沈阳市物业行业可持续发展制约因素分析与对策研究.docx
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沈阳市物业行业可持续发展制约因素分析与对策研究
沈阳市物业行业可持续发展制约因素分析与对策研究
摘要
随着我国经济的的进步以及居民住所相应制度的改革，物业行业作为新型的综合性服务业发展迅速。
物业行业是我国城市管理的重要组成部分，在促进经济发展、增加就业机会、提高居民居住质量、维护社区稳定、构建和谐社会等诸多方面作用显著。
本文针对沈阳市物业行业发展的现状开展了深入的调查研究，力求找到制约物业行业发展的关键因素，探索能够促进物业行业可持续发展的可行性对策。
本文的研究结论对于物业行业的健康发展及公共部门的相关政策制订具有重要的参考价值。
关键词物业管理，现状，对策
Abstract
Propertyindustryisalongwiththesocialeconomydevelopmentandthehousingsystemreformandthenewcomprehensiveservices,itisanimportantpartofurbanmanagement,promotingeconomicdevelopmentandincreasingemploymentopportunity,improvingthelivingqualityandmaintaincommunityresidentsofstableandharmonioussocietyfunctionetc.Aimingatthepresentsituationofthedevelopmentofshenyangpropertyindustryintoresearch,strivetofindrestrictthedevelopmentofpropertyindustryisakeyfactortopromotepropertyservices,toexplorethefeasibilityofsustainabledevelopmentofpropertyindustry.Thisresearchconclusionforthehealthydevelopmentofthepropertyindustryandtherelatedpolicyformulationofpublicsectorhasimportantreferencevalue.
KeyWordspropertymanagement,status,strategy
目录
中文摘要
Abstract
引言1
1沈阳市物业发展历程及现状2
1.1沈阳物业发展历程2
1.2沈阳物业行业现状3
2沈阳物业行业目前存在的主要问题5
2.1物业服务满意度低5
2.2物业服务费收缴难6
2.3物业与业主纠纷频发7
2.4公共维修资金启用困难7
2.5弃管小区8
3物业行业可持续发展制约因素分析9
3.1外在制约因素9
3.2内部制约因素10
4物业行业可持续发展对策研究12
4.1建立健全的物业市场环境12
4.2提升物业行业专业化程度13
4.3企业因地制宜地选择发展战略14
结论15
参考文献16
引言
改革开放以来，中国的经济不断发展，与此同时中国的城市化也在不断推进，物业行业作为城市的细节管理的新概念同时也在飞速发展，尤其是在经济较为发达的地区。
物业行业在经济社会发展,保证居民居住环境，树立城市形象，完善城市功能，提高物业价值过程中起到了重要作用，被公认为是一项“朝阳产业”。
沈阳市不同于其他物业发展较好的城市，它的兴起时间较晚发展较为迟缓，当下仍处于发展初期。
沈阳市的物业行业的发展带来了一些不可忽略的问题，譬如业主对于物业行业的普遍的满意度较低以及由此产生的一些物业费收取较为困难等等相关问题。
城市化的推进应当是健康积极的，不应当以牺牲居民与管理单位的和谐为代价，因此如何正确有效处理解决相关问题引起了越来越多的专家学者的注意。
本文在深入分析沈阳市物业管理现状，调查沈阳市物业行业可持续发展的主要制约因素的基础上，有针对性地提出了沈阳市物业行业可持续发展的相应对策，对改善住宅小区环境以及增强物业管理公司的服务能力与质量等有着深刻的影响。
1沈阳市物业发展历程及现状
沈阳市的物业管理行业自1994年兴起，之后经历了较为短暂的发展期。
发展过程中，随着房产及其相关领域的深化改革，居民居住房屋商品化以及专业化的情势渐渐形成，这些因素都加速了物业管理行业进入人们的生活视野中并且不断壮大发展，渐渐成为了我国社会不可或缺的重要的一块。
众所周知，物业行业的迅猛发展对于不断壮大的城市不断增多的居民是有益的，同时它也可以促进城市健康建设，目前它已成为促进沈阳市建设和谐城市的重要的一环。
沈阳市的物业管理行业的发展历程大体上经历了初步建设期，规范进步期以及壮大提升期。
1.1沈阳物业发展历程
1.1.1起步阶段（1994年-1996年）
沈阳市物业发展历程的第一步是起步阶段，具体表现为关于沈阳市小区管理等相关系列文件政策的颁布申明。
1994年，沈阳市的居民小区出现了一些不容忽视的问题，例如小区较脏垃圾推挤处理不及时，小区环境混乱外来人口混入等，为了解决这些问题，在沈阳市政府的大力支持下，建立了部分物业管理行业试行的小区点，为后期沈阳市物业奠定了坚实的基础。
具体起步阶段历程如下。
1994年四月二十六日沈阳市的第一家相关的物业管理行业的公司诞生了，这一举动打破了沈阳市物业行业空白小区无人管的现状，推动了沈阳市的经济政策的深化改革，促进了物业管理行业全面科学的发展壮大，迈出了沈阳物业行业的第一步。
这之后，第二家第三家等物业公司迅速成立。
1994年也是一个发展推行城市化的关键时期，房地产商在这阶段也趁势而上入住沈阳，大片的商品房如雨后春笋般的冒出。
不得不承认房地产行业的发展与物业管理行业的壮大息息相关，截止1995年底沈阳市的物业管理公司达到了45家。
沈阳市的物业管理行业的初期发展并不健全，相关的行业法规并未建立。
这一状况直至1996年才有所改变。
1996年12月10日，沈阳市的物业管理行业相关的正式管理协会成立了。
该协会的宗旨是通过严格的行业自律促进沈阳市物业行业的健康发展，通过与国内国外其他物业管理相关机构协会的沟通与交流推进沈阳市物业行业的飞速前进，最终实现物业行业的和谐发展为沈阳市的和谐建设献上自己的一份力量。
协会的主要工作是推动建设物业管理行业的法律顾问团，为沈阳市物业管理公司排忧解惑；与沈阳市物业管理公司沟通合作，对于物业管理行业从业人员开展培训工作等。
1.1.2快速发展阶段（1997年-2002年）
1.1.2.1综合整治阶段（1997年-1999年）
虽然起步阶段的沈阳市物业管理行业发展迅速，行业协会也成立了，但是对于这个新兴的行业任然有很多困难需要克服。
为了解决这些问题，1997年物业管理行业成立了管理办公室，该办公室的主要的任务就是对于沈阳市的所有的物业管理公司进行监视督查等工作，使得沈阳市的物业行业走向了专业化健全化。
该办公室成立的效果是显著的，同年沈阳市的四个小区在全国众多城市的激烈竞争中获得了“全国城市物业管理优秀小区”的奖项，这为沈阳市物业行业的发展进步提供了动力。
除此之外，沈阳市在建立了部分物业管理行业试行的小区点的基础上，对沈阳市整体的居民小区进行了规划整治，让其与物业管理相联系，走向规范化。
该举动取得的成果是明显的，沈阳市的住宅区基本达成了国家的相关标准，为进一步发展壮大物业行业提供了坚实的后盾。
1.1.2.2物业化阶段（2000年-2002年）
1999年8月，科学家花园物业管理的公开招标的先河。
此后，为保持住宅小区综合整治成果，对经过综合整治的住宅小区全面实行招投标制度选聘物业企业。
截止到2002年，沈阳市的物业化率达到了百分之八十五，这是一个可喜可贺的数据。
1.1.3规范、提升阶段（2003至今）
沈阳市物业发展历程的第三阶段就是规范以及提升阶段，该阶段的时间是2003至今。
2003年，我国正式颁布了相关的行业的管理规范条例条规，这一举动预示着中国的物业管理行业正式进入了法律管理，法律制约的新阶段。
2007年，为了迎合物业发展的新现状，根据我国物权法等的相关规定，国务院等对于之前颁布的条例法规进行了一些修改。
修改版的《物业管理条例》颁布后就一直被使用直至今日。
国家整体与地方仍然存在较大不同，正如我国国家政府与地方政府的权限与义务不同，为了适应地方的特点，2006年沈阳市起草修订了沈阳市自己的物业行业管理相关规定，它将国家下达的规定与沈阳自身的情况特点紧密结合，更加适用于沈阳市的具体的管理工作。
该规定的主要内容包括了物业公共资源的管理办法等。
该规定的颁布使得沈阳市的物业管理行业更加专业化规范化。
2009年，为了约束促进沈阳市物业行业的诚信经营，沈阳市政府出台了有关的确切的相关考核办法并且建立了沈阳市所有相关单位的诚信档案。
该考核办法中指出，沈阳市的物业行业考核应当定期举行，诚信档案也应当定期更新以推动物业管理企业积极自我约束与反省。
总而言之，规范提升这一阶段在政府的相关部门的推动下健康发展，相关的政策法规逐渐完善，沈阳市物业管理条例也在全国人名代表大会上通过了，物业管理行业不断健全。
相信随着沈阳的经济发展政治全面沈阳市的物业管理行业也会取得喜人的成就。
1.2沈阳物业行业现状
1.2.1企业现状
沈阳物业行业经过16年的快速发展已经初具规模了。
来自中国数据统计网的数据资料表面，2015年沈阳的住宅区的面积共计达到了两亿五千万平方米。
其中，物业管理行业涉足参与提供物业服务的住宅区的面积达到了两亿平方米，该数据占据了总面积的百分之七十五。
与此同时沈阳市的物业管理企业达到了一千家，这其中一级资质15家（含外地注册3家），约占1.8%；二级资质的37家（含外地注册1家），约占4.6%；具备三级资质的456家，约占57%；其余的暂定三级资质，约占36.6%，参见图1。
图1沈阳物业企业资质等级分布图
相关的物业管理行业的从业人员将近三万人。
最近几年新建设的住宅区的物业管理将近达到了百分之百。
物业管理行业这一新兴行业渐渐延生发展到了沈阳市的每一个角落，工业园，购物商场等各类的建筑都有着相应的物业管理的身影，可以说哪里有人活动，哪里就有物业管理。
物业管理企业的具体职责包括小区垃圾处理，管道维修，安全防护等各种具体的全面的工作管理。
1.2.2管理模式现状
当下沈阳市的物业管理企业的物业管理根据负责建筑的类型大小层次不同，总共可以分成三大类：
第一种是居民自治的模式；第二种是以相关居委会，如小区居委会的模式。
这种主要适用于居民建筑相对分散，非统一系统的商品小区的情况。
这种情况下，居民主要是自主进行垃圾处理，管道维修，安全防护等日常工作，物业管理公司只进行相对简单的管理协调。
第三种是物业管理企业进行物业管理的全权负责模式。
该模式大多适用于商品房，小区房等。
居民会与物业管理企业签订相关合同，由物业公司进行小区垃圾处理，管道维修，安全防护等各种具体的全面的工作管理。
上述的三种类型又可以根据是否专业化为界限分为两类，即前两种是自主管理的非专业化模式，第三种是物业管理公司负责的专业化物业管理的模式
笔者通过调查研究发现了沈阳市的市民对于沈阳市的物业管理企业的喜爱度增大了，认可度增强了，例如：
现如今购买商品房的民众关于楼盘的喜好度与过去相比有很大的不同，与此同时，他们对于物业管理的要求也明显提高了。
物业管理目前已经成为了居民们的家常话题。
所以，高水平的物业管理能促进商品房的销售以及后期的增值水平。
该情况更进一步直接的体现了居民们对于物业管理行业的认可以及对于物业管理的本质属性和职责任务的认识。
居民们对于物业行业的服务的要求也从简单的垃圾清理等上升到了保全工作，环境美化等专业化全面化的要求。
沈阳市的物业管理行业由于起步较晚发展时间较短，所以其整体水平还不够高，出现了一些与居民之间的矛盾，譬如：
虽然沈阳的物业管理行业的普遍的价格较低，但是由于沈阳市民对于该种业务的认可度不够高，所以仍然出现收费难的问题。
一般来说，虽然物业管理行业的具体的价格制定的高低与商品房的品质等有极大的关系，但是物业具体的业务水平仍然是决定价格的主要因素。
2沈阳物业行业目前存在的主要问题
2015年，沈阳大学经济学院与沈阳市的物业行业的管理协会一起抽取了其中一部分的物业管理公司企业进行了问卷调查，本次问卷调查涉及的物业企业共74家，分属于沈阳和平、沈河、皇姑、大东、铁西、于洪、东陵七个区域，其中54家企业所属住宅小区物业项目141个，服务总面积1119.47万平方米，被调查人均为沈阳市住宅小区物业企业的高层管理者。
调查问卷清晰的反映出了沈阳市的物业的整体状况，总体上看虽然整体的物业水平取得了较大的提升，但是与其他一些城市的物业相比仍有一定的差距。
52%的被调查企业认为：
从全国来看沈阳市住宅小区的物业水平不低，但差距明显。
除了以上所提及的整体状况外，本次的调查问卷还显示了沈阳物业管理企业的基本盈利状况，即处于盈利状况的企业较少，将近三分之二的企业处于微利状况或者保本状况，其他的企业处于亏损状况，参见图2。
图2沈阳物业管理企业的盈利状况图
一般来说，由于公司的赢利状况属于公司的内部信息，所以我们将某些企业肯能存在虚报的情况考虑进去。
出现这些问题是主要是因为物业行业存在着一些承待解决的问题，例如：
企业的管理较为落后等，下面将进行具体的分析。
2.1物业服务满意度低
居民们对于自己居住小区的物业的服务的满意度是评价物业管理公司服务水平与能力的重要的考核指标。
它是对于居民真实看法和物业服务工作的正真体现之处，会直接影响到相关物业公司的赢利状况，与公司的长久进步息息相关。
因此，物业管理企业应当尽自己的最大努力去提升业主对于物业服务的满意度。
中国数据网的相关调查研究报告显示将近百分之八十一的业主在物业服务的满意度这一选项选择“不满意”。
而对于“如果您碰到了物业服务方面的问题，您会选择哪一种方式解决问题”这一问题,40%的业主选择通过“物业企业”解决,11%的业主选择通过“业主委员会”解决,17%的业主选择通过“市、区建设与管理局”解决,32%的业主选择“其他途径"。
在物业企业处理纠纷过程中,74%的业主认为物业企业不能及时受理业主投诉,84%的业主对于物业企业投诉处理结果表示“不满意”。
以上结果显示，沈阳市的物业服务满意度亟待提高。
2.2物业服务费收取存在的问题
物业管理企业的收费问题主要存在于下面两个方面。
2.2.1部分业主拖欠物业费
笔者通过实地走访对于物业服务费收费难的问题有了一些新的发现，该问题出现的一部分原因是部分部分业主拖欠物业费。
某些居民会由于种种原因不能及时缴纳物业费，这对于物业企业的健康发展制造了阻碍。
比如,负责沈阳市欧尚一品的物业管理处表示,2014年该小区仅有50%的业主交了物业服务费,业主拖欠的物业服务费达到了357万之多,企业塾付的水电公摊费用71万,垫付的公维金达到33万。
这导致了整个小区的物业管理几乎处于停滞状态,小区的环境卫生极差,电梯也停止了维护,导致电梯损坏数量达到总数的一半,损坏的电梯没有维修达到了一个月之久。
业主拖欠物业服务费或者维修资金的现象在沈阳市其它一些小区或多或少也存在。
拖欠的理由主要有以下这些:
或以乱收费、费用标准过高,或以物业服务不达标,或以物业企业侵害业主利益,或以建设单位遗留问题。
拖欠物业服务费或者维修资金造成的结果是:
物业企业收费率低,经营管理资金无法得到保障,物业管理服务跟不上,其结果是业主有意见,进而形成恶性循环,物业企业的经营状况难以维持。
2.2.2业主与物业企业的收费标准不一致
目前,沈阳市物业行业面临着这样一个尴尬的境地,即物业企业要求调整物业服务收费与业主抵制提高收费标准之间的矛盾,二者之间的矛盾主要体现在:
一方面是物业管理公司处于自身营业状况提高物业的服务费用。
由于沈阳市社会最低工资标准和平均工资水平每年提高,物业企业也不得不给员工增加工资,导致人工成本提高。
物业企业方面指出了现行的收费标准是根据2008年颁布的相关法律法规制定的,当时测算价格成本的物业服务从业人员最低工资标准是每人每月750元,而现在的最低工资标准按照2011年政府规定是1100元,提高幅度达到46.6%。
因此，经营成本的提高迫使部分企业对于物业费做出相应调整。
二是部分业主抱怨物业服务质量越来越差,强烈抵制物业企业提高收费标准。
部分业主反映物业管理服务质量逐年下降,比如从业人员年龄逐年老化,人员素质下降,绿化养护、卫生保洁以及小区内交通秩序管理不到位。
因此,部分业主常常以强烈的态度抵制物业企业提高收费标准。
因此,二者之间的矛盾与冲突导致了一些物业企业采取简单的做法来解决经营资金上的困难,即降低服务水平（即低价,低水平）；这样会进一步的造成服务对象的不满意度，从而形成一定的恶性循环。
2.3物业与业主纠纷频发
当今社会的物业管理的水平不但关系到我国经济和政治的发展状况以及城市的整体的管理能力，还与城市市民的生活质量息息相关。
因此，物业管理行业越来越受到了政府高层的关注。
但是，沈阳市物业的发展起步较晚，发展时间较短造成了其国家法规行业条例不健全，从而导致了在实践中产生了形式各样、数量庞巨的、与物业管理相关的社会纠纷。
上述纠葛纷争不仅发生在居民和物业管理公司身上，还出现在了小区开发商以及沈阳市相关部门身上，这些问题纷繁复杂，需要专业的解决。
现如今，中国的相关的各种主体之间的纠葛纷争的案件越来越多，法律层面上其数量也在节节攀升，纠葛纷争的种类也越来越多，没有前例的案件越来越多，矛盾主体之间的鸿沟也越来越深，这些都使得这类问题解决起来较为困难。
除此之外，由于这类纠葛纷争而导致的业主整体案件也屡见不鲜。
这些问题的频繁出现不仅极大的影响了物业企业的经营状况，增添了不和谐的因素，而且还使得国民的生活安逸度降低了。
沈阳晚报记者从沈阳市大东区法院了解到近年来受理的物业纠纷常常围绕着小区的保洁、共用绿地、停车位、公共维修资金这些问题,大东区是重点居住区域，是物业管理公司的重点竞争位点，也是纠葛纷争的主要诞生区域,近4年来案件不断增长。
人们都说数字是最有利的证人，大东区的案件的数量直观的反应了这一情况，2011年受理2011年受理673件,2012年受理688件,2013年受理743件，这些案件设计了沈阳市大大小小的七十多家物业管理企业。
我们应当认识到虽然表面上看这些物业类的纠葛纷争涉及到得金额不多，但是它是切实关系到每一位市民的生活的。
这些纠葛纷争中还有一些是全体性质的。
它们对于物业管理企业提供服务的质量要求渐渐严格化。
市民们从以前的消极被动转变为了积极维护自身权益。
2.4公共维修资金启用困难
改革开放以来，我国的人口不断增多，城市化不断推进，住房的需求越来越大，需要住房的居民也越来越多，因此房屋的公共维修资金越来越多。
根据最近几年的对于房屋的公共维修资金的统计的状况来看，公共维修资金虽然数量上提升了，但是使用的较少，业主的需要时启用也较为困难。
目前有些数据表明，我国总的公共维修资金的金额达到了万亿元，其中真正用到实处的只占1%，几乎处于闲置状态。
公共维修资金是房屋的保障资金，这是关系到我国大多数民众的养老问题的关键款项。
现如今，它却主要存在以下两种情况：
一是常年闲置，二是启用困难，根本无法用到实处用到点上。
主要原因有以下几点：
一是很多业主对于公共维修资金知之甚少，他们并不知道如何申请使用这项款项。
这种情况发生的主要原因是政府及相关单位的宣传力度不够，所以很多居民一是对于公共维修资金的存在状况不清楚，还有就是对于具体的申请启动的流程并不清楚，更加就不知道到何处申请，咨询何部门等问题了。
二是该款项的申请流程复杂，对于普通文化水平的大多数民众难以操作。
现在有一些相关的法律法规对于公共维修资金的使用作出了规定，如果要申请使用则必须附上业主的具体的整修的系统思考，并且要经过占居总小区区域三分之二的房屋所有者的同意，然后由物业管理企业出具具体的方案，再经相关的政府部门通过全部资料认证，这样才最终能够使用民众的公共维修资金。
我们不得不承认，严格，完善，多步骤的程序方法才能有效的保护公共维修资金的有效使用，但是从实际的操作状况来看，这样的程序未免过于冗长难以操作而失去了其本应有的成效。
三是居民委员会的相关的体系不健全，更有甚者，很多小区更本就没有居民委员会。
从这一点上看，对于他们，更本就不具备启用公共维修资金的条件。
要想取得长足的进步就必须打牢基础，笔者认为公共维修资金启用最先要做的就是建立健全小区的居民委员会。
只有建立健全小区的居民委员会才能打破冰封的现状，实现公共维修资金的有效利用，真正实现业主利益的最大化。
我国现有的法律法规对于居民委员会的建立健全大多停留在理论上的引导，实际的具体的操作并没有明确的规定要求，因此居委会基本处于无人管的状态。
这更加加剧了我国公共维修资金启用困难的现状。
有些小区虽自主成立了居民委员会，但是也有将近八九成的小区难以进行该款项的启用。
种种情况告诉我们应当加大对于居民委员会的建设工作。
2.5弃管小区
所谓弃管小区，一般是指产权单位由于经营状况不好等原因破产，或由于物业公司与产权单位存在矛盾纠纷，或由于物业公司与业主之间产生矛盾，导致产权单位和物业公司都不管的小区。
弃管小区存在的问题主要是以下几种。
（1）弃管小区内的房屋长期没有得到修葺。
这类小区在刚开始完工的时候，其工程质量就较差，且甚至未获得质量验证。
经过时间的推移，越发陈旧，其维修问题也厄待解决；
（2）有安全隐患。
因其竣工之时并未合格，且年久失修，许多设备如电线等已损坏，造成安全隐患。
且小区无人管理，造成流动人口增大，增加了人身财产等的安全隐患。
（3）环境差。
因长时间的弃管，小区内逐渐出现乱扔垃圾的现象，且无人定期打扫，久而久之，小区内的环境越发脏、乱、差。
在沈阳，弃管小区的现象较多出现在老旧城区内。
因其建筑面积大，小区较多，且居住人群主要是老年人、低收者，因此该弃管问题较为严重。
已经成为居民热切关注的问题，影响到当前乃至今后居民生活质量、生活水平的提高。
老旧小区的历史较长，因此许多相关的产权等问题较为复杂，这使得很多管理措施很难顺利展开，且因其小区众多，维修费用过大，因此相关的单位也只能有心无力，这在某种程度上导致了这些老旧小区的弃管。
综合分析弃管小区产生的原因，主要是以下几个方面:
（1）弃管小区的年龄大多较长，且历史背景复杂。
由于产权单位与相关的物业单位有矛盾纠纷或者直接某一方申请破产而被遗弃的小区，即使是部分国企整顿后将自身名下的住宅转交给相应的物业，但过程中的程序手续复杂等问题，使得产权移交并未成功，从而导致了弃管；
（2）被弃管的小区大多数是由于其在工程完成之处就质量不合格，小区的环境较差、未处于中心地段等等，且入住的多是低收入人数，这使得物业在费用收理及管理上存在了较大障碍，直接导致了物业的退出，使得小区成为弃管小区。
3物业行业可持续发展制约因素分析
3.1外在制约因素
物业行业可持续发展的外部制约因素主要有经济发展水平，政策法规的执行力度，业主的认知度与满意度以及卡法企业的开发能力等，下面将进行具体的展开叙述。
3.1.1经济发展水平
沈阳市地处于我国东部，与我国南方的一些较为发达的省市来说，沈阳在经济政治的发展上存在一定差距，沈阳市民的平均的收入比较低，他们整体上对于物业的了解较少。
物业管理行业不管是在发达城市例如北京上海还是在中低等水平的城市例如沈阳的消费标准都比较高。
与其他一些单纯的物质买卖方面的消费相比，这个差距
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