总部基地经济商务港文字版.docx

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总部基地经济商务港文字版

总部基地经济商务港

——京北生态商务花园

尊敬的领导和同仁：

通过前期的初次沟通和对项目的概况了解，结合项目总归和集团战略，就怀来总部基地经济商务港的认识和个人理解简单阐述。

因总部基地商务港的特殊性，和在不同区域大背景下。

也许我在专业经验上会有一些不足，但作为高端品牌和服务体系，会有很多共通的地方。

相信此项目在集团公司和相关同事的努力协作下会，会打造成成京北生态新区具有标杆效应的核心项目。

同时本人也愿意加入贵公司蓬勃向上，积极进取团队，为企业、为社会奉献一份力量。

谢谢！

（相关分析PPT一份，文字版一份）

一、项目形象定位

1、形象定位：

立足首都区域核心，面向全国，提供办公、居住及配套服务的商务平台，推进京郊生态总部基地国际化进程，打造区域核心产业群和行业标杆。

自然生态与人和谐共生，满足商务人士在一天工作结束后需求与自然亲近接触的强烈愿望。

美学艺术与身心的高雅享受，即满足商务人士心理需求，同时也是体现商务人士高雅的身份象征。

六大独立体验，全面提升企业形象，赋予企业恒久价值。

一、独立办公空间，尊享舒适办公；

二、独立冠名权，尽显尊贵身份；

三、独立豪华庄园，彰显非凡气度；

四、独立退台花园，宽域景观视野；

五、独立车位、电梯，集便捷与私密于一体；

六、独立主次入口，畅享自由体验。

2、项目的功能属性定位

打造以企业总部商务办公为主要功能，兼顾研发、指挥、旅游居住、休闲商务一体化的总部基地项目。

中国首个以“国际生态商务宜居”为主题的总部基地经济商务港

中国首个以“国际商务俱乐部”会员制服务的高级首脑城

“信息化城市”及“生态商务基地”样板建设工程

项目规划（启动期间）

目前共分为两个功能区域（功能区域A、功能区域B）

●功能区域A：

独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼50余座

●功能区域B：

2栋4层时尚公寓住宅

3、项目定位

以智能化、低密度、生态型的总部会所区，形成集办公、科研、产业、商务办公、休闲娱乐、度假宜居于一体兼有商业、公寓、酒店等公建配套的高品质、高性价比、高附加值大型总部基地园区项目。

二、项目发展战略

总战略：

对目标市场进行细分，有步骤地打入市场，通过前期园区形象的建立和企业招商，奠定项目高端客户群基础，提高后期的产品品位，最终通过项目的知名度打造企业的品牌。

前期战略：

高端定位、提高园区知名度、聚集高端企业、提升整体区域价值，为后期开发做好铺垫。

后期战略：

在前期基础上，进行产品升级，完善园区配套，提升居住和商业配套功能，形成独有的总部经济概念项目，提升项目的品位，增大利润。

三、目标客户群定位

1、目标客户群细分：

跨国公司总部，公司首脑，总部办公。

国内大型企业，企业500强设立的研发生产基地。

领袖阶层指挥机构，社会名流企业。

2、物业形态

短期：

管理型总部楼占50栋

总部楼应当以小型独栋物业形态为主，功能以管理、指挥、休闲、商务、住宿为主，面积控制在1500－5000平方米范围，层次为2—3层，首层高度4.5米，标准层高3.5米，内部配备1部电梯，中央空调和智能标准。

全景：

综合性商务会所、会展中心、星级商务酒店、高档酒楼、企业家俱乐部、信息交流中心。

商业配套：

超市、便利店、干洗店、美容美发中心、汽车修理店、药店、中西餐厅。

文化娱乐配套：

中心休闲广场、商务休闲街区、图书阅览室、健身康体中心、洗浴中心。

综合服务配套

人才交流中心、工商/税务注册代理公司、律师事务所、礼仪公司、广告公司、快递公司、物流货运/报关代理公司、企业咨询公司、家政服务公司等。

四、总部商务花园功能构成：

1、启动期：

总部楼（总部别墅）：

独立独栋、独立产权、独立冠名，每栋面积1500-5000平米；独栋式单体设计，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展需求的组合形式。

总部公寓：

总部商务花园为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓，产权自主。

总部小公寓每套面积约在35-55平米较好，典雅而简约风格，精品板楼式设计，配以卫生间、厨房等各类生活设施与家具，臻享顶级商务配套，五星级标准打造赢取未来。

2、设计建议：

园区可在区域设立景观房，及楼顶生态园，员工餐厅，咖吧，银行ATM，生态走廊，建筑和生态功能结合，形成商务休闲交际场所。

会所做出特色——高档、宽敞、明亮、舒适，布局合理，功能实业完善。

总部楼中融入智能科技服务理念：

使用智能控制系统：

VOD点播查询、照明及中央空调控制等等。

会议做出设备先进、设计合理：

设备先进——同声传译系统设备、投票表决系统设备、电视电话会议系统设备等等。

服务专业——组建内部专门的会议接待队伍，为客人全方位策划、准备、跟踪会议，体现五星级酒店的服务水平。

布局合理——设置面积较大的会议前室、贵宾休息室、衣帽间、公用卫生间、各连接通道及疏散位置合理、方便，以客人为中心。

会所硬件标准：

按照五星标准进行设计建造，中西餐厅、精品屋、以及文化娱乐设施（SPA、游泳池、健身中心、台球等）。

客房应具备电话、宽带、数字电视、背景音乐、VOD视频点播系统、高档洁具、保险箱、微型酒吧、不间断电源、SOS呼叫、访客等待显示等功能和设施，以及专业化的灯光、独具匠心的家具造型、宽大的软床、个性化的地毯、五星标准的床上用品、具有浓郁文化韵味的客房用品、自动恒温的淋浴龙头、饮用水系统、感应光系统、套房卫生间电视、多种类型和风格的房间布局。

总之企业会所是集娱乐、休闲、餐饮、商务洽谈、文化交流、古玩鉴赏、商品展示、酒会PARTY、SPA养生及生活私人空间等全方位、立体化的综合服务性能为一体的服务机构。

同时为企业构筑政治、经济、文化、时尚信息、社会名流、交流交际的多元化平台。

3、成熟期：

商业街区：

在商务港区内，定位于更多元的商业场所氛围，满足高规格和国际化的生活需求，面积约XX平米。

风味餐厅（会所）：

分布于各个组团及商业街区，规划面积200-600平米为宜。

商务精品酒店：

在项目基地入口处。

总建筑面积约XX万平米（可含会展）。

大型地上、地下停车场及内部交通组织：

充分满足总部商务花园的办公商务、研发停车。

商务配套

综合性商务会所、会展、会议中心、星级商务酒店、高档酒楼、企业家俱乐部、信息交流中心。

商业配套：

超市、便利店、干洗店、美容美发中心、汽车修理店。

文化娱乐配套：

中心休闲广场、商务休闲街区、图书阅览室、健身康体中心。

五、总部基地经济商务港开发的规划重点：

1、考虑因素：

规化问题

需要为本项目未来的发展提供一个功能化的结构，考虑区域未来需求。

功能化的结构有一个标准即联系、环境。

联系:

与城市有非常便捷的联系，园区内最重要就是交通及信息网络。

环境：

园区内的环境一是硬环境，二是软环境,包括教育环境及高质、合理的服务系统。

2、交通组织及景观塑造

强调生态环境和景观、商务环境、顺畅交通，

各个区域既有鲜明特色，又能达到整体协调统一，

通过大型公共绿地、景观亮化等营造一个环境优雅、品质高尚的生态型区域，

建造不同体型和高度的组合，创造出错落有致的竖向空间，

注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率。

3、综合服务配套

人才交流中心、工商/税务注册代理公司、律师事务所、礼仪公司、广告公司、快递公司、物流货运/报关代理公司、企业咨,询公司、家政服务公司等。

其它配套——全宿制双语幼儿园，健身中心，总裁健康管理会所，国际医疗、全科医师，信贷，银行，邮政，超市，餐饮，娱乐等。

延伸配套---葡萄酒庄园，专属酒窖。

私家园林，私人飞机服务，国际俱乐部，各种派对，大型演唱会，陆地、水上各种户外活动等国际高品位生活方式。

4、智能化系统基本体现：

电信及宽带综合布线系统，

设备管理智能化系统（BAS），

安防系统，

智能消防及自动灭火系统，

停车场自动管理系统，微小蜂窝数字无蝇电话系统，

有线电视系统，

一卡通系统，

电子地图及电子信息发布系统，

总部楼设备：

集中采暖系统，

中央空调系统，

中水处理系统，

供配电及自控系统，

照明配电及应急照明网络系统，

防雷接地系统，

公寓每栋楼独立电梯1-2部。

统一规划总部楼宇（总部办公区、服务区、商业区、会展区、疏密结合的绿化区等），高度智能化总部楼宇（国际标准的5A智能），总部群体的优势（信息、资源、服务元素），国际化、前卫式的总部楼宇（外形、设施）。

六、营建模式

企业总部楼建议采用DIY方式（按客户定单建造开发）

定向入驻企业（投资人），按照其要求建设物业的“定单式”模式，力求通过科学运营，最大化降低运营的风险。

实力产业客户--直接预定销售；

同业（同类项目）客户--预定销售结合定单式”模式“开发，

其他采用客户预定及结合市场需求建造。

七、运营模式建议

1、设置门槛，保证品质

定位一流，让企业拥有一流的环境，融合“一个企业，一栋建筑，一种标志”理念，以独栋为主体融入国际总部概念，在外立面和空间上，为企业提供既可彰显企业独特气质，又便于合理使用的企业总部。

2、提供平台，减低投入和成本

为各企业总部提供的是一个沟通的平台，一种经济氛围。

进驻总部基地的企业，不仅有更多的机会与其他国内外知名品牌企业自发沟通交流，更有充分便利的环境互通，共享资源，降低企业投入和运营成本。

3、金钥匙管家式服务体系

保证业主、物业中心、服务中心实时在线服务。

星级服务，体贴入微，为所有业主提供24小时的全方位多项目的金管家式服务，并能根据每一个客户的需求提供各种特约服务。

1.管家为主体的物业加酒店管理模式，每户业主专配一个管家，一管家可2--5户业主。

2.专业服务队伍，套餐式服务模式，包括园艺师，工程师，中西餐厨师，音乐师，清洁师，按摩师等专业人员，提供日常清洁卫生服务，园艺保养服务，餐饮服务，根据主人需要筹办节日派对，生日派对，朋友聚会，客宴，家宴等。

3.智能化网络管理，由管家或业主凭卡订购服务套餐，实现物业服务实时一卡通付费服务功能。

4.尊崇理念：

结合商务需求，定制服务，并配有专职（办公、生活）秘书。

八、销售模式

总部基地经济商务港的招商引资建议采用统一规划、统一设计、统一建设或定向建设的方式，由公司先期完成开发建设，再统一招商出售给进驻园区的企业。

基地招商对象为大型国有企业及外资企业驻地总部机构。

并开设招商处，为成熟企业进入基地搭建平台，创造便捷的咨询和招商条件。

1、选准盈利模式，偏向销售为主，租赁为辅模式

在项目的盈利模式上，目前总部基地项目主要的盈利模式有只售不租、只租不售和租售结合三种模式，其中只售不租模式是总部基地开发商采用较多的盈利模式。

据资料查询，如中兴天津产业基地及泰达中小企业园，包括上海总部湾、张江润和国际总部园以及创智天地等项目，大部分总部基地项目采用的都是只售不租模式。

并结合新闻炒作，形成公关传播力度，做到“蝴蝶效应”；

点对点营销，定向式销售，招商与销售并举。

九、活动营销：

通过与相关活动或项目重要的营销节点活动的组织，造成足够影响力，在借势的同时，对事件主题进行提炼，上升到足够的高度，联合企业，结合媒体，实现项目招商与销售并举双赢局面。

1、总部基地奠基仪式——项目预热阶段启动

领导邀请、银行扶植、记者邀请、媒体炒作、企业论坛、国际会展。

2、招商新闻发布大会——项目正式认购启动

企业邀请、基地介绍、媒体炒作。

3、区域项目推荐会——项目招商阶段

针对京津冀地区及沿海城市一带，联合行业协会，针对性进行项目推荐会。

通过项目现场包装、项目营销接待中心包装、项目产品模拟系统搭建，对所有来现场考察企业客户形成强烈的视觉冲击，对项目形成感官认知感，并组成专业营销招商团队，做好企业客户真正的企业参谋。

4、产品模拟：

项目地块附近和室内主要区域建设项目营销接待中心，总部基地模型展示、基地模拟，体现生态湖，人性化，低密度办公优势。

5、职业团队搭建：

职业招商团队、确定招商重点区域及招商重点产业，实行对接。

6、样板区包装：

项目指示系统、价值项目包装，为项目营造一种高端、专业的视觉平台。

小量常规的宣传推广方式，充分利用高端媒体的新闻传播性，形成小众传播。

7、借城市发展之势，进行软新闻炒作

利用“京北生态形成区”、“京郊绿肺、绿色经济圈”、“生态商务起居首选”等论题，结合项目特殊的产业模式、区位优势，进行软新闻炒作，拔高项目高度，造成传播影响。

8、利用行业媒体，定向传播

选择一些行业杂志，进行产业模式介绍，吸引目标企业群关注并入驻。

十、销售成功因素

入住企业综合考虑因素

●入驻相关企业

●园区产业框架

●办公楼面积易于划分

●人力资源基础

●区域大环境

●完善的服务体系

●生态环境

促成客户购买的因素

●对北京整体产业环境和政策环境的认同

●优美的自然生态环境满足智力密集型企业的特殊生产力结构

●怀来总部基地的建筑及服务理念

●低密度景观型独栋的建筑形态满足了彰显企业个性与

拥有系统化的标识系统的企业的软性需求

●标杆企业入驻

●特色化的服务

●灵活的经营方式

●彰显企业个性与文化的建筑形态

交通便利

●配套完善

●面积满足其个性化需求

●政府优惠政策

●高速信息网络

感谢审阅！