城区集体土地征收办法.docx

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城区集体土地征收办法

利川市城区集体土地征收和

征地房屋拆迁补偿安置实施办法

第一章总 则

　　第一条 为规范利川市城区土地征收和征地房屋拆迁补偿安置工作，保障城市建设依法、有序、稳妥推进，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发〔2014〕12号）等法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用《利川市城市总体规划》确定的城市规划区范围。

　　第三条 本办法所称土地征收和征地房屋拆迁是指经利川市人民政府批准，由《征收土地公告》、《土地征收及房屋拆迁安置途径告知书》等公告明确的范围内所有土地和房屋的征收补偿和拆迁安置。

　　本办法所称征地房屋拆迁是指农民集体土地被国家征收后，征收范围内集体建设用地使用权房屋的拆迁。

第二章土地征收及房屋拆迁补偿安置工作职责分工

　　第四条 土地征收和房屋拆迁补偿安置工作在市人民政府统一领导下，由都亭办事处、东城办事处、凉雾乡、元堡乡、利川经济开发区及市直相关部门切实履行职责，开展相关工作。

（一）市纪委（监察局）：

负责对征地拆迁、工程建设、“三违”整治等工作中党员干部（特别是领导干部）、职工执行相关法规政策和遵守纪律情况、干部职工参与“三违”情况等的监督检查，对涉及违纪违规行为，依照相关规定处理。

（二）市征地拆迁指挥部办公室：

综合协调土地征收和房屋拆迁安置工作，主要负责审核把关，检查督办，安置管理，统筹解决征地拆迁中疑难问题。

　　（三）市违法占地违法建设违法开发（以下简称“三违”）整治办公室：

综合协调土地征收范围内“三违”整治工作，主要负责督办相关单位对土地征收范围内“三违”行为的巡察、制止、查处工作，组织相关单位强制拆除征地范围内的“三违”。

　　（四）市城市管理局：

负责土地征收范围内“三违”行为的调查认定处理，并依法强制拆除土地征收范围内的“三违”建筑。

　　（五）都亭办事处、东城办事处、凉雾乡、元堡乡：

为辖区实施土地和房屋征收补偿安置工作的主体责任单位，主要负责组织协调、宣传发动、解释疏导、拆迁安置、清场平整、纠纷排查、社会稳控、后勤保障、土地征收范围内的“三违”巡察制止、已征收储备土地动态巡察管理等工作。

　　（六）利川经济开发区：

负责管理区域内土地房屋征收补偿安置的组织协调、实施工作，已征收储备土地的库存管理。

　　（七）市国土资源局：

履行土地征收、征地房屋拆迁补偿法定主体职责，主要负责拟订年度征收拆迁计划、征地信息公开、政策解释、征收土地面积测量、实物认定、委托中介评估机构、参与协议签订、统计汇总、储备管理。

　　（八）市住建局：

履行国有土地上房屋征收与补偿法定主体职责，负责集体土地上房屋的建筑结构分类认定、面积测绘及相关政策解释，高层还建安置小区安置房建设。

　　（九）市城乡规划管理局：

负责拟征收土地范围红线确定、放验线、安置小区选址。

　　（十）市财政局：

负责土地、房屋征收补偿安置资金筹集、分配拨付；负责监督资金运行。

　　（十一）市公安局：

负责土地、房屋征收范围内村（居）民的户籍审核和管理工作；负责土地、房屋征收工作秩序的维护；负责查处涉嫌非法倒买倒卖土地、非法侵占土地犯罪的案件；负责查处妨碍国家工作人员依法履行职务的案件。

　　（十二）市国税局、地税局：

负责被征收经营性房屋、生产加工、养殖等经营性用房的经营性收入认定工作。

　　（十三）市工商局：

负责被征收经营性房屋、生产加工、养殖等经营性用房的营业登记核查。

　　（十四）市人社局：

负责根据被征地农民参加基本养老保险的相关政策，做好被征地农民的养老保险参保工作。

　　（十五）市林业局：

负责林地征占用许可手续办理，林地征收补偿后林权证的变更、注销登记；林木、绿化苗圃征收补偿价格评估和森林资源价格评估机构的监管。

　　（十六）市经管局：

负责征收土地后承包经营权证的变更、注销等登记工作。

　　第五条 中介机构选择。

（一）房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定；同一项目的评估机构只能选择1家。

（二）房屋产权面积测量由市房管测绘大队负责。

　　（三）森林资源价格的评估由林业部门在有资质的机构中推介1—2家，进行择优选择，同一项目的评估机构只能选择1家。

　　（四）其他中介机构选择按公开方式选择入围单位，再通过遴选方式确定。

第三章征收土地补偿

　　第六条 土地补偿标准。

（一）土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费的补偿标准按照《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发〔2014〕12号）规定的标准执行。

（二）园地附着物补偿：

果园盛产期11000元/亩，初产期7000元/亩，果苗4000元/亩。

　　（三）养殖水面补偿：

鱼塘10000元/亩，其他养殖、种植水面6000元/亩。

　　（四）坟墓补偿：

土坟（含石砌坟）6000元/所，单碑坟8000元/所，多碑坟12000元/所。

　　坟墓被搬迁范围：

迁往公墓无偿进入；进入经营性公墓每所补助1000元；在规划区外自行选址安葬的，所选择位置应符合相关法律政策规定。

　　（五）鱼塘和坟墓周边石砌堡坎或混凝土现浇、水泥地平、围墙、蔬菜大棚等按市场评估价进行货币补偿。

　　（六）苗圃、绿化林木、其他经济作物的补偿以及本办法未明确的地上附着物补偿，按照市场评估价进行货币补偿。

　　（七）属国家项目资金全部投入的设施（整治）及沟、坎、路、渠等建设项目，在征收时建构筑物不予补偿，已进行土地征收补偿的不再予以补偿。

部分投入的按比例扣减。

　　（八）生产性用房（地）补偿。

指用于看护果园、苗圃、鱼塘的临时棚子或房屋、烘烤房、堆肥池（塘）、沼气池、饲料（农产品）储藏窖，以及独立于居住用房之外的畜禽栏圈等设施农用地，生活用水井。

其地上建构筑物补偿实行中介评估补偿，土地补偿参照同级地类耕地征收补偿标准予以货币补偿。

　　第七条 征收范围内废弃宅基地（含废弃生产性用地）按同级土地征收耕地补偿标准予以征收补偿。

　　第八条 土地征收奖励。

对积极支持征收土地工作，按约定出席现场指界、面积确认签字、领取土地补偿款、签订土地交付协议并交付土地的、及时搬迁范围内坟墓等附着物的，按补偿时土地补偿费、安置补助费总额的5%的标准予以奖励。

　　第九条 土地征收补偿资金，在签订土地交付协议后，直达被征收人账户。

第四章房屋拆迁安置补偿

　　第十条 房屋拆迁安置补偿。

（一）安置补偿对象：

“产权明晰，证件齐全”的房屋；

（二）中介评估：

房屋（宅基地、附属设施）价值按中介评估结果确认；集体建设土地使用权的评估参照同级地段划拨国有土地使用权进行评估。

　　（三）安置补偿方式：

货币补偿、产权调换、新农村建设示范安置点安置等方式。

　　1、总体原则：

市中心城区补偿安置方式主要为货币补偿和高层房屋产权调换，不再新设以宅基地安置为主的安置小区，对原已设立的安置小区内有剩余宅基地的，按就近原则调剂安排，并按原进入小区拆迁安置户安置补偿方式予以补偿。

如无剩余宅基地，在该区域内征收单独宅基地的只能实行货币补偿。

其他区域根据城市规划适度设立新农村建设示范点安置。

最终安置补偿方式以正式公布的《拆迁安置公告》或《拆迁安置方案》为准。

　　2、具体补偿方式：

（1）货币补偿方式。

由评估机构对房屋（建构筑物）、宅基地、室内装饰装潢、其他生活用建构筑物等按市场价值进行评估，根据评估结果进行补偿。

同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善相关程序、签订相关协议、按时交付被征收房屋及宅基地的，按照评估补偿费总额的20%的标准予以奖励。

（2）房屋产权调换方式。

用于高层房屋产权调换的房屋应具有合法产权手续。

其室内装饰装璜、室内不可迁移设备设施、达不到调换标准（条件）的加层按中介评估结果实行货币补偿。

实行产权调换的，其宅基地及基础部分不予补偿。

房屋产权调换方式为：

　　①一楼房屋调换。

产权人可选择单独调换居住用房，也可选择同时调换商业用房和居住用房。

　　a.商业用房调换。

用于调换商业用房的只能是被征收房屋的第一楼，被征收人在已明确的安置小区内选择，且只限于下列调换方式的一种。

调换方式为：

　　调换安置小区一楼商业用房：

按被征收房屋一楼建筑面积的25%调换，调换比例为1：

1，最高调换面积不超过60m2。

　　调换安置小区二楼商业用房：

按被征收房屋一楼建筑面积的30%调换，调换比例为1:

1.1，最高调换面积不超过80m2。

　　调换安置小区三楼及以上商业用房：

按被征收房屋一楼建筑面积的40%调换，调换比例为1：

1.2，最高调换面积不超过100m2。

　　b.居住用房调换。

产权人按一楼产权面积100%选择调换居住用房的，调换比例为1：

2；产权人选择合并调换的，原一楼产权面积按比例调换商业用房后，剩余面积按1：

2的比例调换居住用房。

　　②二楼及以上的房屋产权调换。

产权人二楼及以上房屋选择调换居住用房的，其调换比例为1：

1.2。

同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善程序、签订协议、按时交付被征收房屋及宅基地的给予奖励，即产权人选择产权调换的，按原产权面积的20%奖励高层居住用房。

　　③被征收房屋调换居住用房后所剩面积不足最小户型一半、且人均居住面积达不到国家规定的最低标准，可在安置小区安置最小户型居住用房1套，所差面积部分按该小区成本价购买。

超过（除最小户型）其他户型一半的，可安置对等户型1套，所差面积部分按成本价购买。

　　④调换房屋的选择方式：

同一安置小区，以签订《房屋征收补偿安置合同》时间的先后顺序在现有房屋中选择调换房屋的楼栋、楼层及户型。

选择同一栋楼的同一户型不得超过3套，最小户型不超过1套。

　　（3）新农村建设示范点安置方式。

　　①按照“规划适度”原则合理设置新农村建设示范安置点，实行宅基地调换的方式安置，用于调换安置的宅基地规划面积一般不大于100m2/宗。

同时，对积极支持房屋征拆迁工作，按照约定时间完善相关程序、签订相关协议、按时交付被征收房屋及宅基地的，按照货币补偿费总额的20%予以奖励。

　　②被征收房屋的房屋主体（建构筑物）、装饰装修、其他附属房屋实行货币补偿。

　　③被征收房屋宅基地（持合法有效的土地使用证或建设用地批准书）按照“以面积还面积”的方式在安置点实行面积调换，原持证人所持1个有效土地使用证调换后的宅基地不能多于2个。

　　调换1个宅基地后，剩余面积不足安置宅基地面积一半的，实行货币补偿。

调换1个宅基地后，剩余面积超过安置宅基地面积一半的，可购买差额面积，满足1个宅基地。

调换2个宅基地后仍少于原宅基地面积的，多余宅基地面积实行货币补偿。

原宅基地面积不足安置宅基地面积一半的，又再无其他住房的安置对象，可购买差额面积，满足1个宅基地。

超差面积补偿（购买）标准按对等原则进行货币补偿（购买），分别按市场评估价互补。

　　第十一条 无房户安置补偿。

被征收人土地全部被征收后，无调换房屋，而且本人及家庭成员均无住房、无买卖（出租）房屋行为、无私自买卖（转让）土地行为、无“三违”行为的，按以下方式安置：

（一）属高层安置范围的，被征地户或拆迁安置户无房安置或安置后人均住房面积达不到国家规定的最低住房标准，可申请在高层安置小区内按该小区建设成本价申请购买。

（二）新农村建设示范点安置的，按该小区市场评估价购买1个宅基地。

　　（三）无力购买高层安置房、宅基地的，又符合公租房条件的可优先安排入住公租房。

　　第十二条 高层安置调换居住用房成本价确认方式。

高层安置调换居住用房执行成本价暂定为2000元/平方米；宅基地安置小区价格按市场评估价确定。

　　第十三条 房屋产权认定及调换产权办理。

（一）原房屋产权认定。

　　1、根据产权人提供的合法有效的《土地使用证》、《建设用地批准书》认定土地权属的合法性，根据《房屋所有权证》认定房屋的合法性，根据《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》认定规划的合法性。

　　2、由于历史原因形成的手续不健全，但修建年代久远、权属明晰的房屋，经相关部门调查认定处理后，作为土地登记（房屋产权登记）时漏登记处理，符合调换条件的参照第十条执行，不符合调换条件的实行货币补偿。

　　3、被征收房屋无合法手续，被征收人又无其他房屋居住的，按我市“三违”疏导政策处罚后，完善手续程序，不享受奖励政策，补偿标准按第十条执行。

　　4、被征收房屋属新建，无合法手续的，而被征收人另有其他房屋的，按非法占地处理。

（二）调换房屋产权办理。

　　1、调换高层安置小区房屋的，由政府相关职能部门负责办理《土地使用证》、《房屋所有权证》，其土地使用权为出让国有土地使用权，使用权时间为商业40年，居住70年。

所有证件登记权利人均为原权利人。

　　2、在新农村建设示范点实行宅基地安置的，由政府相关职能部门统一办理《土地使用证》、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，其土地使用权为集体建设用地使用权。

所有证件登记权利人均为原权利人。

　　第十四条安置房屋一般在2年内以毛坯房的方式交付。

属商业门面的安装卷闸门，属居住用房的安装1道金属防盗门。

调换自用房免收水、电、气初装费，所产生的费用纳入拆迁安置建设成本预算（每个拆迁户限1套，下同）。

　　调换房（限自用房）免收10年物业管理费，房屋维修基金拆迁人与被拆迁人各承担一半。

　　第十五条 被征收房屋拆迁安置补偿后，被征收房屋原权利人及其他权利人再申请审批宅基地，不予批准。

　　第十六条 房屋征收补偿资金，在签订房屋拆迁安置补偿协议后，直达被征收人账户。

第五章经营性损失补偿

　　第十七条 被征收房屋属商业用房（指门面）的损失补偿。

具备合法经营手续的，以近3年所缴纳相关税费为依据认定营业性收入，确定经营利润，给予经营损失补偿，补偿时限一般不超过6个月。

其计算公式为：

月净利润×停产停业期限。

　　第十八条 征收生产加工型或养殖加工型用房的损失补偿。

具备合法有效的相关手续，以近3年缴纳相关税费为依据认定其经营性收入，确定经营利润，给予经营损失补偿，补偿时限一般不超过6个月。

其计算公式为：

月净利润×停产停业期限。

第六章临时过渡安置

　　第十九条 拆迁人临时过渡安置实行自行过渡安置、政府适当补助的原则。

临时过渡安置费标准为130/人·月，高层安置的按24个月计算；新农村示范点安置的按12个月计算；因特殊情况无法如期交付安置房或宅基地需要延期的，按月支付。

高层安置的自交付高层安置房屋之日起3个月停止给付过渡安置费；新农村示范点安置的自交付宅基地之日起6个月停止给付过渡安置费。

　　第二十条 搬家费按2000元/户给付。

第七章罚则

　　第二十一条 土地及房屋征收告知书或公告发布之后，抢栽抢种的青苗及地上附着物，抢修抢建的建构筑物及室内外装饰装潢等，一律不予补偿。

经查证核实的“三违”建构筑物，在土地征收时，一律不予补偿，并由市“三违”整治办公室组织相关部门按照相关法律法规及市政府的相关规定严肃处理。

　　第二十二条 在土地及房屋征收补偿中，弄虚作假、冒名顶替、冒领补偿费用以及截留补偿费用的，由相关职能部门责令追缴，并依法追究主管人员和其他直接责任人的行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十三条 违反土地及规划管理法律法规规定，阻挠国家建设征收土地的，责令限期交出土地，对拒不交出的，申请人民法院强制执行。

对阻扰和破坏征地拆迁工作，妨碍公务执行的，由公安机关依法予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十四条 对非法占用政府征收储备土地的，责令限期归还，拒不归还的，由公安部门立案查处或申请人民法院强制执行，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

　　第二十五条 本办法在执行过程中如上级修订的补偿标准超过本办法规定的，从其规定。

国家和省、州单项重点建设项目对土地及房屋征收补偿另有规定的，从其规定。

在土地及房屋征收实施过程中，相应单位应根据具体情况制定切实可行的实施方案，报经市人民政府批准后实施。

　　第二十六条 原已发布《土地征收及房屋拆迁安置告知书》、《拆迁安置补偿方案》，并正在实施的土地征收及房屋拆迁安置工作的项目，按原已公布的方案执行。

　　《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》（利政办发〔2011〕10号）、《利川市人民政府关于印发利川市加强土地利用管理办法的通知》（利政规〔2011〕3号）、《市人民政府关于印发利川市城区集体土地房屋征收补偿安置实施办法的通知》（利政规〔2012〕7号）、《市政府办公室关于做好市城区集体土地征收房屋搬迁补偿安置工作有关事项的通知》（利政办发〔2012〕33号）等文件及出台的征地拆迁相关政策解释、补充规定等同时废止。

　　第二十七条 本办法由利川市国土资源局负责解释。

　　第二十八条 本办法自公布之日起施行，有效期4年。