长沙市城市规划管理技术规定.docx
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长沙市城市规划管理技术规定
第一章 总 则
第二章 建设用地的区划分类和适建范围
第三章 建筑容量控制指标
第四章 建筑间距
第五章 建筑离界及退让
第六章 建筑设计相关规定
第七章停车场配建规定
第八章 建筑环境与配套设施
第九章 市政工程
第十章 附 则
附件:
附录一 名词解释
附录二 长沙市建筑间距I类地区范围示意图
附表一 各类建设用地适建范围表
附表二 建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表
附表三 各种管线之间及其与建(构)筑物之间最小水平净距表
附表四 地下管线交叉时最小垂直净距表
附表五 市政管线的最小覆土深度(M)表
第一章总 则
1.1为加强城市规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省<城市规划法>实施办法》、《长沙市城市规划管理办法》和长沙市城市总体规划及有关规范规定,结合本市实际情况,制定本规定。
1.2 本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。
临时建设、城乡个人居住用房修建、危房翻建及装修工程不适用本规定。
1.3 编制详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划,下同)应符合本规定。
各项工程建设应按经批准的详细规划执行。
第二章建设用地的区划分类和适建范围
2.1 按照主要用途和功能,参照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90),在长沙市进行规划编制及实施规划管理需符合如下用地分类和代码标准要求:
类别代号
类别名称
范围
大类
中类
小类
R
居住用地
基层社区、居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地
R1
一类居住用地
市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地
R11
住宅用地
住宅建筑用地
R121
教育设施用地
托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地
R122
其他公共服务
设施用地
基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地,如粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地(不含中小学等用地)
R13
道路用地
基层社区及以下级的社区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地
R14
绿地
基层社区及以下级的小游园等用地
R2
二类居住用地
市政公用设施齐全、布局完整、建设有多层、中高层及高层住宅为主的用地(含酒店式公寓用地及老年公寓用地)(注:
原文“农民生活安置用地R2n”删除,勘误)
R21
住宅用地
住宅建筑用地
R221
教育设施用地
托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地
R222
其他公共服务
设施用地
基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地,如粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地(不含中小学等用地)
R23
道路用地
基层社区及以下级的社区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地
R24
绿地
基层社区及以下级的小游园等用地
R3
三类居住用地
市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般,或住宅与工业等用地有混合交叉的用地(含学生公寓、单身宿舍、用地)
R31
住宅用地
住宅建筑用地
R321
教育设施用地
托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地
R322
其他公共服务
设施用地
基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地,如粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地(不含中小学等用地)
R33
道路用地
基层社区及以下级社区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地,不包括宅间小路
R34
绿地
基层社区及以下级的小游园等用地
R4
四类居住用地
以简陋住宅为主的用地
R41
住宅用地
住宅建筑用地
R421
教育设施用地
托幼、小学、中学、九年一贯制学校用地
R422
其他公共服务
设施用地
基层社区及以下级的公共设施和服务设施用地,如粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、社区管理、文化活动、社区医疗设施等用地(不含中小学等用地)
R43
道路用地
基层社区及以下级的社区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地,不包括宅间小路
R44
绿地
基层社区及以下级的小游园等用地
C
公共设施用地
居住(社)区及居住(社)区级以上的行政、经济、文化、教育科研、医疗卫生、体育、社会福利、公共安全和宗教等公共设施的用地,不包括居住用地中的公共服务设施用地
C1
行政办公用地
行政、党派和团体等机构用地
C11
市属办公用地
市属机关,如人大、政协、人民政府、法院、检察院、公安、各党派和团体,以及企事业管理机构等办公用地
C12
非市属办公用地
在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地
C2
商业金融业用地
商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地
C21
商业用地
综合百货商店、商场、经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库的用地
C22
金融保险业用地
银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司,以及外国驻本市的金融和保险机构等用地
C23
商务办公用地
各种贸易公司、商社及其咨询机构等用地
C24
服务业用地
饮食、照相、理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等用地
C25
旅馆业用地
旅馆、招待所、度假村、公寓式酒店及其附属设施等用地
C26
市场用地
独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地
C3
文化娱乐用地
新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地
C31
新闻出版用地
各种通讯社、报社和出版社等用地
C32
文化艺术团体
用地
各种文化艺术团体等用地
C33
广播电视用地
各级广播电台、电视台、转播台和差转台等设施及其附属设施的用地
C34
图书展览用地
公共图书馆、会展中心、展览馆、博物馆、科技馆、纪念馆和美术馆等展览设施及其附属设施的用地
C35
影剧院用地
电影院、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所,包括各单位对外营业的同类用地
C36
游乐用地
独立地段的游乐园、舞厅、俱乐部、文化宫、青少年宫、老年活动中心等用地
C4
体育用地
居住(社)区级以上级别的体育场馆和体育训练基地等用地,不包括学校等单位内配套建设的体育设施用地
C41
体育场馆用地
室内外体育运动用地,如体育场馆、游泳场馆、各类球场、溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地,包括附属的业余体校用地
C42
体育训练用地
为各类体育运动专设的训练基地用地
C5
医疗卫生用地
医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施的用地
C51
医院用地
综合医院和各类专科医院等用地,如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院等
C511
综合医院
有一定规模的综合性医院用地
C512
专科医院
各类专科医院的用地,如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院和传染病医院等
C52
卫生防疫用地
卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等用地
C53
休疗养用地
休养所和疗养院等用地,不包括以居住为主的干休所用地,该类用地应归入居住用地(R)
C6
教育科研用地
高等院校、中等专业学校、职业学校、特殊学校等各类教育设施以及各类科学研究、勘测及测试机构的用地。
不包括中学、小学和幼托用地,该用地应归入居住用地(R)
C61
高等学校用地
大学、学院、专科学校和独立地段的研究生院等用地,包括军事院校用地
C62
中等专业学校
用地
属于高中阶段职业教育的普通中专、职业高中和技工学校等用地,不包括附属于普通中学内的职业高中用地
C63
成人与业余学校用地
独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地
C64
特殊学校用地
聋、盲、哑人学校及工读学校等用地
C65
科研设计用地
科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地,不包括附设于其他单位内的研究室和设计室等用地
C7
文物古迹用地
具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地。
不包括已作其他用途的文物古迹用地,该用地应分别归入相应的用地类别
C9
其他公共设施
用地
除以上之外的公共设施用地。
如宗教活动场所、社会福利院等用地
M
工业用地
工矿企业的生产车间、库房及其附属设施的用地。
包括专用铁路、码头和道路等用地。
不包括露天矿用地,该用地归入水域和其他非城市建设用地(E)
M1
一类工业用地
对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业类型的用地,如电子工业、缝纫工业、工业品制造工业等用地
M2
二类工业用地
对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地,如食品工业、医药制造工业、纺织工业、干扰和污染环境不严重的大中型机械制造工业等用地
M3
三类工业用地
对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地,如采掘工业、冶金工业、一般性大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地
W
仓储用地
仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
W1
普通仓库用地
以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地和货运及配载市场用地
W2
危险品仓库用地
存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地
W3
堆场用地
集装箱堆场及露天堆放货物的储物用地
T
对外交通用地
铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输设施及其附属设施等用地
T1
铁路用地
铁路站场、线路及其附属设施的用地
T2
公路用地
高速公路和其他各类公路、长途客运站及其附属设施的用地,不包括村镇公路用地,该用地应归入水域和其他用地(E)
T21
高速公路用地
含高速公路路面用地及为高速公路配建的公厕、电话亭、收费站等附属设施的用地
T22
一、二、三级
公路用地
除高速公路以外的其他级别公路用地及配建的公厕、电话亭等附属设施的用地
T23
长途客运站用地
长途客运站、客运枢纽及其附属设施的用地
T3
管道运输用地
运输石油、煤炭、天然气等能源和水资源的地面管道设施及其附属设施用地
T4
港口用地
海港和河港的陆域部分所建的各类港口设施及其附属设施的用地,包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地
T41
海港用地
海港港口用地
T42
河港用地
河港港口用地
T5
机场用地
民用及军民合用的机场中各类航空设施及其附属设施的用地,包括飞行区和航站区等用地,不包括净空控制范围的用地
S
道路广场用地
市级道路、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地
S1
道路用地
快速路、主干路、次干路和支路的用地,包括其交叉路口和道路绿地,不包括居住、工业区内部的道路用地
S111
快速路用地
城市快速路的用地
S112
主干路用地
城市主干路的用地
S12
次干路用地
城市次干路的用地
S13
支路用地
城市主、次干路间的联系道路用地
S19
其他道路用地
除快速路、主、次干路和支路外的城市道路用,包括步行街、自行车专用道等
S2
广场用地
进行公共活动的广场用地,不包括单位内的广场
S21
交通广场用地
以交通集散为主要功能的广场用地
S22
游憩集会广场
用地
以游憩、纪念和集会为主要功能的广场用地
S3
社会停车场库
用地
公共使用的停车场和停车库的用地,不包括其他各类用地配建的停车场库用地
S31
机动车停车场库用地
机动车停车场库用地
S32
非机动车停车场库用地
非机动车停车场库用地
U
市政公用设施
用地
居住(社)区级及以上级别的市政公用设施用地,包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地
U1
供应设施用地
供水、供电、供燃气和供热等市政公用设施及其附属设施的用地
U11
供水用地
独立地段的自来水厂及附属的泵房、调压站等设施的用地
U12
供电用地
提供电力供应和传输的市政公用设施及其附属设施的用地,包括变电站和高压塔基等用地,不包括电厂用地,该用地应归入工业用地(M)。
划定的高压走廊下控制范围内的用地,应按其地面实际用途归类
U13
供燃气用地
燃气供应和储存的市政公用设施及其附属设施的用地,包括液化石油气气化站、混气站、瓶装供应站、储配站、天然气门站、天然气调压站及煤气抢险设施等用地。
不含燃气厂用地,该用地归入工业用地(M)
U14
供热用地
大型锅炉房、调压、调温站和地面输热管廊等用地
U2
交通设施用地
城市公共交通和货运交通等设施用地
U211
公共交通用地
公共汽车、出租汽车、有轨电车和无轨电车等类公共交通的停车场、保养场、车辆段和首末站等设施的用地以及轮渡(陆上部分)所建设施的用地
U212
轨道交通用地
指各种形式的轨道交通在地面以上独立的站场、线路及其附属设施的用地,包括轻轨交通站场、线路以及地下铁道在地面部分的出入口、排气口、地面停车场、保养场和车辆段等设施的用地,高架轨道交通用地应按其地面实际用途归类
U22
货运交通用地
货运公司车队的站场和其他货运交通设施的用地
U291
公共加油加气站用地
提供汽油、柴油等成品油的加油服务以及天然气、液化石油气的加气服务的设施及其附属设施的用地
U292
其他交通设施
用地
除上述交通设施之外的其他交通设施用地。
如教练场、洗车场、交通队、汽车维修站等
U3
邮电设施用地
邮政、电信和电话等设施用地
U31
邮政设施用地
独立用地的邮政营业网点及其他邮政设施的用地
U32
电信设施用地
各类大型电信设施及其附属设施的用地
U4
环境卫生设施
用地
进行雨水、污水及固体废物处理的市政公用设施及其附属设施的用地
U41
雨水、污水处理
用地
进行雨水、污水处理的环境卫生设施的用地,包括雨水泵站、污水泵站、排渍站、污水处理厂和地面专用排水管廊等用地,不包括排水河渠用地,该用地应归入水域和其他非城市建设用地(E)
U42
粪便垃圾处理
用地
进行固体废物的收集、转运、堆放、处理和管理的环境卫生设施及其附属设施的用地
U5
施工与维修设施用地
进行房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物的施工及养护维修设施及其附属设施的用地
U6
殡葬设施用地
殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地
U9
其他市政公用
设施用地
除上述市政公用设施之外的其他市政公用设施用地,如消防、防洪等设施用地
G
绿地
居住(社)区级及以上级别的公共绿地、生产防护绿地,不包括附属绿地、园地和林地
G1
公共绿地
向公众开放、有一定游憩设施的绿化用地,包括其范围内的水域
G11
公园
综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林、风景名胜公园和居住区小公园等用地
G12
街头绿地
沿道路、河湖、海岸和城墙等,设有一定游憩设施的绿化用地
G2
生产防护绿地
园林生产绿地和防护绿地
G21
园林生产绿地
为城市绿化提供苗木、草皮、花卉和种子生产的苗圃、花圃、草圃等用地
G22
防护绿地
城市中用于隔离、卫生和安全防护目的的林带及绿地,包括道路防护绿地、铁路防护绿化带、沿江防护绿地、城市高压走廊绿带、防护林、城市组团隔离带等
D
特殊用地
特殊性质的用地
D1
军事用地
直接用于军事目的的军事设施用地,如指挥机关、营区、训练场、军用机场、港口码头、军用洞库、仓库、军用通信、侦察、导航、观测台站等用地,不包括部队家属生活区等用地
D2
外事用地
外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地
D3
保安用地
监狱、拘留所、劳改场和安全保卫部门的用地,不包括公安局、公安分局和派出所的办公用地,该用地应归入公共设施用地(C)
E
水域和其他用地
除以上各大类用地之外的用地
E1
水域
江、河、湖、海、水库和渠道等水域,不包括公共绿地及单位内的水域
E2
耕地
种植各种农作物的用地
E21
菜地
常年种植蔬菜为主的耕地,包括温室和大棚用地
E22
灌溉水田
有水源保证和浇灌设施,在一般年景能正常浇灌、用以种植水生作物的耕地,包括浇灌的水旱轮作地
E29
其他耕地
除以上之外的耕地
E3
园地
果园、桑园、茶园、橡胶园等园地
E4
林地
生长乔木、竹类、灌木和沿海红树林等林木的土地
E5
牧草地
以生长草本植物为主并用于畜牧业的土地
E6
村镇建设用地
集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地
E61
村镇居住用地
以农村住宅为主的用地,包括住宅、公共服务设施和道路等用地
E62
村镇企业用地
村镇企业及其附属设施用地
E63
村镇公路用地
村镇与城市、村镇与村镇之间的公路用地
E69
村镇其他用地
村镇其他用地
E7
弃置地
由于各种原因未使用或尚不能使用的土地,如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地和废窑等闲置用地
E8
露天采矿用地
各种矿藏的露天开采用地
(注:
原文备注部分删除)
2.2各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则,按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的,按附表一的规定执行。
凡附表一中未列入的建设项目,应由城市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。
凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的,应先提出调整规划,按规定程序和管理权限报批。
第三章建筑容量控制指标
3.1新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标(含建筑容积率和建筑密度,下同)按本章的有关规定执行。
3.2建筑基地面积大于30000平方米的成片用地必须编制详细规划(详细规划覆盖范围由城市规划行政主管部门核定),并经批准后才能实施。
成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标;在不超过建筑总容量控制指标的前提下,成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整。
3.3建筑基地面积小于或等于30000平方米的用地,其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的,应按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的,应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计,其建筑容量指标应按附表二的规定执行。
3.4附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限,绿地率为下限,使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。
附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地。
对混合类型的建筑基地,其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。
个别特殊地块或特殊建筑如确需突破上限,由规划行政主管部门根据实际情况按程序另行核定。
(注:
此句为新增)
3.5对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标,应按有关专业规定执行。
但不应超过附表二中相应居住建筑的控制指标。
3.6建设项目原则上应按街区及规划地块划分进行整合开发,建筑基地未达到下表规定最小面积的,一般不能单独建设。
序号
项目内容
建筑高度(H)
最小用地面积(M2)
1
低层居住建筑
H<10M
500
2
多层居住建筑
10M≤H<28M
800
多层公共建筑
10M≤H<24M
1000
3
高层居住建筑
28M≤H<50M
2500
50M≤H<100M
3500
高层公共建筑
24M≤H<50M
3500
50M≤H<100M
4500
注:
①建筑工程除满足最小用地面积要求外,还必须符合相关规范及规定要求;
②不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定;
③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。
建筑基地未达到前款规定的最小面积,但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的,经城市规划行政主管部门核准可以建设:
(一)按经批准的详细规划实施且对四周无影响的;
(二)邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的;
(三)受城市规划街区划分、市政公用设施等限制,确实无法调整、合并的。
3.7原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的,不得在原有建筑基地范围内进行扩建(含加层)。
基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值,但其扩建(含加层)破坏原空间环境的亦不能进行建设。
3.8建筑间距I类地区建筑基地为社会公众提供公共开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按下表的规定增加建筑面积。
但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的25%。
核定建筑容积率
每提供1m2有效面积的开放空间允许增加的建筑面积(m2)
FAR<2
2.0
2≤FAR<4
3.0
4≤FAR<6
3.5
FAR≥6
4.0
核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按已审定的详细规划或附表二中有关规定在项目规划设计条件任务书中确定。
注:
①建筑间距类区划分见附录二;
②开放空间的条件和计算方法见附录一。
第四章建筑间距
4.1建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护和空间环境等方面的要求外,应同时符合本章规定,但与待改造地段的低层个人住宅间距不在本章规定控制范围内。
4.2多、低层居住建筑的间距控制(4.5规定的情形除外)应符合下列规定:
(一)居住建筑平行布置时,间距按下表控制:
间间距
方距类区
位
I类地区
II类地区
III类地区
0~450
≥1.1H
≥1.1H
≥1.2H
>450
≥0.9H
≥0.9H
≥1.0H
注:
①表中方位为正南向(0度)偏东(西)的方位角;
②H:
当方位角≤45度时为南向建筑高度;
当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度;
③最小距离低层为6M,多层为9M;
④一般居住建筑布置方位角不宜〉30度。
(二)居住建筑垂直布置时,间距按下表控制:
间间距
方距类区
位
I类地区
II类地区
III类地区
0~450
≥0.7H
≥0.7H
≥0.8H
>450
≥0.6H
≥0.6H
≥0.7H
注:
①表中方位为正南向(0度