xxx家园小区可行性研究报告讨论稿.docx

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xxx家园小区可行性研究报告讨论稿

xxx家园小区可行性研究报告（讨论稿）

xxx家园小区可行性研究报告（讨论稿）

第一部分项目概况

一、项目名称xx园居住区xxx家园小区

二、项目的地理位置该项目位于xx良乡卫星城xx园绿色生态居住区西侧，占地面积110000平方米，是xx园居住区继春、芳、冠、华后的第五期工程。

xxx南侧是古老的刺猬河，东南侧是对外开放的社区公园，西北侧是京石高速公路（中间有90米绿化隔离带），小区限高12米。

三、社区交通条件该项目所在xx园居住区交通便利，北靠京石高速公路，东侧良坨路通青龙湖及坨里，南距闫村出口一公里，东南离京周公路80米。

社区距京广、京九铁路2公里左右。

良乡机场可运营小型客机。

社区公交616直达西客站、长椿街，922通往前门。

917、971及多条小公共路线环绕社区。

四、供水条件良乡水质偏硬，距小区南2公里处有良乡第一供水厂。

目前建于青龙湖南库的第二供水厂可供15万人生活用水，目前正在协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村，近期有望与第二供水厂接通，此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。

xx园居住区内xxx家园小区有恒温为39℃的温泉，有着十分丰富的温泉浴资源。

生活污水可排入xx园居住区内的污水处理站。

经过处理后可达到中水标准，可解决社区的绿化、消防和洗车用水。

五、电力供应社区南侧建有黄辛庄变电站，xx园居住区开闭站可双路供电。

六、通讯条件社区与市程控电话939局（10万门）接通。

七、工程地质及水利防洪社区地基承载力在9―12吨之间，完全可以满足民用住宅建设的要求。

社区西南侧的刺猬河91年按照50年一遇洪水的标准治理完毕。

下游一公里处已修建一处橡胶坝，另两处橡胶坝有望今年雨季前完成。

届时，刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。

八、燃气供应及采暖xx园居住区燃气采用天然气，采用分户式采暖炉自我调控温度。

九、社区周边自然人文景观房山地区名胜古迹资源丰富。

有驰名中外的“世界文化遗产”xx人遗址，佛教胜地云居寺。

自然景观有银狐洞、石花洞、仙栖洞、上方山云水洞、十渡风光……，距离最近的人文景观昊天塔建于辽代，距今有1000年的历史。

丰富的旅游资源可为该项目增强人文气息和市场吸引力。

第二部分市场分析

一、xx市房地产市场现状xx市今年的房地产总量仍然会放大，只是会出现局部调整的情况，最明显的反应是销售价格普遍下调，说明市场本身的杠杆作用正在得到体现，经过此次净化后的房地产市场会更加成熟，对未来的房地产市场会有积极的推动作用。

同时，去年xxxx年奥运承办成功，中国加入WTO等利好因素会在今后几年中逐步体现。

今年xx南城改造力度加大，购房消费群体扩容暗示新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中。

此次的盘整正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路。

对未来xx市房地产市场的预测：

1、虽然目前市场供给量巨大，众多项目区域出现市场“饱和”，但具有优良产品性能价格比和卖点独特的项目仍然深受市场欢迎；

2、随着低密度住宅在xx郊区县的大量涌现和公路

四、五环的通车，城郊项目正逐步引起市场关注，特别周边具有良好生态环境和人文景观的项目较受市场青睐。

二、xx市别墅市场分析xx市别墅的发展经过了一个曲折的过程，既是第一次房地产热潮的始作俑者，又是这次热潮中最大的受害者。

目前的第二次热潮已经理性的多，但仍是国家限制开发的重点，投资风险依然较大。

xx市目前的别墅市场有以下几个突出特点：

1、目前别墅有两个发展主线。

一是联排别墅TOWNHOUSE，二是离城区较远，风景秀丽的区域的单体别墅SINGLEHOUSE；

2、xx市别墅市场回暖，供应量逐年递增，但市场消化量是总供给量的三分之一，市场竞争激烈；

3、xx市别墅市场的消费市场主体是中级白领；

4、别墅的分布有很强的地域性，大多在离市中心不远的东北到西北方位，车程大多控制在25分钟到50分钟之间；

5、别墅定价两极分化。

4000―6000元之间的联排别墅比较多，单体别墅比较少。

三、xx西南别墅市场分析xx西南同类物业市场（主要指房山、大兴、丰台西南）调查显示：

1、西南部综合经济薄弱，市政基础配套设施薄弱，又受传统居住观念的影响，相对xx其他区域较为低迷。

但随着政府加大支持力度，危改计划的出台，四环、五环的通行，该区域的住宅逐渐复苏，这有利于促进西南部别墅市场的发展；

2、就规划而言，规模小，品质不高，半数以上社区内有公寓产品规划多样，以联排别墅为主力，景观、绿化形式单一；

3、就市场销售而言，总价低，有竞争力，市场需求量大，新开盘项目销售情况较好，开盘三年以上的项目没有人气，空置率高；

4、就产品包装而言，整体宣传力度不够，项目包装简单；

5、就客户而言，多为南部客户群，客户购买主要以自住居多；

6、就房山地区来说，龙华苑、金鸽园是目前房山地区仅有的别墅项目。

龙华苑以复式联排别墅为主，金鸽园为单体别墅。

龙华苑规模较小，消费者可选择余地不大而且没有大型会所。

金鸽园档次、规模欠佳，又没有合法手续。

xxx家园的同类产品在此区域上可以说没有，有市场空缺。

7、大兴的房地产市场目前现状成梭型，低档项目市场紧缩，中档项目市场膨胀，青岛嘉园已从3800元涨至4100元，市场反映良好。

日月星城半年认购已超过70%。

高档项目如丽园国际和翡翠城陷入困境，两个盘均价均超过6600元，市场反映冷淡。

青龙湖周边别墅近几年会渐成规模，天创集团拟建的单体别墅有可能成为xxx乃至青龙湖项目的主要竞争对手。

第三部分投资估算

一、经济指标：

1、规划用地面积：

110000平方米

2、建设用地面积：

75380平方米

3、总建筑面积：

44862平方米住宅面积：

44062平方米公建面积：

800平方米增加B户型1个，增加建筑面积188、2+191、4=379、6平方米增加C1户型12个，增加建筑面积197、2*12=2366、4平方米增加C2户型4个，增加建筑面积211、4*4=845、6平方米（以上数字以何韬设计所的设计方案为基础，其中增加了部分建筑面积并将公建面积调整为800平方米）

4、容积率：

0、6

5、总户数：

195户

6、总人口：

680人

二、计算前提：

1、住宅单位造价：

1700元/平方米

2、公建单位造价：

3000元/平方米

3、平均单价：

3803元/平方米A户型4000元/平方米B户型3600元/平方米C户型3800元/平方米综合考虑房山区现状，我们认为房山中高档项目的价格上限在4000元左右，xxx市场定位仍应以消化房山本地市场为主，突破此价格上限市场会有很大阻力。

高端市场不适用此价格上限，青龙湖项目应在4000元以上。

三、可研计算单位：

万元总成本16112、03

一、直接费用12915、81

（一）土地费用：

2162、49

1、土地出让金：

120元/平方米904、56（房土局提供此数字，房山区土地出让金住宅最高为120元/平方米）

2、土地补偿费：

843（其中：

建设用地113亩，7万元/亩共791万元；代征地52亩，1万元/亩共52万元）

3、地上物补偿：

10（此数字由前期提供）

4、征地管理费：

以上各项和的

1、5%26、36

5、土地出让契税

1、的4%36、18

6、复垦费3万元/亩339

7、超转补偿费300元/亩

3、39

（二）前期工程费1234、45

1、规划设计费150（此项费用已发生）

2、勘察费建安费的1%77、3

3、三通一平费120（此数字由前期提供）

4、防洪费20元/平方米150、76

5、大市政费90元/平方米407、35

6、四源费276、38（采暖23元/平方米，做饭22元/平方米，上水17元/平方米，住宅部分为以上三项和62*44062=273、18万元，公建部分为采暖加上水40*800=

3、2万元，总计276、38万元）

7、建设工程许可证执照费建安费的0、15%11、6

8、工程招标费建安费的0、06%

4、64

9、工程质量监督费建安费的0、05%

3、8710、工程印花税建安费的0、05%

3、8711、审图费1200*建筑面积*4%*10%24、1512、散装水泥费1元/平方米

4、53

（三）房屋开发费9554、87

1、建安费7730、54?

住宅1700元/平方米7490、54会所3000元/平方米240

2、工程监理费900*建筑面积*1%40、74

3、基础设施费1783、59

（1）绿化工程

7、538*50%*120=452、28（56、5%是设计所做的原规划的绿化率，建筑面积增加、会所减少后绿化面积会有所减少，暂以50%计，北潞华的绿化单位造价为80元/平方米，因为xxx的品质要高于北潞华，单位绿化造价按120元/平方米计算。

）

（2）供电工程218、75（北潞芳供电工程总计750万，工程施工300万，12台变压器共450万。

芳的建筑面积是15、38万平方米，单位造价750/15、38=48、76元，xxx参考此价48、76*

4、4862=218、75万元）（3）智能化工程134、59（北潞华按照16元/建筑平方米计算，考虑到xxx的品质，按照30元/平方米计算，30*

4、4862=134、59万元）（4）上下水、燃气管线、消防管线、道路工程、围墙工程、照明工程目前无法提供准确数字，按照估算在10%―15%之间，取中值按13%计算，7730、54*13%=1004、97万元。

二、间接费用2731、74

（一）管理费直接费的3%388、55

（二）财务费用贷款5000万元，期限5492年，年利率

5、49%

（三）不可预见费建安费的5%386、53

（四）销售费用销售收入的3%502、73（高档物业的前期推广很重要，打入0、5%的宣传费用，高档物业的销售代理费一般比普通物业要高，按

2、5%计算。

）

（五）两税一费销售收入的

5、4%904、91

三、公共配套分摊464、48xx园可销售面积67、04万平方米春：

15、4芳：

15、38华：

17、16冠：

14、9馨：

4、4

（一）学校分摊2841、906091/67、24*

4、4=186、52

（二）垃圾站242、951393/67、24*

4、4=15、9

（三）小区四条道路677、670168/51、94*

4、4=57、52

（四）开闭站1110/67、24*

4、4=72、64

（五）派出所150/51、94*

4、4=12、71

（六）616车站24、168859/51、94*

4、4=

2、05

（七）地热井100/51、94*

4、4=

8、47

（八）自来水市政70/51、94*

4、4=

5、93（九）过街天桥151、271297/51、94*

4、4=12、81（十）xx园公园700/51、94*

4、4=59、3（十一）东大门60/51、94*

4、4=

5、08（十二）绿化隔离带代征地分摊固村205、42亩，太平庄76、53亩，渔儿沟村

9、3亩共计291、25亩291、5/51、94*

4、4=25、55销售收入：

A户型（2892+3470、4+971、1+971、1）*4000=3321、84万元B户型（3764+3828）*3600=2733、12万元C户型（5127、2+9172、8+8878、8+4986）*3800=10702、624万元销售总收入：

16757、584万元总成本：

16112、03万元税前利润：

16757、584-16112、03=645、554税前利润率：

645、554/16112、03=

4、01%税后利润：

645、554*（1-33%）=432、52税后利润率：

432、52/16112、03=

2、68%盈亏平衡分析：

当销售达到

4、2367万平方米，即销售达到96%的时候，可实现盈亏平衡。

第四部分建议

一、市场定位方面从前面的市场分析可以看出，本项目无论从市场地位还是销售价格上都位于房山地区的高端，xx南城的中档。

此项目的有两个方面的目标消费群。

一是房山本地区的“富豪”，二是xx南城的中级白领。

从对竞争对手分析上来说，xx南城的联排别墅的售价基本上在4500―6000元之间，与xxx有较强的可替代性，再加上25分钟的车程及各种费用，市场竞争力很强。

所以，建议把主力目标消费群定位在房山本地，从现在开始引进有经验的销售公司对房山高端客户群进行细致分析，采用一对一的方式建立良好关系，进行感情沟通。

同时，建议在媒体做一部分xxx的专题广告，提请这部分消费者注意，使之产生消费期待心理。

二、规划设计xx设计所的设计采用现代四合院的建筑方式，集中国古典文化和现代文化于一身，加入了设计者对中国传统文化的理性思考，可以说在xx楼市是独树一帜的。

项目规划设计本身还有很多可以挖掘的亮点，比如说完美的光井花园，弥补了传统四合院的采光不足，同时人与自然的和谐统一也在中心花园这一围一合中得到升华。

对目前的规划设计，需要加大容积率至0、6，增加可销售面积3591、8平方米（加在原会所位置和原北侧出口），具体方式如下原北侧出口：

增加B户型1个，增加建筑面积188、2+191、4=379、6平方米原会所位置：

增加C1户型12个，增加建筑面积197、2*12=2366、4平方米增加C2户型4个，增加建筑面积211、4*4=845、6平方米