无锡市房地产中介发展现状和竞争力提升的浅析.docx
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无锡市房地产中介发展现状和竞争力提升的浅析
本科毕业论文
无锡市房地产中介发展现状和竞争力提升的浅析
---以无锡壹家房产为例
THEANALYSISONTHEPROMOTIONOFWUXICITYREALESTATEDEVELOPMENTANDCOMPETITIVENESS
----INWUXIONEJIAREALESTATEASANEXAMPLE
学院（部）：
专业班级：
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指导教师：
2013年5月30日
无锡市房地产中介发展现状和竞争力提升的浅析
---以无锡壹家房产为例
摘要
随着我国近几年来住房市场的发展和房地产市场的快速发展，房地产经纪行业作为房地产流通中介运营商发展也随之发展壮大，但是由于我国房地产中介行业起步相对较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、技术手段、组织模式、运作经验管理体系等方面存在着一系列的问题也逐渐被人们注视起来，同时很多人对房地产经纪行业存在一定的偏见。
论文主要以我所实习的壹家房地产经纪有限公司为例，探讨无锡市房地产行业的发展现状，存在的问题以及如何提升行业竞争力。
关键字：
房地产经纪，房地产市场，行业竞争力
THEANALYSISONTHEPROMOTIONOFWUXICITYREALESTATEDEVELOPMENTANDCOMPETITIVENESS
----INWUXIONEJIAREALESTATEASANEXAMPLE
ABSTRACT
WiththerapiddevelopmentofChina'shousingmarketinrecentyearsandthedevelopmentoftherealestatemarket,therealestatebrokerageindustryasarealestateintermediaryoperatorsdevelopmentalsogrowanddevelop,butbecauseofChina'srealestateindustrystartedrelativelylate,inthestandardsofpractice,practicerules，thequalityofprofessionalstaff,technicalmeans,theorganizationmode,operationexperience,managementsystem,thereexistaseriesofproblemshasgraduallybeengazingupatthesametime,thereisacertainbiasontherealestatebrokerageindustry,alotofpeople.ThethesismainlyinmypracticeinarealestatebrokerageCo.,Ltdasanexample,thecurrentdevelopmentofWuxirealestateindustry,theexistingproblemsandhowtoenhancethecompetitivenessoftheindustry.
KEYWORDS：
Realestatebrokerage,realestatemarket,thecompetitivenessoftheindustry
绪论
我国是一个人口大国，多人口的现状决定了我国住房问题一直存在着紧张的状况，这也为房地产行业的发展提供了契机，买房难，住房难，租房难一直是很多普通老百姓面临的无法解决的问题，房地产经纪行业的诞生和发展有效的在一定情况上使这些问题得到了解决。
以无锡市场为例，无锡每月二手房成交量约12000套，其中百分之九十五以上都是通过房地产中介成交的。
二手房市场成为现在很多城市的主要房产市场，改善房、学区房、投资房等成为主要购房目的。
由于新房的开发随着城市的发展而不断减少，导致二手房市场一直炙手可热，这为无锡中介二手房行业创造了良好的契机。
另一方面，随着很多外地务工人员的不断涌入，租房市场也成了房地产中介行业的主营业务之一，因为很多外地务工人员很难通过有效手段找到自己满意而且又经济实惠的住房租住，所以房产中介成为他们租房的渠道之一。
但是随着房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司的数量激增，房地产中介市场日益火爆。
房地产中介作为润滑剂推动房地产市场向高效的、信息充分的市场迈进，并对房地产的技术革新、服务创新及消费者对房地产的深入认知起到很大的作用。
市场繁荣的同时还存在一些不规范的行为，导致房地产中介纠纷频频发生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府部门感到棘手。
本文主要以我所实习的壹家不动产经纪有限公司为例，浅析我国房地产中介行业所存在的问题及应对措施。
1房地产概述
房地产概念
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：
即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
购买房地产是一种重要的投资方式。
地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。
房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。
在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。
房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产中介服务业。
房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）和物业管理业。
主要包括以下一些内容：
1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；
3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。
4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产中介概念
房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。
地产中介在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。
它具有服务性、流动性和灵活性的特点，在房地产业中起着重要作用。
房地产中介的概念有广义和狭义之分：
广义：
，是指覆盖、经营管理、消费的各个环节和各个方面，为房地产的、流通、消费提供多元化的中介服务。
固定在土地及土地上的永久性建筑物、、水和矿藏等自然资源；
狭义：
房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。
综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。
目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。
房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。
房地产经纪是由房地产经纪人（个人或机构，统称经纪人）完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。
房地产中介的特点和种类
房地产中介活动，主要是通过提供各种信息和咨询，依靠房地产的专业人员所拥有的各种专业知识，依靠他们特有的组织机构，特殊的活动方式和方法，为房地产市场的各种主体提供专业服务，因此它与一般的房地产开发与经营、房地产交易活动有很大区别。
表1-1房地产中介的特点和种类
特点
种类
内容的服务性
房地产咨询
活动的非连续性和流动性
房地产评估
极大的灵活性
房地产经纪
资料来源：
XX百科，房地产中介
房地产中介的作用
市场经济离不开中介服务。
随着我国房地产业的发展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过这一中介得以发挥。
房地产中介为消费市场提供了房地产评估、交易代理、经纪、咨询等服务。
这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有现实意义。
这一中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。
中介业务也是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。
良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务，不仅有利于房地产交易市场的发展，也为行业自身创造了可观的收益。
而作为房地产二级市场，是指房地产开发经营市场，表现为开发后的房地产出售给用地单位和个人；三级市场是指房地产交易市场，表现为房地产投入使用后在使用者之间的交易。
在目前房地产市场供应量相对饱和的时期，房地产中介的作用不仅在二级市场中举足轻重，更为盘活三级市场注入了新鲜的动力。
（1）提高专业化程度
房地产中介机构的产生是市场细分的必然结果，也是我国实行市场化发展的进一步要求，房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来，有助于提高房地产交易的专业化水平。
由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环节多，其交易成本自然就高。
而房地产中介机构能够凭借对市场的了解，建立客户网络和提供专业服务，为买卖双方节约时间及精力，降低交易成本，提高效率。
（2）优化供需匹配
一方面，房地产中介机构能为交易双方提供专业化的信息与服务，另一方面可以节约双方的交易成本。
所以供给方和需求方都愿意向中介机构缴纳一定的酬劳，以获得信息、争取时间，确保交易安全，减少房地产交易过程中的信息不对称和道德风险问题。
（3）激活房地产三级市场
过去的房地产中介服务主要集中在一、二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。
随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，房地产市场结构发生了明显的变化，市场化程度越来越高，市场中最活跃的交易开始从“有房”向“有好房”的转化。
房地产中介机构专业化的服务可以保证这一过程的顺利推进，从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力。
2中介行业在我国的发展现状及存在的问题和原因
现状及存在问题
近几年来，我国房地产投资和消费继续保持高速增长，过热倾向明显。
虽然
宏观经济部门正在对房价进行调控，限购政策应运而生，但是房价依旧只高不低，
我国超大人口量的住房需求使房地产市场难以降温。
房地产中介在一线大城市遍
地开花，并有向二、三线城市蔓延的趋势。
我国房地产中介服务业呈现出良好的
发展势头，但并不是每家中介公司都能得到长足的发展。
由于我国房地产中介机
构起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作
经验和管理经验方面都有待全面提高。
房产中介公司存在很大的地域性，不同的
地区有不同的公司。
目前我国房地产中介行业出现的问题有：
操作不够规范性，
专业化水平较低，被认可度还不高，信息还不够健全快捷，同行竞争激烈中介行业准入门槛过低。
随着房地产市场的繁荣，房地产开发、房地产交易不断升温，带动了房屋中介机构急剧增加。
为了缓解社会就业压力，鼓励自主创业、个人创业，相对申请办理中介公司的审核较为宽松，申请人只要在工商局办理了营业执照就可从事房屋中介，申请人不需要投入什么成本，往往一个人、一张桌子、一部电话就是一个房地产中介部，很多从业人员学历太低、未经过相关培训便直接上岗，造成中介机构规模差异大、人员素质等良莠不齐。
据监管部门的统计，在接到的房地产中介投诉中，属于中介机构违规违法的情况占90%，一些中介公司受利益的驱使，采取弄虚作假、欺诈、错误解读政策、合同陷阱等手段促成交易，给房屋买卖双方当事人造成很大损失，社会反映强烈；房屋行政主管部门和工商部门对中介机构的管理各自为政，缺乏信息互通，造成管理上的缺陷。
按照现行的规定，成立中介机构时，申请人在工商部门办理营业执照，且应当在一个月内到房地产行政主管部门进行备案登记；房地产中介管理法律、法规不健全，缺乏有效的执法力度。
总结为以下三个方面：
（1）缺乏专业的人才，影响产业的提升
房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。
因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。
因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。
但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。
市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。
他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。
随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。
专业人员的缺乏是影响房地产中介业发展和提升的瓶颈之一。
（2）缺乏消费者的普遍认同，影响企业信誉
目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：
既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。
近几年遭到严厉的口诛笔伐，客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一，有些人向房地产中介举起了“免谈”的牌子。
如何重新塑造中介的信任是整个行业发展所面临的另外一个问题。
（3）市场竞争激烈，中介商生存率低
虽然社会对房地产中介的需求在逐步放大，但是房地产中介市场发展的内外环境并非十分理想，不确定因素佷多，充满风险。
房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不太规范，市场准入制度不完善，进入门槛较低，操作不规范，信誉较低，竞争手段和方式落后，市场竞争十分激烈，许多中小房地产中介商面临着竞争和生存的压力。
导致当年房地产中介商的生存率很低，如：
郑州市仅仅只有30%，上海和北京市场相对成熟，生存率也只有40%。
一方面由于政府推行的住房制度和土地使用制度在不断地向纵深发展，房地产市场的潜力在不断地释放，中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一潜在巨大的市场，不断地涌入这一市场，另一面，大量的中介公司竞争无力，而退出这一市场。
原因
（1）专业化水平低
目前，有相当一部分房地产中介机构从业人员的专业知识匮乏，对中介的规范流程不清楚。
这些人员主要在那些规模小或者是无证经营的中介机构工作，他们中的多数人没有房地产经纪人从业资格证书，对中介服务中所涉及到的一些法律条款和规定不了解。
有些中介机构管理混乱，随意减少服务内容，降低服务标准，甚至欺骗委托方。
比如有些中介人员先让自己的亲属或熟人出面将房子买下，然后，再以第三者的身份加价将房屋卖给买家。
另外，小规模中介机构的从业人员，通常在业务上操作不求精细，不善于总结经验，缺乏一套完善、科学的操作系统，工作效率低下。
（2）人员素质及信誉偏低
法制不健全。
我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。
我国与房地产中介有关的法规主要有：
国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。
这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：
标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。
这就使那些见利忘义的不法中介商有机可乘，致使弄虚作假、恶意欺诈的事件屡屡发生。
（3）诚信观念不足
经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。
很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。
诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。
由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。
3无锡壹家经纪有限公司简介及存在的问题
公司简介
无锡市壹家不动产经纪有限公司成立于2009年8月份，目前主要专注于房地产综合服务，业务范围涉及二手房租售交易、新房代理、房地产金融服务、房地产投资及顾问服务、房地产衍生服务等。
壹家不动产在对本地市场进行深入研究以及其他房地产经纪服务比较发达城市的详细考察的基础上，并结合目前中国房地产经纪行业的现状，在无锡率先开创了先进的彻底的中介大店管理模式，在锡城的中心区、东片、南片、西片、北片分别布控五家营销中心、每家营销中心配置8-10个营业组，同时在五家营销中心周边辅以卫星门店，共同把控锡城市场。
公司发展现状
无锡壹家不动产处于无锡市中介公司的前五位，仅次于顺驰、中山、大众、首佳，经济发展处于良好态势。
公司不断引进人才，完善内部管理以及职能变更。
公司效益蒸蒸日上，月营业额均能突破100万，在职员工136位，主要以房屋租赁和二手房买卖为主营业务，并不断开拓市场和新的业务。
但同时随着更多新的中介商的介入以及同行业竞争压力的不断增加，公司的发展目前也遇到瓶颈，人流失严重，信息管理不完善，公司资料泄露等等，都是壹家不动产经纪有限公司目前亟待解决的问题。
公司发展存在的问题
（1）内部问题
公司目前仍处于成长期，但基本业务体系以较为完善。
同时也存在着一系列的问题。
1）新人培训体系不健全，之前专门开设的培训学院-壹家学院没能继续开设下去，导致很多新人入司后没有得到很好的培训就草草的进入工作岗位，从而在对自己所从事行业不是很了解的情况下加入工作，使得工作并不能得心应手，工作效率低下。
2）入职门槛低，从业人员鱼龙混杂，很多人员素质较低，导致公司诚信缺失，影响公司以及整个房地产中介行业的信誉。
3）公司人员流动性大，人才流失严重，很多新入职员工由于得不到很好的入职培训或者自我表现不佳而很快离职，从而浪费了公司的很多资源、时间和精力。
4）公司浪费严重，因为是门店管理模式，公司的用水、用电以及公共资源等得不到很好的管理，很多时候下班没人空调、电脑等没人关，这极大的增加了公司的开支，影响公司业绩的提升。
5）公司私密资料的不到有效管理，由于公司人员的流动性很大，从而导致公司很多内部私密资料的流失，很多公司独有的优秀客户资源，房产资源被离职员工带走而流失别处。
6）市场分布不是很均匀，门店主要集中在主城区，导致各门店业务范围交叉，而一些离市区较远的乡镇则无门店分布。
7）内部管理不是很完善，因为公司主要采取的是门店管理，而基本上所有员工包括门店营业经理都是年轻人，所以很多情况下工作态度较为懒散，缺乏有效的管理。
（2）外部问题
1）“国五条”政策出台的影响
“国五条”的种种限制条件对购房者置业产生了很大影响，许多看房者在获悉新政条件后都取消了置业打算，实际成交率低迷。
大批房产中介因为生意惨淡而选择“关门歇业”。
而一些正在营业的房产中介店面也是“门可罗雀”，但各个中介的房源却很充足。
买卖行情的惨淡是房产中介现阶段都不得不面对的问题。
2）法制不健全
我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。
我国与房地产中介有关的法规主要有：
国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。
这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：
标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。
这就使那些见利忘义的不法中介商有机可乘，致使弄虚作假、恶意欺诈的事件屡屡发生。
3）竞争激烈，所占市场份额少
无锡市目前大大小小的中介行业不下于200家，其中以大众、顺驰、中山等老牌经纪公司所占市场份额较大，因为壹家经纪有限公司起步晚，所以市场份额所占比重较小。
4提升无锡壹家经纪有限公司行业竞争力对策
把握市场方向
在市场情况良好或正常的情况下，租赁业务的收入一般占中介机构总收入的1/5到1/4左右，当买卖市场出现整体下滑时，租赁业务收入的比例便上升至1/3甚至更多。
在宏观调控的大背景下，只有改变对二手房的侧重，从而转向房屋租赁，商业地产，商铺买卖，抵押贷款等更有机会产生实际利润的业务。
并且更加注重了写字楼、商住楼、和办公楼的房源管理。
调整发展规划
所有的改进都是为了，提高企业的利润。
犹如现在壹家地产企业资源能力有限无法占领比较大的市场时，唯一比较切实可行的就是采用集中营销策略，即针对一部分特定消费群的需求，进行专业化供给，将力量集中一个或少数几个目标市场，以在小市场中取得较大的市场份额。
目前的壹家地产的业务范围是锁定在锡城的主城区域，我认为这不失为一个很好的选择，一方面可以有效的集中整合资源优势，另一方面主城区住房集中，需求量大，能够很好的维护市场，扩大市场份额。
改进中介机构自身
（1）职业化和专业化
加强对从业人员的培训，严格规范从业人员的资质审批，提高从业人员的职业道德和专业技术水平，提高经营效率和服务质量，调动其积极性，转变经营理念。
要在企业内部实行定期考核，实行适当的奖惩制度，创造良性竞争环境，将自我发展和服务他人良好地结合，形成优质企业文化氛围。
房地产中介企业经营的不是产品，而是人，服务是靠人提升的。
如何去提高壹家地产的员工专业素质是本文最核心的内容。
如何提升从内外两方面着手。
内外分为，新进员工和在职员工。
人才引进是人才战略第一步，壹家地产还在不断招人，急需扩张中。
对招人必须做好面试这一关，更为重要的是人才的培训，对在职员工主要做的有：
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