保洁绿化养护管理方案.docx
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保洁绿化养护管理方案
临沂中环新能源
办公楼公共保洁、园区绿化养护方案
山东天元物业管理
二〇一四年四月二十六日
第一节综述
临沂中环新能源办公环境及园区绿化投资较大，为保证办公环境的清洁及绿化苗木的正常生长、养护，彰显企业的综合实力，因此必须将物业的清洁及绿化保养提升到高标准。
临沂中环新能源办公楼、生产厂区楼、餐厨废弃物处理中心办公楼室内外装饰用料讲究，日常到访参观、学习及业务客户较多，为保持企业洁净、庄严的形象，根据企业生产运营的特点，必须配备专业的保洁、绿化养护队伍长驻其中，并配置专业的机械及选用优质的清洁药剂，才能有效地保证办公楼的环境卫生及园区绿化苗木的正常生长，并到达净化空气、美化环境的效果。
第二节人员配置及素质要求
一、人员配置
1．主管1名。
有2年以上相关工作经验，对办公及园区的清洁、绿化保养工作有深入了解，效劳意识和沟通能力强，能解决投诉和分配人职工作，监管日常保洁、绿化养护工作进程及各办公区内外的清洁保养水准，能带着下属职工做好保洁、绿化养护工作。
2．大楼保洁5名〔含机动保洁1人〕。
在公司工作6个月以上，或培训1个月以上并考核合格，具备良好职业道德和责任心，熟悉清洁保养工作，严格按照操作规程工作。
机动保洁人员能够循环完成办公楼每月、每季保洁员作并应付突发事情，有职工请假时可暂顶岗。
3．院落保洁1人。
在公司工作6个月以上，或培训1个月以上并考核合格，具备良好职业道德和责任心，熟悉清洁保养工作，严格按照操作规程工作。
4、绿化养护人员4名。
在公司工作6个月以上，或培训1个月以上并考核合格，具备良好职业道德和责任心，熟悉清洁保养工作，严格按照操作规程工作。
二、其他要求
1．临沂中环新能源免费提供场地（约30平方米）现场办公和存放清洁机器、保洁员具、清洁物料。
2．免费提供水、电，以便按方案顺利进行正常的清洁、保养工作。
第三节各岗位职责及考核细那么
保洁、绿化主管岗位职责：
保洁绿化主管在管理部经理领导下，实施负责小区保洁绿化工作，美化、净化办公生产环境。
一、熟悉办公园区楼座排列，车行道、人行道分布及面积。
二、坚持高质量、高标准制定车行道、人行道、楼梯走道、大堂和绿化地的具体作业程序和保洁标准，检查考核评分标准和奖惩措施，经管理部经理批准后组织实施。
三、合理配置小区内垃圾桶数量、分布地点，垃圾转运车、清扫工具数量及保管场所，合理配备操作人员，小区内不留卫生死角。
四、小区保洁实行划片分区包干作业管理，做到职工之间任务划定清楚，责任明确，检查、考核标准公开，奖惩兑现。
五、严格本部门考勤制度。
保洁员每天定时集中讲评，对全年出全勤、无迟到早退职工，报请管理部经理给予奖励。
安排好职工节日期间的探亲活动，确保办公园区保洁工作有条不紊。
六、严格保洁工作检查制度，实行自查、巡查、抽查监督制度，检查、考核结果切实与职工收入挂钩。
坚持把责任区域清洁人员考核评分定期公开，广泛接受业主监督。
七、定期组织职工学习，关心职工文化生活，倡导在平凡岗位上，干出不平凡事迹。
八、完成管理部经理交办的其它任务。
保洁员岗位职责：
保洁员在主管的领导下，负责分区的环境卫生清扫、消杀、保洁等工作，具体职责如下：
一、每天清扫责任区内走廊、楼梯、公共卫生间两次；楼内标志牌、信箱、消防栓等每周清洗、擦抹一次。
二、垃圾日产日清，倒到指定中转站。
三、不定期用药物喷杀蚊、蝇、虫、鼠等，主要在垃圾池、明沟、排水池、排污井等周围施放药物。
四、每年疏通化粪池一次。
五、维护园区清洁卫生，对不卫生、不文明的现象和行为要及时劝阻和制止。
开展环境卫生宣传，养成人人爱清洁，个个讲卫生的良好风气。
六、当班时间遇到园区内有任何垃圾、脏物、废物、杂物等不卫生现象，随产随清，保持区内卫生。
七、未经允许，不得随意进入办公楼内各办公室，一经发现，立即送派出所处理，管理部不得留审。
八、完成主管交办的其它工作。
绿化工岗位职责：
一、熟悉园区的绿化概况，充分利用和开展绿化地面积，合理种植花草树木的品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化生态环境效益。
二、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林工具。
三、对花木进行适当挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理方法等，便于欣赏。
四、养护、管理花草树木
1、对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱和过涝。
2、对花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常发育需要。
3、根据园林功能要求，花木分枝规律和生长特性，以及环境关系对花草树木进行修剪，整形，使花木生长量适当，长势优良，乔灌木各种树形搭配优美，构成丰富的植物景观。
4、清理杂草、杂物，适时剪草，保持草的一定生长高度，草地整洁、美观。
5、以“预防为主〞和“治早、治涝〞为原那么，及时防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，减少农药污染。
6、定期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。
7、经常巡视园区的绿化地，严格制止在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾衣服被褥等行为，完善绿化维护，隔离设施。
五、完成主管交办的其他工作。
第四节保洁绿化职工工作标准、检查标准
我公司在不断的工作实践当中，总结保洁、绿化方面的经验，分别在工作时间、工作标准、检查标准、评优标准等方面制定了一套切合实际工作需要，又能监督、鼓励职工工作的措施和方法。
1、在工作时间方面，广泛采用上、下班签到制度，充分保证职工的工作时间。
2、在工作标准方面，保洁人员的工作范围细化为车库门、单元门、防盗门，楼梯踏面、栏杆、扶手，玻璃、墙壁、电梯轿厢、电梯厅等多个方面。
绿化人员的工作范围细化为绿地的卫生情况、绿植的生长、修剪、养护等，制定详细的细那么要求。
3、管理人员每天对保洁绿化人员的工作进行督察，不定期对其检查，详细记录职工的工作表现。
4、每月底，组织保洁绿化职工参加“月最正确保洁员〞、“月最正确绿化员〞的民主评选活动，“奖勤罚懒〞、“奖优罚劣〞由此激发职工上进意识、增强职工的工作荣誉感。
并在年底进行“最正确保洁、绿化员〞的评选活动。
保洁绿化职工工作标准、检查标准
项 目
检查方法
质量标准
一、道路
每个责任区抽查三处，目视检查，取平均值
无明显泥沙、污垢，每100㎡内烟头、纸屑平均不超过2个、无直径1㎝以上的石子
二、绿化带
每区抽查三处，目视检查，取平均值
1.无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等物，地上无¢3cm以上石子。
2.房屋阳台下每100㎡烟头或棉签等杂物在5个以内，其他绿化带100㎡内杂物在1个以下。
三、垃圾箱
每责任区抽查一个，保洁后全面检查
地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹。
四、果皮箱
每责任区抽查2个，全面检查
内部垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物。
五、标识宣传牌、雕塑
全面检查
目视外表无明显积尘、无污迹、无乱张贴
六、游乐场
目视检查
目视地面无垃圾、纸屑，设施完好无污迹。
七、化粪池
目视检查
进排畅通、无污水外溢。
八、地面的保洁
每责任区抽查5处，目视检查
1.无垃圾杂物、无泥沙、污渍2.大理石地面打蜡、抛光后光泽均匀3.地毯无明显灰尘、无污渍。
九、墙面的保洁
每责任区抽查5处，全面检查
1.大理石、瓷片、喷涂等墙面用纸巾擦拭100㎝无明显灰尘2.乳胶漆墙面无污渍、目视无明显灰尘3.墙毯、墙纸干净无污渍。
十、楼道梯间、走廊地面
目视检查每责任区抽查2个单元，50㎡走廊3处
目视无纸屑、杂物、污迹，每个单元梯级烟头不超过2个，走廊100㎡烟头不超过1个，目视天花板无明显灰尘、蜘蛛网。
十一、墙面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、宣传栏等
每责任区检查2处，全面检查
无广告、蜘蛛网、无痰迹、积尘，用纸巾擦拭10㎡，无明显污染。
十二、电梯
全面检查
电梯轿厢四壁干净无尘、无污迹、手印，电梯门轨槽、显示屏干净无尘、轿厢干净无杂物、污渍。
十三、会所及办公场所
全面检查
整洁、无杂物、墙面无灰尘、蜘蛛网、地面无污迹；桌椅、沙发、柜无灰尘，空气清新。
十四、共用卫生间
全面检查
1.地面干净无异味、无积水、无污渍、无杂物2.墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘，便器无污渍，墙上无涂画3.设备完好、用品齐全4.天花、灯具目视无明显灰尘5.玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印。
十五、玻璃门窗、镜面
每责任区抽查3处，全面检查
玻璃外表无污迹、手印、清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘。
十六、地下室、地下车库
每责任区抽查3处，目视检查
1.车库、地下室地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹2.车库、地下室墙面目视无污渍、无明显灰尘3.车库的标识牌、消防栓公用门等设施目视无污渍、无明显灰尘。
第五节日常工作时间及保洁内容
每天工作时间：
早上7：
00时一下午17：
00时，具体工作时间可根据甲方要求安排。
如进行大洗清洁工程时，如有需要与甲方协商工作时间。
（一）大厅
1．地面清扫垃圾巡回
2．拖净地面水渍、污渍巡回
3．清理垃圾桶内垃圾，容量不超过刚2/3巡回
4．清洁垃圾桶外表巡回
5．大堂和通道地面用静电吸尘剂的尘推推抹巡回6．抹净大堂玻璃的手印、污渍（2米以下）巡回
7．花盘外表、花木叶子抹净每日一次
8．大堂低位玻璃的清洗（2米以下）每周一次
9．墙身抹尘每周一次
10．派发雨伞袋需要时
11．雨雪天气铺防滑垫需要时
12．办公区及大堂高位玻璃的清洗（2米以上）每月一次
13．清洗通风口、灯饰、天花、饰物每月一次
〔二〕楼内走廊、通道
1．每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净；
2．将垃圾收集运到指定垃圾桶；
3．用干净的抹布擦抹各层和通道的防火门、电梯门、消防栓柜、玻璃窗内侧、灯具、扶手、墙面、墙根踢脚线、知识牌等公共设施每周一次
4．各梯间、通道的壁面、天花板每周一次
5．水磨石地面和水泥地面应每月刷洗一次
6．大理石地面应每月打蜡一次，每周抛光一次
本卷须知：
1、洗刷楼道时，注意防止水流到办公室内；
2、清洁工具不能放在楼梯间。
〔三）电梯厢内部
1．抹净电梯内壁、按钮、门、指示牌巡回
2．轿厢地面抹净巡回
3．门槽吸尘清洁每日一次
4．电梯门墙身抹净每日一次
5．更换电梯地毯并清洗每日一次
6．内壁不锈钢涂保护剂每周一次
7．电梯厢内部天花外表、通风口照明灯具除尘每月一次
（四）公共洗手间
备注：
每日上午上下班、下午上下班对公共洗手间进行保洁四次，敲门询问是否有人，确认无人前方可操作并树立警示牌〔保洁中〕，保洁完毕，如有冲刷、湿拖应树立警示牌〔注意防滑〕。
1．抹净所有洗手间内镜面、洗手盆及云石台面巡回2．清洁地台外表、尿盆、厕盆巡回
3．清理垃圾（筐）
4．用洗洁精、毛刷刷洗大、小便器，然后用清水冲洗干净巡回
5．地面拖抹每日一次
6．抹净门、间隔、窗台等每日一次
7.彻底清洗地台外表每周一次
8．天花及照明设备外表除尘每月一次
本卷须知：
1．禁止使用强酸、强碱清洁剂，以免损伤瓷面；
2.下水如有堵塞现象，应及时疏通。
（五）宿舍楼
备注：
工作标准同〔二〕楼内走廊、通道标准，由于是职工宿舍区，应注意每天及时收集生活垃圾，并禁止操作职工进入职工房间内。
（六）外墙、外玻璃清洗
1．去除所有积聚外墙外表的污渍及洗净外墙外表每年一次
2．去除所有积聚于幕墙玻璃外表污渍每年一次
第六节 园区绿化养护内容和措施
一、绿化管理效劳范围：
〔１〕景观区域的垃圾清理
〔２〕排水沟的废物处理
〔３〕定期培土
〔４〕除杂草和病虫害，更换坏死花木（确定坏死花木的更换费用，假设属原已坏死或自然灾害等甲方原因造成，那么由甲方承担费用；假设属乙方管理效劳原因造成，那么由乙方承担费用）
〔５〕修剪枝叶
〔６〕及时修补绿化草坪
二、绿化管理效劳标准
〔１〕绿化管理效劳主要是园区所有绿化地，花木及附属景观小品的管理养护工作
〔２〕管理效劳范围内的一切草地花木生长健旺，无病虫害、无枯黄叶，保持形态美观，色彩斑斓
〔３〕做好花木防风、防霉、防病虫害等防自然灾害的保护工作，使损失降到最低限度
〔４〕做好室内外景点布置及时更换工作，使景点常绿常艳
〔５〕做好草地的修剪保养工作，确保平整、常绿，美观
三、绿化管理规程
〔１〕景观区域卫生
每天必须清理景观区域卫生，保持清洁卫生、无杂物，无垃圾。
每天必须巡视景观区域，发现枯黄叶即予随时去除．
〔２〕排水沟的废物处理
每周一次清理各景观区域之排水滤网，使滤网无攒泥，排水畅。
每月一次清理排水沟；逢雨季半月一次清理排水沟；发生堵塞随时予以清理，确保排水沟畅通，
〔３〕浇水
①浇水工作，根据各种植物、花卉、草地的生长规律和季节气候的变化及时浇水，做到浇水均匀，无枯死和灌死现象。
②浇水作业应视天气情况面定，晴天草本每天上午及下午下班前各浇水一次，木本每天浇水一次。
③浇水工作应视各个地点不同而定量浇水，做到浇水适量，水量饱和。
④定期检查浇水没施及各处水闸是否灵验，浇水管是否密实，否那么会造成溢水破坏小区环境。
⑤防止浇水时损坏院区设施，防止浇水淋到行人身上。
⑥每日工作完毕，必须收好工具、器材、妥善保管，谨防遗失。
⑦浇水工作应注意以下几点：
在夏秋季节，应多浇，在雨季那么少浇。
中午切忌浇水，宜早晚进行，冬天气温低、宜少浇，并在幼苗时少浇，旺盛生长多浇，开花结果时不能多浇，每天浇水不宜直接浇大根部，耍浇在根区周围。
⑧每次浇水过程中，按照：
“初宜细、中宜大、终宜畅〞的原那么来完成，以免表土冲刷。
〔４〕喷药及防治病虫害
①经常检查景观区域植物、花卉、草地生长状况，提前预防病虫害，发现病虫害应针对病因及时做出处理，对常见的季节性病害、虫害提前防治。
对防治病虫害的花品要了解性能，做到平安用药。
②景观区域全面定期喷射广谱性杀虫剂。
要注意用药平安及药物机具的管理。
③准备好喷药器、胶桶及劳动保护用品。
④一般喷药要在清晨无人时工作，以防药雾有害行人健康。
施药后应出示警示牌、以免出现意外。
⑤作业前注意风向，从下风段开始，先喷高处、后喷低处，带好胶手套、面罩。
⑥注意行人动态，做好平安戒备工作，严防药液喷射到行人。
⑦工作完毕后，注意收回保管好药物，及时清洁好机具，用肥皂洗擦皮肤裸露部份，做好工作记录。
〔５〕培土及施肥
①植物、花卉生长必须有适量的营养物质才能良好生长及正常发育。
根据大植物花卉的生长规律，合理施肥，一般选择在雨天气施肥，以免浇伤植物，地栽植物下肥做到开沟下肥，以使植物完全吸收。
②地栽植物原那么上一年施肥四次；
③花坛植物、花卉原那么上一年下肥六次；
④绿篙植物每二个月下肥—次。
⑤时花及阴生植物，根据实际情况下肥。
⑥观察植物的生长发育状况，看是否缺少某种元素以对症下药。
〔６〕修剪、整形
①对花卉、植物定期进行修剪，调节花卉、植物各部的生长，促进开花，防止病虫害。
②原那么上地栽乔木一年剪二次，地栽其他花卉、植物每月修剪一次，花坛每月修剪一次，绿篙每月修剪一次，草地每月修剪一次。
③根据各种植物的生长情况调节修剪，做到无枯黄、乱、散现象。
④枯黄树叶随有随剪。
〔７〕草地管理
①春夏季每两周剪一次
②冬季视情况修剪
③剪草应检查机具是否正常，刀具是否锋利，滚筒剪每半月用研磨磨一次，
④每季度用扦底刀磨—次；圆盘剪草磨刀三把，每剪15分钟换刀一把。
⑤草地修剪应采用横竖转方法交替割草，以防转弯局部草地受损过大，割草时行间叠合在40—50％，防止漏割。
⑥剪草之际，一定要小心操作，以防发生事故。
⑥工作完毕后，要清扫草地，做好清洗机具和抹油等保养工作。
〔８〕检查、记录、报告花草树木生长情况
①竣工验收后要对植物、花卉、草地进行登记造册，包括编号，名称，种类，数量，面积、胸径、树龄、地点等各个方面。
②列出不同类型植物、花卉，草地特点、习性，有针对性进行养护、管理。
③每月对植物，花卉进行检查、记录；每年做出花草树木生长情况小结；每半年做出花草树木生长全面报告。
第七节管理目标及效劳承诺
一、管理目标
1．前三个月为接管初期，属磨合期，卫生状况合格率应到达80％以上，投诉率10％以下。
2．后三个月全面入轨期，卫生合格率应到达98％以上，无客户投诉2％以下；
3．操作人员定期培训，确保职工技能操作熟练、礼貌待客；
4．确保无因操作人员造成失窃或其他机械操作事故。
二、效劳承诺
公司将严格履行与甲方签订的合约条款，诚信效劳，承诺如下：
1．我公司提供符合质量要求的清洁及绿化养护效劳
2．如在日常工作中未到达?
清洁验收标准?
要求，须马上修正，直至甲方满意。
3．工作时不影响他人的工作、休息及人身平安，应考虑如机械噪音，清洁物品使用的限制，及在工作前、工作中设置足够明确警示指示。
第八节人员配置、费用测算及前期物资配备
临沂中环新能源办公楼、园区保洁及绿化养护费用测算
序号
分项
月费用
年费用
备注
岗位
人数
工资标准
工资
保险及福利
1
主管
1
3000.00
3000.00
1095.00
4095.00
49140.00
2
楼内保洁
5
1600.00
8000.00
8000.00
96000.00
餐厨废弃物处理中心、办公楼、生产厂区楼
3
院落保洁
1
1600.00
1600.00
1600.00
19200.00
办公楼前院区、院内南北主路
4
绿化养护
4
2000.00
8000.00
8000.00
96000.00
5
小计
11
21695.00
260340.00
6
保洁、绿化养护日常耗材
1000.00
12000.00
7
办公费用
600.00
7200.00
8
公司利润
2329.50
27954.00
按10%计算
9
法定税费
1434.97
17219.66
按5.6%计
10
小计
27059.47
324713.66
备注：
1.管理人员的保险与福利按36.5%算
2.保洁员、绿化养护人员的工资中已包含应有的保险和福利
物资配备表
序号
品名
单位
数量
参考单价
金额
备注
职工工装费用
1
管理人员
套
1
1000.00
1000.00
2
保洁员
套
7
560.00
3920.00
每人春秋装、夏装各一套
3
绿化养护人员
套
4
600.00
2400.00
每人春秋装、夏装各一套
合计
7320.00
保洁、环境耐用品配置
1
垃圾车〔三轮〕
辆
2
800.00
1600.00
2
大水桶
个
4
25.00
100.00
3
铲刀
把
5
15.00
75.00
4
喷壶
个
4
18.00
72.00
5
玻璃刮条
根
10
12.00
120.00
6
高粱苗笤帚
把
10
15.00
150.00
7
塑料防风背篓
个
5
35.00
175.00
8
竹夹子
个
6
5.00
30.00
9
硬毛手刷
把
5
5.00
25.00
10
大竹扫把
把
8
20.00
160.00
11
铁锹
把
2
20.00
40.00
12
鹿皮布
个
10
20.00
200.00
13
掸子
把
5
20.00
100.00
14
大垃圾桶
个
1
50.00
50.00
15
伸缩杆
个
4
45.00
180.00
16
人字梯〔3.5米〕
把
1
350.00
350.00
17
人字梯〔2.0米〕
把
1
200.00
200.00
18
拖布
把
20
10.00
200.00
19
拖水车
台
1
180.00
180.00
20
尘推
110/个
2
70.00
140.00
21
尘推
90/个
3
55.00
165.00
22
尘推
60/个
3
45.00
135.00
23
尘推罩
个
7
20.00
140.00
24
小心地滑牌
个
5
20.00
100.00
25
正在清洁牌
个
5
20.00
100.00
26
马桶揣子
个
10
10.00
100.00
27
马桶刷
把
10
5.00
50.00
28
笤帚挫子
套
5
25.00
125.00
29
尘推油
箱
1
180.00
180.00
30
除胶剂
箱
1
80.00
80.00
31
毛头
个
5
20.00
100.00
32
刮子
个
5
25.00
125.00
33
喷壶
个
5
8.00
40.00
34
木地刷
把
5
8.00
40.00
35
雨鞋
双
5
40.00
200.00
36
胶皮手套
付
20
6.00
120.00
37
钢丝球
包
15
4.00
60.00
38
五洁粉
袋
5
3.00
15.00
39
玻璃水
箱
1
120.00
120.00
40
洁厕灵
箱
1
120.00
120.00
41
洗涤灵
箱
1
120.00
120.00
42
洗衣粉
箱
1
35.00
35.00
43
毛巾
条
60
3.50
210.00
44
消毒液
箱
1
100.00
100.00
合计
6727.00
绿化养护工具、用品配备
1
高压喷药车
台
1
4000
4000.00
2
高枝修剪机
台
1
2600
2600.00
3
剪草机
台
1
5000
5000.00
4
铁耙
把
4
60
240.00
5
手锯
把
2
260
520.00
6
油锯
台
1
2100
2100.00
7
浇水水管
套
4
500
2000.00
8
潜水泵
台
1
300
300.00
合计
16760.00
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