二手房购房流程及注意事项.docx
《二手房购房流程及注意事项.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《二手房购房流程及注意事项.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
二手房购房流程及注意事项
二手房购房流程及注意事项
咨询：
为您解读中介机构九大常用“俗语”
在买卖二手房时，中介口中五花八门的俗语总是让一些买家摸不着头脑：
什么是地铺、直营地铺、加盟地铺？
什么叫洗盘、跑盘、封盘？
什么叫跳盘、跳客、跳单？
了解这些常识，相信会对二手房买家有所帮助。
【地铺】经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所。
【直营地铺】属于经纪公司的一个直接管理、管理机构.
【加盟地铺】因资质或其他问题而加入品牌中介公司的一种方式，目的在于规避市场风险、利用品牌效应，但上级公司但不直接参与经营管理。
【洗盘】中介工作人员通过业主资料或其他途径，来了解房屋的最新动态和基本情况。
【跑盘】通过走访和打电话了解楼盘信息。
【封盘】这是在有客户有意购买某物业时而采取的一种暂时性营销策略，封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。
【跳盘】同行挖走业主房源。
【跳客】通过同行挖走其客户资源。
【跳单】买卖双方通过中介搭建平台之后，两者“过河拆桥”私下交易。
“两个定金”作用大不同
定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是上下家没能充分理解“定金”的法律意义。
二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。
第一个定金出现在上下家对中介进行委托的过程中，用来担保上下家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。
如届时下家反悔不来与上家签订买卖合同，要承担定金被上家没收的风险，如上家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍返还定金的责任。
第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，上下家能够按照合同的约定切实履行各自的义务。
如果出现违约情况，违约方要承担相应责任。
当然，上下家也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。
签定意向：
买卖双方签订书面协议预防发生纠纷
专家建议：
中介要与买卖双方签订书面协议预防发生纠纷
案例回放
陈先生想通过某地产公司买房，房地产经纪小吴带陈先生考察了数十个楼盘，并在地产公司签订了《居间服务委托书》，留下了其身份证复印件。
随后陈先生在房地产经纪人员的带领下看了《居间服务委托书》上所签订的物业，当场表示其非常满意。
签合同当天，陈先生与业主见面了，陈先生借故说未带定金改日再签，便与地产公司失去了联系。
事后地产公司才发觉陈先生与业主已私下成交该物业。
地产公司遂起诉至法院，法院判令陈先生赔偿地产公司的佣金。
“作为房产经纪人，为一套房子带十几人次甚至几十人次去看是很正常的，一趟一趟地跑，辛苦了半天客户却‘跳单’了，什么回报也没有，这种辛酸谁能体会？
”提到二手楼市场的“跳单”现象，大部分房产经纪人都是有苦难言。
我们通常所讲的“跳单”，指的是需要购房的客户通过中介公司获悉相关信息后，买卖双方跳过原先中介公司，私下达成买卖协议或者与其他中介公司成交，不向原先中介公司支付中介费用的事件。
在如今的二手房买卖中，“跳单”现象屡见不鲜。
有房地产经纪从业人员说，一个月中，因为“跳单”引起的佣金损失或是经纪纠纷不仅影响了正常工作的开展，而且耗费的精力无法用金钱估算。
为何“跳单”？
房地产买卖中，买方、卖方、中介公司三方诚信守法是促使二手楼买卖成功的根本保证。
在通常的消费过程中，我们或许会更多地关注中介公司是否设下“陷阱”，而作为消费者，为了逃避相关费用，在交易过程中同样会想法设法跳单。
律师观点
这个就是典型的消费者“跳单”案例。
世华地产法律部分析认为，看楼前签订《居间服务委托书》，说明中介公司已经有了强烈的法律保障意识。
《居间服务委托书》是对中介付出的劳动和服务的确认。
建议中介公司与卖方签订《客户确认书》，将业主姓名、物业名称分别相应予以确认。
根据《合同法》第426条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。
为此，律师建议，在宣扬房地产中介诚信服务的今天，中介方在提升自身服务规范操作的同时，也不能对买卖双方不守信的“跳单”行为听之任之。
为防止“跳单”，中介方要尽量与双方签订书面协议，从而获得中介方促成双方交易的有利证据，最大限度降低中介方的法律风险。
签合同：
怎么签订二手房合同
在二手房交易过程中出现的纠纷，其实有很多由于买卖双方不熟悉房屋买卖流程以及注意事项，结果导致自己的权益受到损害。
那么，买方和卖方应该注意哪些问题，才能避免自己的权益受到不必要的损害呢？
对此，立超房屋有关人士就签约过程中可能出现的相关侵权行为作了相关介绍，提醒广大读者注意。
首先，买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。
值得注意的是，如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施，则在签《买卖合同》前，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。
其次，买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。
●做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。
●钱款分批支付，一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。
●在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间。
●约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内。
●卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。
相关案例：
赵先生在中介公司的介绍下看中孙小姐的某处房产，成交价格为100万元，签约当天赵先生支付房款的30%，即30万元整。
不料事后，在交易过程中发现孙小姐的该处房产已被法院司法查封，1年后才可以解除司法限制。
上述案例可以看出，对房屋的产权调查是签约之前必不可少的程序，买家尤其需要注意。
再次，卖方应注意下列问题以维护自身权益。
●对买方的贷款年限、额度和资信进行了解。
●在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。
●实行买方押款签约，即在卖方有贷款抵押的情况下，买方的首付款暂时存放在中介公司，待卖方还款撤押时，中介公司携款陪同。
●依现今的贷款政策，买方已有两套以上贷款记录（含两套）且尚未结清又进行按揭贷款的，可能导致银行拒绝通过其贷款资格。
●当合同转让价与评估价不一致时，沪上银行对贷款采取就低原则。
如果合同价格远远高于评估价格，则会导致买方贷款额度不足。
●注意买方改变贷款额度的情况，比如买方原定贷款7成，而实际签《借款合同》时仅仅贷款了5成。
所以需要在合同中约定“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋《收件收据》当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。
相关案例：
孙太太在中介公司的介绍下看中了王小姐的某处房产，成交价格为150万元。
签约当天孙太太支付房款的30%，即45万元整，105万元由孙太太贷款。
事后交易过程中，银行发现孙小姐的该处房产的评估价格仅为126万元整，按照就低不就高的原则，孙太太的贷款金额实际为88.2万（126×70%）。
这就与孙太太预期的贷款金额有很大的差距。
幸运的是，王小姐在中介公司帮助下，在签约当日在合同中写明了“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋《收件收据》当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”的条款，完好地保护了卖方利益。
申请个人住房贷款需要办理的手续
借款人提出申请并提供以下材料：
借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订
本人户口本、身份证或其它有效居留证件；
职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料；
占房价款30%的首期付款证明；
建设银行经办机构要求提供的其它材料。
办理手续
调查建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所（或公证处）对借款人提供的资料进行调查。
审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。
借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。
办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。
借款合同生效，资金划入开发商账户。
借款人如何偿还贷款
借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息
贷款的条件及要求
1、商业贷款或铁路公积金贷款
A、首付成数按银行政策要求且必须打入保证金帐户，商定具体工作日转付；
B、按揭贷款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕后5个工作日内转付出让方。
月底不放款，5个工作日顺延，铁路公积金余款支付方式参照省公积金；
C、商业贷款（免交保险费、公证费）
a90㎡（含90㎡）以下30平方以上，具有稳定收入，无不良记录及无其它贷款记录的优质客户可以首付三成，贷款七成；
b90㎡以上，具有稳定收入，无不良记录且无其它贷款记录的优质客户至少首付三成，可贷款七成；
2、省、市公积金贷款共同的基本条件（公积金贷款部分交纳保险费、公证费）
A、在杭州连续缴满一年，月缴额满196.5元，个人或夫妻2人贷款额不超出30万；
B、在杭州连续缴满一年，月缴额满393.0元，个人或夫妻2人贷款额不超出50万；
C、年龄条件为：
男60岁；女55岁。
3、省公积金贷款或省公积金加商业组合贷款
A、首付款可以三成并按省公积金中心要求打入保证金帐户，商定具体工作日转付甲方；
B、按揭款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕5个工作日内转付出让方。
每星期指定日期放款，月底不放款，5个工作日顺延；
C、全部用省公积金贷款只能为成交价的一半；贷款期限+房龄不超过40年
D、萧山、余杭区的二手房一律不能申请省公积金贷款；
4、市公积金贷款或市公积金加商业组合贷款
A首付款按市公积金中心要求打入保证金帐户，按银行工作日要求转付甲方；
B按揭款于购买方的房屋所有权证、契证、国有土地使用证过户完毕5个工作日转付出让方。
月底不放款，5个工作日顺延；
C95年前的房屋，首付四成；95年后（含95年）的房屋，首付不低于三成。
均与面积大小无关，贷款期限最长不超过30年，贷款期限+房龄不超过40年；
D在余杭、萧山、临安、富阳、桐庐、建德、淳安正常交纳市公积金的，在杭州购房的可以申请市公积金贷款
5、注意：
所有贷款额必须为整数即千位数以上（首付款允许有百位数）。
为什么要进行房地产评估？
买房、卖房
交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。
以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。
缴纳房产税费
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
申请银行贷款
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。
借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
解决房产纠纷
发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
如何审核卖方的房产证？
除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。
对这类房产的审查包括以下几点：
（1）一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。
（2）二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：
“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。
另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。
审查内容包括：
（1）一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。
（2）二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。
当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格。
过户：
二手房过户DIY分九步走
“我最近要买房，正好朋友有套房子打算出售，户型位置都挺让我满意的。
像这种私下的成交，房产过户应该怎么办理？
”日前，读者范先生打来电话询问。
像范先生这种不通过中介公司而是自己交易的二手房过户DIY，就是房产中介业俗称的“手拉手”方式。
交易一套七八十万元的二手房，单方的中介费在七八千元左右，一些购房者觉得中介代理费高，宁可选择自己跑腿办理办证、过户、交税的整套程序。
房产过户到底怎么DIY？
有关人士提醒说，这意味着交易双方必须有足够的精力和时间，因为房产办理过户按揭的后续手续比较复杂，涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方，碰上房子产权有问题的，还要去产权交易中心查产权。
当然，如果不怕麻烦，也完全可以自己来。
交易DIY分九步走
从买卖双方看房开始直到房款两清，手拉手方式要走一道严格的程序。
先办什么后办什么，只有流程手续对了，才会少走冤枉路。
第一步，买方要对房子的产权进行调查。
审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。
第二步，签订二手房买卖合同。
买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。
买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
第三步，找评估公司做评估。
这个过程一般来说要5~7个工作日。
第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。
如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。
这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。
第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。
第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。
第九步，凭完税契证到土管部门办理土地证。
走完这些步骤，房产三证算是办齐了。
整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。
两个细节一定要注意
由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生，因此一些细节一定要在签订合同时注意，尽量避免纠纷。
首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。
由于没有中介公司的先期把关，二手房手拉手交易者必须自己“动手”，了解房屋的准确面积，房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。
在确定房屋面积时，由于有些房子年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。
所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积都不该计算在内。
关于屋内的设施，业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证，房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。
结果到实际交房时，屋内却空无一物。
其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。
其次要注意的是关于房子税费的约定。
二手房子涉及的相关税费达十余种，而且针对不同类型不同情况有不同税费政策，要算清这笔账并不容易。
虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任，但到了真正交纳税费时，因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。
在整个交易过程中，涉及的各项费用并非一次性收取，因此事前双方必须明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费，给交易带来后遗症。
业内比较规范的做法是，交易每进行一步，中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。
在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款，最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。
二手房过户DIY省钱但费力
尽管自己办理二手房过户，可以省下一笔不菲的中介费，但是由于中间涉及到很多部门和相关专业知识，对于普通购房者来说，这是一件省钱但费力的事情。
其实，对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说，比较好的方式是委托中介公司办证。
目前多数中介公司都开展了手拉手业务，其中既有纯粹办证业务，也有包括签合同、资金监管、房屋验收等相对综合的业务。
纯办证的话，目前收费普遍在300~400元/套左右；而如果是综合业务，由于整个程序与通过中介买房相比只是省却了前期的看房、产权确认等步骤，因此收取的费用约为普通中介费的8折。
物业交割
审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。
①物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；②水费记好表数，（物业公司不代收的话），必须与自来水公司联系；
③供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；
④天然气记好表数，（物业公司不代收的话），必须与天然气公司联系；
⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费；
⑥交钥匙，提示购买人换锁心；
⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。
领证：
八种方法识别真假产权证
从南京市房产局获悉，近期在房屋交易中出现了房屋权属证书造假现象，一些不法人员非法伪造和使用房屋权属证书。
专家介绍，辨别真伪产权证有8种方法：
一看封皮。
真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目。
假产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。
二看纸张。
真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。
假的纸张则手感稀松、柔软；
三看防伪底纹。
真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。
假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；
四看发证机关盖章。
真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。
而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。
五看注册号。
真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。
而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；
六看缝制。
真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；七看附记。
真产权证第三页中附记一栏的内容包括：
产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；
八看图纸。
真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。
二手房贷款免担保要小心余款拿不到
原本为了省800元的二手房贷款担保费，却不料招来几十万元的损失。
南京市房管局人士近日对记者介绍说，目前一些卖房人因为忽略了二手房贷款担保，导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。
据介绍，目前二手房交易贷款通常采用的方式是：
卖方先将房屋产权过户到买方名下，凭着已是买方名字的产权证，将卖方的土地证过户到买方名下，买方拿到土地证，再凭着已经在买方名下的产权证和土地证，到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续，然后银行才能发放贷款，这个过程快则半个多月，多则近1个月。
也就是说，买方只需支付卖方40%左右的购房款，就能够获得房屋的全部权利证书；卖方已经失去了房产的所有权利，却要等近1个月的时间才能拿到全额房款。
在这一过程中，如果出现买方的银行贷款未获批准等情况，卖方就不能拿到剩余的大部分房款。
对此，房管部门人士提醒：
二手房交易贷款应通过有资质的担保公司，由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任，银行放款给担保公司及时支付给卖方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。
这样，可能出现的各种风险都由担保公司来承担，同时担保公司还会控制所有后续手续的办理，保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用。
升级会员 