房地产企业合生创展的土地开发战略研究解读.docx

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房地产企业合生创展的土地开发战略研究解读

学位论文原创性声明

本人郑重声明:

所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。

除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。

对本文的研究作出重要贡献的个人和集体,均己在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

学位论文作者签名:

索然

目期:

妒p年辟月岁日.

学位论文使用授权声明

本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定,即:

学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版,有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆、院系资料室被查阅,有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索,可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。

学位论文作者签名:

导师签名:

餐鳓日期:

刀p年中月F日

房地产企业合生创展的土地开发战略研究

专业:

工商管理硕士

硕士生:

索风超

指导老师:

李新春

摘要

房地产是当今社会最热门的话题之一,房地产行业是关系到国计民生的行业,随着中国经济的快速发展,城镇化进程的加速,人民生活水平的提高,房地产行业大发展的趋势已经形成。

随着房地产行业的发展,我国的房地产企业也逐渐成熟,形成了自己独特的商业模式。

在这些房地产企业中,合生创展是其中最神秘的一个,是中国大陆最先达至U100亿元销售额的房地产企业,但在其它房地产企业快速发展的时期,它却慢了下来,维持着缓慢的发展。

高额的利润率是其最大的特点,以大批量优质土地储备为前提的土地开发战略是其成功的关键因素之一。

论文运用核心资源与竞争优势理论、波特五力模型、PEST模型等战略管理理论,分析出土地对房地产企业的重要性;通过对合生创展的土地开发战略为研究案例,并讨论其随着国家政策的变化,而不断变化的土地开发模式,特别是从房地产开发商到城市运营商的转变,并从风险控制的角度,讨论影响其其成功的因素,为中国房地产企业土地开发寻求新的途径提供经验借鉴。

关键词:

房地产,合生创展,土地开发,战略研究

LandDevelopmentStrategyStudyofHopson

Major:

MasterofBusinessAdministration

Name:

FengchaoSuo

Supervisor:

XinchunLi

ABSTRACT

Realestateisoneofthehottest

topicsintoday’Ssociety.Andrealestateindustryisrelatedtopeople’Slivelihood.AstherapiddevelopmentofChina’Seconomic,the

accelerationofurbanizationprocess,theraiseof

people’Slivingstandards,the

developmenttrendoftherealestateindustryhasbecomeareality.

Withthe

developmentofrealestateindustry.China’Srealestateindustriesare

tendingtomaturity,formingitsownuniquebusinessmodel.Duringtheserealestateenterprises,Hopsonisoneofthemostmysteriousone.ItisthefirstChinesemainlandcompanywhichhasreached10billionYuaninitssales,andthenitslowsdownand

maintainsaslowdevelopment.Buthighprofit

marginsareitsgreatestfeature.Thelanddevelopmentstrategyoflargequantitiesofqualitylandbankisthekeyfactorinits

SUccess.

Applyingthetheoryofcoreresourcesandcompetitiveadvantages,Porterfiveforcesmodel,PESTmodelect,thepapergivesouttheimportanceoflandtorealestateenterprises.BaseonthecaseofHopsonCompanyinthelanddevelopmentstatus,thepaperdiscussesthepatternofitslanddevelopmentasthechangeofpolicies,especially,discussesthetransitionfromrealestatedeveloperstothecityoperators.Andthen,thepapertalksoverthereasonsofitsSuccessfromtheprospectiveoffinancialrisk.Finally,thepapergivesoutthenewmethodsofChineserealestate’Slanddevelopment.

KeyWords:

realestate,hopson,landdevelopment,strategystudy

目录

摘要……………………………………………………………………………………………………………..IABSTRACT………………………………………………………………….……………………………………II目录…………………………………………………………………………………………………………..III第1章绪论…………………………………………………………………………………….V1.1研究背景…………………………………………………………………………11.2研究意义和目的…………………………………………………………………21.3研究方法和主要内容……………………………………………………………31.4论文结构…………………………………………………………………………4第2章理论综述…………………………………………………………………………….62.1核心资源和竞争优势……………………………………………………………62.2相关分析方法……………………………………………………………………82.3本章小结……………………………………………………………………….11第3章房地产行业外部环境分析…………………………………………………………123.1PEST模型外部宏观环境分析………………………………………………….123.2波特五力模型外部微观环境分析…………………………………………….183.3本章小结……………-………………………………………………………..23第4章土地储备是房地产企业的核心资源之一…………………………………………244.1土地储备是房地产企业发展的核心资源……………………………………。

244.2土地成本是房地产开发成本的最重要组成部分…………………………….274.3土地的增值性………………………………………………………………….304.4本章小结………………………………………………………………………一31第5章合生创展土地开发战略模式与竞争优势………………………………………….325.1合生创展集团有限公司简介………………………………………………….32

5.2合生创展土地开发战略的演化…………………………………………………345.3风险控制………………………………………………………………………。

385.4合生创展最新土地开发模式探讨…………………………………………….405.5本章小结……………………………………………………………………….43第6章合生创展土地开发战略面临的风险和策略建议……………………………….456.1合生创展土地开发战略主要面临的风险…………………………………….456.2合生创展土地开发发展战略改进意见……………………………………….466.3本章小结……………………………………………………………………….48第7章结论与启示……………………………………………………………………………497.1本文主要结论…………………………………………………………………一497.2对房地产企业的肩示………………………………………………………….507.3研究不足及研究拓展………………………………………………………….50参考文献………………………………………………………………………………………5l后记……………………………………………………………………………………………………………53

图表目录

图目录

图2—1………………………………………………………………………………………………………………。

9I羽4—1……………………………………………………………………………………………………………….29图4—2……………………………………………………………………………………………………………….29图4—3……………………………………………………………………………………………………………….30

表目录

表3—1………………………………………………………………………………………………………………16表3…2……………………………………………………………………………………………………………l7表3…3……………………………………………………………………………………………………………2l

表4—1……………………………………………………………………………………………………………。

24表4…2……………………………………………………………………………………………………………25

表4…3……………………………………………………………………………………………………………26

表4—4……………………………………………………………………………………………………………..27表5…1……………………………………………………………………………………………………………39

表5…2……………………………………………………………………………………………………………4l

1.1研究背景

第1章绪论

1994年7月国务院发布实施《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,标志着中国城镇住房进入商品化、社会化的阶段,中国房地产改革进入了新的阶段,中国房地产行业也进入了快速发展的阶段。

中国目前房地产投资约占社会固定资产投资的近20%,房地产行业无疑是支撑中国经济发展的支柱性行业。

并且今后几十年是中国城市化发展进展的关键阶段,城镇化速度将成加速发展的状态,每年城市人口将增加1000万以上,2013年前后中国的城市化率将超过50%,至U2020年,中国的城镇人口将超过7.5亿人n1。

房地产行业作为为城市化提供最基本住宿保证的基础行业,必将迎来持续的繁荣期。

中国房地产行业已经从以一线城市中心区为