长沙房地产市场份月报定稿1050375716.docx
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长沙房地产市场份月报定稿1050375716
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原本担心长沙的销售旺季并不会像去年那般顺利，但从种种迹象看来，今年的9月配的上“金”字。
来自搜房网的数据，9月份长沙干掉了133万方，环比上涨42.21%。
新房源的集中入市，是推动成交量上升的一个原因之一。
但最重要的是面对大量新房，人们对于楼市未来走高的信心也越来越强。
而逐渐凉爽的天气和“史上最长长假”无疑为买卖双方提供了充裕的时间。
据各大房地产网站显示，10月份长沙还将有很多楼盘进行放量，届时将是一番怎样的厮杀，着实令人期待。
不过仅凭这短时间的逆市飘红，我们还无法盲目乐观。
紧随“销量上涨42.21%”之后的是“价格下跌7.16%”。
从本月新放量项目的价格来看，“谨慎定价、优先走量”无疑是大多数开发商的首选。
进入下半程，资金流比其他任何东西都更能牵动他们的神经。
而随着“喊调”声越发密集，新的调控政策也终于在月底正式颁布，这也给未来市场增添了新的不确定因素。
毕竟，国家的宏观调控不是闹着玩的。
一年两度的房交会将在下月底如期举行，或许，人们能从中得到一些关于长沙楼市的未来风向。
核心摘要
楼报报解动态
中国银行业监督管理委员会：
关于完善差别化住房信贷政策有关问题通知的出台，信贷政策紧锁，第四季度走势不被看好。
（详见全国动态信息）
楼报报说土地
本月土地市场的供应量、成交量较上月都有大幅度下降。
（详见土地市场情况）
楼报报讲推广
9月份报广投放依旧以形象宣传和开盘宣传为主。
（详见报纸广告情况）
楼报报的区域论
东城——推售量加大，销售走势一片走红。
（详见东城板块）
南城——中信新城再推新房源，销售量再次过百套。
（详见南城板块）
北城——北辰三角州以及万代广场的加紧施工，两大项目在前期都大量的投入了宣传推广。
（详见北城板块）
月湖——板块没有太大的推售量，多数项目处于蓄客阶段，为下一次开盘做准备。
（详见金鹰月湖板块）
星沙——星沙房地产市场销售异常火爆，各项目加大新品推盘的体量。
（详见星沙板块）
河西——本月河西板块的市场行情与上月大致相当，销售情况比上月略有降低，价格没有太大变动（详见河西板块）
别墅——随着“金九银十”的传统销售旺季来临，本月别墅市场的整体行情继续上升。
（详见别墅洋房项目）
楼市动态抢鲜报
10月份预计开盘项目共有17个，其中岳麓区5个，雨花区5个，天心区1个、芙蓉区2个、开福区2个、经济开发区2个。
（详见新盘新动向）
楼报报总结大会
本月的签约面积达到了133.93万㎡，签约套数有13097套，环比上涨42.21%，相比前三月销售面积和套数都有大幅度增加。
（详见本月市场情况）
随着新的信贷政策出台和执行，全国房地产市场将会是有一个低潮期。
（详见市场预测）
全国主要城市房地产市场概况
随着楼市“金九”的黄金期到来，多个城市的可售量大幅增加，9月过半城市楼市成交量环比上涨，成交价格平稳。
（详见全国主要城市房地产市场概况）
目录
第一章宏观环境月度动态信息1
（一）政策1
（二）金融1
（三）行业及本地3
（四）市政规划5
第二章土地市场谍报8
第三章媒体推广监测10
（一）报广投放10
（二）电台投放11
（三）网站投放12
第四章区域市场详情13
（一）东城板块13
（二）南城板块18
（三）北城板块23
（四）金鹰月湖板块28
（六）河西板块37
（七）别墅洋房项目42
第五章市场新动向47
第六章月度总结49
（一）本月市场情况49
（二）未来市场预测50
附件1：
全国市场整体情况报告52
附件2：
各项目网站广告投放汇总63
第一章宏观环境月度动态信息
（一）政策
1、温家宝：
稳定房价和住房保障是政府重要职责
世界经济论坛第四届新领军者年会13日下午在天津梅江会展中心开幕，国务院总理温家宝出席开幕式并致辞。
温家宝表示，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。
温家宝表示，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。
2、国务院急查楼市回暖：
两部门慎言二次调控
住房和城乡建设部、中国银监会近日已对发轫于8月的楼市回暖进行调研。
日前，该项工作相关已经完成，汇报材料已上报国务院。
这两份汇报材料中既反映了8月以来内地主要城市楼市成交量的迅速回暖，但也提出，在成交量回升的同时，房价并未出现伴随性的大幅跃升，楼市投机、投资资本得到了一定程度的抑制。
也正因如此，两部门提出强化落实现有调控政策，严密监测市场动态。
一如既往，建设部、财政部、银监会等部门都被要求做好政策研究与储备，但短期内，实施全面新政策的可能性较小。
而针对楼市回暖，对涉房信贷进行相应的技术调整与控制，则是可能采用的手段，其中包括优惠利率执行口径、开发贷款发放额度等。
政策解读：
温家宝总理在世界经济论坛中提出房价和住房保障问题，说明了政府对房地产的“关注”。
9月已见底，8月份全国绝大多数重点城市的量价齐升，政府也仅仅是关注而不见其他动静。
与8月份国家领导人的频繁发话“抑制房价快速上升”相比，9月份平静的政策动态多少已经让国民对政府政策的执行力失去信心。
（二）金融
1、银监会：
暂不出台新调控措施房贷政策不加码
银监会副主席蒋定之说，对房贷政策仍维持在加强跟踪管理等基本要求。
随着楼市在8月份明显回暖，各方普遍担忧监管层将出台新的楼市调控政策。
中国银监会副主席蒋定之昨日在上海表示，银监并将会暂时不会出台新的房地产市场调控措施，继续对目前的房贷政策进行跟踪和管理。
蒋定之是在出席第四届中国银行家高峰论坛时做以上表述的。
蒋定之在回答关于房贷的问题时称，到目前为止，银监会对房贷政策还是维持加强跟踪，加强管理，严格信贷管理这些基本的要求，其他方面目前还没有什么新的监管措施。
为遏制房地产投机，今年4月份下发的“新国十条”已要求，将银行发放第二套房首付款比例上调至50%，贷款利率调高至不得低于基准利率的1.1倍；且要求部分价格上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套房贷款等严厉措施。
对此，蒋定之表示，第三套房完全由市场主体来决定，“根据客户信用情况由银行来自主决策，很多银行都把三套住房停掉了。
”
2、长沙多家银行三套房贷借道“抵押贷”亮红灯
8月份，长沙部分银行暂停发放第三套住房贷款，房贷再度收紧。
这使得一些购房者通过房屋抵押贷款的方式实现“曲线房贷”，以规避第三套房贷收紧的限制。
长沙多家银行调查发现，一度悄然盛行的曲线买房融资通道——房屋抵押消费贷款正开始被部分银行“叫停”，或者提高利率门槛。
3、中国银行业监督管理委员会：
关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局，国家开发银行、各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：
为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的有关精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，现就相关信贷政策通知如下：
一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。
六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
金融政策解读：
银行的房贷如果按第二套利率上升10%，第三套停贷来严格执行和落实到位，必然能打击到房产投机者。
但银行执行力度的不到位或模凌两可，必然使此轮政策的调控的效果大打折扣。
最新银行关于信贷问题的通知终于在9月29日晚出台，此政策通知规定首次购房必须首付30%及以上、第二套住房不低于50%（利率1.1倍）和对购第三套住房的条件或停发贷款做出了明确要求，在10年的最后一季度注入了信贷调控强行针，房产发展趋势不容乐观。
（三）行业及本地
1、3000万扶持资金引来30亿元投入望城着力打造创业者乐园
望城县着力打造创业者乐园，从2009年至今，县财政已安排3000万元创业富民专项扶持资金，拉动30亿元投入创业。
昨日，一场别开生面的青年创业创意方案征集评选活动决赛暨第二批创业扶助资金发放大会在望城举行，当场发放296万元。
市委常委、统战部长虢正贵，市政协副主席、市工商联主席彭继球等出席了活动。
据望城县委常委、统战部长骆志平介绍，3000万元创业扶持资金已拉动30亿元投入创业。
该县广源家居建材中心、靖港古镇旅游创业一条街等创业基地蓬勃发展，吸引了140多个创业项目入驻。
2、长沙城乡一体化建设投资洽谈会10月召开25个过亿元项目将签约
2010年长沙城乡一体化建设投资洽谈会将于10月20日在长沙举行。
洽谈会以“统筹城乡发展，建设现代农业”为主题。
据悉，洽谈会将迎来中外嘉宾，已初步落实会议签约项目35个，签约金额135亿元，其中过亿元项目25个。
2010年长沙城乡一体化建设投资洽谈会以“统筹城乡发展，建设现代农业”为主题，由长沙市人民政府举办，长沙市农办承办。
目前各项前期工作正在紧张筹备，拟邀请全国涉农上市公司、全国农业产业化重点龙头企业等知名涉农企业100家以上，将重点推介80个农业招商引资项目，已初步落实会议签约项目35个，签约金额135亿元，其中过亿元项目25个。
此次洽谈会是长沙扩大农业对外开放、统筹城乡发展的又一重要举措。
3、200亿牵引“两型”产业
继世贸大厦在岳麓区滨江新城奠基后，长沙市文化娱乐航母——港岛娱乐中心日前正式落子岳麓区青山花卉大市场，这个占地32亩的娱乐航母年底开唱，将填补河西城区无大型文化娱乐项目的空白。
支部抓产业、党员创实业、群众富家业，今年岳麓区乘创先争优东风，助“两型”（环境友好型、资源节约型）产业发展，一批产业工程实现了落地生根。
岳麓区委书记赵建强告诉记者，按照市委的要求，该区创先争优围绕加快推进“两型”都市新区建设，努力实现后发赶超的目标，重点实施了产业富民、学习提升、基础加固、城乡共建、服务创优五大工程。
今年以来，该区139个项目工程相继启动，完成投资约200亿元，其中，在滨江新城奠基开工的世贸大厦，由上海世茂集团投资35亿元，这座高达240米的建筑，将成为省会长沙的新地标；岳麓科技产业园建设拉开序幕，中铁轨道、晚安家居等7个项目落户园区；洋湖垸总部经济区、梅溪湖国际功能服务区也已启动建设，产业发展的春天已然来临。
4、500亿铺设“黄金走廊”对接株潭
在2010湖南·天心第二届区域资源（北京）推介会上，天心区沿江现代服务产业带受到300余家京商追捧。
从华远·金外滩项目到保利·南湖广场，再到中建·长沙中心，随着10多家央企项目在滨江区落地，城南昔日的棚户区，如今已成塔吊林立、机车轰鸣的项目建设热土，一条“黄金走廊”正在天心区沿江产业带凸现。
2008年，长株潭城市群被确定为国家“两型社会”建设综合配套改革试验区,作为长株潭经济一体化核心区、省政府行政中心所在地和全国生态示范区，天心区迎来千载难逢的发展机遇。
行业及本地政策解读：
长株潭一体化的发展已高速运转，近年来随着政策倾向，招商项目越发越多，重大项目的进驻和建设开发，将为长株潭增加和提升魅力值，为长株潭在全国乃至全世界的知名度和声誉度加分。
（四）市政规划
1、西湖文化园建设将启投30亿打造开放型公园
长沙西湖文化园将建成集旅游、市民休闲、文化、娱乐、体育、消费于一体的低碳中央游憩区。
这是西湖文化园整体鸟瞰图。
西湖文化园项目是大河西先导区的重点工程，项目建设总投资约30亿元。
目前，前期腾地等工作已基本完成。
随着腾湖清淤的实施，西湖文化园建设即将全面启动，计划在3年内完成，届时，市民可以畅游长沙的“小西湖”。
建成后的西湖文化园拟设置东西南北4个出入口，其中东出入口在白沙液街附近，西出入口位于枫林路与龙王港交界处，南出入口选址滨湖路和枫林路交叉口，北出入口从咸嘉湖路建步行桥跨龙王港到达防洪堤。
园内将新修建环湖主游路，将是游人环湖步行观光、散步、晨跑的主要道路。
2、长沙首个三国主题文化社区公园年底迎客
据雨花区园林局负责人介绍，该社区公园位于老107国道和新韶山路（中意路和汇金路）交界处，毗邻歇马岭和清泉古寺，呈三角形地块，规划规模达1.8万平方米。
公园布局以歇马岭和歇马广场为中心，歇马岭通过仿古建筑歇马亭以及一组关羽闲坐、赤兔马小憩雕塑，配以仿古景观柱和园林小品，生动地再现“关公歇马”等三国故事。
整个公园将形成一条以歇马岭为背景的景观主轴。
据悉，除歇马岭公园外，雨花区本周内还将开工建设雅塘村、金井、学堂坡社区公园，如果加上拟建的木莲冲公园，将为长沙城南增添4万平方米公园绿地。
歇马岭、雅塘村、金井、学堂坡社区公园总投资2000万元，目前已完成招投标、拆迁腾地工作，预计12月15日前开园纳客。
3、火车北站片区征集改造方案
昨日，开福区政府、市规划局、长沙城投铁路站场迁建开发有限公司联合发布征集令——面向国内外征集长沙市火车北站片区棚户区改造工程城市设计方案。
此次征集设计方案的区域规划范围东至东风路、南至体育馆路、西至芙蓉路、北至三一大道，总用地面积1.22平方公里。
内容主要包括加强对总体定位的研究、用地功能布局、公共设施配套、城市形象及景观处理、道路交通组织、地下空间利用、城市安全、城市设计导则和开发时序等。
有意参加本次规划方案征集的设计单位可持相关资质及证明文件等资料于9月11日17时30分前向长沙市火车北站片区棚户区改造征收工作指挥部（长沙市芙蓉中路一段6号沙坪商务中心6楼）报名。
主办方将从报名参赛单位中选择不超过5家具有较强设计队伍和同类项目经验的规划设计单位参与方案征集。
4、地铁2号线杜花路站完成盾构井施工，盾构施工预计本月底启动
在杜花路站的东端，明挖区间内的两条方形地铁隧道已经主体完成。
车站西端的盾构始发井提前完工、车站东端的明挖区间完成主体建设……作为地铁2号线施工进度最快的车站，杜花路站已具备盾构始发的条件。
昨日从杜花路站施工现场了解到，首台盾构机预计于本月底入场，从杜花路站出发，向体育公园站掘进。
杜花路站东端距离武广高铁长沙南站约800米，车站西端为盾构区间，连接体育公园站。
该站为地下两层10米标准岛式车站，标准段总宽18.5米，车站总长179.6米，有效站台长118米、宽10米。
根据设计，该车站共设置4个出入口，预留3号出入口，共设两组8个风亭。
按照计划，地铁2号线今年将启动盾构区间施工。
据悉，首批盾构施工将从杜花路站西端开始，盾构机在始发井内拼装完毕后，将向西推进，到达体育公园站。
目前，盾构始发的相关准备工作正在紧张进行，预计9月底首台盾构机将下井作业。
市政规划解读：
随着长株潭一体化进程的加速，长株潭经济、交通、信息的完善和发展。
城市发展还将带动人口的增加、生活配套的完善，民生工程和休闲生活配套的建设也必须符合城市规划要求，满足人民日常生活所需。
第二章土地市场谍报
（一）土地市场成交情况
据统计，长沙市9月份土地挂牌8宗，总面积为188.2亩，实际成交2宗，成交土地面积20亩（其中一块地是8月挂牌）。
上图为长沙市9月交易土地区域情况表，从图中可以看出，本月只有雨花区、开福区有成交。
另外，长沙县挂牌6块，共计807.8亩，4块为工业用地，2块居住用地，因国土局网站原因，无法查看成交结果。
土地市场小结：
本月土地市场的供应量、成交量较上月都有大幅度下降。
从成交性质来看，1块为商业、办公，1块为住宅。
其中长沙市雨花区万家丽路此块地，以起拍价3040万元，成交价4983万元被长沙三嘉房地产开发有限公司拍得。
第三章媒体推广监测
（一）报广投放
1、本月房地产报纸媒体广告监测概述
■平面广告发布总量：
182次，共计105.96个整版。
■楼盘信息总量：
45个
（1）从版面选择上看，晨报以为1/2次数最多，共计83次，占晨报投放总量的72%；晚报同样以1/2版次数最多，共计32次，占晚报投放总量的73%；三湘都市报以1/4次数最多，共计23次，占三湘都市报投放总量的83%。
（2）从报纸版面的数量统计来看，晨报共计69.705个整版，平均每次投放0.65个整版。
晚报共计24.5个整版，平均每次投放0.6个整版。
三湘都市报共计6.75个整版，平均每次投放0.29个整版。
2、报广投放时段统计分析
媒体名称
星期
星期一
星期二
星期三
星期四
星期五
星期六
星期日
次数
潇湘晨报
双整版
/
/
/
/
/
/
/
/
整版
/
1
5
10
17
/
/
33
1/2版
2
5
15
29
26
/
/
77
1/3版
/
/
1
/
/
/
/
1
1/4版
/
/
/
1
/
/
/
1
1/8版
/
/
/
1
/
/
/
1
合计次数
2
6
21
41
43
/
/
113
三湘都市报
双整版
/
/
/
/
/
/
/
/
整版
/
/
/
/
/
/
/
/
1/2版
/
/
2
/
2
/
/
4
1/4版
/
5
2
3
9
/
/
19
合计次数
/
5
4
3
11
/
/
23
长沙晚报
整版
/
2
/
4
3
/
/
9
1/2版
/
2
5
12
16
/
/
35
1/4版
/
1
1
/
/
/
/
2
1/8版
/
/
/
/
/
/
/
/
合计次数
/
5
6
16
19
/
/
46
从单周的情况来看，每周四、五两天的投放最为活跃，共133次，占总投量的73%。
3、投放传递信息对比
9月份报广投放依旧以形象宣传和开盘宣传为主，投放次数分别为48次、70次，占总投放次数的26%和38%；VIP认筹类26次，占总量的14%；活动促销38次，占总量的22%。
VIP认筹类：
信息卖点以筹集优惠政策为宣传重点，辅以项目的特色介绍。
形象宣传类：
部分已经进入持销期楼盘，目前都已经基本完成初步销售任务，销售压力减小，转而开始为项目的自身优势做宣传，以继续吸引购房者的眼球。
活动促销类：
以活动邀约为主，产品介绍及促销活动内容。
本月，报广的投入较7月份数量上有小幅度减少，但是从版面来看，1/2整版的数量最多，从类型看，形象宣传的数量有大幅度增加。
（二）电台投放
1、金鹰955
在该电台投放广告的项目有：
融科·东南海、万博汇、万科城
2、交通
在该电台投放广告的项目有：
融科·紫檀、迪亚溪谷、欧洲城、双湾国际、鹏基·诺亚山林
（三）网站投放
8个主流地产网站上共有79个项目，投放地产广告120幅。
北城共15幅，其中万科城投放最多（4幅）；南城共26幅，其中欧洲城投放最多（4幅）；东城共13幅，每个项目各投放1幅；河西共38幅，其中阳光100投放最多（5幅）；星沙共17幅，其中汇一·紫晶城投放最多（3幅）；中心共6幅，每个项目各投放1幅；月湖共2幅，每个项目各投放1幅；其他地区共3幅，全部为三和·国际医药城投放。
8个网站中，搜房投放34幅，占投放比例28.33%；0731投放27幅，占投放比例22.5%；安得屋3幅，占投放比例2.5%；好房子16幅，占投放比例13.33%；红网1幅，占投放比例0.83%；焦点网16幅，占投放比例13.33%；腾讯蓝网11幅，占投放比例9.17%；新浪乐居12幅，占投放比例10%。
（该信息来源于各主流房地产网站，信息收集截止9月31日。
详情见附件2）
第四章区域市场详情
（一）东城板块
1、区域代表楼盘跟踪
序号
项目名称
推盘量
销售价格（元/㎡）
优惠政策
本月销售
备注
1
美联·天骄城
4月16日推出7#（一房）、8#（两房）共900套，其中一房750套，两房150套
2房均价5800，1房均价6400（17层以上）
一次性98折，按揭99折
40套
买房送空调，格力1.5P
2
茂华·国际湘
二期于9月17日开盘2栋21层、22层，主推173/175㎡四房，80套左右
5200
总价减一万，一次性98折，按揭99折，总价减一万
100套
买房抽宝马
3
恒大·绿洲
9月22日推出1栋，共128套。
主推88㎡二房、110㎡三房
起价6000，均价7000（精装修）
最高优惠25万，本周额外89折，送1600元/㎡豪装
70余套
推出一栋
4
优山美地
于9月25日开盘，4号栋板式住宅，，主推113-118㎡房源
均价5100
5000优惠15000，按揭99折，一次性98折
60
住宅总共8栋，总套数为936户，可售商业面积约为2300㎡
5
双水湾
剩20套左右80-140㎡二、三、四房
均价5400-5500
一次性98折，按揭99折
5套
预计10月开盘，89㎡+13㎡灵动空间=102㎡宽居三房，限时认领2万元购房券。
VIP认筹升级已启动
6
湘域熙岸
9月底推出1、2号栋200套，88-110㎡三房
均价6000
VIP抵2万，一次性97折，按揭99折
100套
/
7
星城映象
在售80㎡两房，90-114㎡三房
均价5400
一次性98折按揭99折
6套
老带新各优惠1%
8
万科·金域华府
7月28日开盘，在售87㎡、89㎡精装公寓，120㎡精装三房
7000-7500（精装修）
一次性98折，按揭99折
28套
正在办理新房源VIP
2、个案情况
个案1
项目名称：
象屿·优山美地
项目位置：
体育新城曲塘路和白沙湾路交汇处
上榜理由：
新推房源
基本经济指标：
项目总占地43964平方米；总建筑面积112217平方米，容积率2.2，绿化率45%，有8栋住宅，规划总户数为936套。
推盘情况：
9月25日推出64套
销售价格：
5100元/㎡
折扣：
预交5000元，优惠15000元，全款98折，按揭99折，团购额外优惠一个点。
销售成果：
60余套
户型配比：
户型
面积（㎡）
套数
比例
3+1
111-117
64
100%
合计
/
64
100%
户型解析：
户型：
3+1
面积：
111-117㎡
◆户型紧凑，有较大的总价优势。
◆南北通透性，通风采光良好。
◆客厅和主卧都朝南向，最大化做到人性化设计。
◆整体赠送面积较多，实用空间增大。
个案小结：
此项目用地为不规整、狭长型地块，开发商考虑到地块的因素，因地制宜，以“鲜花谷”为主题，打造自然、生态，软质景观为主的园林景观。
同时在产品方面，此项目户型紧凑，经济实用。
如3+1
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