娄底市阳光一品住宅小区可行性研究报告.docx
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娄底市阳光一品住宅小区可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
“阳光一品”住宅小区
（二）项目建设单位：
湖南省上好家房地产开发有限公司
（三）项目负责人：
谭军亭
（四）建设地点：
地处娄底市建设路与同仁街之间、新园路西侧，通过建设路可与娄底市城市主干道新星路、吉星路、育才路对接，进而辐身全城。
该地属娄底城市规划功能布局—“南政、北工、中商”中的“南政”板块，是“南政”板块的城东区。
（五）建设规模：
用地总面积：
11762平方米（约18亩）.
建筑总面积41911.38平方米，其中：
住宅面积29596.58平方米（多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米）、商业面积5863.5平方米、地下室面积5927.6平方米（不计容积率）、物业配套用房面积523.7平方米。
层数：
本项目建拟17+F1的板式小高层住宅一栋、6+1F多层住宅二栋，6+1F多层商住楼五栋。
规划指标值如下：
建筑密度：
44.3%
容积率：
3.06
绿化率：
30.1%
二、项目可行性研究的依据与研究范围
（一）项目可行性研究编制依据
1、土地成交确认书
2、企业营业执照等
3、工业与民用建筑可行性研究深度要求
4、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
5、《“阳光一品”项目详细规划》
6、有关各专业的国家设计规范
7、《城市规划编制办法实施细则》
8、《城市居住区绿化规划及规划设计规范》
9、《城市居住区公共服务设施设置规定》
10、《住宅设计规范》
11、《住宅建筑设计标准》
12、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
13、《城市道路设计规范》（GJJ3-90）
14、《高层民用建筑设计防火规范》
15、湖南省建设厅湘建［2006］330号《关于颁发（湖南省建筑工程计价办法》及有关工程消耗量标准的通知
16、湖南省建设厅《关于颁发（湖南建设工程计价暂行办法）的通知》
17、项目单位提供的有关技术基础资料
18、经济环境及市场调查
（二）项目可行性研究范围
本报告对项目建设的必要性、经济的合理性、技术的可行性、实施的可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项目的决策和开发建设提供依据。
主要研究内容有：
1、项目建设背景与必要性
2、市场调查与需求分析
3、现状与建设条件分析
4、建设规模与建设内容
5、规划设计方案
6、进度控制与工程建设方案
7、投资估算与资金筹措
8、财务评价与社会经济评价
9、环境保护与节能
三、技术经济参数指标
1、总占地面积：
11716平方米。
2、总建筑面积：
41911.38m²，其中：
住宅面积29596.58平方米（多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米）、商业面积5863.5平方米、地下室面积5927.6平方米（不计容积率）、物业配套用房面积523.7平方米。
3、总层数：
17+1F、6+1F
4、总户数：
199户
5、建筑容积率（不包括地下室）：
3.06
6、停车场车位数：
107个
7、小区绿化率：
30.1%
8、建设工期：
20个月
9、总投资额：
7677万元
10、收入总额：
10158万元
11、营业税金及附加：
566万元
12、利润总额：
1915万元
13、所得税：
152万元
14、净利润：
1763万元
15、投资利润率：
23%
16、净现值：
1146万元
17、财务内部收益率：
24.17%
18、动态投资回收期：
2.68年
四、研究结论与建议
（一）研究结论：
1、在城区新建本项目符合娄底市城市扩建的发展规划。
项目区域内的各项水、电、气、通讯、道路等市政配套设施具备，为项目的开发建设提供了良好的外部环境。
2、本项目建设对促进地方经济发展、提升城市品位具有良好的经济效益和社会效益。
3、本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主，从娄底市目前房地产市场情况来分析,本项目销售市场前景广阔。
4、本项目为尽可能地利用有效的土地资源，消防、环保、节能、通讯、安全等配套措施考虑充分，设计合理，技术可行。
5、经测算，本项目可实现收入10158万元，净利润1146万元，投资回报23%，动态投资回收期2.68年，经济财务方案可行。
6、经分析：
本项目盈亏保本点为销售收入79.7%；财务内部收益率为24.17%，高于银行现行贷款利率，具有较强的抗风险能力。
（二）建议：
1、建设单位必须落实好项目建设资金筹措计划，按时提供建设资金，确保项目如期竣工。
2、建设单位必须严格执行设计方案，拟聘高水准的施工承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。
3、规范施工操作程序，严格施工现场管理，在确保安全生产的前提下讲求速度与效益。
4、为了保证资金回笼较快，达到项目顺利开发，取得最大的投资利润，建议在项目开发的前期工作中，要加强市场策划。
5、在开发过程中必须严格控制成本和费用，利用好政策。
6、项目建成后，实行规范物业管理。
以上研究表明，本项目建设方案可行，但建设单位须关注项目建设过程中的风险防范与控制。
第二章项目建设单位评价
一、建设单位基本情况
湖南省上好家房地产开发有限公司系原湖南省正安房地产开发有限公司变更公司名称而来，公司于2008年5月在娄底市工商局设立登记，设立时注册资本800万元，经变更现有注册资金2000万元，法人代表谭军亭，现房地产开发资质为叁级；营业范围：
房地产开发。
该公司2008年开发“陶然雅苑”、“领秀家园”两个住宅项目，累计开发面积近6万平方米，总投资5530万元；截止2009年12月，以上两个项目累计实现收入7092万元、利润1865万元，目前住宅、车库尚可销售1248万元。
二、股东及股本情况
公司现有注册资本2000万元人民币，其具体情况如下：
股本构成及变更情况表 单位：
万元、%
股东姓名
设立时出资
200910股权转让
200912变更后
货币
比例
货币
比例
货币
比例
谭军亭
480
60%
+120
75%
1800
90%
曾立平
320
40%
-320
王旦
+200
25%
200
10%
合计
800
1
0
1
2000
1
三、组织结构及管理者素质
湖南省上好家房地产开发有限公司是一家私营股份制有限责任公司，实行公司法人治理机制，采用总经理负责制。
公司下设综合部、工程部、财务部、营销策划部等四个主要职能部室。
现有员工18人，其中：
中高级职称人员16人，且都具有房地产业的相关从业经验。
股东成员表
姓名
性别
年龄
学历
职称
职务
从事专业年限
谭军亭
男
35
本科
高级经济师
执行董事
9年
王旦
男
35
本科
工程师
总经理
工程师
12年
公司法人代表兼执行董事谭军亭，本科学历，1991年参加娄底地区医药采购公司工作；2003年以股份公司形式成立娄底市恒旺医药有限公司，谭军亭于2007年涉足房地产开发，先后成功开发了“陶然雅苑”、“领秀家园”两个住宅项目。
丰富的工作经历与较广博的知识结构，使其具有较高的企业管理经验，同时从其成功的事业历程，其务实、严谨且富有开拓精神,使其能领导着企业蒸蒸日上的向前发展。
第三章项目建设背景、条件、必要性
一、项目建设背景
（一）地域优势
娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区，1999年1月，经国务院批准撤地建市，现辖娄星区、经济技术开发区、冷水江市、涟源市、双峰县和新化县，市域总面积8117平方公里，总人口416万，市本级城市人口44万。
娄底地理位置优越，交通便利，湘黔铁路、洛湛铁路在此交汇于此，上瑞高速公路潭邵段公路、320国道、207国道及即将修建的娄新高速、二广高速贯穿其中，使娄底成为我国江南地区重要的交通枢纽和物资集散地。
娄底矿产资源丰富，素有“世界锑都”、“百里煤海”和“有色金属之乡”的美誉，是湖南省的能源、原材料供应基地，是全省承东启西，连南接北的中心要地。
娄底市2003年至2007年连续五年的GDP增长率保持在10%以上，其中2007年全市GDP达到449.51亿元,增幅15.2%，比上年提高2.7个百分点。
根据城市GDP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8%时，房地产发展步入快车道。
娄底市近年保持高速发展的GDP、不断提升的居民购买力、以及随着城市辐射力的增强，农村城市化的提速等，给娄底市的房地产市场带来一定的发展空间。
近五年来，娄底市房地产业快速发展，但市场空置率却保持在较低水平，具体情况如下：
娄底市房地产开发数据统计表
单位：
万平方米、元/平方米、亿元、%
2006年
2007年
2008年
全市商品房施工面积
213.7
342.8
278
全市商品房竣工量
69.03
89.5
121
全市商品房销售面积
60.35
98
113
施工面积/销售面积
3.54
3.50
2.46
全市商品房销售金额
12.13
14
16
全市房屋空置面积
9.44
7
12
全市房屋空置率
12.91
7.04
9.38
全市房屋均价
1135
1458
1593
（二）政策环境
2001年，湖南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工程，并把该工程视为湖南省重点工程。
娄底市政府根据形势需要，相应提出了“南移北扩”发展方针，娄底市迎来一个城
市建设大发展机遇；经国务院批准的涟钢年产200万吨超薄板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三一重工分厂、湖南省综合类排名第二的五江化工集团等企业落户于娄底市内。
特别是近几年内，国家、省、市、区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设、广场建设、公园建设、供水供电建设、绿化、美化、亮化、交通、市场面貌焕然一新，根据娄底市近、中、远三期发展规划以及“一区三片六个组团”的发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出的努力。
按照娄底市十一五规划，在此期间，城区面积要从34平方公里增加到42平方公里，城市人口从32万增加到50万，居民的住房面积由25.6平米/人增加到36平米/人，在这几年住房需求空间极为广阔。
二、项目建设的必要性
1、符合国家经济发展政策和信贷支持方向。
我国将房地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房价上涨过快，房价过高的实际情况，发出了调控的声音，但作为中部崛起的城市之一，从全国整体房价水平衡量，湖南都处于一个价格洼地。
并且居民住房建设确实成为国家扩大内需，带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。
改善居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费、发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进社会经济的进一步发展。
因此，2008年末以来国家不断投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面鼓励和支持面向城镇居民的住宅小区建设，同时，银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符的。
2、娄底作为一个新兴的发展城市，近年来房地产迅猛发展，目前已基本形成五大板块，即城北开发区板块、九龙板块、火车站板块、娄南板块及娄东板块，且各板块各具特色，城北开发区板块有显著的围绕工业厂矿开发的特色，九龙板块凸现传统商业特色；火车站板块突出交通枢纽特色；城南板块是政治特色；城东板块是以良好的文化氛围为特色。
本项目处在城南板块的城东位置，将以其舒适、现代、时尚的独特项目魅力，弥补了城南板块的不足，提升了建设路的建筑品质。
3、随着娄底市城区的改扩建，对城市规划和城市品位的要求会越来越高，“阳光一品”住宅小区项目本身所具有的“简约、现代”将极大的改善城市环境，增强了城市的服务功能，提高了城市的居住质量，扩大了城市人口的居住容量，促进了康居小区的上档次建设。
4、通过固定资产投资建设的建成，可以带动我市钢铁、建材、建筑、轻工等相关产业和房地产业、金融、保险业以及第三产业的发展。
同时对调整投资结构，调解住房供需矛盾都具有现实必要性。
“阳光一品”住宅小区项目的建成，可安置住户200户，对这一板块的居住，商贸、文化的发展，显然有着重要意义。
三、项目地理位置优势
（一）项目地址：
“阳光一品”项目位于娄底市建设路与新园路交汇处，是娄底城南新区随吉星南路的拉通后的开发最火热的中心地带，教育资源方面有一中、一小、湖南人文科技学院；医务方面有中心医院、康一馨老年医院、市骨科医院；商业方面有步步高商场、沃尔玛超市；行政职能机关有建设局、国土局、规划局；“阳光一品”住宅小区北临城市道路建设路，通过建设路联通的吉新路、新星路、育才路可四通八达，与城市各区域联系快捷便利，与外界联系十分方便，依山面水，交通便利，环境优美，地理位置较好。
（二）区位优势：
“阳光一品”住宅小区项目位于娄底市建设路与新园路交汇处，根据娄底市近、中、远三期规划以及“一区三片六个组团”的规划，项目建设符合娄底市总体规划发展的方向。
（三）交通优势：
项目所在地为城市主干道建设路，本项目所在区域不到2公里是火车站，离市汽车南站的距离也不超过1.5公里，与外界联系十分方便。
（四）环境优势：
项目周边省人文科技学院、一中、一小、八中，有市中心医院、市建设局等单位。
东伴珠山公园、南依孙水河，与文化广场、娄星广场、柏杨河公园等市民休闲广场极近，周边良好的文化氛围，人气、商气，是住家、投资的首选。
（五）用地优势：
项目所在区域内地形平整，南低北高，南北高差最大为6米，地质结构不复杂，环境、土质具备了城市建设的要求。
第四章市场分析
一、湖南经济宏观分析
张春贤同志在报告中提出，加快“3＋5”城市群建设，擦亮了湖南经济版图。
加快以长株潭为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的“3＋5”城市群建设，形成湖南在中部崛起的主要力量，对湖南经济乃至全国经济的带动作用将是前所未有的。
同时从国家实施“中部崛起”的战略来看，省委、省政府紧紧抓住时机，坚持走新型工业化道路的发展战略，经济发展逐年加快，2005-2007连续三年经济增长超过10%，“十五”期间经济年均增速达到10.2%。
今年在“工业强省战略”的推动作用下，GDP保持了较快的发展势头增长。
2007年５月，湖南省发改委公布了“３＋５”城市群发展方略。
目标是到2010年，初步形成城市群体系架构、运作机制和运行模式，成为湖南发展的主体区域、中部崛起的重要支撑，到2020年左右，建成全国具有重大影响的城市群。
并且，要在４个方面形成城市群的强大支撑：
推进以布局协调、功能相济为目标的空间结构优化；推进以统筹规划、互联成网为主线的设施共建；推进以优势互补、集群发展为方向的产业对接；推进以江湖联动、综合整治为核心的环保合作。
其规划分为“三步走”：
第一步到2008年，初步建成‘３＋５’城市群主要设施一体化基本体系，整合各类市场资源，构建区域大市场，启动跨区域企业重组，经济增幅高于全省水平的２％－３％，经济年均增长１２％以上；第二步到2010年，初步形成设施一体化、产业一体化、城乡一体化格局，基本实现城市圈内外的道路交通、公用通信网络现代化，圈内地区生产总值、财政收入占全省的７０％左右，城镇化率达到6０％；第三步到2020年，城市圈提前３－５年实现小康，成为我国内地经济增长极之一，成为全国具有重大影响的城市群。
二、经济环境分析
娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区。
1999年1月，经国务院批准，撤销娄底地区，设立地级娄底市，辖娄星区、冷水江市、涟源市和双峰、新化二县，总面积8117平方公里，人口416万，是湘中交通枢纽、湖南工业重镇、国家森林城市。
娄底城市现状—发展中的娄底：
以氐星路（清泉酒店）为商业中心;以乐坪街（娄底市政府）为老行政中心;以株山公园为文化中心;以涟钢厂区（经济技术开发区）为工业中心;以湘中大道、扶青南路为中心的新政务中心；2007年完成国内生产总值449.51亿元，同比增长15.2%。
全市人均生产总值达11565元，比上年增长14.1%。
2007年度工业对经济增长的贡献率达44.4％，拉动GDP增长5.9个百分点；目前，娄底的城市经济发展迅速，产业结构趋向合理，人民经济水平稳步上升，南移北扩的政府使得娄底新区的重点工程陆续开工建设，这对房地产市场都是利好消息。
三、娄底市房地产业现状
2009年，国家从土地、金融、税收以及住房供应结构等各个环节出台了一系列宏观措施力促房地产业稳定健康发展。
娄底市认真贯彻落实国家各项宏观调控政策，制定和实施了积极稳健的配套措施，房地产市场运行良好，商品房建设和销售协调发展，房地产投资稳步增长，但住房供应结构不太合理，对房地产价格调控效果甚微，房价依然上行，房价偏高对中低收入家庭承受力弱。
一、房地产市场特点
1、投资规模不断扩大，以经济增长的拉动作用增强：
“十五”期间，受城市规模扩大、基础设施建设加快和房改政策的刺激，加上城市人口的增长，市场容量大幅增长，大大推动了城市住宅需求的扩张，娄底市住宅开发投资总体保持高速增长水平，全市完成房地产开发投资11.51亿元，年均增长率37.22%,住宅投资的增长说明娄底“十五”时期的住宅发展进入了增长期，住宅产业在国民经济中的地位明显提升，居民的住房条件得到了改善。
2、住宅建设步伐加快，居住水平不断提高：
“十五”期间，住宅建设已成为国民经济新的增长点，住宅消费成为消费热点。
“十五”期末，我市城镇住宅竣工面积约92.53万平方米，平均每年建设18.5万平方米。
随着国民经济的持续稳定增长，我国城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势。
3、住宅价格水平偏低，增长趋势保持平衡：
“十五”期间商品住宅价格在全省仍维持较低水平，价格保持小幅增长趋势，价格上涨率较为平稳。
4、房地产开发贷款快速增长，住房贷款减少，个贷增长较快：
房地产开发贷款由2001年的36404万元增长率到2005年的80382万元；而住房开发贷款从2001年的10571万元降到2005年的8041万元，下降了23.93%.住房制度商品化改革深化后，个人住房贷款是个人住房消费的主要经济支撑。
“十五”期间，房地产抵押贷款增长率趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。
截止“十五”期末，全市房地产个人住房贷款金额为6.93亿元，同比增长率66.07%,其中用于个人住房贷款6.04亿元，极大的促进了住房市场的发展。
二、存在的问题：
娄底市房地产的发展主要还存在一些问题，主要有以下几点：
1、商品房供给结构不合理，有效需求不足。
从理论上讲，房价的涨跌，其根本的动力都是由供求关系决定的。
当前房价的上涨是房地产需求旺盛的结果，其结果主要表现在广大中低收入者住房需求释放和可供给中低收入阶层选择房屋脱节，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场需求结构性矛盾有很大的关系，商品房结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。
2、房地产的“虚假繁荣”,损害房地产业的健康发展。
房地产的投资者由于无法获得准确的信息,只能依赖于其他人的行为和预期来形成自己的预期,从而选择自己的行为策略。
当投资者批量购入商品房,房地产市场就会因持续的购房热潮而不断升温,在从众行为下,心里因素的诱导下，加上新闻媒体和某些政府行为的有意无意的导向作用,使得人们不断参与购买房地产,最终可能导致将房价推向顶峰,导致房地产的虚假繁荣,同时刺激房地产投资者的更多投入。
但事实上,商品房真正的消费者并没有增加,这必将造成供求关系的严重脱节,最终使得房地产市场无法协调、有秩序地发展。
3、房价上涨影响整个社会的风险承受能力。
持续的房地产价格的上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求,消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力,一旦将来实际收入达不到预期的水平,就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。
如果经济出现整体不景气,社会上就会出现大批的“负资产者”。
信用渠道的阻滞和中断,将会严重危害国家的金融安全和社会稳定。
4、有效的需求不足。
我市大部分商品房价格高出中低收入家庭的承受力，加上社会保障制度未有效建立，居民在子女教育、医疗等方面支出增大，同时由于工作压力的增大，使人们在住房方面的支出显得十会谨慎，使得有效需求更显不足。
四、本项目市场分析
（一）本项目产品特点
本项目设计以该区域的自然、人文、商业等环境为背景，充分考虑周边人群的生活、休闲等习性并溶入小区建设理念设计产品。
同时本项目产品以130平方米户型为主，占比达80%。
该类产品具有独立的厨卫系统、人性化的空间布局、宁静而温煦私密领域等特点，能让客户体验到总价适中、功能齐全的超值享受。
（二）本项目的市场机会
根据“阳光一品”项目前期市场环境、竞争项目及项目自身特点调研、分析结论，通过对“阳光一品”项目进行SWOT分析，可就本项目特点得出以下结论：
优势点S→优势条件
•提前的项目策划、规划、市场等方面的功课；
•属新城区，受市场关注，未来升值潜力巨大；
•外来资源的引进（策划、规划、物业管理）；
•开发商具有的房开经验，且具备经济实力；
•项目与交通主干道距离合适；
•地形风水好；
劣势点W→劣势分析
•项目地块较小，不易形成大规模的园林社区；
•目前周边配套暂不成熟；
机会点O→项目机会点
•市场对品质物业有需求，有空白点；
•市场物业管理好的项目较少；
•政府配套的日渐完善建设；
难点T→外在威胁分析
•客户对配套成熟的地段购买欲望相对较高；
•未来两年不可预见的宏观政策威胁；
•单位集资房、联建私房的影响；
结论:
在项目的诸多特性分析中，尽管卖点很多，但很多因素为区域内各竞争项目所共同拥有，只有找出项目独具的优势，进行“差异化”分析，并充分进行发挥、利用优势，才能让项目开发销售做到事半功倍。
鉴于此，项目的优势和宣传重点应该集中在以下方面：
发挥优势，抢占机会：
利用地理优势，打造产品的唯一性和尊贵性，赢得市场；利用机会，克服劣势：
结合市场品质物业主题文化物业的空白点，全面提高项目品质，同时利用政府配套的即将建设，弱化本地段交通等方面的不利局面；发挥优势，转化威胁：
先在市场上树立良好的形象，得到市场的认可度，达到美誉度，处处都高人一步；减小劣势，避免威胁：
加快工程进度，提前展示本案品质，弱化劣势对本案的影响。
五、产品目标客户
（一）客户群特征
1.市区楼盘多数客户群来源于娄底市中、高档收入人群，周边县市人群：
如官员、企事业单位（税务、电力、电信）、大型企业管理层、商人等。
2.城南客户群主要来源于娄底工薪阶层、周边县市乡镇客户、少量市区有车一族；
3.涟钢区域客户群主要为厂内客户；
（二）客户总结
1.需要的是居家型物业，主要集中在三房为主，面积在130㎡左右；
2.他们对园林的要求相对较低，山景水景是他们的首选；
3.他们能够承受的价格主要集中在1800元/㎡左右；
4.他们喜欢的建筑风格主要以现代简洁风格为主；
第五章项目营销策略
一、价格策略
本项目建设处于城南开发趋于成熟时期，开发商应在充分考虑当前市场消费群体的心态基础上，以总价适中、性价比高、产品市场适应性强等优势抓住市场，价格策略采取低开高走、小幅高频振动方式，以达到客户—产品—市场的最佳匹配。
二、营销策略
抓住本项目位置特性、以周边配套及市政设施优势、结合本项目设计特点，突出项
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