工程硕士基于标准成本法的高层住宅建安工程成本控制.docx

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工程硕士基于标准成本法的高层住宅建安工程成本控制

工程硕士：

基于标准成本法的高层住宅建安工程成本控制

本文是一篇工程硕士论文,本论文重点在建立高层住宅市场标准建安成本及其差异分析模型,其次是差异模型分析及方法，并应用ABC-AHP-VE及价值链理论等提出解决差异负贡献的措施及手段；本论文难点是抽样调查数量数据的获取、以及数据的整理及计算，其次是如何利用ABC-AHP-VE等方法，解决差异负贡献，使实际工程成本降低至满足合理经营成本要求。

第1章绪论

1.1研究的背景

中国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。

房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小，这已成为不争的事实。

近年，随着房地产去泡沫、去杠杆、去炒的大环境下，房企的日子开始紧张起来了。

2018年9月29日，万科大梅沙秋季例会上，大标语“活下去”贴满全场，各大地产商集体懵圈，行业标杆带头卖惨，中小房企该如何活？

2018年10月，据蓝鲸房产不完全统计：

今年已有10家房企已宣告破产，百强房企中，51%房企排名不同程度上下滑，不少房企以改名的方式去地产化或渐渐退出房地产市场，房企如何生存下去是面临的巨大危机！

而在中央取消棚改货币化安置，优化供应结构，加快租赁住房、政策性住房建设，甚至某些地区出现取消预售证制，政府限购、限价、限贷、去杠杆、去库存等一系列政策落地，从而导致市场供求关系变化莫测，房企的冬天就要来临了，房地产暴利时代也一去不复返，慢慢走向微利时代。

同时，随着前期土地大量开发，导致土地的稀缺性，尤其是优势地段，土地价格越来越贵，地块的容积率越来越高，在优势地段的城区，高楼大厦更是随处可见，高层建筑已经成为主流房企重点开发业态，高层住宅也是房企产品开发的重中之重，据不完全统计市场高层住宅率占比达60%以上。

而人民追求美好生活的要求越来越高，环境保护的要求也越来越高，大量高污染企业面临排污的设备增加或整改停工甚至关门倒闭，近期仅百家污染严重的企业被查，相比前两年水泥、沙石、商品砼、钢筋等原材料价格涨幅达100%以上，直接对建筑成本产生较大影响。

综上，面对严峻的环保导致的原材料涨价，土地公开招标，政策限价及金融等政策缩紧的变化，都使得开发成本尤其是建安成本进一步提高。

房企如何在业内日益加剧的竞争、利润空间趋势日渐缩小的时代生存？

最根本的就是需要房企自身练好成本控制的内功，也是提升房企产品成本竞争力的核心。

而高层住宅业态作为房企开发的重头产品，怎样更好地控制好高层住宅的建安成本也是众多标杆房企重点关注的，高层住宅建安成本控制的号角已经在标杆房企中吹响了。

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1.2研究目的及意义

本文通过对NC区域的高层住宅建安成本进行抽样调研分析，建立该区域市场标准建安成本，再结合企业的项目成本现状，找出差异，提出差异解决措施，具体目标包括：

（1）建立市场标准建安成本及其差异分析模型；

（2）利用科学研究方法分析成本差异，提出成本差异解决措施；

（3）结合企业实际项目应用，达到经营目标并提升高层住宅建安成本竞争力。

基于以上研究背景，本文准备围绕以房地产企业高层住宅建安成本控制为核心，通过调研市场高层住宅建安成本，统计分析高层住宅建安成本，建立高层住宅建安市场标准成本，根据市场标准成本分析企业实施成本与市场标准建安成本差异，利用作业成本法、价值工程等研究方法提出解决成本差异及选择方案，从而更好地为房企建立自身的标准成本及目标成本，控制动态实施成本，且可为今后高层住宅建安成本的研究提供参考。

首先，从社会贡献意义来看，利用市场标准成本法控制高层住宅建安成本，不仅可以为企业节省成本，更重要的是可以为社会节省资源、减少碳排放，为社会可持续发展及环保做出贡献。

其次，从高层住宅建安成本具体的研究意义来看：

1）企业标准成本法作为成本控制的核心，强调的是目标成本管理控制机制，这种成本管理机制在市场化高标准要求下能够使企业具备一定的市场核心竞争力，能够将产品成本目标定位于市场，从而在市场导向要求下，更好的对动态实施成本展开控制管理，避免企业盲目成本投入，成本盲目投入后则企业的利润得不到保证，并可能导致企业亏损甚至倒闭。

因此利用标准成本法进行建筑成本控制方案来进行成本投入决策具有一定的科学性和可行性，使成本控制工作有的放矢，同时也为公司成本决策提供了强有力的信息支持，减少因盲目成本投入给企业带来的经营风险和不必要的建安成本。

通过建立市场抽样调研建立起的市场标准成本，对所有房企均有一定的参考意义，指导房企建立企业标准成本、拿地测算及对标、目标成本标志、动态成本控制、成本绩效考核。

2）对政府土地定价及住宅限价有一定的指导意义，政府根据市场标准建安成本确定企业开发成本，从而控制售价。

再次，高层住宅建安成本研究理论方法在建筑成本各个业态上都具有通用性，通过市场调研建立高层住宅建安成本的市场标准建安成本，研究方法具有通用性，根据高层住宅建安标准建安成本差异分析模型，不仅可以作为高层业态研究方法，也可以作为其他业态的参考研究方法。

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第2章高层住宅建安成本控制基础理论

2.1高层住宅建安成本理论基础

在日益竞争激烈的房地产市场，目前房地产主要的开发业态有住宅、商业、公寓、写字楼、酒店、人防及非人防地下室、中小学及幼儿园等，其中可售或自持物业有住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等，不可售业态有人防地下室、中小学及幼儿园等，非人防地下室根据大部分企业均归为可售业态。

目前百强房企主要开发业态为住宅，其中高层住宅业态开发占比最大，也是目前市场最普遍的开发业态，因此本文研究重点对象也为高层。

房地产可售开发产品业态划分具体详见表2.1。

房地产主要开发阶段分为以下几个阶段：

可行性及投资决策阶段、建设准备期及设计阶段、建设施工阶段、竣备交付使用阶段。

以下介绍房地产开发流程中四个阶段的主要工作内容，以及各个阶段设计成本管控工作范围。

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2.2成本控制发展理论及成本控制阶段

2.2.1成本控制研究基础

（1）首先从地产开发组织架构基础来看，目前，大部分房地产公司组织架构一般分土拓部、开发部、营销部、设计部、成本合约部、工程部。

土拓部一般负责拿地，开发部负责开发报建取证、竣工验收备案及产权办理，营销部负责产品销售推广，设计部负责规划方案、施工图设计，成本合约部主要负责招标采购合同签订、目标成本控制，工程部负责按照施工图施工及时按质完成竣备交付。

成本合约部大部分开发企业分为两个部门，一个是以供应商管理为核心的招标采购部，另一个部门以目标成本控制为核心的成本控制部。

表面上看供应商管理和价格没有关系，其实很大程度上已经决定了实际实施成本的多少，以目标成本控制为核心的成本控制部，主要与成本造价数据主要控制为核心。

招标采购部主要工作内容一般主要负责供应商收集考察入围，招标计划及合约规划策划，组织招标采购、完成合同签订，确保合同价在目标成本范围内。

成本控制部主要完成土地拓展阶段成本测算，经营目标成本测算，方案及施工图阶段目标成本编审，施工阶段的动态成本管控，竣备后的结算结转以及成本方面的后评估。

（2）目前国内成本控制基础理论方法分为三个阶段：

以成本核算结算重点；以目标成本控制阶段为重点；以成本策划为重点。

成本核算结算通常是指基础的造价管理工作，计算工程量、套相应市场价、取费等得出具体的合同价或结算价格，这个是成本控制的基础工作，即事中事后控制，做多少算多少就给多少，属于成本无管控，这只在地产粗放发展阶段，只要拿地开发，怎么做都是赚钱的黄金发展时期。

进入所谓白银时期之后，大部分企业开始看重目标成本的控制，因为如果这个阶段不控制好，很有可能就是赚不到利润甚至烂尾楼，这也是为什么这个时期出现了很多烂尾楼的主要原因，因为受市场影响，在无目标成本管控也无纠偏措施情况下，利润很有可能被市场侵占了，因此这个时候引入目标成本管控。

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第3章高层住宅市场标准建安成本的确定····························23

3.1开发产品业态及建安成本组成及科目划分····························23

3.2高层住宅建安成本抽样调查表设计·····································23

3.3高层住宅市场标准建安成本建立·······················25

第4章高层住宅市场标准建安成本差异分析及方法································28

4.1高层住宅市场标准建安成本差异分析··································28

4.2高层住宅建安成本差异控制方法········································30

第5章案例应用分析··································33

5.1项目概况···································33

5.2项目成本现状··································33

第5章案例应用分析

5.1项目概况

MD公司HWC项目位于NC地区市郊，总占地面积为79992m2,总建筑面积227971.22m2。

其中高层（33层，18层以上，但

2018年7月成本提供了土测版目标成本测算，2018年12月方案版施工图纸及扩初版施工图已提供成本部测算，经测算之后，成本情况如下情况。

2018年7月成本提供了土测版目标成本测算中，测算依据为在NC地区经验成本、集团限额设计指标、集采价格、设计部强排方案等，当时高层住宅建安成本单方为1800元/m2，高层住宅部分总建安成本为18567.69万元。

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第6章结论与展望

6.1结论

本论文重点在建立高层住宅市场标准建安成本及其差异分析模型,其次是差异模型分析及方法，并应用ABC-AHP-VE及价值链理论等提出解决差异负贡献的措施及手段；本论文难点是抽样调查数量数据的获取、以及数据的整理及计算，其次是如何利用ABC-AHP-VE等方法，解决差异负贡献，使实际工程成本降低至满足合理经营成本要求。

本文的研究虽然取得了初步的成功，但依然任重道远，尚有许多有待进一步深入进行的研究工作，这里择其要者简要讨论如下：

首先，抽样虽抽取了具有代表性开发商项目的高层住宅建安成本数据，但抽样数量还存在一定局限性，样本的实际施工时间材料价格、层高也存在一定差异，因此增加抽样数量，精确计算材料价格的和层高的不同的差异，可以进一步提高高层住宅市场标准建安成本的精确性。

其次，本文未考虑进度付款影响因素、工程体量以及环保等政策性因素影响，因此如果要做到非常精确，需要摘除以上因素的影响，做到更全面的同口径对比。

再次，本文建安成本未考虑基础工程、户内精装修工程建安成本，部分基础工程、户内精装修工程的成本存在项目定位差异性比较大，基础要根据项目地质实际情况采用合适的桩基及受力方式，达到最佳成本适配，精装修工程则需要根据户型、市场需求及市场定价定位等多方面影响，因此更需要多因素考虑，因此建安成本差异分析综合考虑各方面因素，也可以采用以上建安成本方式建立不同装修风格及等级的市场标准成本，然后根据项目营销定位再确定选择哪个标准，再进行差异分析及解决措施。

最后，本文只分析了高层建筑建安成本，因此后续也可以按照以上方法分析可售业态洋房、多层、小高层等以及非可售业态地下室、幼儿园等建安成本；另外还可以分析项目的全费用开发成本，建立市场标准开发成本，从而找出开发成本差异及其解决措施。

参考文献（略）