈利为目的，承受不了高价土地，便将土地价格定为950万元/亩，并报价给政府进行竞拍。

最终我公司因土地报价低而只获得15亩土地。

第二年房地产公司土地竞标情况如下：

第三年，通过老师对于规则的详细解说，以及对重要知识点的讲解后我们的决策过程如下：

（1）土地供给情况

由于上一年其他房地产公司给出的土地价格较高在1000—1050万元/亩，使得今年土地价格升高，供给曲线向左上方移动，均衡点顺着需求曲线向上移动，以至土地供给数量减少，由此，今年政府拿出115亩地进行拍卖。

（2）土地需求情况

第三年就只有房地产A组存有5亩地，在宏观经济基本未变的情况下，四家企业对于市场前景都比较看好，预测市场需求同样为120—160亩，明显的土地市场需求大于供给，各企业间会有一个较激烈的竞争。

（3）土地价格及数量决策：

在数量上，我小组准备拿地35亩，20亩地用于修建商品房，15亩地用于修建别墅。

在土地定价方面，我们小组对于最大承受土地价格有进行了预测。

商品房：

20亩，定价为较高190万/套，景观费300/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为1006万元/亩，模型如下:

别墅:

15亩，定价也为较高900万元/套，景观费300元/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为913万元/亩，模型如下图：

由以上得出我公司在保证利润的情况下定价应在800-950万元/亩，又考虑到市场竞争激烈，我们依然决定以950万元/亩报价进行投标。

最终获得35亩地，达到初设目标。

第四年，进一步熟悉了公司业务后，决策过程为

（1）土地供给情况

上一年其他房地产公司给出的土地价格回归正常范围在800—950万元/亩，使得今年土地价格有所下降，土地供给数量有所增加。

由此，今年政府拿出136亩地进行拍卖。

（2）土地需求情况

第四年就房地产B组存有16亩地，我企业上年余下土地6亩，在宏观经济基本未变的情况下，预测市场需求为120亩左右，明显的土地市场供给高于需求，可以用最低价800万元/亩获得土地。

（3）土地价格及数量决策

在数量上，我小组准备拿地24亩，加上上年盈余土地6亩后共30亩土地全部修建商品房。

在土地定价方面，我们小组认为可以用土地最低价获得土地。

商品房：

30亩，定价为180万/套，景观费100/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为904万元/亩，模型如下:

由上可得，我小组以850万元/亩报价竞拍。

最终成功获得24亩地。

二、贷款额度决策分析

第一年，向银行贷款1亿元，利率8%，中间费用400万元，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。

第二年，在四家房地产公司中，我公司以950万元/亩拿到地15亩，并决定用5亩地生产商品房50套，用10亩地生产20套别墅，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（950*15=14250）+规划设计费（200*0.1*50+1000*0.1*20=3000）+建安成本（300*5+100*10=2500）+景观费（300*15=4500）+广告费（1000）+管理费（2500）=27750万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共400万，计算得出27750*（1+8%）+400=29970万元。

最高贷款额度减去第二年期初现金余额2400万得到至多贷款额27570万元。

据此，我公司与D银行经协商以9.6%的利息及600万元中间业务费办理贷款叁亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。

签订的合同如下所示：

第三年，在四家房地产公司中，我公司以950万元/亩拿到地35亩，并决定用20亩地生产商品房200套，用15亩地生产30套别墅，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（950*35=33250）+规划设计费（200*0.1*200+1000*0.1*30=7000）+建安成本（300*20+100*15=7500）+景观费（300*30=9000）+广告费（2000）+管理费（2500）=61250万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共800万，计算得出61250*（1+8%）+800=66950万元。

最高贷款额度减去第三年期初现金余额23000万得到至多贷款额43950万元。

同时，利用模型预测应贷款，如下：

得出最大贷款额为54550万元整，而红色部分是在收取货款后的支出，则最低可贷34050万元，但为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足率，我公司经商议后做出贷款5亿元的决策。

据此，我公司与D银行经协商后，以7%的利息及1400万元中间业务费办理贷款伍亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。

签订的合同如下所示：

第四年，在四家房地产公司中，我公司以800万元/亩拿到地24亩，并决定用30亩地生产商品房300套，但由于我们竞争订单的结果只有160套，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（800*30=24000）+规划设计费（200*0.1*300=6000）+建安成本（280*30=8400）+景观费（100*30=3000）+广告费（1500）+管理费（2500）=45400万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共400万，计算得出45400*（1+8%）+800=49832万元。

最高贷款额度减去第四年期初现金余额14100万得到至多贷款额4个亿。

但在竞争订单时，我公司拿到的160套商品房远小于预期的300套商品房，

同时，利用模型进行预测：

得出最大贷款额为25400万元整，为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足率，我公司经商议后做出贷款3亿元的决策。

据此，我公司与D银行经协商以9%的利息及1150万元中间业务费办理贷款叁亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。

三、广告费决策分析

3.1决策依据

3.1.1.订单量—广告费投入弹性分析

以第一年各房地产公司广告费投入数据和实际订单量为依据，计算商品房和别墅对广告费投入的弹性，假设条件：

①房地产市场需求总量不变；②各组上年度销售额带来的品牌效应相同；③各组对商品房和别墅的报价、景观费投入相同。

商品房订单量—广告费投入弹性分析：

由上图可知，整体来看，商品房订单量—广告费投入的弹性为0.0789，即我们多投入100万广告费约获得0.0789的订单量增长。

但是在广告费投入在1000万至1500万的区间内，广告费投入的弹性明显要大于1500万至3000万的区间，所以要获得最大的广告费投入效用，广告费投入要控制在1500万及以下。

别墅订单量—广告费投入弹性分析：

由上图可知，整体来看，别墅订单量—广告费投入的弹性为0.0039，远低于商品房的弹性。

与商品房的分析结果相同，要获得最大的广告费投入效用，广告费投入要控制在1500万及以下。

3.1.2.广告费占比应小于毛利率

第一年度税后收入为38600万元，毛利为7800万元，产品毛利率为20.2%，所以假设毛利率不变，广告费投入要控制在预计税后收入的20.2%以下。

3.2各年度决策及结果分析

各年度广告费投入与获得的订单量基本符合预期，由于受到每年市场总体需求量增减影响，以及品牌效应、产品报价、景观费投入等因素的影响，各年度实际订单数量有所增减。

在第四年度，我们决定放弃别墅生产，所以实际订单数量为0。

对比各年度广告费占比与毛利率，可知，我们的广告费投入维持在合理水平。

在第四年度广告费投入决策有失误，不符合效用最大化目标，应该调整为1500万。

四、报价决策分析

4.1决策依据

4.1.1.订单量—报价弹性分析

假设条件：

①房地产市场需求总量不变；②各组上年度销售额带来的品牌效应相同；③各组广告费投入、景观费投入相同。

商品房订单量—报价弹性

由图可知，商品房订单—报价的弹性为8.9661，别墅订单—报价的弹性为0.066，由于商品房需求总量要远远高于别墅，所以报价对商品房订单量的影响较大。

因为缺乏数据，模型缺乏准确性，但是可以作为预测不同报价所能得到的订单量的参考。

4.1.2.不同报价下的利润总额预测

参照第一年的数据，假设条件：

①商品房、别墅景观费投入均为250万/亩；②广告费投入为1000万；③预计利息和中间业务费为1800万；④土地成本为800万/亩；⑤根据二级资质团队最多开发40亩土地的规则，以及别墅需求量总体较少的情况，预测商品房销售量为200套，别墅销售量为20套，根据数据建模分析表预测不同报价下的利润总额。

根据利润测算，商品房报价下限为180万元，别墅报价下限为1000万元。

4.2各年度决策及结果分析

根据预算，我们各年度商品房的报价均为200万元，别墅报价第二年为850万，第三年报价为950万元，第四年我们放弃了别墅的订单竞标。

由图表可以看出，在商品房报价不变的情况下，订单量并不相同，主要是是受到其他因素的影响，别墅的订单量明显是与报价成反比的。

在第二年度，利润总额为负数，亏损严重，主要是因为我们在土地竞标环节决策失误，没有有效预测竞争对手的报价策略，导致没有拍到订单量需要的土地数量，实际交货数量与订单数量差额100套，罚款2200万元；在第三年度，由于市场总体需求上升，我们在商品房、别墅报价都较高的情况下，仍然拿到了较多的订单，并且全部交货，最终实现了800万元的利润总额；在第四年度，考虑到别墅的需求量较小，我们决定放弃生产，主要生产商品房，预测订单量为200套，但是由于定价过高，所以实际订单量仅为160套，小于预期，并且我们用于生产的土地部分来自于上一年度，成本为800万/亩，高于市场同期平均土地成本800万/亩，所以造成亏损。

五、景观费决策分析

5.1第二年景观投入报酬率

5.1.1.商品房景观投入报酬率

第二年的时候，我房企关于商品房的基本信息如下：

每套商品房报价

200万

商品房每亩景观报价

250万

每亩土地竞标成本

950万/亩

商品房订单

150套

商品房实际交货数

50套

修建商品房占用土地

5亩

商品房每亩建安费

300万

根据这些信息，可知：

在不增加景观投入的情况下，我企可获商品房订单共150/（1+3%*3）=138套

此时，单套商品房毛利为：

商品房报价-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房设计费-每套商品房增值税，即

200-950/10-30-10-200*0.1-5=40万/套

按实际交房数算，总毛利为：

40*50=2000万

在实际每亩景观投入为250万的情况下，我企共获商品房订单150套，销量增加3%*3=0.09，同时销售溢价3%*3=0.09

此时，单套商品房毛利为：

商品房报价*（1+溢价）-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房溢价后设计费-每亩商品房增值税，即

200*（1+0.09）-95-30-25-200*（1+0.09）-5=42万/套

按实际交房数算,投入景观费后总毛利为42*50=2100万

综合上述可知：

投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/（每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即：

（2100-2000）/（150*5）*100%=13.33%

5.1.2别墅景观费投入报酬率

第二年，我房企关于别墅的基本信息如下：

每套别墅报价

850万

别墅每亩景观报价

300万

每亩土地竞标成本

950万/亩

别墅订单

20套

别墅实际交货数

20套

修建别墅占用土地

10亩

别墅每亩建安费

100万

1.在不增加景观投入的情况下，我企可获别墅订单共20/（1+3%*4）=18套

此时，单套别墅毛利为：

别墅报价-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅设计费-每套商品房增值税，即

850-950/2-100/2-100/2-850*0.1--18.8=171.2万/套

按实际交房数算，总毛利为：

171.2*18=3081.6万取整为3082万

2.在实际每亩景观投入为300万的情况下，我企共获别墅订单20套，销量增加3%*4=0.12，同时销售溢价3%*4=0.12

此时，单套别墅毛利为：

别墅报价*（1+溢价）-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅溢价后设计费-每套别墅增值税，即

850*（1+0.12）-950/2-100/2-300/2-850*（1+0.12）-17.8=162万/套

按实际交房数算,投入景观费后总毛利为162*20=3240万

综合上述可知：

投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/（每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即：

（3240-3082）/（200*10）*100%=7.9%

5.2第三年景观投入报酬率

5.2.1.商品房景观投入报酬率

第三年，我房企关于商品房的基本信息如下：

每套商品房报价

200万

商品房每亩景观报价

400万

每亩土地竞标成本

950万/亩

商品房订单

180套

商品房实际交货数

180套

修建商品房占用土地

18亩

商品房每亩建安费

290万

根据这些信息，可知：

1.在不增加景观投入的情况下，我企可获商品房订单共180/（1+3%*6）=153套

此时，单套商品房毛利为：

商品房报价-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房设计费-每套商品房增值税，即

200-950/10-29-10-200*0.1-4.56=41.4万/套

按实际交房数算，总毛利为：

41.4*153=6334.2万，取整为6330万

2.在实际每亩景观投入为400万的情况下，我企共获商品房订单180套，销量增加3%*6=0.18，同时销售溢价3%*6=0.18

此时，单套商品房毛利为：

商品房报价*（1+溢价）-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房溢价后设计费-每亩商品房增值税，即

200*（1+0.18）-95-29-40-200*（1+0.18）-4.8=43.6万/套

按实际交房数算,投入景观费后总毛利为43.6*180=7848万，取整为7850万

综合上述可知：

投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/（每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即：

（7850-6330）/（300*18）*100%=28.15%

5.2.2.别墅景观投入报酬率

第三年，我房企关于别墅的基本信息如下：

每套别墅报价

950万

商品房每亩景观报价

400万

每亩土地竞标成本

950万/亩

商品房订单

14套

商品房实际交货数

14套

修建别墅占用土地

7亩

别墅每亩建安费

100万

1.在不增加景观投入的情况下，我企可获别墅订单共14/（1+3%*6）=12套

此时，单套别墅毛利为：

别墅报价-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅设计费-每套商品房增值税，即

950-950/2-100/2-100/2-950*0.1--27.7=252.3万/套

按实际交房数算，总毛利为：

252.3*12=3027.6万，取整为3030万

2.在实际每亩景观投入为400万的情况下，我企共获别墅订单14套，销量增加3%*6=0.18，同时销售溢价3%*6=0.18

此时，单套别墅毛利为：

别墅报价*（1+溢价）-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅溢价后设计费-每套别墅增值税，即

950*（1+0.18）-950/2-100/2-400/2-950*（1+0.18）-38.13=245.77万/套

按实际交房数算,投入景观费后总毛利为245.77*14=3440万

综合上述可知：

投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/（每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即：

（3440-3030）/（300*7）*100%=19.523%

5.3第四年景观投入报酬率

5.3.1.商品房景观投入报酬率

第四年，我房企关于商品房的基本信息如下：

每套商品房报价

200万

商品房每亩景观报价

400万

每亩土地竞标成本

856.25万/亩

商品房订单

160套

商品房实际交货数

160套

修建商品房占用土地

16亩

商品房每亩建安费

290万

注：

（上年度结余土地六亩成本为950万/亩，今年土地竞标价为800万元/亩，按先进先出原则，本年度平均土地成本为（950*6+800*10）/16=856.25万元/亩）

根据这些信息，可知：

1.在不增加景观投入的情况下，我企可获商品房订单共160/（1+3%*6）=136套

此时，单套商品房毛利为：

商品房报价-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房设计费-每套商品房增值税，即

200-856.25/10-29-10-200*0.1-5.488=49.9万/套

按实际交房数算，总毛利为：

49.9*136=6786.4万，取整为6780万

2.在实际每亩景观投入为400万的情况下，我企共获商品房订单160套，销量增加3%*6=0.18，同时销售溢价3%*6=0.18

此时，单套商品房毛利为：

商品房报价*（1+溢价）-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房溢价后设计费-每亩商品房增值税，即

200*（1+0.18）-85.625-29-40-200*（1+0.18）-5.23=47.55万/套

按实际交房数算,投入景观费后总毛利为47.55*160=7608万，取整为7610万

综合上述可知：

投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/（每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即：

（7610-6780）/（300*16）*100%=17.29%

5.4景观投入报酬率变化

总结与反思

经过短短两天的沙盘模拟实训，我们对商业银行经营与企业经营的相关知识都有了深入的认识。

首先，在实训中我们作为房地产企业这一角色，更多的倾向于企业经营这一模块。

一家企业的经营成败在于每一个关键环节的决策，对于房地产企业经营来说，最重要的决策环节主要有土地竞标、贷款决策、广告费投入、报价策略以及景观费投入，做出每一个决策都需要理性的思考和科学的计算，虽然我们在实际操作中很多时候都是非理性决策，但是随着对流程的熟悉以及对相关知识的学习，我们做出的决策越来越趋于理性化。

实际的商业经营有成功也有失败，我们在实训中同样也面临着成功与失败，最重要的是在成功时要总结经验，在失败时吸取教训。

其次，房地产企业的经营不仅要关注企业本身业务的经营，也要关注外部环境的变化。

作为微观经济体，我们始终是在一个宏观的背景下展开经营，我们的决策会影响宏观经济，反过来宏观经济环境也会对我们的经营产生重大的影响。

例如上一年度房地产业经营向好，其他条件不变本年度土地供给会增加，那么我们的土地竞拍价格就可以适当调低，因此，时刻关注宏观经济环境的变化，才能做到以万变应万变。

另外，商业银行沙盘模拟实训，重点还是在于商业银行的经营，从房地产企业的角度来说，无论在实际生活中还是实验中，房地产企业与商业银行的联系都是极其紧密的，在不同的时刻会互相作为资金的需求方与供给方，这二者的关系正如老师所说，是实现双赢，创造一加一大于二的可能性，所以在企业经营中，要时刻关注金融环境的变化，以及商业银行经营的动态，为企业的长远发展做准备。

我们的实训虽然只是理论层面的学习，实际的商业经营千变万化，但是在实训中学习的知识告诉我们：

知识和眼界将会创造无限的可能。