总部基地经济商务港文字版.docx

1、总部基地经济商务港文字版总部基地经济商务港京北生态商务花园尊敬的领导和同仁：通过前期的初次沟通和对项目的概况了解，结合项目总归和集团战略，就怀来总部基地经济商务港的认识和个人理解简单阐述。因总部基地商务港的特殊性，和在不同区域大背景下。也许我在专业经验上会有一些不足，但作为高端品牌和服务体系，会有很多共通的地方。相信此项目在集团公司和相关同事的努力协作下会，会打造成成京北生态新区具有标杆效应的核心项目。同时本人也愿意加入贵公司蓬勃向上，积极进取团队，为企业、为社会奉献一份力量。 谢谢！（相关分析PPT一份，文字版一份）一、项目形象定位1、 形象定位：立足首都区域核心，面向全国，提供办公、居住及

2、配套服务的商务平台，推进京郊生态总部基地国际化进程，打造区域核心产业群和行业标杆。自然生态与人和谐共生，满足商务人士在一天工作结束后需求与自然亲近接触的强烈愿望。美学艺术与身心的高雅享受，即满足商务人士心理需求，同时也是体现商务人士高雅的身份象征。六大独立体验，全面提升企业形象，赋予企业恒久价值。一、独立办公空间，尊享舒适办公；二、独立冠名权，尽显尊贵身份；三、独立豪华庄园，彰显非凡气度；四、独立退台花园，宽域景观视野；五、独立车位、电梯，集便捷与私密于一体；六、独立主次入口，畅享自由体验。 2、 项目的功能属性定位打造以企业总部商务办公为主要功能，兼顾研发、指挥、旅游居住、休闲商务一体化的总

3、部基地项目。中国首个以“国际生态商务宜居”为主题的总部基地经济商务港中国首个以“国际商务俱乐部”会员制服务的高级首脑城“信息化城市”及“生态商务基地”样板建设工程项目规划（启动期间）目前共分为两个功能区域（功能区域A、功能区域B） 功能区域A：独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼50余座 功能区域B：2栋4层时尚公寓住宅3、 项目定位以智能化、低密度、生态型的总部会所区，形成集办公、科研、产业、商务办公、休闲娱乐、度假宜居于一体兼有商业、公寓、酒店等公建配套的高品质、高性价比、高附加值大型总部基地园区项目。二、项目发展战略总战略：对目标市场进行细分，有步骤地打入市场，通过前期园区形象的建立和企业

4、招商，奠定项目高端客户群基础，提高后期的产品品位，最终通过项目的知名度打造企业的品牌。前期战略：高端定位、提高园区知名度、聚集高端企业、提升整体区域价值，为后期开发做好铺垫。后期战略：在前期基础上，进行产品升级，完善园区配套，提升居住和商业配套功能，形成独有的总部经济概念项目，提升项目的品位，增大利润。三、目标客户群定位1、目标客户群细分：跨国公司总部，公司首脑，总部办公。国内大型企业，企业500强设立的研发生产基地。领袖阶层指挥机构，社会名流企业。2、物业形态短期：管理型总部楼占50栋总部楼应当以小型独栋物业形态为主，功能以管理、指挥、休闲、商务、住宿为主，面积控制在15005000平方米范

5、围，层次为23层，首层高度4.5米，标准层高3.5米，内部配备1部电梯，中央空调和智能标准。全景：综合性商务会所、会展中心、星级商务酒店、高档酒楼、企业家俱乐部、信息交流中心。商业配套：超市、便利店、干洗店、美容美发中心、汽车修理店、药店 、中西餐厅。文化娱乐配套：中心休闲广场、商务休闲街区、图书阅览室、健身康体中心、洗浴中心。综合服务配套人才交流中心、工商/税务注册代理公司、律师事务所、礼仪公司、广告公司、快递公司、物流货运/报关代理公司、企业咨询公司、家政服务公司等。四、总部商务花园功能构成：1、启动期：总部楼（总部别墅）：独立独栋、独立产权、独立冠名，每栋面积1500-5000平米；独栋

6、式单体设计，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展需求的组合形式。总部公寓：总部商务花园为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓，产权自主。总部小公寓每套面积约在35-55平米较好，典雅而简约风格，精品板楼式设计，配以卫生间、厨房等各类生活设施与家具，臻享顶级商务配套，五星级标准打造赢取未来。2、设计建议：园区可在区域设立景观房，及楼顶生态园，员工餐厅，咖吧，银行ATM，生态走廊，建筑和生态功能结合，形成商务休闲交际场所。会所做出特色高档、宽敞、明亮、舒适，布局合理，功能实业完善。总部楼中融入智能科技服务理念：使用智能控制系统：VOD点播查询、

7、照明及中央空调控制等等。会议做出设备先进、设计合理：设备先进同声传译系统设备、投票表决系统设备、电视电话会议系统设备等等。服务专业组建内部专门的会议接待队伍，为客人全方位策划、准备、跟踪会议，体现五星级酒店的服务水平。布局合理设置面积较大的会议前室、贵宾休息室、衣帽间、公用卫生间、各连接通道及疏散位置合理、方便，以客人为中心。会所硬件标准：按照五星标准进行设计建造，中西餐厅、精品屋、以及文化娱乐设施（SPA、游泳池、健身中心、台球等）。 客房应具备电话、宽带、数字电视、背景音乐、VOD视频点播系统、高档洁具、保险箱、微型酒吧、不间断电源、SOS呼叫、访客等待显示等功能和设施，以及专业化的灯光、

8、独具匠心的家具造型、宽大的软床、个性化的地毯、五星标准的床上用品、具有浓郁文化韵味的客房用品、自动恒温的淋浴龙头、饮用水系统、感应光系统、套房卫生间电视、多种类型和风格的房间布局。总之企业会所是集娱乐、休闲、餐饮、商务洽谈、文化交流、古玩鉴赏、商品展示、酒会PARTY、SPA养生及生活私人空间等全方位、立体化的综合服务性能为一体的服务机构。同时为企业构筑政治、经济、文化、时尚信息、社会名流、交流交际的多元化平台。3、成熟期：商业街区：在商务港区内，定位于更多元的商业场所氛围，满足高规格和国际化的生活需求，面积约XX平米。风味餐厅（会所）：分布于各个组团及商业街区，规划面积200-600平米为宜

9、。商务精品酒店：在项目基地入口处。总建筑面积约XX万平米（可含会展）。大型地上、地下停车场及内部交通组织：充分满足总部商务花园的办公商务、研发停车。商务配套综合性商务会所、会展、会议中心、星级商务酒店、高档酒楼、企业家俱乐部、信息交流中心。商业配套：超市、便利店、干洗店、美容美发中心、汽车修理店。文化娱乐配套：中心休闲广场、商务休闲街区、图书阅览室、健身康体中心。五、总部基地经济商务港开发的规划重点：1、考虑因素：规化问题需要为本项目未来的发展提供一个功能化的结构，考虑区域未来需求。功能化的结构有一个标准即联系、环境。联系: 与城市有非常便捷的联系，园区内最重要就是交通及信息网络。环境：园区内

10、的环境一是硬环境，二是软环境,包括教育环境及高质、合理的服务系统。2、交通组织及景观塑造强调生态环境和景观、商务环境、顺畅交通，各个区域既有鲜明特色，又能达到整体协调统一，通过大型公共绿地、景观亮化等营造一个环境优雅、品质高尚的生态型区域，建造不同体型和高度的组合，创造出错落有致的竖向空间，注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率。3、综合服务配套人才交流中心、工商/税务注册代理公司、律师事务所、礼仪公司、广告公司、快递公司、物流货运/报关代理公司、企业咨,询公司、家政服务公司等。其它配套全宿制双语幼儿园，健身中心，总裁健康管理会所，国际医疗、全科医师，信贷，银行，邮政，超市

11、，餐饮，娱乐等。延伸配套- 葡萄酒庄园，专属酒窖。私家园林，私人飞机服务，国际俱乐部，各种派对，大型演唱会，陆地、水上各种户外活动等国际高品位生活方式。4、智能化系统基本体现：电信及宽带综合布线系统，设备管理智能化系统（BAS），安防系统，智能消防及自动灭火系统，停车场自动管理系统，微小蜂窝数字无蝇电话系统，有线电视系统，一卡通系统，电子地图及电子信息发布系统，总部楼设备：集中采暖系统，中央空调系统，中水处理系统，供配电及自控系统，照明配电及应急照明网络系统，防雷接地系统，公寓每栋楼独立电梯1-2部。统一规划总部楼宇（总部办公区、服务区、商业区、会展区、疏密结合的绿化区等），高度智能化总部楼宇

12、（国际标准的5A智能），总部群体的优势（信息、资源、服务元素），国际化、前卫式的总部楼宇（外形、设施）。六、营建模式 企业总部楼建议采用DIY方式（按客户定单建造开发）定向入驻企业（投资人），按照其要求建设物业的“定单式”模式，力求通过科学运营，最大化降低运营的风险。实力产业客户-直接预定销售；同业（同类项目）客户-预定销售结合定单式”模式“开发，其他采用客户预定及结合市场需求建造。七、运营模式建议1、设置门槛，保证品质定位一流，让企业拥有一流的环境，融合“一个企业，一栋建筑，一种标志”理念，以独栋为主体融入国际总部概念，在外立面和空间上，为企业提供既可彰显企业独特气质，又便于合理使用的企业总

13、部。2、提供平台，减低投入和成本为各企业总部提供的是一个沟通的平台，一种经济氛围。进驻总部基地的企业，不仅有更多的机会与其他国内外知名品牌企业自发沟通交流，更有充分便利的环境互通，共享资源，降低企业投入和运营成本。3、金钥匙管家式服务体系保证业主、物业中心、服务中心实时在线服务。星级服务，体贴入微，为所有业主提供24小时的全方位多项目的金管家式服务，并能根据每一个客户的需求提供各种特约服务。1. 管家为主体的物业加酒店管理模式，每户业主专配一个管家，一管家可2-5户业主。2. 专业服务队伍，套餐式服务模式，包括园艺师，工程师，中西餐厨师，音乐师，清洁师，按摩师等专业人员，提供日常清洁卫生服务，

14、园艺保养服务，餐饮服务，根据主人需要筹办节日派对，生日派对，朋友聚会，客宴，家宴等。3. 智能化网络管理，由管家或业主凭卡订购服务套餐，实现物业服务实时一卡通付费服务功能。4.尊崇理念：结合商务需求，定制服务，并配有专职（办公、生活）秘书。八、销售模式总部基地经济商务港的招商引资建议采用统一规划、统一设计、统一建设或定向建设的方式，由公司先期完成开发建设，再统一招商出售给进驻园区的企业。基地招商对象为大型国有企业及外资企业驻地总部机构。并开设招商处，为成熟企业进入基地搭建平台，创造便捷的咨询和招商条件。1、选准盈利模式，偏向销售为主，租赁为辅模式在项目的盈利模式上，目前总部基地项目主要的盈利模

15、式有只售不租、只租不售和租售结合三种模式，其中只售不租模式是总部基地开发商采用较多的盈利模式。据资料查询，如中兴天津产业基地及泰达中小企业园，包括上海总部湾、张江润和国际总部园以及创智天地等项目，大部分总部基地项目采用的都是只售不租模式。并结合新闻炒作，形成公关传播力度，做到“蝴蝶效应”；点对点营销，定向式销售，招商与销售并举。九、活动营销：通过与相关活动或项目重要的营销节点活动的组织，造成足够影响力，在借势的同时，对事件主题进行提炼，上升到足够的高度，联合企业，结合媒体，实现项目招商与销售并举双赢局面。1、总部基地奠基仪式项目预热阶段启动领导邀请、银行扶植、记者邀请、媒体炒作、企业论坛、国际

16、会展。2、招商新闻发布大会项目正式认购启动企业邀请、基地介绍、媒体炒作。3、区域项目推荐会项目招商阶段针对京津冀地区及沿海城市一带，联合行业协会，针对性进行项目推荐会。通过项目现场包装、项目营销接待中心包装、项目产品模拟系统搭建，对所有来现场考察企业客户形成强烈的视觉冲击，对项目形成感官认知感，并组成专业营销招商团队，做好企业客户真正的企业参谋。4、产品模拟：项目地块附近和室内主要区域建设项目营销接待中心，总部基地模型展示、基地模拟，体现生态湖，人性化，低密度办公优势。5、职业团队搭建：职业招商团队、确定招商重点区域及招商重点产业，实行对接。6、样板区包装：项目指示系统、价值项目包装，为项目营

17、造一种高端、专业的视觉平台。小量常规的宣传推广方式，充分利用高端媒体的新闻传播性，形成小众传播。7、借城市发展之势，进行软新闻炒作利用“京北生态形成区”、“京郊绿肺、绿色经济圈”、“生态商务起居首选”等论题，结合项目特殊的产业模式、区位优势，进行软新闻炒作，拔高项目高度，造成传播影响。8、利用行业媒体，定向传播选择一些行业杂志，进行产业模式介绍，吸引目标企业群关注并入驻。十、销售成功因素入住企业综合考虑因素 入驻相关企业 园区产业框架 办公楼面积易于划分 人力资源基础 区域大环境 完善的服务体系 生态环境促成客户购买的因素 对北京整体产业环境和政策环境的认同 优美的自然生态环境满足智力密集型企业的特殊生产力结构 怀来总部基地的建筑及服务理念 低密度景观型独栋的建筑形态满足了彰显企业个性与 拥有系统化的标识系统的企业的软性需求 标杆企业入驻 特色化的服务 灵活的经营方式 彰显企业个性与文化的建筑形态 交通便利 配套完善 面积满足其个性化需求 政府优惠政策 高速信息网络感谢审阅 ！