房地产项目开发设计流程.docx
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房地产项目开发设计流程
编制可行性研究报告
1.作业目的
项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。
项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。
在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。
在市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。
2.作业要求
为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。
报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。
3.主管部门总师室：
组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。
协管部门商务部、销售部、营销策划、发展部、财务部：
审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总师室把关。
主办岗位总工程师：
制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。
协办岗位：
工作小组成员：
按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总工程师的意见优化修改。
4.紧前工作条件
初步可行性研究：
已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；
深度可行性研究：
已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。
5.作业描述
5.1总工程师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。
有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。
5.2本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。
工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。
5.3各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
5.4小组集体讨论，议题为：
5.4.1市场研究。
包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。
5.4.2项目分析和项目建议。
对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。
5.4.3经济技术评价。
对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。
当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。
5.5编写研究报告。
经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。
经总工程师批阅意见后，修改完善，形成正式报告，交总裁审核。
5.6初步可行性研究报告内容：
5.6.1市场分析
5.6.1.1整体市场分析
全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；
全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。
5.6.1.2细分市场分析
物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；
总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；
开工时间、预计竣工时间；
投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。
5.6.2法规政策分析
开发建设法规、专业服务法规；
规划设计导向，城市建设信息；
其他经济信息及政策指引。
5.6.3项目分析
5.6.3.1项目基本情况
地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。
5.6.3.2项目周边情况
主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。
5.6.3.3项目优劣势分析（SWOT分析）
项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。
5.6.3.4项目发展前景预测
市场前景、价格走势、项目切入点等。
5.6.4项目开发建议与评价
5.6.4.1项目主要定位
市场定位（市场形象、主题品牌）；
客户定位（主要客户对象）；
价格定位（均价、最低价、最高价）。
5.6.5项目开发规模和产品类型
整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。
5.6.6项目规划及建筑构想
建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；
小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。
5.6.7项目开发进度
总体进度要求、分阶段进度要求。
5.6.8项目财务分析
建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。
5.6.9项目风险分析与敏感性分析
风险分析、主要指标的敏感性分析。
5.6.10项目研究结论和建议。
5.6.11附件（包括附图和附表）。
5.7深度可行性研究报告内容：
5.7.1总论
项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。
5.7.2项目区位分析
项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。
5.7.3产品供需分析
市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。
5.7.4建筑方案选择
建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。
5.7.5项目实施进度
建设工期，实施进度表（或横线图）。
5.7.6投资估算与资金筹措
建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。
5.7.7财务评价
财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。
5.7.8风险分析
项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。
5.7.9结论与建议
5.7.10附表
投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。
5.7.11附图
片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。
5.7.12附件
土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。
申报计划立项
1.作业目的
取得项目的开发经营权。
2.主管岗位 总经济师：
督促检查主办岗位的作业。
主办岗位 土地开发：
具体经办本项作业。
3.紧前工作条件
规划方案已经由规划主管部门批准。
4.作业描述
4.1规划方案批准后，本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作。
项目建议书可自行编制也可经总经济师批准委托有资质的投资咨询公司编制。
项目建议书的主要内容如下：
4.1.1项目概况：
建设地点、内容、规模的设想；
4.1.2建设条件介绍；
4.1.3投资估算和资金筹措设想，偿还贷款测算；
4.1.4项目建设进度计划；
4.1.5经济效益和社会效益估计；
4.1.6结论。
4.2项目建议书经上级主管单位或所属区发展与改革委员会向上海市发展与改革委员会申报。
住宅、商办楼项目由城市发展处审批，宾馆、学校项目由社会发展处审批。
4.3本主办岗位应随时对审批进展进行跟踪，并配合审批部门做好项目的审批论证工作。
4.4项目建议书经市发展与改革委员会批准后，项目即已立项。
4.5商品房项目在扩初设计批准后，本主办岗位应填写《**年固定资产投资项目信息标准表式》，申报新建或续建项目的投资计划。
以后每年在年初与年中二次直至项目竣工，向上级主管部门或区发改委填报，经上海市发展与改革委员会批准后，列入上海市基本建设投资计划并分批下达。
编制房地产开发流程计划
1.作业目的
一套科学的网络计划无论在项目管理的前期论证阶段，还是在实施过程中和后期的评估考核中都有着不可替代的纲领性的地位和作用。
只有纲举才能目张，才能使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。
当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的网络计划图就是一份宝贵的原始资料。
它可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。
2.决策岗位总经理：
负责批准计划和批准计划调整。
主管岗位总经济师：
在与总建筑师和总工程师协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。
总工程师：
在与总建筑师和总经济师协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。
协管岗位总建筑师，总会计师：
分别向主管总师提供分管范围内的进度目标和调整意见。
主办岗位营销策划：
负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制双代号座标网络计划，并根据各总师的意见修改完善。
项目经理：
在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各总师批示后报总经理批准。
3.紧前条件和作业持续时间
根据公司通用的双代号座标网络计划的标准图式和本项目的目标要求，总经济师在土地中标后十天内完成。
总经济师和总工程师的主办交接界限为规划方案定稿之后。
定期检查和调整的周期通常为一个月，遇紧急情况可以随时检查调整。
4.双代号座标网络计划的四个要素
4.1工作要素
事件的内容称为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。
在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。
圆圈中的编号从左向右依此排列。
整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。
4.2时间要素
在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。
它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。
也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的总工期天数。
一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。
在网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时间座标上的结束日期。
两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。
在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。
在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。
也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。
在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。
如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。
4.3逻辑要素
左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。
同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。
持续时间和时距相同的工作称为关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。
各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。
如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。
4.4责任要素
相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。
便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。
便于上级的检查和职责考核。
5.双代号座标网络计划的编制要点
5.1确定目标工期和计划工期
根据对计划执行的信心程度，将目标工期适当压缩后作为计划工期，以便给实施过程中的调整留有余地。
5.2建立座标系统
横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。
如以日历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。
纵座标是部门和岗位设置。
网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗位。
同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策层。
5.3分解出项目的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻辑关系。
可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到座标网上。
5.4检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作的持续时间不足时距长度的，用波形线补足。
5.5把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。
关键路线的尽端如没有超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。
尽端如超出工期，则把持续时间尚有潜力的关键工作适当压缩。
反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。
重新誊清图式，双代号座标网络计划到此初步完成。
6.双代号座标网络计划的优化和调整
6.1事先优化
成本目标，进度目标和过高的质量目标，只能三者兼顾，有所侧重，而不可能三者兼得。
这是业内人士的共识。
过高质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工费用增加；压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现安全和质量事故的概率提高；而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少资源投入，使工期拖延。
计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。
例如某个项目要求进度优先。
我们可以首先在关键路线上选择资源投入率相对较少，持续时间相对较长的关键工作着手，看它是否能通过采取增加资源投入力度的办法使持续时间减少。
当然这种调整引起的局部工作的效益下降必须控制在尚可忍受和不至于损害全局效益的程度范围内。
其次看与它平行搭接的非关键工作的自由时差是否由此变成零甚至成为负数。
因为这样会使非关键工作转变为关键工作，而关键路线的路径改变，将导致逻辑关系的变化，在多数情况下，不希望发生这种变化。
在计划优化后如果仍达不到预期的进度目标，这只能说明预定的要求是不客观和盲目的，需要请示或说服上级领导加以修正。
6.2过程检查
在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情，使实际进度发生变化。
所以定期的检查和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。
固定不变的计划只能作为流于形式的装饰品。
过程检查可以采用前锋线方法，按检查时点从时间座标上的相应刻度起向下画一道垂直线，称之为检查时点基准线，然后再把各项工作在检查时点时的实际进度所达到的前锋点连接起来，形成一条垂直方向的折线，这条折线称为实际进度前锋线。
前锋线曲折越多，说明各项工作的同步性越差。
其中折线段处在基准线左边的工作进度为拖延，处在右边的工作进度为提前，其幅度可按前锋点到基准线的距离从时间坐标轴上量化而得。
前锋线是宝贵的信息资料，应该一直保留在图上。
经多次的定期检查后，通过对前后两次前锋线的对比分析，就可以在一定范围内对项目未来的进度和变化趋势作出定量的预测。
在某个线路上前后两条前锋线所截取的线段长度（天数）除以前后两次检查的时间间隔（天数），所得的比值称之为进度比。
该比值大于1，小于1或等于1分别表示某线路的实际进展速度与原计划相比是快，慢或者相等。
如果保持实际的进展速度不变（即进度比不变），那么就不难预测若干天以后，线路的前锋将要到达的位置。
需要说明的是，用进度比这种方法预测未来的进度，有其一定的局限性。
因为同一条水平线路上的不同工作，进展的速度可能很不相同，也就是说某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。
但是，对于同一道工作，特别是持续时间较长的工作（例如工程的结构阶段），采用进度比预测方法对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠的。
检查在于摸清情况，分析在于找出原因，预测在于掌握趋势，明确责任在于激励岗位的责任感，在这些基础上提出调整意见应该是胸有成竹了。
6.3及时调整
调整的原则是尽量使各条线路同步均衡地进展，这不仅是为了确保工期不拖延，对减少资源投入，控制工程成本同样具有非常重要的意义。
通常有以下几种方法：
6.3.1关键工作拖延的，一定会影响总工期。
常用的办法是在后续的各项关键工作中选择一项持续时间相对较长或资源投入率相对较小的关键工作，压缩它的持续时间，这样做有利于减少赶工费用，当然最好不要由此改变与其他工作的逻辑关系，否则容易引起总工期延长。
6.3.2非关键工作拖延的，如果仅消耗了原有的自由时差，当然无关大局，计划不需作调整。
如果超出了时距范围，就可能发生两种情况，一种是后续是关键工作的，那势必引起关键路线的改变。
另一种后续也是非关键工作而且可以借用其自由时差进行弥补的，计划也不需要调整。
如果不足以弥补的，就要设法尽量压缩它的持续时间，避免使它变为关键工作而进入关键路线。
6.3.3当关键路线的实际进度比计划进度提前时，先要确定计划总工期是否也要缩短。
打算缩短的，应把后续计划当作一个新的计划重新编排。
其中有些工作可以参照以前已证明是合理的稳定的速度比来调整持续时间。
要求保持原计划总工期不变的，则可利用这个机会降低资源强度和费用。
方法是选择后续关键工作中资源占用量大的或直接费用高的予以适当延长。
6.3.4对于牵涉面不大的调整有时也采用以不变应万变的做法，可以假设下一次检查时点的前锋线和基准线重合，要求承担各项工作的部门和岗位自行调节持续时间，在下一次的检查时点前达到原计划的同步状态。
建立优秀设计师信息库
1.作业目的
人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技术的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需要收集和积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师的信息库。
这是公司的一项日常的，基本的信息管理工作。
2.主管部门总师室：
负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。
主办岗位 设计管理：
负责按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的建立和使用。
3.作业要求
3.1分首选信息库和备用信息库两类。
首选信息库始终保持20名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内补充。
3.2信息库以电子相册的格式制作和调用。
3.3要求本岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和感情上的联系，了解他们近期的设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供的各种帮助，采取不同的途径表达公司对他们的关爱，必要时可向总建筑师申请经费。
4．作业描述
4.1收集资料：
本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作，关心媒体对各种优秀建筑的评论，注意各种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，经常性地到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。
4.2制作方法：
一人一个文件目录，每个文件的首页是个人信息资料，其余是代表作品的数码照片，图片的扫描件等。
4.3个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。
4.4表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：
姓名、性别、出生年‘目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。
建立公共建筑和住宅小区资料库
1.作业目的
为充分了解房地产开发的现状和发展趋势，为提高本部门设计管理的专业水平，吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。
在收集和制作的过程中，本部门的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。
2.主管部门总师室：
负责本作业工作质量的检查和评价。
主办岗位 建筑师、结构师：
负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。
协办部门 营销策划部：
将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。
3．作业设备
本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。
4.作业要求
4.1制作电子相册，随时补充，不断积累。
4.2载入公司局域网共享平台，供公司其他业务人员调用。
4.3本作业的工作质量接受总工程师的检查和评价。
5.作业描述
5.1资料收集途径
售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。
5.2电子相册制作方法
5.2.1按以下分类制成分册：
独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。
5.2.2每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。
5.2.3凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpg或tif文件，然后插入电子相册。
5.2.4来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。
5.2.5说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，建筑名称可以美术标题的形式插入页面合适的部位。
规划方案报审
1.作业目的
为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，使城市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目标得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。
因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在公司内部又需要不同岗位在经办时间上搭接和衔接。
所以要求各经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入报审程序。
避免将本作业转化到关键路线上去。
2.作业依据
中华人民共和国城市规划法；上海市城市规划条例；上海市城市规划管理技术规定；获得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。
3.主管岗位总建筑师：
负责规划设计方案的定稿，在报审过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。
主办岗位土建设计管理：
负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。
4.紧前工作条件
规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。
5.作业描述
5.1主办岗位到规划部门领取《建设工程设计方案送审单》填报，并同时附送下列文件（带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还）：
*5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件（原件及复印件各一份）。
*5.1.2市测绘院提供的1/500或1/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用≤0.3mm的墨线笔标明的下列内容：
建筑基地用地界限，建筑物外轮廓及层数，新建建筑物与基地用地界限，道路规划红线及相关控制线，相邻建筑物间距尺寸。
*5.1.31/500或1/1000总平面设计图（蓝图）二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。
*5.1.4建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。
*5.1.5经城市规划部门批准的《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件各一份）。
5.1.6《建设项目选址意见书的通知》中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。
5.2第二次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。
5.3规划部门组织召开由规划专家、规划归口的职能部门参加的规划方案征询会，征询环保、消防、卫生、绿化、交通、民防等管理部门的意见，以《建筑工程设计方案审核意见单》给予批复。
并附盖有“上海市城市规划管理局规划管理业务专用章”或“上海市**区（县）规划管理业务专用章”的核定设计方案。
5.4规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。
5.5核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30个工作日。
5.6接规划部门总窗口领证通知后，持规划部门发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。
领取的内容包括《建设工程设计方案的批复》和附图。
5.7本主办岗位依据《建设工程设计方案的批复》和附图，配合项目经理进入扩初设计阶段的管理。
申办《建设用地规划许可证》
1.作业目的
为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。
要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。
避免将本作
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