XX办公写字楼开发建设工程项目商业计划书【完整版】【最终定稿】.docx
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XX写字楼开发建设项目商业计划书
摘要
2008年9月1日，上海欣欣房地产公司受让取得上海市嘉定区同济新城
一块40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价。
项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。
自2002年上海汽车城的建造'同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。
2008年美国次贷危机致使金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。
该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。
该写字楼容积率3.5，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层。
开
发总成本11473.99万，项目建设期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第
二年上半年投入总投资的30%。
银行贷款7224.06万元，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%。
建成后出租，预计85%出租率，租金每日每平方米2元。
内部收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务净现值为1000.459万
元，动态投资回收期为22.0053年。
项目可行。
一、总论
1.1项目背景
为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。
1.2发展商情况
项目发展商：
上海欣欣房地产开发有限公司开发资质：
一级
法定代表人：
吴金阳
注册资金：
8000万元（人民币）地址：
企业类型：
有限责任公司（国内合资）注册号：
沪房地资（嘉定）第123号
1.3项目评价目的
本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。
其主要评价目的如下。
1）过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。
2）通过市场研究分析，确定项目的市场定位。
3）通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。
4）通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度。
5）通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。
6）为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。
7）为政府进行项目审批提供参考和依据。
1.4项目评价依据
1）中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》
2）定额标准：
《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000）
3）《投资项目可行性研究指南》，北京：
中国电力出版社，2004
4）与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规
5）中华人民共和国企业法人营业执照（副本）
6）委托方提供的项目开发有关资料
1.5建设可行性概述
本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。
本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。
另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。
本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。
我们认为，本项目的开发是可行的。
二、项目概况与基地分析
2.1项目获得
本项目由欣欣房地产有限公司于2006年9月1日通过上海AA拍卖有限
公司拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。
2006年6月1日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标。
2.2项目区位
本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。
嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。
东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。
总面积458.8
平方公里。
行政区域界线总长167.8461公里。
全境地势平坦，东北略高，西南稍低。
市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。
河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。
本项目所在的同济新城总投资约100亿，绿化率45%，同济新城按功能分区划分为“四大板块”：
中部板块——“A~H”商贸办公中心，西部板块—
—综合发展区，东部板块——现代科技研发区，北部板块——生活居住区。
本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置。
嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、
张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。
2.3交通道路
嘉定区交通便捷。
有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。
南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。
境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。
主要公路有沪嘉（A12）、沪宁（A11）、嘉金（A5）、郊环（A30）等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路
（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。
沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等
50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。
有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里。
2.4周边环境
2.4.1绿化环境
嘉定区于2002年11月1日，经市绿化局领导、专家的考核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区。
其公共绿地552.1675公顷
总计绿地面积1055.4427公顷
绿地覆盖面积1125.1129 公顷
城镇人均公共绿地15.7平方米/人
城镇人均绿地30.1平方米/人
绿地率35.47%
绿化覆盖率37.8%
同济新城的绿化覆盖率也达45%
2.4.2景观环境
本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视野开阔。
另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富的植被、大片草坪及水域景观，令人心旷神怡、身心放松。
2.4.3基础设施
详见“五、建设内容与市政配套”。
2.4.4停车场
设有地面与地下停车场，共计车位约100个。
2.4.5餐饮娱乐
城区内
风味小吃
吉祥馄饨、田仓米粉、福建沙县小吃、兰州拉面店、图门烧烤、游子老鸭
粉丝汤、
饮品
茶风暴、第五街、缘味站、新一佳
快餐
欧德隆、，米诺多汉堡、真有味
咖啡、西餐
三叶坊、苏卡咖啡店、堡盛西餐
城区外
饭店
新词大酒店：
墨玉路29号
湖南料理：
新源路600号
金湘隆：
新源路602号
面包糕点
闽甜西饼屋、元祖蛋糕、闽香西点面包房
风味小吃
川福火锅、小云南米线店、重庆鸡公堡、兰州拉面、盱眙龙虾家常菜馆
快餐
蒲乐食品、快一点快餐
咖啡西餐
比萨林、迪欧咖啡
本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。
新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少。
2.4.6金融网点
新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行、中国银行、中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷的金融方面服务
2.5规划指标
用地范围：
东至和平路，西至F大厦，北至国豪路，南至步行道用地面积：
总用地10000平方米
用地性质：
商业、办公用地容积率：
3.5
三、市场环境分析
3.1宏观层面
3.1.1宏观调控政策自2005年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）起，政府出台了密集的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。
2006年5月17日，“国六条”出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。
2007年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。
2008年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深
层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。
为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。
2008年10月22日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，对我市房地产业进行宏观调控。
调控政策涉及到房地产税收、房地产金融、城市建设开发、住房改革等多方面。
2008年12月21日，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的公告又为房地产市场带来了不同意味的“国十三条” ，进一步体现了特殊市场环境下政府“放权”的态度。
至此，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业的发展。
综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。
3.1.2产业结构 近几年嘉定区国民经济持续较快增长，2007年完成增加值
559.9亿元，可比增长15.6%。
财政收入稳步增长。
07年实现财政总收入183.2亿元，比上年增长24.8%。
与此同时，嘉定区经济结构进一步完善，第三产业所占比重不断上升。
2001年第三产业实现增加值58.7亿元，占全区增加值的比重为30.8％。
2007年第三产业实现增加值176.4亿元，对全区经济增长的贡献率为32.7%。
三次产业的比例由2001年的1.9：
67.3：
30.8增长为2007年的0.3:
67.0:
32.7。
嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位、规模和能级。
31.50%
31.00%
30.50%
30.00%
29.50%
2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年
2001年至2007年第三产业占GDP比例
3.1.3外资与商业发展 2001年，全区完成固定资产投资39.8亿元，其中基础设施投资3.7亿元。
6年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额171.6亿元，其中城市基础设施投资17.8亿元，房地产开发投资78.1亿元。
由图3-2可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。
从投资主体看，国有经济投资38.5亿元，集体经济投资8.4亿元，外商及港澳台投资24.4亿元，私营企业投资24.5亿元，其他经济投资75.8亿元。
投资主体结构发生进一步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，发展前景良好稳定。
200
100
180
90
160
80
140
70
120
60
100
50
80
40
60
30
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20
10
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2001年2002年2003年2004年20
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