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泸州市城区技术报告摘要
泸州市城区
土地定级及基准地价评估
泸州市国土资源局
泸州天地咨询评估有限公司
二00三年十月
第一章 泸州市概况
泸州市位于四川盆地南缘与云贵高原的过渡地带，地势南高北低。
北部为河谷、低中丘陵，平坝连片，为鱼米之乡。
南部连接云贵高原、属大娄山北麓，为低山，河流深切，河谷陡峭，森林矿产资源丰富。
辖江阳区、龙马潭区、纳溪区、泸县、合江县、叙永县、古蔺县。
幅员12243平方公里。
一、地理位置
泸州市地处四川省东南部川渝黔滇结合部，地理坐标北纬27о39’---29о20’，东经105о8’41’---106о28’,东西宽121.64千米，南北长181.84千米，东临重庆市、贵州省、南界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接重庆市、内江市。
境内国道、省道纵横交错，形成以321国道、泸自公路、泸宜公路、泸永公路为主线的公路网。
二、自然状况
气候特点是：
气候温和，四季分明。
北部为准南亚热带季风湿润气候；南部山区气候有中亚热带、北亚热带、南温带和北温带气候之分，具有山区立体气候的特点。
气温：
年平均气温为17.1～18.5°C，降水：
年降水量748.4～1184.2毫米，全年日照时数为1200～1400小时，无霜期300～358天。
土地肥饶，物产富庶。
具有春荣夏艳秋实冬秀的江南特色。
三、国民经济与社会事业状况
2001年全市实现国内生产总值（GDP、现价）177.9亿元，按可比价格（下同）计算比上年增长7.1%，其中第一产业实现增加值46.4亿元，比上年增长2.9%，第二产业实现增加值68.1亿元，比上年增长7.5%，第三产业实现增加值63.4亿元，比上年增长10.0%，三次产业结构由上年的27.2：
38.4：
34.4调整为26.1：
38.3：
35.6。
但农村产业结构调整的效果不明显，工业经济的结构性矛盾突出，下岗失业人员增多，就业压力加大等将影响经济发展和社会稳定。
2001年全市工业生产保持稳步增长，全年实现全社会工业产值136.9亿元，按可比价格计算（下同）比上年增长8.5%，全部国有以及年销售收入500万元以上的非国有企业实现产值73.5亿元，比上年增长10.2%。
国有企业改革取得成效，全年有19户国有企业完成了改制工作，在口径内工业中，国有企业产值比重由上年的40.3%下降到36.2%，通过改革，激活了企业生产经营机制，股份制、股份合作制和其他经济类型的企业生产明显加快，分别比上年增长16.2%、158.7%、59.6%。
企业产品销售形式稳定，全年口径内工业企业完成销售产值70.1亿元。
比上年增长92.%，产品销售率为95.4%，比上年增长2.7%，实现产品销售收入65.1亿元，比上年增长8.2%。
房地产开发投资增势强劲。
2001年，全市加快了城北新区、龙马大道、江阳西路北延线、纳溪河东新区等新区建设和迎晖路、水井沟、市府路、小市杜家街等旧城改造力度，促进了房地产开发投资的高速增长，全年共完成房地产开发投资9.3亿元，比上年增长53.2%，施工房屋面积创历史新高，达247.54万平方米，比上年增加47.52万平方米，商品房销售面积为52.97万平方米，比上年增长19.9%，商品房销售额37733万元。
继续加大对交通运输建设的投入，规范交通运输秩序，狠抓安全生产，促进交通运输业的稳步发展。
全年共投入600多万元进行水上交通隐患治理，农村三级路网建设加快，全年完成281公里，泸叙铁路泸纳段进展顺利，大纳路改造完工，西南出海通道更加顺畅、快捷，泸州港集装箱多用途码头竣工投入使用，确保了各项交通运输业务的稳步发展。
全年旅客周转量：
公路353380万人公里，比上年增加40万人公里，水运1575万人公里，航空40419人，全年货物周转量：
铁路3537.6万吨公里，比上年增长2.7%，公路66910万吨公里，比上年增长14.3%，水运19030万吨公里，航空848吨。
2001年城市居民人均可支配收入为5656元,比上年增长5.8%.由于收入增加,居民生活消费水平提高,全年城市居民人均消费性支出5448元,比上年增长2.3%,住房、教育、医疗、通信、旅游在居民消费中占有重要位置，健身、娱乐、休闲成为消费时尚。
四、所辖区简介
1、江阳区
江阳区地处城市中心半岛，是泸州市政治、经济、文化、交通物流的中心城区。
幅员面积649平方公里，辖4乡10镇3个街道办事处，17个乡镇居民委员会、202个村民居委会、28个城市社区居委会。
2001年末总人口597723人，其中非农业人口212772人；人口出生率8‰，自然增长率1.9‰。
2、龙马潭区
2001年，全区幅员面积332.64平方公里，其中耕地1.1万公顷。
辖7个镇、2个乡、3个街道办事处、1个厂区，131个村委会。
36个社区居委会，年末总人口310175人，其中农业人口212374人。
第二章泸州市城区土地定级及基准地价
评估项目工作概况
第三章泸州市城区土地定级
综合级别：
一级：
分布于泸州市主商业区。
江阳北路、珠子街、鱼市街、武成路、仁和路（至鱼市街口）、迎晖路、治平路、苏公路、新苏公路（西半段）、南极路、正兴隆街、大营路、慈善路、肖巷子、童家路、市府路、忠孝路、江阳中路（龙泉桥以北段）、三星街（新马路口以西）、回龙街（街心花坛以北约250米）、上合道街、杜家街（川塑厂段）。
二级：
主要分布在中心半岛中东部和小市回龙湾片区。
中心半岛：
滨江路一段、大河街、孝顺路、朝阳街、大北街、孝义路、仁和路（鱼市街口以北）、滨江路二段、滨江路三段、滨江路四段（南至佳乐广场）、新马路、新苏公路（东半段）、连江路一段（沱一桥至枇杷沟）、濂溪路、劳动路、花园路、大慈路、皂角巷、太平街、前兴隆街、库房街、体育场周围片区、白招牌、广营路、凤凰路、江阳中路（龙泉桥以南）、下平远路、铜店街、铅店街、中平远路、上平远路、忠山路二段（转盘至市人大）、连江路二段、江阳南路、江阳西路（西至警校门口）、刺园路一段、刺园路二段（西至飞跃街口）、飞跃街、市政府、石马沟。
小市：
迎宾大道（北至客运站）、下合道街、交通路、上码头、沱江路四段（西南段）、杜家街（一级边界以西200米以内）。
三级：
主要分布在中心半岛中部和小市回龙湾以北片区。
中心半岛：
枇杷沟、太平街以西片区包括（泸州医学院、忠山公园、泸州六中、百子图至龙透关片区）、飞跃小区、灯杆山路、江阳西路、刺园路二段、刺园路三段、庆园路、大山坪路、连江路一段、连江路三段、前进上路、前进中路、前进下路、忠山路一段、忠山路二段（市人大以西）、忠山路三段、构树街、泸州师范（外国语学校）至三道桥片区。
小市：
城北新区包括南光路东段、大通路、醇香路、蜀泸大道（至市体育馆）、枫林路、龙马大道（西起蜀泸大道、东至公交一公司）、红星路、新民街、龙南路、汇金路，杜家街及其以北片区，莲花池片区，小市旧城区包括上大街、中大街、小街子、中码头、沱江路四段。
四级：
中心半岛：
龙透关以西至垃圾处理场、瓦窑坝片区。
小市：
城北新区包括大通路、蜀泸大道以西片区、龙马大道以北部分规划区范围；迎宾大道北段57公里至关口、小市旧城包括横街子、下大街、新街子。
江北开发区：
小市至石堡湾沿线、开发区建成区包括望江路、顺江路、希望大道、琴台路、方井街、一心街、振兴路、龙潭路、东升路。
蓝田：
重湾国地园片区、蓝田旧城包括前进路东段、上工农路、下工农路、复兴路西段、力行路西段。
茜草：
茜草十字路及茜草西路东段。
高坝：
下石梁村路、石梁村路（北段）。
五级：
中心半岛：
垃圾处理场以西约1000-1500米范围内。
小市及江北经济技术开发区：
龙马大道以北四级以外的部分规划区范围及其以外邻近片区、鱼关公路沿线、泸隆公路沿线及安宁片区、开发区建成区以外的规划区、进港公路以西片区。
高坝：
四级以外的建成区部分。
茜草：
四级以外的建成区部分。
蓝田：
四级以外的建成区部分。
六级：
定级范围内、五级以外的非建成区部分。
第四章泸州市城区基准地价评估
一、泸州市基准地价内涵
1、基准地价评估期日
土地价格是动态变化的，随着时间推移、地块区位条件的变化，影响土地价格因素的变化，土地价格也会发生变化。
因此，我们必须把基准地价界定到某一个统一时点，才能使各土地级各类用途的土地有一个统一时点的价格，以保证各样点地价间的可比性，以及今后使用基准地价进行宗地评估时交易日期的可修正性。
我们分析了本次定级估价所收集到的各交易实例时间，又考虑到今后土地管理部门发布年度地价指数对地价时点的方便性，决定把各样点地价的时间统一修正到2002年1月1日，即本次泸州市城区基准地价评估期日为2002年1月1月。
2、土地开发程度
-
级土地：
我们通过调查的资料分析了泸州市城区各区域各类用途土地在基准地价评估期日的实际开发程度，又认真分析了各类样点地价交易资料中调查的各交易宗地的土地实际开发程度后发现，在建成区内（主要为
-
级土地）,商业、住宅、工业用地全部达到了“六通一平”即宗地外通供水、通排水、通电力、通电讯、通燃气、通道路、宗地内土地平整的开发程度。
因此将
-
级土地内商业、住宅、工业类用地的开发程度均设定为“六通一平”即宗地外通供水、通排水、通电力、通电讯、通燃气、通道路、宗地内土地的开发程度。
级土地：
主要分布在建成区边缘和城乡结合部，根据各类样点地价交易资料中调查的各交易宗地的土地实际开发程度，将
级土地内商业、住宅、工业类用地的土地开发程度设定为“四通一平”即宗地外通供水、通电力、通电讯、通道路和宗地内土地平整。
级土地：
主要分布在城市规划区范围内的近郊区，该区域的基础设施尚未配套，但水电路均通，未进行场地平整。
因此将
级土地内商业、住宅、工业类用地的土地开发程度设定为“三通一平”即宗地外通供水、通电力、通道路和宗地内土地平整。
3、容积率
根据城市规划控制的各类用地建筑容积率和实际容积率，各类用地的一般容积率水平为商业2.5、住宅1.8和工业0.4。
基准地价各类用途土地的容积率设定为商业2.5、住宅1.8和工业0.4。
4、土地权利状况
根据《城镇土地估价规程》的规定，正常土地价格的土地权利特征是出让土地使用权。
因此，基准地价的土地权利状况设定为出让土地使用权，基准地价为同一用途的完整土地使用权的价格。
5、土地使用年期
相同用途土地价格的高低与使用时间相关，为了方便使用基准地价评估成果，也为了使评估过程中相同用途土地价格有可比性，本次基准地价评估将相同用途土地的使用年期设定为一个统一使用年期。
国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，商业用地、住宅用地、工业用地的最高出让年期分别为40年、70年、50年。
根据《城镇土地估价规程》、四川省国土资源厅关于基准地价内涵的规定，本次基准地价的价格设定为法定最高出让年期的价格。
综前所述，本次评估的基准地价的价格定义为：
在评估期日出让权利状况下，特定土地用途所设定的使用年期、容积率和土地开发程度下土地的使用权价格。
按照《城镇地籍调查规程》，上述三类用途以外的其它各类用途基准地价参照执行，具体对应关系如下表：
商业、住宅和工业对应关系表
基准地价设定用途
商业
住宅
工业
对应参照用途
商业金融业用地（10）
市政用地（30）、公共建筑用地（40）、住宅用地（50）、特殊用地
工业仓储用地（20）、交通用地（60）、水域用地
二、基准地价评估原则
泸州市基准地价表
土地级别
商业用地
（元/平方米）
居住用地
（元/平方米）
工业用地
（元/平方米）
一级
4620
1457
--
二级
2743
1130
625
三级
1662
844
456
四级
1020
530
337
五级
618
329
238
六级
330
205
181
笑嘻嘻笑嘻嘻笑嘻嘻系
第五章泸州市基准地价修正体系
一、基准地价修正体系内涵
基准地价修正体系就是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系。
在宗地基本条件已知的基础上，可根据基准地价修正系数体系所对应的修正系数，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。
二、宗地地价修正体系的编制方法、影响因素选择及其权重确定
三、区域因素修正系数表编制
四、宗地地价个别因素修正系数的编制
五、商业用地宗地地价影响因素修正系数及指标说明表
（一）Ⅰ级商业用地宗地地价影响区域因素、个别因素修正系数及其指标说明表
Ⅰ级商业用地宗地地价影响区域因素、个别因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
区域
因素
距商服中心距离
<200米
≥200米
<350米
≥350米
<500米
≥500米
<650米
≥650米
临街道路状况
混合型主干道
生活型主干道
混合型次干道
交通型次干道
支路
邻近公交站点的车流量
≥2000
辆次/天
1999～1500
辆次/天
1499～1000
辆次/天
999～500
辆次/天
<500
辆次/天
距长途汽车站
<200米
≥200米
<400米
≥400米
<599米
≥600米
<799米
≥800米
交通管制
无
有隔离栏
限时单向通行
单行道
禁止通行
污染状况
无污染
基本无污染
轻度污染
污染较重
严重污染
毗邻土地利用或规划利用类型
中心商业区
商业区
商业网点
商住混合
其他用地
个别
因素
面积
面积适中，对土地利用极为有利
面积略大或略小，对土地利用较为有利
面积虽大，但经营规模可相应增大，能合理利用，对土地利用无不良影响
面积较小，对土地利用有一定影响
面积过小或面积过大，对土地利用产生严重的影响
形状
形状规则，对土地利用极为有利
形状对土地利用较为有利
形状对土地利用无不良影响
形状不规则，对土地利用有一定影响
形状较差，对土地利用产生严重的影响
地形
地势平坦
地势较平坦，坡度<5度，对建筑物无影响
地势较平坦，坡度在5-15度之间，对建筑物影响较小
地势不太平坦，需考虑坡度的影响
地势很不平坦，需经过平整才能使用
地质
坚固类场地土体，抗震能力强工程地质区
硬塑类场地土体，抗震能力次强工程地质区
抗震能力一般的工程地质区
软塑类场地土体，抗震能力弱工程地质区
软散类场地土体，抗震能力次弱工程地质区
Ⅰ级商业用地宗地地价影响区域因素、个别因素修正系数表
因素
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
距商服中心距离
0.26
0.0775
0.0387
0
-0.0372
-0.0744
临街道路类型
0.18
0.0536
0.0268
0
-0.0257
-0.0515
邻近公交站点的车流辆
0.08
0.0238
0.0119
0
-0.0114
-0.0229
距长途车站距离
0.02
0.0060
0.0030
0
-0.0029
-0.0057
交通管制
0.1
0.0298
0.0149
0
-0.0143
-0.0286
污染状况
0.02
0.0060
0.0030
0
-0.0029
-0.0057
毗邻土地利用或规划利用类型
0.12
0.0358
0.0179
0
-0.0172
-0.0343
个别
因素
面积
0.04
0.0119
0.0060
0
-0.0057
-0.0114
形状
0.1
0.0298
0.0149
0
-0.0143
-0.0286
地形
0.04
0.0119
0.0060
0
-0.0057
-0.0114
地质
0.04
0.0119
0.0060
0
-0.0057
-0.0114
（二）Ⅱ级商业用地宗地地价影响区域因素、个别因素修正系数及其指标说明表
Ⅱ级商业用地宗地地价影响区域因素、个别因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
距商服中心距离
<200米
≥200米
<400米
≥400米
<600米
≥600米
<800米
≥800米
临街道路状况
混合型主干道
生活型主干道
混合型次干道
交通型次干道
支路
邻近公交站点的车流量
≥1200
辆次/天
1199～900
辆次/天
899～600
辆次/天
599～400
辆次/天
<400
辆次/天
距长途汽车站
<300米
≥300米
<600米
≥600米
<900米
≥900米
<1200米
≥1200米
交通管制
无
有隔离栏
限时单向通行
单行道
禁止通行
污染状况
无污染
基本无污染
轻度污染
污染较重
严重污染
毗邻土地利用或规划利用类型
商业中心
商业区
商业网点
商住混合
其他用地
个别因素
距公交车站距离
<50米
≥50米
<100米
≥100米
<150米
≥150米
<200米
≥200米
面积
面积适中，对土地利用极为有利
面积略大或略小，对土地利用较为有利
面积虽大，但经营规模可相应增大，能合理利用，对土地利用无不良影响
面积较小，对土地利用有一定影响
面积过小或面积过大，对土地利用产生严重的影响，
形状
形状规则，对土地利用极为有利
形状对土地利用较为有利
形状对土地利用无不良影响
形状不规则，对土地利用有一定影响
形状较差，对土地利用产生严重的影响
地形
地势平坦
地势较平坦，坡度<5度，对建筑物无影响
地势较平坦，坡度在5-15度之间，对建筑物影响较小
地势不太平坦，需考虑坡度的影响
地势很不平坦，需经过平整才能使用
地质
坚固类场地土体，抗震能力强工程地质区
硬塑类场地土体，抗震能力次强工程地质区
抗震能力一般的工程地质区
软塑类场地土体，抗震能力弱工程地质区
软散类场地土体，抗震能力次弱工程地质区
Ⅱ级商业用地宗地地价影响区域因素、个别因素修正系数表
因素
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
距商服中心距离
0.26
0.0764
0.0382
0
-0.0374
-0.0749
临街道路类型
0.16
0.0470
0.0235
0
-0.0230
-0.0461
邻近公交站点的车流量
0.1
0.0294
0.0147
0
-0.0144
-0.0288
距长途车站距离
0.02
0.0059
0.0029
0
-0.0029
-0.0058
交通管制
0.06
0.0176
0.0088
0
-0.0086
-0.0173
污染状况
0.02
0.0059
0.0029
0
-0.0029
-0.0058
毗邻土地利用或规划利用类型
0.12
0.0353
0.0176
0
-0.0173
-0.0346
个别
因素
距公交车站距离
0.08
0.0235
0.0118
0
-0.0115
-0.0230
面积
0.04
0.0118
0.0059
0
-0.0058
-0.0115
形状
0.06
0.0176
0.0088
0
-0.0086
-0.0173
地形
0.04
0.0118
0.0059
0
-0.0058
-0.0115
地质
0.04
0.0118
0.0059
0
-0.0058
-0.0115
（三）Ⅲ级商业用地宗地地价影响区域因素、个别因素修正系数及其指标说明表
Ⅲ级商业用地宗地地价影响区域因素、个别因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
距商服中心距离
<200米
≥200米
<400米
≥400米
<600米
≥600米
<800米
≥800米
临街道路状况
混合型主干道
生活型主干道
混合型次干道
交通型次干道
支路
邻近公交站点的车流量
≥900
辆次/天
899～750
辆次/天
749～600
辆次/天
599～450
辆次/天
<300
辆次/天
距长途汽车站
<400米
≥400米
<1000米
≥1000米
<1600米
≥1600米
<2200米
≥2200米
交通管制
无
有隔离栏
限时单向通行
单行道
禁止通行
噪音、大气污染
无污染
基本无污染
轻度污染
污染较重
严重污染
毗邻土地利用或规划利用类型
商业中心
商业网点
商住混合
商办混合、住宅区
其他用地
个别因素
距公交车站距离
<50米
≥50米
<100米
≥100米
<150米
≥150米
<200米
≥200米
面积
面积适中，对土地利用极为有利
面积略大或略小，对土地利用较为有利
面积虽大，但经营规模可相应增大，能合理利用，对土地利用无不良影响
面积较小，对土地利用有一定影响
面积过小或面积过大，对土地利用产生严重的影响，
形状
形状规则，对土地利用极为有利
形状对土地利用较为有利
形状对土地利用无不良影响
形状不规则，对土地利用有一定影响
形状较差，对土地利用产生严重的影响
地形
地势平坦
地势较平坦，坡度<5度，对建筑物无影响
地势较平坦，坡度在5-15度之间，对建筑物影响较小
地势不太平坦，需考虑坡度的影响
地势很不平坦，需经过平整才能使用
地质
坚固类场地土体，抗震能力强工程地质区
硬塑类场地土体，抗震能力次强工程地质区
抗震能力一般的工程地质区
软塑类场地土体，抗震能力弱工程地质区
软散类场地土体，抗震能力次弱工程地质区
Ⅲ级商业用地宗地地价影响区域因素、个别因素修正系数表
因素
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
距商服中心距离
0.26
0.0764
0.0382
0
-0.0374
-0.0749
临街道路类型
0.16
0.0470
0.0235
0
-0.0230
-0.0461
邻近公交站点的车流辆
0.1
0.0294
0.0147
0
-0.0144
-0.0288
距长途车站距离
0.02
0.0059
0.0029
0
-0.0029
-0.0058
交通管制
0.06
0.0176
0.0088
0
-0.0086
-0.0173
噪音污染
0.02
0.0059
0.0029
0
-0.0029
-0.0058
毗邻土地利用或规划利用类型
0.12
0.0353
0.0176
0
-0.0173
-0.0346
个别
因素
距公交车站距离
0.09
0.0235
0.0118
0
-0.0115
-0.0230
面积
0.03
0.0118
0.0059
0
-0.0058
-0.0115
形状
0.06
0.0176
0.0088
0
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