商业地产组织架构和部门职责.docx
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商业地产组织架构和部门职责
商业地产组织架构及部门职责说明书
一、商业地产运营模式
商业地产概念：
广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式
商业地产的分类：
分类方法
种类
按商业形态
1、百货商场2、超级市场3、大型综合超市4、便利店
5、专业市场6、专卖店7、购物中心8、仓储商店
按照规模和服务等级
1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。
按照空间形式
1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。
按照功能
复合程度
按照开发方式
1.商业街商铺2.市场类商铺3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺5.商务楼、写字楼商铺6.交通设施商铺
按照经营模式
只售不租、只租不售、租售并举、自行经营
商业地产与住宅的区别：
1、功能上
住宅：
住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的“生活方式”
商业地产：
最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。
同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能
2、地段上
住宅：
住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。
商业地产：
商业地产对地段的要求更高。
李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段”商业对“易达性”的要求很高，要求具备较强的辐射力
3、客户上
住宅：
客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。
投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。
商业地产：
但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。
商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。
4、资金要求
住宅：
住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。
商业地产：
大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。
5、物业要求
住宅：
住宅对物业的要求相对简单。
主要是满足社区内基本需求即可。
商业地产：
商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。
6、销售模式
住宅：
住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。
商业地产：
但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。
而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。
7、专业性
住宅：
住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。
从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，
商业地产：
商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。
8、投资回报形式
住宅：
而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。
商业地产：
销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
二、商业地产组织架构
三、商业地产部门职责说明
1招商部职责说明书
基本信息
部门名称
招商部
部门编号
部门直接上级岗位名称
总经理
所属单位
修订履历
修订时间
修订内容
修订者
审核者
审批者
使命
负责与知名厂商、代理商、个体商户的接待与洽谈工作，做好本地招商与外部招商工作，确定主要的重点招商对象
组织设置
岗位名称
编制
岗位名称
编制
岗位名称
编制
招商部经理
1
招商行政专员
1
行业分析专员
1
工作职责及工作内容
职责
概述
具体工作职责及工作内容
宏观分析、
行业分析与信息收集
1.负责市场调查与分析工作，制定招商方案及策划工作，全力保证各知名品牌的进驻；
2.及时将市场招商运营情况进行分析、总结，对市场经营品类的调整提出合理化建议，为招商决策提供依据；
3.根据公司方针和项目实际情况，广泛接触各类零售行业的商家，收集整理商家资源并备案；
4.项目所处地理位置及商业行情进行调研分析；
招商管理
5.负责办理承租、购买手续；
6.签署各项交易中心的意向合同，承租/购买合同；
7.与商户洽谈相关合同的续签、变更、执行、终止以及转让手续的工作；
8.调查和分析公司有关重大战略与措施的执行情况，向公司经营层提出改进和调整建议；
9.将已签订相关合同的商户资料按规定转交物业管理部；
10.根据相关规定，努力争取更多的客户进场经营，与其协商租赁招商事宜，必要时代表公司与经营者签订租赁合同并负责合同的变更、续约等工作；
其它工作
11.建立行业和区域市场研究的数据库；
12.完成领导交办的临时工作。
2总经理办公室职责说明书
基
本
信
息
部门名称
总经理办公室
部门编号
部门直接上级岗位名称
总经理
所属单位
修
订
履
历
修订时间
修订内容
修订者
审核者
审批者
使
命
1）负责公司各类经济合同的归口管理，组织和协调外部法律顾问处理公司法律方面的事务，保证公司在法律范围内运作，保障公司的法律利益，为公司的健康、安全运行提供全面的法律保障。
2）根据公司发展战略，负责建立健全公司的管理制度、业务流程及管理流程，促进公司管理规范化，提升公司的管理水平。
3）根据公司经营计划，负责牵头公司的计划管理，确保公司的经营活动按计划正常开展。
4）负责总经理办公会的组织、会议记录、记录整理归档等工作。
5）负责相关对外组织统计工作以及相关总经理交办的文件材料的起草。
组
织
设
置
岗位名称
编制
岗位名称
编制
岗位名称
编制
总经理办公室主任
1
法务专员
1
高级文员
1
合同管理专员
1
企业管理专员
1
工
作
职
责
及
工
作
内
容
职责
概述
具体工作职责及工作内容
法律事务
1.收集并研究与公司业务相关的法律、法规，必要时提出相关建议；
2.参与重大经营决策活动的谈判；
3.负责授权范围内的公司对外法律行为；
4.负责公司法律事务的对外委托和编制法律事务委托书；
5.负责组织和协调公司法律顾问处理公司对外法律事务；
6.负责对外发包工程、营销策划委托、设计咨询委托及重大设备物资采购的法律监督工作；
7.对公司合同纠纷处理提供法律咨询、建议，主办诉讼委托代理合同的缔约手续，协调处理各种法律纠纷（经济纠纷、人事纠纷）；
合同管理
8.负责组织编制合同范本，建立系列化合同体系；
9.参与本公司工程建设中所发生的所有委托调研、建设用地、委托设计、工程承包、监理及材料设备采购等合同或协议的谈判；
10.会同法务部审核拟签订的合同或者协议书中的法律内容，为合同签订提供法律支持；
11.负责合同的跟踪管理，对合同的执行情况进行定期检查和总结；
12.组织制定经济合同管理制度，对公司各部门在经营中合同的订立、变更、执行、终止实行监督管理；
13.负责公司合同及其纠纷处理资料的汇总归档、分类保存、调阅登记等工作；
计划管理
14.参与制定公司长期战略发展规划；
15.组织制定公司年度经营计划，并报公司领导审批，负责向各部门下达公司经营计划
16.组织各部门制定年度、季度、月度工作计划，负责汇总、调整各部门上报的工作计划；
检查、督办、协调工作
17.协助总经理组织企业整体经济活动的运行，检查各部门执行公司经营计划、公司决议和领导指示的情况，并督促办理，及时向公司领导反映；
18.负责总经理办公会议及有关工作会议的组织和服务工作，做好会议记录，并及时整理、印发会议纪要和会议议定事项；
19.负责向有关部门传达、布置、检查、督办总经理办公会决议的事项，并及时反馈结果；
20.负责收集并熟知房地产相关宏观政策、法规，并及时了解公司内部动态，汇总、整理各部门提报的相关信息，分析各项检查结果，按周提供公司工作简报；
21.根据公司上级领导的要求，协调各部门的工作，及时向公司领导反馈公司各方面的意见和建议，广泛收集信息,为领导决策提供参考依据，发挥参谋助手作用；
制度流程建设
22.负责组织各部门制订和完善公司各项规章制度、业务流程和管理流程，报公司领导审批后下达执行；
23.定期或不定期对公司各项程序及规章制度的执行情况进行检查；
24.收集国内外同行业先进企业资料，总结先进经营理念、管理体制、管理方法，提高内部管理水平,为公司提高核心竞争力和管理、技术创新提供建设性意见；
企业文化建设
25.负责公司企业文化建设，提炼和宣传企业理念，宣传企业文化的核心价值取向，增强公司企业文化的影响力、亲和力和凝聚力；
26.负责公司内部和外部信息的收集整理和内部刊物的编辑发行；
27.负责组织相关部门开展具体的公司文化推广、宣传活动；
28.负责企业文化在企业内部的传播，组织企业文化的培训；
29.负责组织有利于职工健康的文体活动，促进员工凝聚力；
30.深入公司经营管理和业务活动的具体环节，报道公司重大经营管理活动；
31.组织汇编公司大事记、图片库等文献资料；
其它工作
32.负责公司综合性政策的研究、综合性文件和重要报告、讲话的起草；
33.负责对总经理所需各类信息进行采集、整理和更新；
34.公司经营计划分解并切实执行本部门年度、季度、月度、周工作计划；
35.协助其它部门工作，完成上级领导交办的其它任务。
3行政后勤部职责说明书
基
本
信
息
部门名称
行政后勤部
部门编号
部门直接上级岗位名称
行政副总经理
所属单位
修
订
履
历
修订时间
修订内容
修订者
审核者
审批者
使
命
根据公司经营需要，负责建立健全公司行政后勤管理体系，集中管理公司车辆、卫生、办公用品采购的工作，保证公司日常经营活动正常开展。
组
织
设
置
岗位名称
编制
岗位名称
编制
岗位名称
编制
行政后勤部主任
1
司机
不定
小车队队长
1
行政专员
1
工
作
职
责
及
工
作
内
容
职责
概述
具体工作职责及工作内容
对外宣传和联络
1.负责公司来电接听、日常来客接待工作；
2.负责协调集团公司与政府有关部门的关系；
3.负责协调集团公司与行业有关的管理机构、协会、商会等组织的关系；
4.代表企业出席政府有关部门、行业有关管理机构召开的一般会议；
5.负责与公共媒体的联系、沟通和信息交流，开展对外宣传工作；
6.负责组织安排、接待外单位的来访参观、协作及业务联系配合工作；
公司文书管理
7.负责来文的签收、登记、批分、呈阅、督办、催办和归档立卷工作；
8.负责公司待发公文审稿、文字排版以及印制等工作；
9.负责公司的文印管理；
10.负责公司介绍信的管理；
11.负责公司信函、的收发工作；
资质印信管理
12.负责办理工商营业执照、组织机构代码证、法人资格证、企业资质证的换发年检及管理工作；
13.负责公司印信管理；
14.负责公司内部行政固定资产的盘点、记录、造册；
15.负责饮用水提供及公司卫生清洁工作；
16.负责公司车辆的调配使用、年检、保险、维修保养及交通安全管理工作；
17.负责对外的接待及票务、住宿安排等工作；
18.负责企业单身员工宿舍的管理；
19.负责环境保护、防汛、计划生育等管理；
20.与物业公司协调，负责办公场所的物业、卫生、消防及安全管理工作；
会议管理
21.负责公司内部重要会议的安排、协调、重要会议会谈纪要的整理及影像资料的拍摄；
22.负责组织安排公司级的重大会务活动及仪式；
制度流程建设
23.负责建立和完善公司在车辆管理、卫生、办公采购方面的规章制度及相关流程；
其它工作
24.负责办理各种法定假日、办公时间的通知、变更等事项；
25.配合总经办做好企业文化建设工作；
26.负责公司对外的形象宣传与公关；
27.根据公司经营计划分解并切实执行本部门年度、季度、月度、周工作计划；
28.协助其它部门工作，完成上级领导交办的其它任务。
4信息中心职责说明书
基
本
信
息
部门名称
信息中心
部门编号
部门直接上级岗位名称
行政副总经理
所属单位
修
订
履
历
修订时间
修订内容
修订者
审核者
审批者
使
命
根据公司经营需要，负责信息化建设和维护，相关设备、机器的采购，集中管理公司档案，保证公司日常经营活动顺利开展。
组
织
设
置
岗位名称
编制
岗位名称
编制
岗位名称
编制
信息中心主任
1
网络管理员
1
档案管理员
1
工
作
职
责
及
工
作
内
容
职责
概述
具体工作职责及工作内容
信息化
建设
1.负责拟定与实施公司信息化建设规划方案，汇总和编制信息化建设项目年度投资计划及预算、维护费用计划及预算；
2.负责组织IT设备的选型、验收工作；
3.负责公司所有计算机硬件、软件系统及网络系统的安装调试及日常管理维护工作，保证系统的正常运行；
4.负责保障公司的信息系统安全，做好预防计算机病毒的宣传，及时解除计算机病毒；
5.负责公司网站设计、建设以及公司互联网网页的制作、更新和维护，利用互联网宣传公司的理念、形象和发展变化；
6.会同相关部门完成应用软件的调研、甄选和开发利用工作；
7.负责公司各部门办公自动化设备的配置和维护（包括计算机、打印机、扫描仪等）；
8.负责公司信息保密工作。
档案管理
9.负责公司文件、合同、资料、档案的归档、保管、查阅和使用工作；
10.负责建立相关信息资料库，引进和落实档案管理的信息化建设；
制度流程建设
11.负责建立和完善公司在档案管理、网络管理、信息化建设方面的规章制度及相关流程；
其它工作
12.根据公司经营计划分解并切实执行本部门年度、季度、月度、周工作计划；
13.协助其它部门工作，完成上级领导交办的其它任务。
14.负责公司整体形象、品牌形象的策划、传播和维护工作；
5人力资源部职责说明书
基本信息
部门名称
人力资源部
部门编号
部门直接上级岗位名称
行政总经理
所属单位
修订履历
修订时间
修订内容
修订者
审核者
审批者
使命
根据公司战略发展规划，建立和完善公司人力资源管理体系，确保人力资源满足公司现状和未来发展需要。
组织设置
岗位名称
编制
岗位名称
编制
岗位名称
编制
人力资源部经理
1名
招聘薪酬专员
1名
人事管理专员
1名
工作职责及工作内容
职责
概述
具体工作职责及工作内容
人力资源战略与规划
1.根据公司发展战略与目标，制定中长期人力资源战略及人力资源规划方案并组织落实；
2.根据人力资源规划方案，结合公司经营计划，组织各部门编写年度人员需求计划，定期或不定期地对人力资源规划进行修订；
3.制定公司年度人力资源工作目标及招聘、培训、调配等规划方案，并组织实施；
4.编制人力资源支出预算，并根据实际执行情况及时进行调整；
组织结构、部门职责及岗位职责的设计管理
5.根据公司发展战略规划及人力资源规划，编写组织结构、部门职责和权限的调整方案，并经批准后实施；
6.负责各部门以及各级分支结构的设置、合并、更名、撤销和管理工作；
7.负责组织制定公司各部门岗位设置和人员编制方案，并经批准后实施；
8.负责增编、缩编等申请的受理、调查、执行；
9.组织各部门进行工作分析、编写并适时调整、完善各岗位的职位说明书。
员工招聘、解聘、辞职及任免升迁的管理
10.根据人力资源规划以及用人需求计划，制定招聘政策及招聘计划；
11.负责组织公司各用人部门的员工招聘、甄选和录用工作；
12.负责新进人员聘用手续的办理，合同签订；
13.负责办理员工解聘、辞退、辞职等事项；
14.负责提出员工调配使用方案及职务的调整意见；
15.在职人员迁调计划的编制，并经批准后实施；
16.在职人员迁调的办理，迁调事项通知的下发、登记；
17.迁调人员赴任工作情况的查核、跟踪。
员工培训与人力资源开发
18.负责公司员工职业发展规划的设计和实施工作；
19.组织各部门编写员工培训需求计划，结合员工的职业发展规划，编制公司年度员工培训与发展计划，并组织实施；
20.编制年度教育、培训经费的预算，并进行管理和使用；
21.建立和完善公司培训体系，组织或指导各部门开展业务培训；
22.负责组织培训课程的开发和设置；
23.负责管理员工因公出国培训、学历教育和继续教育工作；
24.负责培训档案管理、培训考试开展、培训效果评估等工作；
25.负责各类专业技术人员的职称申报、管理工作；
26.负责公司外部人才储备体系及内部人才梯队建设，对人才任用提出建议；
27.负责后备干部的选拔、考察和培养，建立公司中高层后备力量档案。
薪酬与福利管理
28.根据公司战略发展需要，制定或调整薪酬策略及薪酬福利政策；
29.负责定期进行市场水平调研，提供决策参考依据；
30.负责编制和调整公司薪酬管理方案；
31.负责执行奖惩制度和福利方案，办理薪酬及福利调整事项；
32.负责办理员工医疗、养老、失业、工伤等社会保险工作；
33.负责员工保健体检的组织安排工作；
34.负责核定并编制每月员工工资表,提供给财务部作为发放工资的依据；
35.制定并监控企业人工成本的预算；
绩效考核
36.负责编制和调整企业内部各部门的绩效考核办法，不断组织修改、完善；
37.组织制定部门及个人绩效目标，定期组织进行业绩评估、考核与奖惩；
38.负责做好每次考核的记录并归档，建立员工绩效考核档案；
39.汇总并编制部门及员工考核结果，并通报公司各部门及公司领导；
40.负责指导各个部门对绩效考核结果的恰当应用。
人事档案管理
41.负责人事档案的管理工作，负责办理员工调入、调出档案的接收和传递工作；
42.负责人事档案的汇集、整理、存档；
43.负责新进员工人事档案的调查、分析和研究；
44.人事报表的汇编、转呈和保管；
45.职务说明书的编写、报批、核发、存档；
46.人事统计资料的汇编与管理；
47.人事变动的调查、分析、研究、记录；
劳资关系管理
48.负责办理员工劳动合同的签订、续订、变更和解除，代表公司参加劳动合同的仲裁和调解；
49.负责办理员工下岗、待岗、离退职、离退休、辞职等事宜；
50.负责受理并协调处理员工关系，解决员工与公司劳动争议及纠纷事宜；
51.为员工提供人事、劳动政策法规咨询服务；
52.建立公司的沟通机制，受理员工投诉，定期与员工进行交流，掌握和了解员工动态；
53.定期进行员工满意度调查，开发沟通渠道；
员工考勤及劳动纪律管理
54.按照公司的考勤制度按月审核、汇总考勤表并审核加班、值班及出勤情况；
55.负责人员请假、勤务事件登记办理；
56.负责员工考勤、出勤统计、报表、分析等；
57.负责劳动纪律管理及检查；
制度流程建设
58.组织制订、修订和完善公司薪酬福利制度、绩效考核制度、员工培训制度等各项人力资源管理制度；
59.负责人力资源管理制度的发放、管理；
60.负责执行经批准的人力资源管理制度；
61.负责人力资源管理制度的解释和运用
其它工作
62.根据公司经营计划分解并切实执行本部门年度、季度、月度、周工作计划；
63.协助其它部门工作，完成上级领导交办的其它任务。
6财务部职责说明书
基本信息
部门名称
财务部
部门编号
部门直接上级岗位名称
财务副总经理
所属单位
修订
履历
修订时间
修订内容
修订者
审核者
审批者
使命
根据国家相关法律法规和公司经营管理要求，负责建立健全公司会计核算体系，进行会计核算及编制财务报告；负责资金的统筹规划、资金平衡、资金融通、资金运用等工作；负责公司融资方案制订与执行、融资项目评估、资金结算、票据业务和抵押业务等；负责公司年度、月度财务预决算，确保公司业务的资金需求和财务安全。
组织设置
岗位名称
编制
岗位名称
编制
岗位名称
编制
财务部经理（财务副总兼）
1名
主管会计（部门副经理兼）
1名
预算主管
1名
会计
1名
出纳
1名
收款员
3名
工作职责及工作内容
职责概述
具体工作职责及工作内容
会计核算
1.负责完善会计核算体系，包括会计科目和会计核算组织程序等内容；
2.负责公司的全面会计核算工作；
3.负责公司财务报表编制工作，真实、完整、准确的反映会计信息；
4.按照公司有关规定，对日常管理费用支出进行审核；
5.负责审核工程款、大宗材料款等大额支出；
6.负责与相关单位对账；
7.负责加强应收账款的催收工作；
8.负责办理税务工作；
9.负责支票、发票等重要票据的保管、使用；
10.负责办理工资发放。
税务筹划
11.研究国家和地区最新的税务政策，分析对公司可能产生的影响，制订合理合法的应对措施；
12.负责公司各项税款的筹划，研究合理合法的纳税方式，在不违背法律的前提下降低公司税费水平；
财务分析
13.定期进行财务综合分析和预测，提交财务分析报告供高层决策参考；
14.负责审核各项成本、费用支出，进行成本分析，编制成本动态监控表；
15.定期向公司领导报告公司的财务状况、经营结果和资金使用情况；
项目后评估
16.负责组织公司项目后评估中的财务评价；
档案管理
17.负责公司财务档案资料的整理、分卷、归档和保管等工作；
资金计划
18.负责编制和调整公司年度、季度及月度资金预算、资金收支计划和信贷计划；
19.负责定期分析公司现金流入、流出及现金收支平衡情况，建立资金状况异常预警机制；
财务预算及决算
20.组织编制公司的年度、季度及月度财务预算；
21.落实和检查预算的执
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