北京大学光华管理学院校友系列论坛变局下的房地产.docx
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北京大学光华管理学院校友系列论坛变局下的房地产
北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产”
时间：
2011年10月26日（晚）
地点：
北京大学光华管理学院
主持人：
光华管理学院校友事务中心主任吕峰博士
主持人：
北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产”开始！
今天的活动主要有两个部分：
一个部分是由我们在房地产领域里有一些业绩和思想的校友，由他们分享一下他们对房地产在今天这个格局下的情况跟大家做些交流；第二部分我们会请我们的校友跟在座的同学做些互动，就你们关心的问题和他们演讲中出现的问题跟各位嘉宾做些交流。
首先，第一位的演讲嘉宾是光华管理学院的孟晓苏老师，孟晓苏是中国房地产开发集团理事长/光华房地产协会会长，今天孟晓苏老师给我们带来的题目是：
《保障房建设对房地产带来的新变化》，大家欢迎！
孟晓苏：
各位老师、各位同学，晚上好！
光华管理学院组织的校友论坛这次包括了我们房地产协会，刚才吕老师说，不光是光华的同学还包括北大的校友，对于我们校友人人关联的是我们房地产协会，为什么？
因为大家都要住房，但是房地产形势的变化又牵扯着每一位。
最近房地产最大的变化，就是我们中央确立了建立两个体系，这是我们总大的变局，这将会给房地产带来很多变化，所以我就这个题目跟大家分享一下我的观点。
建立两个体系这件事情引起了党中央高度重视，其实在房改初期1998年，由厉以宁教授指导下的博士论文转化的房改方案其中就包含了保障房体系，去年中央经济工作会议又确立了这建设商品方和保障房两个体系，但本来是两手硬，但我们一手硬一软都算不上，因为多年忽略了保障房的建设。
我首先介绍一下建立两个体系的提出，因为这两个体系多年缺失造成的危害，以及现在市场的变化。
我讲这么五个题目：
房改早要求提供廉租住房、忽视保障房导致诸多误区、中央再明确的构建两个体系、完善双轨制需要政企合力、限购商品房政策已近终局、运营租赁房待解资金难题。
首先谈谈房改早要求提供廉租住房，因为我82年从事房地产业，到现在已经有29年了，当时的廉租房是个“蜗居”的时代，连温总理都说那时候他们家五口人住9平方米。
在1997年由当时的温家宝副总理所领导的房改里面，我是这个房改设计方案组的组长，因为在这之前1996年我在厉以宁教授指导下完成的博士论文《中国住房制度房地产业和国际的比较》，后来转化为了房改方案。
在这个方案中，我和杨政（音）会长明确提出了要由政府建立保障住房体系，应该说房改以后往商品化方向发展，按照温家宝总理的说法，从房改之前的17平米提高到33平米，80%以上的老百姓都有了房产，人们的住房多数得到了改善。
第二，谈一谈忽视保障房导致的诸多误区。
我们提出了保障房，房改方案里有，但却被原房改部门给忽略了。
最初说要暂停两年，这个我们是同意的，当时在俞振声的大力领导下推动产权型的经济适用房建设，这样就使得房改有了一个基础价，也解决了当时老百姓的住房困难问题，经济适用房在历史上是一个工具，不管人们对它现在怎么议论，两年后呢？
但那时间建设部换了人了，再换了个人智商就不那么高了，就连续变成了十年停建，他们忘记了自己的职责是为老百姓建房，把自己变成了一个开发商管理部，而不像国外那些部门主要承担为老百姓建保障房的责任，弱势群体的意见就越来越大，因为你没有这部分投入嘛。
06年我再一次大会上不客气的讲，这样的建设部到底有它好还是没它好呢？
第二年真的撤销了，成立了住房和城乡建设部。
他们有几个设想，一个是切小户型？
把鲍鱼分小，他们就知道老百姓要吃的是鲍鱼，而不知道老百姓要吃的是笨鸡蛋。
造成了07年的呼声，我们只有房地产政策而没有住房政策。
国有房地产企业，包括中房、城建这样的企业也因为没有保障房可建他们就被逼去商品房市场转轨开发商品房，就让一些企业家误以为我是只给富人盖房子，因为国有企业他也要求以盈利为目的，就没有人来建保障房了，这样的多年缺失也为我们的土地制度带来了很大的误区，因为本来我们的土地制度是允许协议出让的，因为没有保障房所以都是商品房，于是国土资源部就发了个文件要取消协议出让，一律改为招标、拍卖，叫招拍挂，这是一个错误的政策。
因为全国人大立法明确允许三种方式，拍卖招标或双方协议出让。
因为有保障房，所以当时协议出让是存在的，没有保障房就变成了一律取消协议出让了。
第三，谈一谈中央再明确构建两个体系。
在构建两个体系方面第一次明确是在房改的时候我们提出的，第二次明确就是在2007年，在保障房实际上停了9年之后，国务院首先认识到了还是要建保障房，并且把它明确为是政府公共服务的一项重要职责，这个认识开始到位了。
但是认识到位了却没钱，2007年中央就说要投资49亿，数倒不多，但多少还是个态度，49亿，说地方要投几百亿，结果说了做不到，中央投了地方没投。
2008年“两会”上提出中央再增加到68亿，地方也要投，结果中央投了地方还是没投。
09年国家发改委提出4万亿拉动经济里面有9900亿是保障房，住房和城乡建设部说好了有3000亿，结果一半都没到，当年只完成了700亿左右。
这样的认识不到和投资缺失就造成了保障房成了木桶里的短板，正确的办法是把短板接长，而不是去砸比如说商品房这样的短板，这样也解决不了保障房这个问题。
去年建保障房是取得成功的第一年，当年竣工了370万套，而且去年的另一个成果就是明确了建立两个体系，这是第三次明确建立两个体系。
而且，明确以后说要5年建3600万套，这个数字昨天我看又向全国人大做了个汇报。
而到现在全国保障房的开工任务已经接近完成，根据建设部的报告已经完成了98%，各地干的都不错，当然在这里面原保障房概念也有一定的变化，比如棚户区改造，包括村镇棚户区和城镇棚户区也作为保障房的内容。
第四，完善双轨制需要政企合力。
因为保障房多少年没建，保障房不是一蹴而就的，在香港、新加坡我们看到他们的保障房都是用了将近半个世纪才完成的，他们靠财政和爱心，香港建了居屋、夹屋、公屋、廉租屋，新加坡从1964年实行居者有其屋计划，1965年新加坡独立，也就是说在新加坡独立之前就开始了建祖屋的计划。
我们现在是12年没有建，所以旷课要恶补，5年要建3600万套，现在差钱，怎么解决呢？
李克强副总理为保障房到处奔走，要求把机制建立起来。
在这样的要求下，保障房说到底它并不是上房地产公司的任务，但它却是很多金融机构的任务，我的汇力基金做了保障房的开发，在拆迁棚户区方面是个保障任务，在建房方面，一部分是用于租赁房的，所以两头都是保障房。
为什么商业资金、股权投资基金可以进入到保障房建设领域呢？
原来现在已经实行了“公租和廉租冰柜”，是可以“协议出让”的。
实现双轨制并行，也对房地产企业提出了不同任务，由市场来提供商品房，由政府来建设保障房，政府建保障房靠谁建呢？
所以政府又产生了一些新公司，因为老国企都纷纷改制到商品房上去了嘛，所以又出现了土投、平投这样新的一批房地产企业，一部分是老的国企、另一部分是市场上产生的，还包括一些新的房地产公司，这些新公司是不是应该得到认可呢？
我已经提出来他们也应当算作我们房地产企业的一部分。
有人说国企拿不到保障房任务，这是由于他那个国企拿不到，因为很多任务都由新成立的这些企业承担起来了。
由此也促成了我们法律的恢复，土地出让制度恢复了协议出让，因为我们94年的法律就规定了允许协议出让，但是后来却错误的出台了831大限，现在831大限已终局。
第五个谈谈关于限购，大家都很关注，因为这次调控还是由于保障房和商品房两个都紧缺，特别是保障房紧缺的状态下造成了房价上涨和民间的怨气，最重要的是用调控手段改善房屋供求关系，这期间采取一些临时性的限制性措施来抑制一下需求或许是必要的，但绝不能是我们的长期目的，而只能是个短期目的。
从去年开始的国四条、国十条和今年的新国八条，都主要是要扩大供应量，特别强调政府要履行建保障房的责任，但是保障房12年旷课严重恶化了社会心态，本身社会心态就浮躁，等房等不来，因为这房屋不是一下产生的，所以媒体、网民不断打压，他们主要指责的是商品房要降价，本身我们的调控要求是要遏制房价的过快上涨，并不是下降，但政府一再的提要履行降价承诺，强势程度就要对政府兜底，因为你是一党执政。
在这样巨大的压力下我们的调控目标就从房价要求增幅回落到合理水平，稀里糊涂的就变成了房价要变成回到合理水平，但文件上我没有见到这个字，只听到媒体传达说某领导人口头上是这样讲的，因此就要采取行政上紧缩市场、紧缩需求这样的非正常手段来抑制需求。
包括限购、限制个人房贷、可减少开发贷，这样的做法并不能减少保障房的短板，因为商品房本身也是一个短板，它只是能起到一些别的目的。
在这样的压力持续压了一年多终于一些开发商盯不住了，他们为了自身利益开始抛盘，上海的盘最近据媒体讲抛了30%多，所以业主集体就闹事维权，这种闹事我们似曾相识，08年万科误以为降价就可以，结果就很多人围困他们的售楼处，后来这个企业也认识到了自己的问题，现在降价不敢明说了，都说自己没有实际降，但实际上一些企业确实在急着抛盘。
降价的问题怎么解决呢？
过去就发过文件，说降价以后如果引发了矛盾让两家去打官司去，你说这到底是构建一个和谐社会还是有意制造矛盾？
后来我问起草这个文件的司长你们怎么出了这么一个文件呢？
他说后来房价上涨了文件不是没执行吗？
现在文件又要搬出来了，央视一个货币委员说你当然要承担降价的风险了，谁让你买房啊？
就这样的人民GDP还政府9%？
中国啊？
老天啊！
你看，这都在挖掘和谩骂老百姓。
这种降价确实是老百姓造成的老百姓确实没话可说，但这是你强制的行政干预造成的呀。
我们还记得01-07年6年楼市下跌，贫困的市民买了房子，但后来下岗失业了，愤怒的香港居民走上街头抗议政府错误的经济政策，说人家是民主派，实际上我知道大部分是负资产和失业的家庭，董建华跟我说我们香港人很不幸。
我们记得在中央“十二五”的规划和中央的决定中明确提出的，是把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，调控是短期的，发展则是长期的。
我们也看到，最近温家宝总理到地方上去，要求要增加普通商品房的供应量，要促进普通商品房市场的健康发展。
我认为这是我们调控的正常思路，我们应该贯彻和落实这些思路。
最后一个谈一谈运行租赁房待解资金难题。
租赁房大量产生以后到底用什么资金来持有呢？
因为哪怕国有企业也没有大量资金持有公租房啊？
最近一些企业要求配建租赁房，他们也希望政府赶快履约、回购，这都需要钱，到哪里去找这笔钱呢？
我们北大人到在05年就在全国第一个提出了要引进国外一个成熟的金融产品，叫做REITs（音）到中国，这种产品就是一种租赁物业的拿收益的方式，可以上市流通。
07年我又针对性的提出了要把廉租房和租赁房作为REITs的持有对象，这种做法是学习了境外的经验，美国连监狱都能够做REITs，政府把监狱卖了以后再租回来，用这种办法盘活了政府的资金。
而我们虽然租金低但收益不低，每年做到7-8%还是可以做到的。
我们北大人的意见提出以后，在2008年12月份国务院通过金融促进发展措施的会议，同意了创新融资方式，特别是提出了房地产信托基金，这就是我们说的REITs可以在中国实行，而且接着就发了一个126号文件要求进行REITs的试点。
现在这个方案试点，也是在我们参与下推进的，主要就是用保障房来做REITs的主体，如果这么做的话保障房就不缺钱了。
应该说我们提出这个方案是因为我们中国不是没钱，但钱没有投入到这个领域里。
而现在大量的社会资金缺乏增值渠道，因为股市低迷他也不进入股市，现在的资金急切的需要找个渠道，我也做过保险公司，保险业现在资金不少，他们急切的希望能够允许投资保障房，如果把保障房做成一个产品让金融机构持有，那么一年7-8%的收益率对保险业十分诱人，因为保险业去年全行业的收益率只有4.5%，今年在持续下降。
所以一方面是社会资金在寻找出路，另一方面保障房缺乏资金，我们需要搭的平台就是类似于《非诚勿扰》这样的平台，让需要资金的人和需要投资的人在这个平台上找到一个相互配合的机会。
现在我们的股市已经跌那么低了，最近重上2400点又一片欢呼，其实它还会跌，通胀无牛市啊，需要增量，什么是增量？
就是REITs，保障房的REITs就是一个增量。
现在专家说最近楼市价格这样资金还会进入股市，老百姓有那么糊涂吗？
现在社会资金宁可买白银、翡翠、旧币也不进入股市，我们的金融政策何尝不是这样呢？
4万亿拉动经济，公路都开到半截了，我要收紧金融了？
温州老板投钱了正要生产的时候银行说不给你钱了，但还得继续温州老板继续做，这能解决全局性的问题吗？
REITs是一种特殊的股票，这种股票在美国股市上占了18%，这是一种救股市的东西，所以有了REITs我们的股市也会有救。
我们现在没有发REITs，但是我们通过发30年国债在推动保障房的建设，又印了一堆票子，30年再还，但最终还是会推升通胀。
怎么解决这些问题呢？
有两个办法，一个办法是印票子、一个办法是发REITs，就是说用存量资金可以解决保障房的持有问题，所以这次一发国债我看REITs就该快了。
因为现在一方面保障房大量在产出，已经构成了这种物质载体，原来没有保障房啊，大量的是公租房，土地是有价值的，所以也可以为未来的REITs商业运营附加条件。
另一方面发国债又逼到了墙角，我们国家不被逼到一定地步就不会改革，多到政府连维修资金都拿不出来就不会推动房改，不知道老百姓这么大意见我们也不会这么大力度推保障房，现在建保障房没钱就得大力度发国债，这兴许就为REITs进入市场提供了机会。
我呼吁REITs到现在已经呼吁了6年，呼吁用保障房作为REITs的载体已经呼吁了4年，现在我判断REITs在中国就差临门一脚，如果有了这样的REITs，我们的保障房就会有一个很好的持有资金，由此会造成它长期能够占我们住房方面占20%比重将是牢靠的。
我们的目标就是要用这种方式构建两个体系，造福全国人民。
我讲完了，谢谢各位！
主持人：
谢谢孟老师！
光华管理学院和房地产协会都非常幸运有孟老师，孟老师对中国房地产市场二三十年的变化做了一个梳理。
最后也讲到看起来限购大限也差不多了，最后孟老师也给了我一个方法就是REITs的做法，看来早晚会采纳。
下面，请中国国基置业投资集团董事长兼总裁邓文云先生！
邓文云：
各位老师、同学们，晚上好！
我讲的这个问题是一个非常敏感的话题，房地产价格问题，如果它涨想买房的人就骂我，如果说它跌有房的人也会骂你，所以这个话题比较难讲，但是我觉得咱们还是要实事求是，客观理性的分析和判断房价的走势。
我讲的第一个观点，应该绝大部分老百姓是互换房价要下跌的。
这里有个笑话或者故事，大家都知道，10月6号乔布斯去世了，很多粉丝在纪念他，但是我们的潘石屹发了一个微博，说纪念乔布斯最好的方式就是把你的苹果iphone一千块钱以下推出去，这是最好的纪念。
我在香港也买了iphone4，那是要排队的还买不到，虽然潘石屹也是好心，把价格打下去，那网友就说你潘石屹什么时候死的时候也把房价降到一千？
所以把潘石屹起了个名字叫潘一千，这表明什么呢？
表明全国人民都希望降房价。
根据我自己的分析和判断，因为我本身是做房地产的，所以我想、我认为房价会降相对骂的人会少一点，因为我是做这个行业的。
为了调整和控制房价国家下了很多文件，我就不说了。
房价为什么下了这么多文件降不下来呢？
在中国的历史上，政府要做的事没有哪一项不能兑现的，惟有有一个房价，出台了那么多文件，一直都是涨涨涨，涨声一片，你看我们的股市到6000点多的时候跌到今天还，没休止呢，而且房价一路上涨没有下跌的现象在全世界也少有。
按照我们的观点，存在的就是合理的，我想应该有三大方面的原因，表明房价的上涨，或者在高位居高不下有它的理由。
第一，自主的需求非常高涨。
我们知道我们中华民族这一百年落伍了，但是这三十年通过改革开放，我们创造了一个奇迹，使老百姓富裕了、都有钱了，所以大家这个钱干啥呀？
大部分都去买房了。
同时，这三十年的过程中，咱们整个城市化的进程在加快，我们现在是14亿人口，我们的城市化率现在是50%多一点，也就是说我们现在将近有7亿人住在城市，所以需求是刚性的。
第二，投资性需求非常旺盛。
在中国我们的投资渠道非常的单一，你有钱了只能干两个事：
一个买房子、第二买股票，别的没有，因为我们的人民币不能出国，没有实行可自由兑换。
股票不好只能买房子，成思危说了房地产投资叫投资，不叫投机，后面因为打压就叫炒楼，包括温州的，但我认为房地产投资第一是合法的，第二也是合理的，因为你没有投资渠道嘛，你有钱，按照我们党的“十六大”就是要让人民的财产有一个合理性的增长，所以必须会产生投资性需求。
第三，项目成本的刚性上涨。
最大的上涨刚才孟老师说了，就是土地开始出让，大家回忆一下土地开始拍卖以后房价就一路往上飙。
而且刚性成本的上涨导致了我们政府的财政成了土地财政。
根据一个数据的统计，近十年来我们的土地输入增加01-03年我们全国的土地出让金9100亿，相当于同期全国地方财政收入的35%，但是到了2009年的时候一年的出让金收入达到1.5万亿，相当于同期地方财政收入的46%，有的城市占到50%，少数地方占到财政收入的80%，现在我们的出让金已经达到了2万亿，我们知道我们今年的财政收入估计要突破10万亿，但是光出让金就2万亿，卖土地来的，从老百姓这里一万块钱一亩拿过来，可能几百万、几千万卖。
当然除了土地价格的上涨还有其它方面，比如劳工工资提高了，在座各位可能有很多企业家，我是做实业的，我除了房地产还有很多矿业公司，一个矿好几百人，现在搞什么《工资协商制》，就是说工资要跟工人协商多少钱一个月，一下子成本就提高了。
主持人：
应该的。
邓文云：
是，我觉得也是应该的。
第三方面，我认为房地产价格下跌的拐点真正出现了。
这是我个人的观点，第一个提出这个口号的是谁啊？
两年前王石就提出过，我觉得他提作了，因为当时条件还不具备，但现在我认为冬天来了，而且寒风刺骨。
为什么会跌？
我们可以分析一下主要有这么几个方面：
第一，限购令的实行。
决定一个产品好不好卖，除了价格之外关键是供求关系，中国人民都有一个优良的传统，都希望为自己的子女买一套房，但现在不行了，限购，你必须符合条件，在北京工作，像我的户口在广东，我现在在北京好几个公司，但我不是北京户口，还限购，我纳税大大超过一定的数额，但限购啊，你有钱买不了啊，这对房地产需求的压制是毁灭性的。
之前佛山出台一个文件说准备放松，几个小时就被收回去了，什么原因呢？
就是因为地方财政已经扛不住了，没有收入了，他就想放开，因为他不放开买不了啊，形成不了交易啊。
但是为什么几个小时就收回了？
这是政治任务，不是经济问题。
第二，银行控制银根。
大家都知道，这两年银行存款准备金率大幅度提升，贷款利率逐步越来越高，银监会主席多次发指示，内部消息啊，虽然朱镕基总理那年那么狠，但根据我的经验，因为我93年就在江西搞房地产，我那时候在政府，但我兼了一个开发公司老总，94年朱镕基总理到海南视察，说海南的房地产有泡沫，于是就召开了一个紧急会，要调控房地产，说你这个银行房地产贷款只收不贷，限你们三个月收回多少多少，这个会开完以后第二天我的楼盘咔碴一下就卖不出去了，立竿见影，他不给你贷款了。
所以，你要降房价，说实话现在我们作为开发商运气比较好遇到了温总理，比较温和，出一个政策上一个台阶、出一个政策上一个台阶。
其实打房价很容易的，通过银行，资金一断，所有开发商都得抛房子，没有钱怎么办啊？
低价抛售，没那么复杂，所以前段时间朱总理回清华那么多人欢迎他。
房价下跌我认为刚刚拉开序幕，并不是限购接近尾声，我认为没有那么快，不能那么乐观。
第三，税制改革。
为什么要搞税制改革？
就是压房价，咱们看到了上海和重庆的方案，第一土地增值税、第二地房地产税，这两个税赋一出就得掂量掂量我们的有钱人，就像美国人买的起房租不起房，大家知道政府的地卖完了就没有了，而我们的财政50%靠出让金，以后不可能说我们的财政下跌50%的时候由10万亿变成5万亿，那那些政府官员怎么活啊？
他得想招，再从我们兜里抠钱，那就得出税收政策，变一次性的税收变长期的，每年都得收钱。
现在上海和重庆在试点，这样就会有利的抑制房价，特别是投资需求，因为你投资了买在那不租，那个税收也不得了啊。
第四，保障房建设。
保障房其实是个双刃剑，其实原来管这个事儿的是王岐山副总理，我有幸跟他做过一次短距离的交流，聆听他的指示，他当时的观点就是两条腿走路，商品房应该是放开的，另外国家应该建保障房。
但刚才孟老师说了像香港97年房价大跌，为什么会大跌大家知道不？
就是因为当时董建华特首上台以后，建了大规模的居屋，也就是保障房，咔碴一下有钱的人或者有一部分钱的人都去买居屋了，导致5-10年他这个房价没有缓过气来，所以董建华说香港很可怜，将近50万人负资产，为什么负资产？
你付30%首付款，当你的房价跌40%的时候你不就负资产了吗？
但因为我们人口多，但长期建保障房我看也是有问题的，一年建1000万套在建国历史上没有过，而且根据现在报告说已经完成了97%的建设任务，这个速度是非常快的，这对目前的高房价我觉得是个很好的抑制，它的后续效果不用很长时间就会显现出来，因为肯定有个后续的效果。
第五，舆论的引导。
就像孟老实说的，我赞成他这个观点，因为房地产价格舆论导向一直都是围剿价格太高、太高，当然也确实高，所以有时候说话讲一千遍一万变就变成了真理，舆论叠加导致的效果使全国人民都产生了一个共识，就是现在的房价太高了，这样就必然会加速房价的下跌。
再一个原因，也可能就是我们房价下跌的导火线，全球的经济形势再一次恶化，我不知道大家感受到了没有？
因为我现在有一块房地产在外地，但我有一块是铁矿，铁矿也是中国经济晴雨表的一个反映，今年应该在10月10号之前，铁矿石的价格非常坚挺，一直在1300-1400之间，但是没想到从10月15号开始，一路下跌，跌到今天950一吨，它是一个指标，表明了全世界，大家都知道希腊债务危机，等着中国去救，我相信中国不会去救，因为我们自己还那么多问题。
这样就必然导致整个经济形势越来越严峻，按照我们中国有个很神的人，忘了他名字了，几次都预测了股票的下跌、经济的低潮，他预测我们这次经济比2008年还要更严重。
说实话在两个月前我也是这么判断的，所以我准备着过冬，准备好资金，职工要放假，因为跌到一定程度就是说没什么钱赚了，放假一千块钱养着你，比我生产更合算。
我认为房价下跌的拐点已经来临，跌幅多大呢？
这是谁也预测不了的，除非他是神仙，但我可以根据现有的一些资料跟大家探讨。
第一，刘明康银监会主席他不止一次在媒体面前公开说，说他们对住房成熟率做了一个测试，就是房价跌50%银行业没事，我想房价真跌50%就差不多崩盘了。
但是，这是不是一个信号？
代表着什么东西？
因为政治要有敏感性嘛，他出来说两次啊，并不是孟老师我们是搞企业的，随便怎么说，而他是政府官员啊。
我个人认为，房价下跌20-30%的可能性比较大，就是回到2010年年初的水平，四环以内现在平均房价是四万，跌个20、30%应该是三万或两万七八。
第二个可能，下跌5%，10月25号温总理在天津有一个讲话，他说“宏观经济政策要适时适度进行预调微调”，很多东西是没有办法预测的，但如果不是这种情况，调控政策最少要等到换届以后，因为现有班子肯定要维护他的成果。
接下来讲对策，我总的判断是宏观向好，中短期形势很严峻。
在这个过程中，如果对房地产比较感兴趣的可以从中发现机遇，如果有机遇了，在这个过程中有的企业资金链扛不住了，扛不住低价卖，这时候你可以出手，就像巴非特说的人弃我取，人取我弃。
祝愿大家在这次有可能出现的经济低潮当中大家能挖到金矿，谢谢！
主持人：
题目是2012年是房地产的机遇还是陷井？
到底是机遇还是陷井？
邓文云：
我觉得机遇比较多。
主持人：
感谢邓文云先生！
下面，有请北京裕昌置业集团总裁常鹏先生，他演讲的题目是：
《房地产变局中的规律与应对》。
常鹏：
各位老师、各位校友大家好！
我班门弄斧的题目是《房地产变局中的规律与应对》。
我
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