物业管理各种应急方案.docx

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物业管理各种应急方案

消防系统流程图

各管理处应根据实际情况，分别建立以管理处为中心的能够监控、指挥扑救火灾的消防系统。

包括有：

满足灭火要求的消防供水系统；保证安全疏散及灭火防、排烟系统；交通系统，并根据实际情况和需要安装快速反应的自动报警灭火系统和相应的救生器材及设备。

消防系统流程图

火警处理程序图

火警是指有着火现象，但没有造成大的损失。

向现场人员询问情况（电话或对讲机）

火灾处理程序图

火灾是指着火后造成财物损失。

向现场人员询问情况（电话或对讲机）

各单位派人往现场应注意本部门/单位的工作安排，确保不会顾此失彼。

灭火应急方案

一、一旦发生火灾，应由管理处组织员工利用管理处内的消防设备进行扑救，做到不失时机地扑灭初期火灾，才能避免发生重大的人身经济损失，所以发生火灾时必须立足于自防自救（而不迅速组织公司员工及时扑救，其后果不堪设想）。

二、灭火应急细则

在组织指挥灭火自救的工作中，应坚持以保证大多数人的安全为前提，消除火势对人员疏散的威胁，打通疏散通道，保护着火层以上的人员疏散到安全区。

三、灭火应急规程

1、报警通报

1.1正确的报警通报程序

一旦接到火警管理处应立即派人前往现场，察看是否为火灾，确认起火后，马上通知管理处主任、公司领导、消防队，并通知义务消防员到火灾现场进行灭火救人工作。

1.2正确通报方法

A、首先通知值班人员并打119火警电话再通知管理处主任和公司领导。

B、向住户通报时的次序是着火层—着火层以上各层—有可能蔓延的着火层以下的楼层，并说明疏散路线，稳定房主情绪，防止发生混乱现象，人为造成事故。

2、灭火

2.1确定火场情况

一查火场是否有人被困，二查燃烧物质，三查有无易爆有毒物品。

一看建筑结构、定通路、到火场最近，二看火烟定风向、定火势、环境、定重点、定人力、定灭火路线。

2.2确定灭火策略

A、室内火灾，重点突破、逐个消灭；楼层火灾，先围后功；下层火灾，集中猛攻。

B、灭火的基本方法：

冷却灭火法、隔离灭火法、抑制灭火法、窒息灭火法。

2.3灭火力量的组织

A、组织义务消防队，分工任务，进行灭火。

B、启动消防泵，满足着火层以上各层的用水量，并铺设好水带。

C、关闭防火区的防火门。

D、利用固定灭火装置（如室外消防栓）和灭火器灭火。

E、人力分配上要做到，灭火救人同步进行，并按救人重于灭火、灭火重于救物品的原则。

2.4断电A、切断电源，当电器设备着火并引燃附近可燃物时，应立即关闭总开关，尽快利用灭火器材进行扑救。

B、带电灭火，电器设备发生火灾时，如不能关闭电源，应带电灭火，灭火剂应有尽有：

干粉、1211、CO2、不能用泡沫、普通水枪（雾化枪除外），以免导电发生事故。

4、火场疏散抢救住户

明确分工，在现场指挥员的具体组织下，把责任落实到人，负责引导住户安全疏散、护送行动不便住户离开险境、查看是否有人留在着火房内需要抢救、接待、安置、稳定疏散下来的住户情绪。

4．1疏散次序

先从着火间开始，在向上延伸，疏散时必须有人指导，行动不便的必须有专人护送。

4．2指导自救对于还没有被火困住的住户，由消防员鼓励或带领沿着消防梯低姿冲过烟

灭火应急方案

雾下楼，当不能从预定的路线撤离时，应上天台等待营救或通过阳台、天桥等与邻楼相连接部位疏散到安全地带。

对于被困人员，应利用可行工具，告知其自救办法，引导自救。

4．3自救脱险方法

A、使用床单、窗帘、台布等物体连接成救生绳，一头固定在窗框，沿绳降落到下层、自救。

B、爬开窗台，蹲在墙的突出部位，等待营救。

C、双人相互配合，接力降落到下一层。

D、密闭门窗、堵塞孔洞防烟窜入房内，用水淋湿门窗降温，清除易燃易爆物品，防止火势蔓延，等待营救。

E、利用外墙的夹缝，下水管，避雷针登攀落下一层的方法。

F、房内外有救生器材则指引它们使用这些器材，如救生绳、缓降绳，救生垫。

4．4要求

A、义务消防员必须要高度的思想觉悟、英勇顽强、不怕牺牲的革命精神和熟练的个人本领。

B、队员行动时必须携带必要的器材工具，如安全绳、手电筒、手套。

C、在危险情况下，对被救人员应加以保护，防止发生人为误伤，通过烟区时，要利用喷雾水掩护。

D、不准利用载人电梯疏散人员。

E、不能让被救人员回着火层。

F、使用消防电梯时，要有专人操作，并约好联络信号，以便出现故障及时营救。

H、要核对疏散、抢救人员的人数不清，以防被困人员没有完全救出。

I、对受伤人员在现场急救外，还应及时送医院进行抢救治疗。

灭火应急方案

5、疏散与保护物资

疏散与保护物资，是灭火战斗中又一项重要任务，对受火灾威胁的各种物资，以及住户家中的贵重物品、车辆、设备以及图书档案资料等进行疏散还是就地保护要根据火场的具体情况决定，其目的是尽量避免和减少国家、私人的财产损失。

5．1疏散和保护物资，主要是在下列情况进行：

A、重要物资受到直接威胁又无法保护时，要进行疏散，特别是业主的贵重的不能遇水的物资，必须立即抢救和疏散。

B、易爆、易燃助长火势或析出毒气的物资，要抓紧疏散并加以保护。

C、当物资妨碍灭火行动时，要进行疏散。

5．2要求和方法：

A、在火场上疏散和保护物资要分清主次、缓急，行动迅速、方法得当避免损坏和丢失物资，并注意安全。

B、在疏散和抢救物资时，受到火势威胁应用水枪掩护。

C、疏散和保护物资的方法应根据具体情况来决定，对贵重物品要轻拿轻放，需要就地保护的物资、设备等，可以按不同情况，采用水淋冷却或用浸湿的麻袋、帆布等覆盖，不能用水冷却的，可用石棉瓦等耐火材料覆盖。

D、疏散的物资应放置在安全的区域，不得堵塞交通，并需专人看守，防止丢失和损失。

6、防排烟

在扑救商层建筑初期火灾时，为增大视距、降低烟气扩散，采取防排烟的措施，是保证人员安全、加快灭火进程的主要措施，具体有：

6．1启动送风排烟设备，对消防通道保持正压风排烟。

6．2开启自然通风窗。

6．3关闭防火分区的防火门、防烟门。

灭火应急方案

6．4客用电梯降到底层、锁好，禁止使用。

6．5使用喷雾水枪排烟。

6．6用湿毛巾捂住口鼻，匍匐地面防烟。

在排烟时要注意不要过多打开着火层下部的门窗，以防中性压力平面的下降。

7、注意防爆、中毒

扑救火灾中防爆问题应摆在重要位置，一时防止易爆物品受热发生爆炸，二是防止中毒，要注意做到：

7．1把处于火势威胁的易燃易爆及有毒物品迅速清理出楼外。

7．2对有可能会受火势威胁的上述物品用水加强冷却。

7．3打开着火房间的门时，要站在房门打开方向的另一侧，要缓慢开启房门，同时要用喷雾水流掩护。

7．4扑救房间火灾，要坚持正确的射流方法，防止轰燃的发生。

8、现场救护

扑救火灾中，为防止扩大人员伤亡事故，应组织医务人员及时对伤员进行护理，然后送医院救治。

9、安全警戒

为保证扑救火灾、疏散与抢救人员的工作有秩序的顺利进行，必须采取安全警卫措施，安全警戒的部位包括大楼外围、大楼首层进入口、着火层，分别放置警戒区、设置警卫人员，其任务是：

9．1大楼外围警戒任务：

清除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维护好大楼外围的秩序，迎接消防队，为消防队员到现场灭火创造有利条件。

9．2大楼首层出入口警戒任务：

不准无关人员进入大楼，指导疏散人员离开大楼，看管好从着火层疏散下来的物资，保证消防电梯为消防人员专用，引

灭火应急方案

导消防员进入着火层，为灭火行动维护好秩序。

9．3着火层下一层的警戒任务：

不准住户进入或再登上着火层，防止坏人趁火打劫、混水摸鱼或乘机制造混乱，保护好消防装备器材，引导、疏散人流向下一层有秩序的撤离。

10、通讯联络

保持大楼内外着火层与消防员、指挥员、前后方的联络，使指挥员的命令、预定的方案能及时顺利的实施

10．1楼内的电话要保持通畅，各值班室要设专人接电话，及时传话。

10．2指挥员与消防队、着火层以上各层、技工班（供水、供电），利用对讲机保持联络。

10．3设立通讯人员，负责口语通讯联络，但必须是熟悉各部门位置、部门负责人的人员方可担任。

11、后勤保障

后勤保障内容：

一是保证水电供应不间断，二是保证灭火器材和运输车辆，三是积极协助战斗单位，提供支援项目，保障器材的供应。

灭火应急方案的制定

各管理处应在认真调查研究的基础上订出本小区的灭火应急方案。

一、灭火应急方案的内容：

1、接警：

管理处对火灾信息受理的方法、分工责任制和所需时间。

2、召集：

通知消防责任各部门、人员到场的责任制和所需时间。

3、通报：

通报程序用电话、住户敲门、向公安消防）的分工责任制和所需时间。

4、疏散：

人员疏散的步骤、疏散路线的确定、组织疏散的分工责任制和人员完全疏散所需的时间。

5、灭火：

启动水泵、使用水枪、运送灭火剂、器材的分工责任制和所需时间。

6、防烟：

启动窗户、防火门、安全口、空调口及相关的机械设备的分工责任制和完成的时间。

7、警戒：

确定区域、指挥无关人员、车辆撤离现场、消防路障的责任制和所需时间。

8、防爆：

清走易燃易爆物品至安全地点，保护措施实施的分工责任制和完成时间。

9、救护：

通知临近医院前来抢救，通知办公室派车的责任制和到场时间。

二、起火后灭火自救行动时间要求：

灭火应急方案的制定

项目内容

完成项目的时间要求（分钟）

起火后至现场时间（分钟）

接警确认

0．5

0．5

管理处领导到场

2．0（工作时间）

15．0（非工作时间）

2．0（工作时间）

20．0（非工作时间）

选出自救决定

2．5

消防组准备

0．5

3．0

首批力量到场

3．0

6．0

向住户通报疏散

1．0

引导住户离开危险区

10．0

灭火准备

1．0

启动防、排烟设备

1．0

防爆

根据具体情况而定

现场警戒

2．0

5．0

派车到现场救护

10．0

三、做法：

1、摸清情况：

制定调查表，对小区内的建筑物、消防设施、人员等情况进行调查。

2、制定初稿：

组织相关人员编写。

3、修改审定：

组织专业人员进行讨论并定稿。

4、组织训练：

组织员工进行相关训练。

5、及时调整：

对不适合的地方提出修改意见并调整方案。

灭火应急方案的训练

火灾发生时，为了能在异常心理状态和环境中采取迅速、正确的行动，平时应该反复进行扑救火灾的一系列训练，这样才能做到召之即来、来则能战，不至于在火魔前束手无策陷于慌乱之中。

一、消防训练种类和内容：

1、报警训练

掌握向消防机关的报警方法及其他设备的使用方法。

发现火警后向消防机关报警，向物业管理处联系，向内部各部门和人员通报情况。

2、灭火训练

掌握设置在建筑内的消防设施、器具的位置、性能及操作方法。

正确使用灭火器及室外消防栓等灭火工具，同时完成防火分区操作。

3、疏散训练

熟悉避难设施、设备等的位置，掌握使用方法，如发生火灾能有秩序、正确迅速的引导避难者，对行动困难者采取相对措施引导到安全场所，对未撤离人员的情况迅速向消防员报告。

4、综合训练

综合进行上述训练，并向消防队提供上述情况，并请协助训练。

二、训练计划：

实施训练时，应制定与建筑用途、规模等特点相适应的时效性计划，计划最低实施次数如下：

训练种类训练次数（年）

疏散训练1次以上

报警训练1次以上

灭火训练2次以上

综合训练1次以上

三、训练的形式

灭火应急方案的训练

1、操场模拟训练：

按接警、出动指挥、分工配合及临时综合处理等综合动作训练，检验是否符合应急方案。

2、模拟实战训练：

按接警、出动到现场按照实战要求出水、泡沫、1211等灭火，同时进行抢救和疏散物资的训练。

3、演练的范围可分整个单位综合演练或分部位分段演练。

四、训练的实施：

（一）训练的设想

为了有效的进行训练，应先假设各种情况，制定周密的计划，训练设想应有训练目的和建筑物的用途、特点及规模、构造、员工出入、人员等实际情况而定，基本要求如下：

火灾蔓延：

危险范围超过一层楼，有人员被困。

（二）设想主要内容：

包括时间、地点、人员、着火物体、原因、火灾情况等，如时间、地点可作如下几种

A、起火时间的设想：

业主上下班时间、白天、夜晚。

B、起火场所的设想：

厨房房间等。

（三）报警训练

1、火灾设想

起火场所、燃烧物体、蔓延范围、被困人数、场所。

2、火灾时的行动

向周围群众报警与有关部门联系。

3、向物业部报警主要内容

火警所在地、名称、场所、燃烧种类、有无被困人员。

4、内部火警通报

物业处向各有关部门通报情况时并进行实际操作，启动报警设备。

灭火应急方案的训练

（四）灭火训练

1、火灾设想

起火场所、燃烧物种类、有无被困人员、燃烧范围。

2、灭火活动

根据设想火灾操作必要的灭火设备、包括灭火器（泡沫、CO2、干粉、1211等）

室内外消防栓简易灭火器材（水桶/黄沙等）。

3、防火分区的实施

关闭防火门，卷帘，对蔓延扩大通路部分进行防火划区。

（五）疏散训练

1、火灾设想

起火场所燃烧物体被用人员的人数分位置。

2、疏散活动

根据火灾设想利用专用设备（缓降梯、自救绳）及一切可以利用的材料，将人员疏散到安全的场所。

以上训练方案要消防责任人来自督促训练确保效果。

消防栓保养规程

1、目的：

保证消防栓部件齐全、良好，灭火时能迅速正常输出消防水。

2、职责：

消防值班员负责完成

3、内容：

3．1每月逐处检查一次

3.1.1栓处检查栓门关闭是否良好，楼道栓箱是否良好，栓门封条是否完好。

3.1.2检查消防栓的附件是否齐全，固定是否良好，有无脱落，栓内水龙头有无渗漏现象。

3.1.3测试：

抽样为总数的1%测试，压力是否正常。

3.1.4栓门封条落破损的补贴封条。

3.2每年逐个打开消防检查一次，并适当放水。

3.2.1完成月检查中消火栓检查部分。

3.2.2开栓门取出水带仔细检查有无破损，如有立即修补或替换，如发黑、发霉要刷洗凉干。

3.2.3检查水枪头水带接头联接是否方便牢固有无缺损，如有立即修复，并放回原处。

3.2.4检查指示灯电源是否良好，并进行除锈紧固。

3.2.5将阀门开闭一次是否灵活，并清除阀口附近锈渣，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油，掉漆部分重新补涮同色漆。

3.2.6室内栓箱内清扫干净，部件摆放整齐，关好栓门贴上新封条。

干粉灭火器的使用及保养规程

1、目的：

确保手持式干粉灭火器的正确使用及保养。

2、职责：

消防值班员完成

3、使用：

3.1灭火操作：

手提灭火器，先将灭火器上下翻转几次，使桶内干粉松开，然后扯去铅封，拔出保险销，操作者立于灭火的有效距离处，将喷嘴对准火焰根部按下压把干粉即可喷出，同时根据情况摆动喷嘴，使粉雾覆盖整个火焰根部，并逐渐推移，如遇多处明火要移动位置射向火点，直至火焰完全熄灭，不留明火，以防复燃，灭火后松开手把即可停止喷射。

3.2使用注意事项

3.2.1灭火时切不可击液面貌一新，以防飞渐。

3.2.2灭火器一经开启后，不能保存，重新灌气，装粉后才能保存、使用。

3.2.3使用时若遇干粉喷不出的情况，应慢慢拧松盖，让气粉喷出。

4、月检：

每月进行灭火器巡查，检查压力表指针是否在红、绿、黄三色的绿色区，用手托起灭火器估计重量，基本符合规定值，如发现太轻，则应立即替换，铅封是否完好。

5、年检

5.1取下灭火器上下翻动几次，使筒内干粉松散。

5.2检查插销有否生锈及可能拔不动情况如有立即修理。

5.3检查每个灭火器指针位置并抽取总数的1%测定重量，以验收压力表显示性能的正确性。

5.4保养中的注意事项

5.4.1存放地点应干燥通风，切忌日光暴晒和强热幅射，存放温度应在0度至45度之间。

5.4.2检查灭火剂若有结块，则应更换干粉或将干粉烘干并粉碎石装入继续使用。

5.4.3使用后重新装入干粉灭火剂及充装CO2气体必须由专业人员进行。

5.4.4灭火器不得过期使用。

防火卷闸门的保养规程

一、防火卷闸门每星期应开关一次，查看门轨、门扇有无变形，卡阴现象，以保持门的灵活性，并检查是否严密无缝隙。

二、每月对轴承部位加以保养上黄油。

三、建立档案记录，各防火卷闸门的保养情况。

四、检查发现问题应立即上报，及时修理并记录在案。

（三）盗窃及停车场被劫事件应急方案

一、对盗窃事件的处理

1、管理处或控制中心接到通知后，应立即派人到现场。

2、如证实发生罪案，要立即拨打“110”报警，并留守保护现场，直到警务人员到达。

3、禁止任何人员在警务人员到达现场前触动任何物品。

4、若有需要，指令关闭入口大门，劝阻业主及访客暂停出入，防止窃贼乘机逃跑。

5、当警务人员到达后，应清楚记下办案警官级别、编号及报案编号，以作日后查阅。

6、认真对待传媒人员入内采访，不得将不真实的情况告诉采访人。

7、尽快向主官呈交案情报告、内容，注明时间、地点、发现人及参与现场处理人、事情经过、处理结果。

二、处理停车场被劫事件

对于停车场内的行窃案件类别及应采取的行动，现分述如下：

1、车主、司机、乘客，车上财物遭劫

（1）报警及通知控制室。

（2）留意匪徒的容貌、人数，有无武器和汽车接应，接应车辆牌照号码及逃走方向等。

2、收银处

（1）通知大厦主管、控制室及警方。

（2）不可接触任何物品，如收银机等。

（3）查看现场是否有匪徒。

（4）照顾受伤者，如有伤者可通知“120”急救。

（5）当警务人员抵达现场后，应记录主管警官级别、编号及报案编号，并尽快报告给主管。

发现业主受伤或生病处理工作应急方案

一、当发现有业主或其他任何人在公共地方突然晕倒或意外受损伤时，必须通知管理处主任及打急救电话求助。

二、将病者或伤者安置在适当地方休息，并设情通知其家人或派出所人员处理。

三、妥善保管好伤者或病者的财物，当派出所人员到达时，交派出所人员处理，并做好移交签字手续。

四、惟有受过急救训练者，方可急救伤者。

五、尽量将伤者或病者与围观者隔离。

六、将详细情况记录后，尽快呈交主管。

电梯困人处理工作应急方案

一、若有乘客被困在电梯内，如有闭路电视及时对讲，则须把电视机镜头移至困人的电梯，观察电梯内的活动情况，详细询问被困者有关情况及通知管理人员到电梯门外及保持联系。

二、立即通知电梯保养公司紧急维修站派人释放被困者及修理该电梯，在打电话时必须询问对方姓名及告知有人被困。

三、被困者中如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请求消防人员协助，同时做好被困人员的稳定情绪。

四、被困者救出后，须询问：

1、是否有不适，是否需要帮助等。

2、提供姓名、地址、联系电话及到本厦的原因。

3、如被困者不合作及自行离去，则记录备案。

五、必须记录事件从开始到结束的时间，详细情形及维修人员、消防人员、警务人员、救护人员到达离去的时间，消防车、救护车号码等，方便时可查询记录相关人员电话号码。

六、必须记录被困者救出的时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院，病房号码。

七、附件《电梯困人应急处理流程》

电梯困人应急处理流程

停电和电力故障处理工作应急方案

一、如电力局预先通知物业所在区域暂时停电，应立即将情况和有关文件呈交主管。

二、管理处主管应通知物业管理公司并安排值班。

三、有关停电通知预先张贴在物业公共区域明显处。

四、当供电恢复时，管理员必须与电工技术员检查辖区内有电掣的正常运作情况。

如有损坏，须立即报告主管，安排修理。

五、管理处必须随时准备电筒和其他照明物品，以便晚间突然发生停电时使用。

六、当辖区晚间发生突然停电时，管理员应主动通知主管及控制中心，安排工程部人员维修，并通知住户或业主有关停电情况，防止偷盗和抢劫事故发生，对重点部位加强警戒。

易燃气体泄漏应急处理方案

一、当收到怀疑泄漏燃气报告时，应立即通知主管，并尽快赶到现场查看究竟。

二、抵达现场后，要谨慎行事，敲门进入后，不可开灯、开风扇及任何电掣，更不能用明火照明，必须立即打开所有窗门，关闭煤气开关。

严禁现场吸烟，如造成火灾，执行消防应急方案。

三、通知所有人离开现场，有关人员到场检查，劝阻有关人员撤离现场。

四、发现有受伤不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及派出所人员抵达现场。

五、管理员在平时巡逻时应提高警惕，遇有不平常气体昧道时，应小心处理，对煤气及石油气点掣的位置开关应了解和掌握。

六、将详细情况记录下来，尽快呈交主管。

风灾、水灾、地震防护工作应急方案

一、气象机关发布台风警报后，守卫及有关岗位应随时注意收听报告台风动向的广播转告总经理、经理。

二、台风接近本地区前，采取下列预防措施：

1、关闭门窗，如有特殊防范设备，也应装上。

2、熄灭明火，关闭不必要的电源或煤气。

3、重要文件及物品放置于安全地点。

4、放在室外不堪雨淋的物品，应撤进室内，或加以适当的遮盖。

5、准备手电筒、蜡烛、油灯等照明物品及雨衣、雨鞋等雨具。

6、门窗如有损坏应紧急修缮。

7、指定必要人员，集中待命，准备抢救灾害。

8、准备必需物品及干粮。

9、对重要地位实行加强警戒。

10、对人员进行组织，两人一组进行定位检查巡视，防止可能发生的灾害进行消除，如一旦发生不测，随时出动抢险。

11、清理灾害造成的残留物。

12、查明辖区财产损失和有关人员伤亡情况。

13、修复灾害造成破坏的建筑物和其他设施。

14、写出灾害情况报告留作存查。

高空坠物应急处理工作方案

高空坠物是一项严重的非法行为，当业主管理处接获该类投拆时，采取以下行动：

一、主动派人进行调查，设法寻找违法者。

二、如有需要可向违法者发出警告，并报告公安机关。

三、如果未能找出违法者，在有需要时通知所有业主，并指出该行为的严重性。

四、拍照存案。

五、记录一切详情在“物业日常管理记录本”内。

六、平时护卫在巡逻时对业主阳台上的花盆、空调外机要进行查看，如有隐患及时消除。

七、如高空坠物引起有人受伤，管理人员应：

1、通知救护车及公安机关。

2、协助照顾伤者。

3、设法寻找违法者或证人。

4、封锁现场等公安人员到达现场。

5、记录一切有关资料在“物业日常管理记录本”内。

6、报告管理处主任并呈交书面报告。

交通事故处理应急方案

一、无人受伤的交通意外

1、维持秩序，使现场交通恢复畅通。

2、记录事件。

3、如有需要，拍照以做记录。

4、如物业部分因意外可能危及其它人，应将该范围封锁。

5、如有需要，通知维修人员到场采取行动。

6、如有需要，张贴警告标志。

7、保安主管应将事件详情记录在“值班记录簿”内，并向管理处主任做书面报告。

二、导致有人受伤的交通意外

1、指挥交通，给予尾随车辆警告。

2、在适当情况下将伤者移离危险位置，如伤势严重安排抢救，保护好现场。

3、致电“110”报警，等候支援。

4、记录事件及拍照。

5、通知员工、主管或公司。

6、事后记录在“物业日常管理记录簿”内，呈交详尽报告给管理处主任。

7、积极协助公安部门调查工作。

8、做