地产资料参考深圳房地产条例.docx
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地产资料参考深圳房地产条例
深圳市房地产条例
（草案初稿）
第一章总则
第二章房地产行业管理
第一节一般规定
第二节房地产开发
第三节房地产经纪
第四节房地产估价
第五节房地产行业组织
第三章房地产转让
第一节一般规定
第二节商品房预售
第四章房地产抵押
第五章房地产登记
第一节一般规定
第二节初始登记
第三节转移登记
第四节变更登记
第五节抵押登记
第六节预售房地产预告登记
第七节限制房地产权利登记
第八节其他登记
第九节注销登记及撤销核准登记
第六章附则
深圳市房地产条例
第一章总则
第一条（立法宗旨和立法依据）
为了加强房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权利，根据有关法律、法规，结合深圳市（以下简称本市）实际情况，制定本条例。
立法例
1、深圳市经济特区房地产登记条例第1条：
为确认房地产权利，保障权利人的合法权益，加强房地产管理，根据法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区（以下简称特区）的实际，制定本条例。
2、上海市房地产登记条例第1条：
为了加强本市房地产权属管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
说明
本条例关于深圳市房地产条例的立法宗旨和立法依据的规定。
一、如此规定，深圳市房地产条例的立法宗旨有：
1.规范本市房地产活动的关系和行为。
房地产活动，是指自然人、法人或其他组织为谋取和实现房地产交易利益或其他与房地产相关权益，而作出的能够建立、变更或终止某种房地产法律关系的行为。
房地产活动具体包括进入和退出房地产有形市场、取得房地产产权、行使房地产权利、进行房地产的开发经营和房屋建设、从事房地产的转让和抵押，出租公私房屋、开展房地产中介服务和物业管理服务（人居服务）、实施房地产行业自律管理和业主自治管理等各种活动。
制定深圳市房地产条例其首要目的当然是要规范深圳市的房地产市场的各种活动及市场主体通过房地产活动所形成的法律关系。
本条例总结本市和国内外经验的基础上，建立了我市对方地产管理的一项重要的基本制度：
为配合上述制度的贯彻实施，条例还具体规定了加强房地产管理的其他制度与措施。
这些房地产管理制度的建立，标志着我市对规范房地产市场迈上了新的台阶。
2.维护房地产市场的公正秩序
改革开放以来，深圳市房地产市场流通日趋活跃。
一个包括土地使用权出让、转让，房屋买卖、租赁、房地产抵押以及房地产咨询、代理等各种房地产活动在内的房地产市场已经形成。
但依然存在如下一些主要问题：
一十市场机制尚不完善，市场管理不健全，增大了房地产市场的投机性。
二是房地产价格体系尚未理顺，价格机制比较混乱，再加之房地产交易应征税、费管理不严，导致国有土地收益流失，出现房地产炒卖现象。
三是房地产企业过多过滥，其中不乏完全不具备从事房地产开发经营条件的企业（如“山水居”的开发商。
）四是房地产市场的咨询、估价、代理等中介服务体系尚不健全。
所以，总体而言，本市房地产市场仍处于发展阶段，是指功能有待健全，市场机制仍需完善，交易行为函待规范，市场管理须进一步加强。
只有这样，才能建立在公正的房地产市场秩序。
本条例从以下几个方面维护了房地产的公正秩序：
……
3.保障房地产权利人的合法权益
房地产是不动产，房地产权利是一种体现为物权的民事权利，具体包括：
①房地产自物权（即房地产所有权），如房屋所有权、土地所有权（国家土地所有权、集体土地所有权）；②房地产他物权，如国有土地使用权、集体土地使用权、房地产抵押权等。
房地产权利人包括自然人、法人和非法人组织，国家作为特殊的民事主体也可成为房地产权利人，如国务院代表国家行使土地的所有权。
房地产权利人依民法通则等法律、法规对房地产享有权利并承担义务，合法权益受到包括宪法、民法、刑法等整个法律体系的尊重和保护。
深圳市房地产条例，作为民事特别地方法规，保障房地产权利人的合法权益是其分内之责，也是其制定宗旨之一。
具体而言，本条例从以下几个方面保障房地产权利人的合法权益：
①从正面直接规定了公私房地产权利一体保护的原则，即在贯彻执行国家从《城市房地产管理法》第5条“房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯的基础上增加规定,对国家、集体、私人所有的房地产实行一体保护”，（本条例第5条第2款）、“除为公共利益并给予合理补偿外，政府不得以任何理由对集体、私人所有的房地产采取国有化措施或有类似国有化效果的措施。
”（条例第5条第3款）。
②PP8－10
第二条（本条例适用范围）
在本市实施房地产管理，从事房地产开发、经营、交易、登记及其它相关活动，适用本条例。
本条例所称房地产，是指土地及依附于土地的建筑物、附着物。
本条例房地产权利，是指土地所有权、使用权以及依附于土地的建筑物、附着物所有权及由上述权利产生的他项权利。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有房地产权利的自然人、法人和其他组织。
2、上海市房地产登记条例第3条第1款：
本条例所称房地产登记，是指土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。
3.深圳房地产登记条例（1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）：
第二条本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物、附着物。
本条例所称权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权。
第三条房地产权利的设定、转移、变更、终止等须依照本条例的规定进行登记。
依法登记的房地产权利受法律保护。
立法例
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条：
在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的，应当遵守本法。
说明
本条是关于本条例适用范围的规定。
1.本条例适用的地域范围
根据本条规定，本条例适用的地域范围是“深圳市行政区域内”。
本条例是由深圳市人大常委会制定并颁布的地方性法规，当然适用于深圳市行政区域内。
深圳市行政区域的范围包括经济特区和非经济特区，前者有罗湖、福田、南山、盐田四个区，后者指宝安、龙岗两区、
2.本条例适用的事项范围
本条例适用的事项范围，即本条例调整的房地产法律关系。
法律关系是指……
房地产法律关系是指房地产法律规范。
在调整房地产开发、交易等活动及其实施监督管理过程中发生在房地产市场主体之间的权利义务关系，为房地产登记、房地产转让、法律关系、房地产抵押法律关系、房地产管理法律关系等。
作为法律关系的一种，房地产法律关系同样是一种上层建筑范畴的思想意志关系，是由国家强制力保障实现的权利义务关系，具备主体、内容、客体三个要素。
比较而言，房地产法律关系又有其自身的特征，主要表现在：
（1）主体的广泛性。
房地产法律关系涉及到房地产开发、登记、转让、租赁、抵押、经纪、估价等市场活动及对其实施监管活动的各种主体，包括房地产行政管理机关（本市为深圳市规划于国土资源局）、房地产开发经营公司（含综合开发企业和项目开发企业）、房地产交易场所（本市为房地产交易中心）、房地产经济代理咨询评估机构（如深圳市中百达经纪代理有限公司、深圳市房地产咨询有限公司、深圳市中房房地产服务有限公司、深圳市格衡房地产评估有限公司——引自2002深圳房地产年鉴P282）以及其他法人和公民。
（2）客体的特殊性。
房地产法律关系的客体主要是指房地产这种商品，与其他一般商品相比具有如下特殊性房地产商品的不动产性决定了房地产交易只是权利主体发生变动，因为不论在生产过程或是物业管理过程中，房地产都不发生位置的移动。
具有投资与消费的二重性，房地产的使用价值不因使用或时间的推移而减少，具有保值或增值功能。
因此，人们把购置房的地产除作为一般商品来消费使用外，还将其做为投资对象。
（3）内容的多重性。
房地产法律关系即包括因平等主体
【立法例】
[深圳经济特区经纪人管理条例]第2条：
本条例所称经纪人，是依照本条例的规定，为促成他人交易提供信息或者充当媒介并收取佣金的个体工商户、法人或者其他经济组织。
房地产评估，是指对房地产价格进行估算的行为。
条文释义：
房地产是房产和地产的合称，它包括房屋财产和土地财产，是房屋与土地在经济方面的商品体现，其核心是房屋所有权和土地所有权。
由于房屋和土地在物质形态上不可分离，在经济形态上二者的经济内容和运动过程也具有整体性，因此，人们习惯上将房产和地产两个概念合称为房地产。
定着物是台湾法上的一个概念，它包括土地上的建筑物、构筑物和其他附着物。
定着物的概念比传统房产的概念较广，传统的房产一般仅指土地上的建筑物、构筑物而不包括其他附着物，但鉴于土地附着物与传统的房产在法律上的地位及与土地的关系均比较接近，因此，本条例将房产的概念扩充为定着物而统一纳入房地产的范畴。
第三条（房地产行为原则）
从事房地产开发、经营、交易、登记及其它相关活动，应当遵循合法、公平、公正、公开、诚实信用的原则。
[参照房地产条例]
条文释义：
房地产活动主要是一种民事活动，因此，在房地产活动中，作为民法基本原则的合法、自愿、公平、公正、诚实信用原则均应该得到遵循。
【立法例】
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第2条：
《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
第四条（房地产登记）
房地产实行依法登记制度，经登记的房地产权利受法律保护。
房地产权利的设立、变更、转移与终止，应当按照本条例的规定进行登记。
房地产权利证书是房地产权利的凭证。
除为公共利益并给予合理补偿外，政府不得以任何其他理由对集体所有、私人所有的房地产采取国有化措施或者有类似国有化效果的措施。
（中日投资保障条例）
【立法例】
中华人民共和国宪法第13条第1款：
国家保护公民的合法的收入、储蓄和其他合法财产所有权。
条文释义：
房地产是一种不动产，不动产权利的设立、变更、转移与终止均应该登记，这是明确房地产产权，保证交易安全的必然要求。
经登记公示的房地产具有公信力，可以对抗第三人，反之，未经登记的房地产不具有公信力，不受法律保护，不能对抗第三人。
房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确定房地产权利的法定手续。
第五条（房地合一）
建筑物、附着物的所有权主体应当和该建筑物、附着物占用范围内的土地使用权权利主体一致。
第六条（房地产管理的体制）
市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门，依照相关法律法规和本条例对房地产开发、经营、交易、登记及其他相关活动进行指导、检查、监督和管理。
主管部门可以设立派出机构。
派出机构依照主管部门授权履行职责。
2、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第33条第1、2款：
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
【立法例】
民法通则第3、4条：
当事人在民法活动中的地位平等。
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
（新创条文）
[物管部分暂留]
【立法例】
1、上海市居住物业管理条例地第4条：
物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
2、深圳经济特区住宅区物业管理条例第4、5条：
住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合
的管理模式。
业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅
区公共秩序的义务。
【立法例】
深圳经济特区房地产行业管理条例第6条第1、2款：
深圳市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门（以下简称主管部门），依法对房地产行业进行指导、监督和管理。
深圳市房地产业协会（以下简称市房地产业协会）是房地产行业的自律性组织，依照本条例的规定履行职责。
条文释义：
本条是房随地走、地随房走原则的统一。
由于定着物和土地在物质形态上不可分离，在经济形态上二者的经济内容和运动过程也具有整体性，因此，它们的法律关系上也必然是统一的，土地与其上的定着物归属于不同的主体将是不可想象的，也必将引起法律秩序的混乱，因此，房地的产权必须合一。
第七条（行业诚信）
主管部门应当建立完善房地产行业诚信档案和诚信公示制度。
第八条（房地产信息系统）
主管部门应当建立完善房地产信息系统，公示相关市场信息，加强行业管理。
第二章房地产行业管理
第一节一般规定
第九条（权益保障）
房地产开发企业和房地产经纪、估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。
第一十条（年度评价）
主管部门应当每年度对在本市开展业务的房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产经纪人、房地产估价机构和房地产（土地）估价师的经营业绩、信用状况等进行综合评价。
综合评价的结果应当向社会公布。
第一十一条（市场检查）
主管部门在履行检查和监管职责时，有权采取下列措施：
（一）进入被检查企业，查阅或复制业务相关材料；
（二）要求被检查企业或人员提供资质证书、资格证书、项目手册、业务相关资料及有关质量管理、档案管理、财务管理的文件和资料；
（三）纠正企业或人员的违法违规行为。
第一十二条（诚信档案）
主管部门应当将在日常检查和监管中发现的房地产开发企业、房地产经纪、估价机构及其从业人员的违法违规行为、不良诉讼及经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，作为不良信用记录记入其诚信档案。
诚信档案应当公示，任何单位和个人有权查阅。
第一十三条（诚信计分）
房地产行业诚信管理实行诚信计分制度。
主管部门应当建立完善房地产行业诚信评价指标体系，制定诚信计分标准和规则，并视诚信状况分层次实施管理。
对于诚信计分结果达到或超过失信警示线的企业和个人，主管部门应当将其列为重点监督和检查对象，加强日常监管，对其相关业务活动及有关行政许可、备案等事项的办理进行严格管理和审查，并可视情况予以警告、通报批评、媒体曝光、限制从事部分业务、责令停业整改等处理。
对于失信情节严重的企业和个人，主管部门应当将其纳入严重失信名单并向社会公布，同时应当在组织地块出让、资质或资格年检、备案、年度评价时，对其重点监督并加大审查力度，直至取消其土地受让资格、限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务。
市政府可以根据本条例制定房地产行业诚信公示的具体办法。
第一十四条（责任承担）
因房地产开发企业、房地产经纪、估价机构从业人员在执业过程中的故意或过失，给相关当事人造成损失的，由其所在的企业或机构承担赔偿责任。
该企业或机构履行赔偿责任后，可以依法向有关人员追偿。
第二节房地产开发
第一十五条（开发企业备案义务）
房地产开发企业在本市从事房地产开发经营的，应当持下列证明材料向主管部门备案：
（一）营业执照；
（二）资质证书；
（三）企业法定代表人的身份证明；
（四）主要管理、技术人员的职称证书和聘用合同。
第一十六条（备案登记和数字认证）
主管部门应当在收到房地产开发企业的备案申请后二十日内，为其办理备案登记手续和房地产信息系统数字认证手续。
第一十七条（开发企业备案变更）
房地产开发企业名称、地址、法定代表人、注册资本等主要登记事项发生变更的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后十五日内，向主管部门办理备案变更手续。
第一十八条（项目手册的内容）
房地产开发建设实行项目手册制度。
项目手册主要记载下列事项：
（一）房地产开发企业基本情况。
包括企业名称、地址、法定代表人姓名、企业资质证书编号等内容；
（二）开发项目的基本情况。
包括开发项目的项目负责人姓名、项目规划、建设用地的取得、拆迁情况、设计审批等内容；
（三）开发项目的施工建设情况。
包括项目建设进度计划、实际建设投资完成情况、开工情况、委托监理、质量监督、参与施工的各个单位情况及工程款支付情况等内容；
（四）开发项目的竣工情况。
包括竣工验收、拆迁情况、交付使用情况、商品房质量保证书和住宅使用说明书发放情况及委托物业管理等内容；
（五）开发项目的经营情况。
包括项目的转让情况、项目联建情况、商品房预售、商品房实际销售、商品房出租、房屋抵押及贷款情况、商品房空置、委托销售代理等内容；
（六）开发项目的审批情况。
对项目开发经营过程中管理部门的审批文件进行登记；
（七）其它情况。
包括初始登记情况、公建配套、基础设施的建设情况、开发过程各种投诉及重大问题的处理情况、接受行政处罚的情况及其它需要记载的内容。
第一十九条（项目手册的建立）
房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后二十日内，通过主管部门房地产信息系统建立项目手册，并随着项目开发、销售的进度及时更新相关信息和数据。
房地产开发企业违反前款规定，不建立项目手册，或者不如实填写项目手册的，由主管部门责令改正，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。
第二十条（项目手册的核验和公示）
主管部门依据项目手册对房地产开发项目实行监督管理，并定期对项目手册进行核验。
项目手册内容应当通过房地产信息系统公示。
第二十一条（开发建设）
房地产开发企业应当严格按照法律以及土地使用权出让合同约定的土地用途、动工期限和建设条件等进行开发建设。
违反前款规定的，由主管部门按照国家法律规定及土地使用权出让合同约定处理。
第二节房地产经纪
第二十二条（术语释义）
本条例所称房地产经纪，是指在房地产转让、租赁等活动中，提供房地产居间、代理等服务的活动。
房地产居间，是指房地产经纪人接受委托，向委托人报告订立交易合同的机会或者提供订立交易合同的媒介服务并获取服务报酬。
房地产代理，是指房地产经纪人在委托人授予的代理权限内，以委托人的名义从事房地产交易相关活动，行为后果直接由委托人承担。
本条例所称房地产经纪人，是指按照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册生效的人员。
房地产经纪从业人员是指在房地产经纪机构中从事房地产经纪业务的房地产经纪人及其他辅助人员。
本条例所称房地产经纪机构，是指依法设立、以收取佣金为目的从事房地产经纪服务的经济组织。
第二十三条（经纪机构备案义务）
房地产经纪机构及其分支机构在本市开展业务的，应当持下列证明材料向主管部门备案。
（一）营业执照；
（二）企业法定代表人的身份证明；
（三）主要管理、技术人员的职称证书和聘用合同。
第二十四条（经纪人备案义务）
房地产经纪人在本市执业的，应当持下列证明材料向主管部门备案：
（一）执业资格证书、注册证书；
（二）身份证明；
（三）与所在企业签订的劳动合同。
第二十五条（备案登记和数字认证）
主管部门应当在收到房地产经纪机构或房地产经纪人的备案申请后二十日内，为其办理备案登记手续和房地产信息系统数字认证手续。
第二十六条（备案变更）
房地产经纪机构或分支机构名称、地址、法定代表人、注册资本等主要登记事项发生变更的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后十日内，向主管部门办理备案变更手续。
房地产经纪人变更任职企业的，应当在与新企业签订劳动合同之日起十日内，向主管部门办理备案变更手续。
第二十七条（业务承揽）
房地产经纪人需要执业的，应当加入房地产经纪机构，并以所在机构的名义接受委托，开展经纪活动，收取服务报酬。
房地产经纪机构的分支机构应当以设立它的房地产经纪机构的名义接受委托，开展经纪活动，收取服务报酬。
第二十八条（房地产经纪合同）
房地产经纪机构接受委托开展房地产经纪业务，应当根据业务性质与委托人签订房地产经纪合同。
房地产经纪合同一般包括下列内容：
（一）委托人姓名、职业、住址或者名称、住所、法定代表人姓名；
（二）房地产经纪机构名称、住所、法定代表人姓名和执行房地产经纪人姓名；
（三）房地产经纪服务项目的名称、内容、要求和标的物的具体情况；
（四）双方当事人的权利和义务；
（五）经纪服务的收费标准和支付时间、支付方式；
（六）合同的履行期限和履行方式；
（七）违约责任和纠纷解决方式；
（八）双方当事人约定的其他事项。
第二十九条（提醒和说明义务）
房地产经纪机构及其从业人员在从事房地产经纪服务时，应当向服务对象说明以下事项：
（一）本机构和本人的备案情况、资格证书及其年度审核情况和信用档案情况；
（二）房地产经纪服务所涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况；
（三）房地产经纪活动可能引发的风险和后果。
房地产经纪机构应当在经营场所的醒目位置提醒当事人有权要求告知前款规定的事项。
第三十条（明码标价）
房地产经纪机构应当在经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
第三十一条（服务告知）
房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当及时告知委托人服务进度情况，提供真实的订约信息和与交易有关的资料，不得隐瞒与交易有关的重要事项。
第三十二条（业务相关信息的取得和保密）
房地产经纪机构在业务活动中，有权要求委托人提供开展业务所必需的资料并对资料加以合理利用，委托人应当对所提供资料的完整性和真实性负责。
房地产经纪机构及其从业人员应当妥善保管委托人的资料，保守委托人的商业秘密。
非经委托人同意，不得利用其所提供的商业信息从事该委托人所委托的业务以外的任何经营活动。
第三十三条（代理转让房地产）
房地产经纪机构接受委托代理转让房地产的，应当对转让当事人的资格、房地产产权的真实性和合法性进行查验。
房地产经纪机构或其从业人员违反前款规定，未进行查验或者因查验过程中故意或重大过失未能查明真实情况，或者明知转让当事人的资格、房地产产权的真实性和合法性存在瑕疵而未告知受让人，使受让人受到损失的，应与转让人承担连带赔偿责任。
第三十四条（业务禁限）
房地产经纪机构及其从业人员不得从事行纪服务，不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、交换、租赁关系。
房地产经纪机构违反前款规定的，由主管部门没收违法所得，并处以十万元以上三十万元以下的罚款；房地产经纪从业人员违反前款规定的，由主管部门没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款。
给他人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十五条（代收交易款项禁止）
除当事人支付的不超过交易标的总额百分之五的定金外，房地产经纪机构不得代收或监管交易当事人支付的其他任何交易款项。
房地产经纪机构违反前款规定，擅自代收或监管交易款项，或者代收的定金数额超过规定的，由主管部门责令退还代收款项，处以十万元以上三十万元以下的罚款，并对直接责任人员处以三万元以上五万元以下的罚款。
第三十六条（服务报酬的收取）
房地产经纪机构开展业务，有权按照约定向委托人收取报酬。
主管部门可以会同物价部门制定房地产经纪服务的收费标准。
第三十七条（服务报酬的收取）
符合下列情形之一的，房地产经纪机构可以要求委托人支付约定的服务报酬：
（一）房地产经纪机构已经促成交易合同有效成立，并且经纪合同未约定以交易合同实际履行为支付报酬条件的；
（二）房地产经纪机构已经促成交易合同有效成立，但因可归责于委托人的原因而被解除的；
（三）房地产经纪合同约定的委托期间届满后两个月内，委托人迳与房地产经纪机构提供的资料内的客户成交的，但通过其他房地产
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