房地产销售解说辞.docx

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房地产销售解说辞

销售解说辞

　　IALA（埃拉）国际·自由水岸是苏州栖霞建设在湖东的又一倾心力作，是针对城市精英白领阶层的大型现代化社区，充分体现开放、轻松、自由的现代精神。

由香港华艺担当建筑设计，加拿大ALD担任园林设计。

　　IALA（埃拉）是International国际、Artistic艺术、Laissez-aller自由，

Architecture建筑的首字母缩写。

　　IALA（埃拉）北依钟园路，东临星塘街，与方洲公园仅一街之隔，对于在园区工作的年轻白领而言，环境宜人、交通便利、公共设施齐全，是理想的居住社区。

社区占地面积98868平方米，绿化率>60%。

区内规划有15幢建筑，从11层到33层，分为三个组团，错落有致，富有美感。

小区临水亲水，东边为宽度为36米的自然河道，区内波光粼粼，水面积近15000平方米，居住于此，宛若生活于水中绿岛，您将深味临水而居的美妙感受；IALA的户型设计精致实用，集中在75

-128平米之间，一房两厅一卫、两房两厅一卫的小户型占全部房源的50%。

建筑设计简约刚毅又明快清新，大量使用玻璃材质，与区内环境互相映衬，非常动人。

　　我们目前推出在售的有101，102，103，104，106幢，高度为18层，101局部23层。

107楼前即为15000M2的景观水，北面为摄取商业中心。

107栋1、2层是小区的会所，内有咖啡厅，健身房，外有大型泳池以及沙滩排球场。

　　项目统一说辞

　　1、IALA国际8月6日对外开放，均价4900元/平米，推出101幢和130幢。

　　2、其它楼幢的的开盘时间还没有确定，但价格估计会比这次开盘价贵200~300元

　　3、关于物业费用：

通过物业招投标，栖霞物业取得了IALA国际前期物业管理权，开标价为2.25元/平米/月，在前期物业管理期间由苏州栖霞建设贴补0.4元/平米/月，及在前期物业管理期间的价格为1.85元/平米/月。

前期物业管理结束后，由业主委员会重新选聘物业管理公司，新价格由业主委员会和新的物业管理公司共同确定。

　　4、关于优惠政策的说明：

按揭贷款折

　　一次性付款折

　　5、交房标准：

　　1、内墙：

厨房、卫生间水泥砂浆搓毛，其它白水泥腻子

　　2、外墙：

涂料

　　3、顶面：

白水泥腻子

　　4、入户门：

安全防火防盗门，户内门：

预留门洞

　　6、窗户：

铝合金中空玻璃，阳台安全玻璃.

　　7、浴缸、接水盆、坐便器位置预留，排水管道预留到位

　　8、楼内给水管：

进户至水表，楼内排水管：

预留到位

　　9、高层120平方米以下用电标准按8KW/户配置、120平方米以上用电标准按12KW/户配置，顶层复式16KW/户配置，电源、空调电源预留埋到位。

　　10、供气：

管道天然气、立管预留（由业主负责申请开通挂表）。

　　11、通讯：

有线电视：

主卧室、客厅插座预留，2个终端安装到位电话通讯：

中国电信，主卧室、客厅插座预留，业主自己负责申请开通

　　12、宽带接口：

中国电信宽带网络，单元到户为五类双绞线，二路终端预留业主自己负责申请开通

　　13、小区智能化：

可视对讲系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、门禁保安系统、背景音乐系统、周界防越系统、停车场管理系统等

　　6、关于采光问题

　　幢号房号不满足时间优惠幅度

　　101幢3054055056057058059052分钟元/平米

　　103幢10515分钟元/平米

　　上述不符合日照间距要求情况将在合同中予以注明，在办理产权登记时申请在《房屋所有权证》附记栏中予以标注。

以上承诺属实，若有纠纷，本公司将承担由此产生的相关责任。

　　7、小区实行完全的人车分流，

　　8、项目位于金鸡湖东，新两万人组团东北地块，由津梁街、钟园路与娄斜港形成独立地块，与组团内另4个楼盘形成一个大社区，并处于湖东未来CBD中心，周边教育、交通、社区服务等各项配套均十分完善。

并且和东依一条人工河和生态公园相临，整体的自然环境不错。

　　9、交通：

随着金鸡湖大桥的建成，您到市区观前街只需30分钟的路程，过了金鸡湖大桥只有10分钟的车程。

目前还没有可以直达的公交路线，但是公司正在和公交公司联系，提前将新干2号线延伸至项目现场。

　　10、项目的规划设计由香港华艺设计顾问（深圳）有限公司完成。

景观设计将由加拿大ALD建筑与景观设计有限公司完成。

　　11、经济参数说明

　　总用地面积：

9.89万平方米总建筑面积：

26万平方米

　　规划容积率：

2.1（56—12.856—23.05）

　　建筑密度：

0.3绿化率：

58%

　　得房率：

80%左右地下室面积：

51383平方米

　　地下人防面积：

17983平方米

　　12、预计在2006年12月31交房。

　　13、小区分为3个组团，北面7幢为一组团，层数为18和24层的板式建筑，东南侧为二组团由4幢11层和18层板式建筑，板式建筑底层局部架空，三组团为4幢点式建筑组成，层高为31层，低层全架空，架空层高为5米。

　　14、101幢02单元每平米降价100元的原因：

小户型内存管道井，影响了小户型的使用。

　　15、目前没有任何团购政策，如果确有10套以上的大的团购体，包刘经理处

　　16、总价只能去到十位，百位不的随意舍去。

　　17、户口情况：

50~75平米一个户口，75平米以上2个户口。

如果客户要求确定可让其咨询湖西派出所户籍客，电话号码：

62565528。

　　18、必须询问是否为市区公积金贷款，贷款时间为封顶后7天，

　　IALA国际认购公告

　　认购方式：

　　先来先得，以到IALA国际指定工作人员处登记为准。

　　开盘期价格优惠

　　房价公开优惠（折）

　　一次性付款优惠（折）

　　（以上优惠条款解释权归苏州栖霞建设有限责任公司所有）。

　　采光问题公告

　　由我公司开发建设的“IALA国际自由水岸”

项目已获规划批准，其中本次申请预售商品房中有部分住房（见下表）不符合园区规划行政主管部门有关日照间距的规定，共8

套。

为此我公司承诺，在与购房者签署预（销）售合同时，上述不符合日照间距要求情况将在合同中予以注明，在办理产权登记时申请在《房屋所有权证》附记栏中予以标注。

以上承诺属实，若有纠纷，本公司将承担由此产生的相关责任。

　　幢号房号不满足时间

　　101幢3054055056057058059052分钟

　　103幢10515分钟

　　2005-07-28

　　IALA国际认购协议书

　　甲方：

苏州栖霞建设有限责任公司

　　乙方：

身份证号:

　　苏州栖霞建设有限责任公司已取得苏州工业园区金鸡湖东“IALA国际”项目的土地使用证、建筑规划许可证和销售许可证，现通过甲乙双方友好协商达成本协议书，具体条款如下：

　　1、乙方自愿购买甲方开发的IALA国际_____幢____室，建筑面积_________M2，成交单价为________元/M2

，总房款__________元（大写:

）整。

（签订正式契约时，面积以有关部分核定面积为准，总房款作相应调整）。

　　2、乙方已于________年______月_____日交纳购房定金人民币___万圆整。

　　3、乙方须于年____月___

日前往IALA售楼处签定《苏州市商品房预售合同》，并签订《业主临时公约》及《前期物业管理服务协议》。

若不在规定时间内签定合同者，视同乙方违约。

　　4、交房时间2006年12月31日

　　5、乙方在交纳定金后须严格履行此协议，如乙方单方面违约，定金不予退还，甲方有权另行处置该房屋。

　　6、在乙方正常履行本协议情况下，甲方须为乙方保留该房源，如甲方违约，甲方双倍返还定金。

　　7、本协议书一式贰份，甲乙双方各执一份。

　　8、正式签定《苏州市商品房预售合同》后，此合同作废。

　　出售方（甲方）：

苏州栖霞建设有限责任公司认购方（乙方）：

____________

　　通讯地址：

园区西洲路8号通讯地址：

　　邮政编码：

215123邮政编码：

　　销售代表：

___________________联系电话：

________

　　联系电话：

配偶电话:

　　签署日期：

_________________签署日期：

_________________

　　IALA开盘工作流程

　　时间确定：

班车8：

00准时发车，望所有工作人员准时。

现场售楼处9：

00正式对外开放。

　　车辆使用：

看房车8：

45时发车。

每两个小时一班。

　　商务车按需安排

　　开盘工作人员：

营销部全体，财务部全体，前期部谢琦，陈杰。

　　具体流程：

　　选房——确定房源——签定协议——填写信息表——收款。

　　填写明源

　　1、选房：

给客户发号码牌，号码先来先得按顺序发放。

按号码的顺序选房，每个人选房5分钟，过期号码自动作废。

　　2、确定房源：

选房后于指定人员处确定房源是否销售。

　　3、签定协议：

房源确定后签定购房协议，明确定金不于退还。

　　4、填写明源输入信息表。

　　5、财务收款。

附件一**·**世家2期—**项目统一说辞（方案一）

1、项目概况

**·**世家规划用地200余亩，东南依大型**水库，西北毗邻天然荷塘。

目前一期已顺利交付，“**项目”是**·**世家2期，用地面积53491平方米，总建筑面积27354平方米，共分为A、B两大区块，其中A地块建筑面积13000平方米。

低密度、40%高绿化率的规划，突显别墅组群的私密性与景观优势。

2、地理及交通

“**项目”位于Y市东北面，紧邻Y市主城区，项目的交通体系很完善，周

围有金丽温高速公路、330国道、S39省道、S24省道、永东一线、永东二线等。

从**项目出发，距Y市主城区仅3公里，经永东二线到市区仅5分钟车程，向北沿永东二线经象珠镇可直达东阳市。

3、区域环境

“**项目”所在区域是老城区向北发展的方向，Y市行政中心、中国科技五金

城都在“**项目”5公里的范围之内。

在项目500米的范围内，已形成了商业、教育、医疗等配套。

包括友联超市及众多小型食品店、叮哨幼儿园、Y市职业技术学校、西朱卫生室、**药店、Y市农村信用社长田分社、西朱菜场等。

除此之外，Y市老城区商业中心、浙江继续教育学院Y市分院、古丽中学、Y市二中、古丽小学、民主小学、爱心幼儿园、Y市第一人民医院、妇幼保健医院、Y市第六人民医院、Y市骨科医院、汽车西站、火车站等，都在“**项目”10分钟车程内。

4、外部景观环境

在项目沙盘上我们可以看到，“**项目”是整个项目用地内景观优势最明显的，

A、B地块均紧邻**水库的自然水系，呈岛状铺展，双面环水，自然环境十分优越。

**水库的自然水体有260余亩，相当于170多个足球场大小，良好的亲水性，决定了“**项目”在Y市不可多得的“水岛生活”典范的地位。

在项目用地北面，天然荷塘和起伏的岳峦相映成趣，西面有大面积的松林，空气清新、视野开阔。

5、内部景观环境

**项目依托外部优越的自然景观环境，以及整个**·**世家的景观规划，将

自然元素融入景观设计理念中。

绿化率达40%，使“健康、安全、休闲、教育、运动、生态”为融为一体，由北向南以两条景观主轴贯穿整个小区。

利用曲线造型使小区整体景观呈现灵动自由之感。

依整体规划布局，开放空间分8个不同主题景观区，互相融合成大的景观网。

八大景观区分别是：

入口广场绿化区、游船码头广场区、沿湖景观步道、游泳区、垂钓区、组团健身活动区、健康步道区和“和风品茗区”。

同时，**项目在景观小品的设计上独具匠心，采用不同材质进行道路铺装，体现天人和一的别墅居住品位；精心设置雕塑、路灯等景观小品；同时在别墅区内设置私家绿地和私家庭院。

6、建筑

“**项目”建筑风格汲取国外先进建筑元素，结合江南优雅风格，同时融合中

国民居庭院的精髓，强调建筑的庭院围合形态、建筑与自然环境共生共存，着力为居住者刻画山水间的高尚、悠闲而富有品味的生活方式。

“**项目”A地块建筑形态以独幢别墅和联排别墅为主，B地块方案正在完善中，预计也是以高档别墅群为主。

7、配套

“**项目”依托周边区域的生活配套，以及整个“**·**世家”大社区的综

合配套，让业主们在亲近自然的同时仍可享受都市的时尚与便利。

项目内配置了2000平方米的会馆，内设健身、娱乐、客房、餐饮、酒吧、商务中心等方面的设施，此外，小区还安排了网球场、篮球场、游泳池等休闲体育设施。

为了保障业主们的安全与私密性，“**项目”特设24小时监控的专业保安巡更系统。

同时，小区设立了一个高速信息交换平台，并进行综合布线，在会馆内专设网吧，仅对小区业主开放。

8、物管

“**项目”提供24小时的体贴物管，包括：

24小时全天候安全监控，门卫、巡

更服务，配置红外线探头、摄像探头，保障业主的安全；每天保洁；设备维护及园林养护；送餐、打扫、熨烫、超市送货上门、送水、代送煤气等个性化有偿服务。

9、开发商

“**项目”由浙江G房地产集团有限公司开发。

“新G”集团在重新整改与

组织机构严格调整后，具有了更为雄厚的资金实力与更坚实的品牌后盾，能更好地维护购房者的利益。

10、关于一期延持交付问题解答

一期延期交房的原因如下：

基于对业主负责考虑，方案几易其稿，进行建筑方案

调整，为的是把更完美的产品奉献给业主。

由于“**项目”现在已经是准现房，产品已定型，购房者去工地现场就能直接看到，保证能按时交房。

11、开盘日期及交付日期

“**项目”预计将于2005年6月开盘。

附件二**·**世家2期—**项目统一说辞（方案二）

1、问：

**项目总平规划是怎样的？

答：

**世家整个地块规划用地200余亩。

“**项目”是**·**世家2期，用地53491㎡，规划容积率0.511,总建筑面积34637㎡，占地约80亩，共分为A、B两大区块，其中A地块约38亩，建筑面积13000平方米；B地块约42亩。

三期占地约56亩，规划容积率0.67，总建筑面积25729㎡。

毗邻小区主入口干道，背依天然树林，居住品质较高，目前三期方案正在完善中。

2、问：

**项目有什么优点？

答：

低密度，40%高绿化率，东南依大型**水库，西北毗邻天然荷塘。

突显别墅组群的私密性与景观优势。

3、问：

目前工程进度怎样？

答：

目前一期已完工，马上就要交付，二期A地块已是准现房，B地块和三期在方案完善中。

4、问：

地理位置及交通状况如何？

答：

“**项目”位于Y市东北面，紧邻Y市主城区，项目的交通体系很完善，周围有金丽温高速公路、330国道、S39省道、S24省道、永东一线、永东二线等。

从**项目出发，距Y市主城区仅3公里，经永东二线到市区仅5分钟车程，向北沿永东二线经象珠镇可直达东阳市。

5、问：

这个地段好像区域环境不大好，周边都是工业区

答：

工业区在**项目用地的背面，这个因素我们在建筑规划过程中已经充分考虑到了，会通过建筑的围合来保证业主的私密性。

而且，周边**水库在整个Y市来说是难得一见的自然水体，能体现别墅居住的尊贵与景观优势。

**项目所在区域是老城区向北发展的方向，Y市行政中心、中国科技五金城都在“**项目”5公里的范围之内。

在项目500米的范围内，已形成了商业、教育、医疗等配套。

6、问：

那么区域周边主要有些什么配套呢？

答：

包括友联超市及众多小型食品店、叮哨幼儿园、Y市职业技术学校、西朱卫生室、**药店、Y市农村信用社长田分社、西朱菜场等。

除此之外，Y市老城区商业中心、浙江继续教育学院Y市分院、古丽中学、Y市二中、古丽小学、民主小学、爱心幼儿园、Y市第一人民医院、妇幼保健医院、Y市第六人民医院、Y市骨科医院、汽车西站、火车站等，都在“**项目”10分钟车程内。

7、问：

**项目外部的景观环境怎样？

答：

在项目沙盘上我们可以看到，“**项目”是整个项目用地内景观优势最明显的，A、B地块均紧邻**水库的自然水系，呈岛状铺展，双面环水，自然环境十分优越。

**水库的自然水体有260余亩，相当于170多个足球场大小，良好的亲水性，决定了“**项目”在Y市不可多得的“水岛生活”典范的地位。

在项目用地北面，天然荷塘和起伏的岳峦相映成趣，西面有大面积的松林，空气清新、视野开阔。

8、**项目内部有哪些景观？

答：

**项目依托外部优越的自然景观环境，以及整个**·**世家的景观规划，将自然元素融入景观设计理念中。

绿化率达40%，使“健康、安全、休闲、教育、运动、生态”为融为一体，由北向南以两条景观主轴贯穿整个小区。

利用曲线造型使小区整体景观呈现灵动自由之感。

依整体规划布局，开放空间分8个不同主题景观区，互相融合成大的景观网。

9、问：

**项目内部有哪8大景观区？

答：

八大景观区分别是：

入口广场绿化区、游船码头广场区、沿湖景观步道、游泳区、垂钓区、组团健身活动区、健康步道区和“和风品茗区”。

同时在别墅区内设置私家绿地和私家庭院。

10、问：

**项目的建筑风格是怎样的？

答：

“**项目”建筑风格汲取国外先进建筑元素，结合江南优雅风格，同时融合中国民居庭院的精髓，强调建筑的庭院围合形态、建筑与自然环境共生共存，着力为居住者刻画山水间的高尚、悠闲而富有品味的生活方式。

11、问：

**项目主要有哪几种建筑类型？

答：

“**项目”A地块建筑形态以独幢别墅和联排别墅为主，B地块方案正在完善中，预计也是以高档别墅群为主。

12、问：

项目的配套有哪些？

答：

“**项目”依托周边区域的生活配套，以及整个“**·**世家”大社区的综合配套，让业主们在亲近自然的同时仍可享受都市的时尚与便利。

项目内配置了2000平方米的会馆，内设健身、娱乐、客房、餐饮、酒吧、商务中心等方面的设施，此外，小区还安排了网球场、篮球场、游泳池等休闲体育设施。

为了保障业主们的安全与私密性，“**项目”特设24小时监控的专业保安巡更系统。

同时，小区设立了一个高速信息交换平台，并进行综合布线，在会馆内专设网吧，仅对小区业主开放。

13、问：

物业管理情况怎么样？

答：

“**项目”提供24小时的体贴物管，包括：

24小时全天候安全监控，门卫、巡更服务，配置红外线探头、摄像探头，保障业主的安全；每天保洁；设备维护及园林养护；送餐、打扫、熨烫、超市送货上门、送水、代送煤气等个性化有偿服务。

14、问：

**项目是由谁开发的？

答：

“**项目”由浙江G房地产集团有限公司开发。

“新G”集团在重新整改与组织机构严格调整后，具有了更为雄厚的资金实力与更坚实的品牌后盾，能更好地维护购房者的利益。

15、问：

据我所知，一期好像延期交付了，中途还曾经停工过？

答：

一期延期交房的原因如下：

基于对业主负责考虑，方案几易其稿，进行建筑方案调整，为的是把更完美的产品奉献给业主。

由于“**项目”现在已经是准现房，产品已定型，购房者去工地现场就能直接看到，保证能按时交房。

16、问：

请问开盘日期和交付日期？

答：

**世家一期预计将于2005年6月交付，而“**项目”预计将于2005年6月开盘。

备注：

除以上几个问题之外，销售员还须了解以下内容

1、**项目项目定位是“财富领袖，水岸私家领地”

案场答客问模板

房产买卖首先是一个认知过程，如何帮助客户释疑解惑，是每一个销售人员取得骄人业绩的必备前提，剔除个别楼盘的特殊问题，我们将房地产销售中可能遇到的具有共性的问题收集罗列整理如下：

一、地理位置

1.基地的具体位置在哪里？

如何到达？

2.基地的东西南北与什么相邻？

3.基地距离市中心、火车站、飞机场等约有多少公里？

4.基地周围的交通设施有哪些？

具体情况如何？

5.售楼现场的具体位置在哪里？

如何到达？

6.售楼现场附近有无停车位？

7.项目周边的配套设施如何？

距离大致有多远？

如学校、医院、菜市场、购物中心、邮局、银行……

8.项目周边是否拥有休闲娱乐场所？

距离大致有多远？

如公园、游乐设施、旅游景点、宾馆、酒店、娱乐场所、体育运动设施……

二、楼盘状况：

公司构成

1、该楼盘的开发商是谁？

2、开发商的注册地及注册资本如何？

3、开发商有无房地产开发经验？

4、开发商的经营范围主要是什么？

5、开发商是否为上市公司？

6、该楼盘的设计单位是什么？

7、承建商、监理单位是分别是什么？

8、有无行销企划公司？

9、物业管理公司？

10、商业管理公司（若为商场）？

基本参数

1、占地面积、总建筑面积？

2、项目由几栋楼组成？

分别为多少层？

是否带电梯？

3、容积率、建筑密度？

4、绿化面积、绿化率？

5、栋距分别为多少？

间距分别为多少？

产品规划

1、项目规划性质如何？

写字楼、纯公寓、商住两用、商场、别墅？

2、社区的外观设计是何种风格？

3、社区的建筑设计是何种风格？

店面/商业街

1、店面的位置情况如何？

主干道、次干道、社区店面？

2、面宽、净深、层高？

3、可否做阁楼？

4、店面有无卫生间？

5、店面的公摊是多少？

6、店面同样有防盗系统吗？

做防盗门吗？

7、店面的装修情况如何？

8、店面是不是社区智能化管理系统的一部分？

9、店面的价格是怎样的？

付款方式及相应折扣如何？

10、店面的物业管理费如何计算？

11、店面将来的经营方向/范围？

车库或停车位

1、社区是否有车库或停车位

2、车库是用来销售还是出租？

价格如何？

3、车库的面积多少？

尺寸规划如何？

4、有多少个车位可供选择？

5、有自行车、摩托车的停放位置吗？

6、停车位是用来销售还是出租？

价格如何？

7、车位有产权吗？

有计算公摊吗？

8、车位的管理方式如何？

费用如何计算？

9、如车体在社区的停车场停放过程中发生意外事故，须如何处理？

10、车库或停车场是否有消防通道设施？

11、停放的车辆型号是否有限制？

公寓

1、社区共规划多少户人家？

2、有多少种户型格局？

面积为多少？

分别有多少户？

3、户型的朝向及景观如何？

4、是否做到明厨明卫、干湿分离、动静分离的格局设计？

5、公摊为多少？

公摊面积是由哪些部分组成？

6、每套单元的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、阳台、储物间……的具体尺寸（长×宽）和净面积分别为多少？

7、住宅的层高、净高为多少？

8、每个梯位有几户人家？

9、室内的格局是否可以变更？

有什么限制和手续？

10、一层住宅是否有私家花园？

11、顶层平台如何规划？

是否为顶层住户私用？

社区环境及休闲配套规划

1、社区的绿化面积有多少？

中庭花园有多大？

2、中庭花园的设计风格是什么？

由谁设计？

3、中庭花园主要包括哪些内容？

与众不同之处是什么？

4、有什么体育休闲设施？

是否需要交纳使用费？

球类场地、游泳池、休息场所……

5、有幼儿园或幼儿活动场所吗？

6、有室内会所吗？

在社区的什么位置？

规划什么设施？

7、会所是否对外开放？

8、会所的使用是否需要交纳费用？

9、社区有几个主入口？

车辆入口在什么位置？

10、社区有无迎宾大堂？

装修配套

1、交房时，住宅的装修情况如何？

墙面、地面、屋顶、卫生间、厨房、门、窗、阳台……

公共部分的楼梯、走道、门、窗……

2、装修材料的品牌、质地如何？

3、有几部电梯？

电梯是何种品牌？

物业配套设施及管理

1、社区是否实行封闭式管理？

2、是否实行人车分流管理？