万科资产负债表分析报告张初阳.docx
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万科资产负债表分析报告张初阳
2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告
姓名：
张初阳学号：
200869020203年纪：
08届
企业简介
背景分析
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办（1988）1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
截止到2009年3月31日，公司第一大股东为华润股份有限公司，控股14.73%。
公司主营业务为：
房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。
截至2009年3月31日，公司总股本109.95亿股，第一季度公司实现营业收入8,164.32百万元，同比增长27.56%；归属于母公司所有者净利润768.76百万元，同比增长7.05%；实现基本每股收益0.07元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
目前房地产业发展形势：
进入2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；
②预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；
③低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。
能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。
③2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。
万科的营业收入主要来自深圳区域，上海区域和北京区域，其中，五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占公司整体营业收入和净利润的比重分别为50%和48%。
2010年万科平均商品房单位售价1.2万元/平方米，同比上涨26%。
2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，净利润率高达17%，比上年上升4个百分点；资产负债率高达75%，比上年上升8个百分点。
2010年万科在全国房地产市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。
④2010年万科在建开发产品786亿元，同比增长93%，占资产总额37%，比上年增加7个百分点；拟开发土地493亿元，同比增长14%，占资产总额23%，比上年减少9个百分点。
⑤2010年万科的预收账款744亿元，同比增长131%，占资产总额35%，比上年增加11个百分点。
⑥2010年万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%；实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。
截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元，其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。
据万科2010年度报告称：
“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。
”
资产负债表分析
a水平分析法：
资产负债表（水平分析）
编制单位：
深圳万科A股
单位：
元
会计年度
2010/12/31
2009/12/31
增（减）%
货币资金
37,816,932,911.84
23,001,923,830.80
64.41%
交易性金融资产
0
740,470.77
-100.00%
应收账款
1,594,024,561.07
713,191,906.14
123.51%
预付款项
17,838,003,464.71
8,736,319,500.73
104.18%
其他应收款
14,938,313,217.77
7,785,809,435.41
91.87%
存货
133,333,458,045.93
90,085,294,305.52
48.01%
流动资产合计
205,520,732,201.32
130,323,279,449.37
57.70%
可供出售金融资产
404,763,600.00
163,629,472.66
147.37%
长期股权投资
4,493,751,631.16
3,565,383,001.51
26.04%
投资性房地产
129,176,195.26
228,143,157.99
-43.38%
固定资产
1,219,581,927.47
1,355,977,020.48
-10.06%
在建工程
764,282,140.58
593,208,234.13
28.84%
无形资产
373,951,887.29
81,966,325.94
356.23%
长期待摊费用
32,161,415.85
31,318,689.65
2.69%
递延所得税资产
1,643,158,028.39
1,265,649,477.66
29.83%
其他非流动资产
1,055,992,714.51
0
#DIV/0!
非流动资产合计
10,116,819,540.51
7,285,275,380.02
38.87%
资产总计
215,637,551,741.83
137,608,554,829.39
56.70%
短期借款
1,478,000,000.00
1,188,256,111.11
24.38%
交易性金融负债
15,054,493.43
0
#DIV/0!
应付票据
0
30,000,000.00
-100.00%
应付账款
16,923,777,818.98
16,300,047,905.75
3.83%
预收款项
74,405,197,318.78
31,734,801,163.76
134.46%
应付职工薪酬
1,415,758,826.87
806,504,472.20
75.54%
应交税费
3,165,476,401.56
1,176,877,640.28
168.97%
应付利息
127,806,502.79
122,643,721.10
4.21%
其他应付款
16,814,029,349.10
9,258,734,468.30
81.60%
一年内到期的非流动负债
15,305,690,786.98
7,440,414,366.78
105.71%
流动负债合计
129,650,791,498.49
68,058,279,849.28
90.50%
长期借款
24,790,499,290.50
17,502,798,297.11
41.64%
应付债券
5,821,144,507.03
5,793,735,805.14
0.47%
预计负债
41,107,323.15
34,355,814.95
19.65%
递延所得税负债
738,993,358.99
802,464,465.02
-7.91%
其他非流动负债
8,816,121.26
8,408,143.82
4.85%
非流动负债合计
31,400,560,600.93
24,141,762,526.04
30.07%
负债合计
161,051,352,099.42
92,200,042,375.32
74.68%
实收资本（或股本）
10,995,210,218.00
10,995,210,218.00
0.00%
资本公积
8,789,344,008.84
8,557,716,583.44
2.71%
盈余公积
10,587,706,328.79
8,737,841,436.85
21.17%
未分配利润
13,470,284,310.05
8,808,398,744.05
52.93%
少数股东权益
10,353,522,851.30
8,032,624,392.93
28.89%
外币报表折算价差
390,131,925.43
276,721,078.80
40.98%
归属母公司所有者权益（或股东权益）
44,232,676,791.11
37,375,888,061.14
18.35%
所有者权益（或股东权益）合计
54,586,199,642.41
45,408,512,454.07
20.21%
负债和所有者（或股东权益）合计
215,637,551,741.83
137,608,554,829.39
56.70%
b垂直分析法：
资产负债表（垂直分析）
编制单位：
深圳万科A股2010年12月31日单位：
元
项目
2010.12.31
2009.12.31
结构/%
2010
2009
资产
流动资产：
货币资金
37,816,932,911.84
23,001,923,830.80
17.54%
16.72%
交易性金融资产
0
740,470.77
0.00%
0.00%
应收账款
1,594,024,561.07
713,191,906.14
0.74%
0.52%
预付款项
17,838,003,464.71
8,736,319,500.73
8.27%
6.35%
其他应收款
14,938,313,217.77
7,785,809,435.41
6.93%
5.66%
存货
133,333,458,045.93
90,085,294,305.52
61.83%
65.46%
流动资产合计
205,520,732,201.32
130,323,279,449.37
95.31%
94.71%
可供出售金融资产
404,763,600.00
163,629,472.66
0.19%
0.12%
长期股权投资
4,493,751,631.16
3,565,383,001.51
2.08%
2.59%
投资性房地产
129,176,195.26
228,143,157.99
0.06%
0.17%
固定资产
1,219,581,927.47
1,355,977,020.48
0.57%
0.99%
在建工程
764,282,140.58
593,208,234.13
0.35%
0.43%
无形资产
373,951,887.29
81,966,325.94
0.17%
0.06%
长期待摊费用
32,161,415.85
31,318,689.65
0.01%
0.02%
递延所得税资产
1,643,158,028.39
1,265,649,477.66
0.76%
0.92%
其他非流动资产
1,055,992,714.51
0
0.49%
0.00%
非流动资产合计
10,116,819,540.51
7,285,275,380.02
4.69%
5.29%
资产总计
215,637,551,741.83
137,608,554,829.39
100%
100%
负债及股东权益
流动负债：
短期借款
1,478,000,000.00
1,188,256,111.11
0.69%
0.86%
交易性金融负债
15,054,493.43
0
0.01%
0.00%
应付票据
0
30,000,000.00
0.00%
0.02%
应付账款
16,923,777,818.98
16,300,047,905.75
7.85%
11.85%
预收款项
74,405,197,318.78
31,734,801,163.76
34.50%
23.06%
应付职工薪酬
1,415,758,826.87
806,504,472.20
0.66%
0.59%
应交税费
3,165,476,401.56
1,176,877,640.28
1.47%
0.86%
应付利息
127,806,502.79
122,643,721.10
0.06%
0.09%
其他应付款
16,814,029,349.10
9,258,734,468.30
7.80%
6.73%
一年内到期的非流动负债
15,305,690,786.98
7,440,414,366.78
7.10%
5.41%
流动负债合计
129,650,791,498.49
68,058,279,849.28
60.12%
49.46%
非流动负债：
0.00%
0.00%
长期借款
24,790,499,290.50
17,502,798,297.11
11.50%
12.72%
应付债券
5,821,144,507.03
5,793,735,805.14
2.70%
4.21%
预计负债
41,107,323.15
34,355,814.95
0.02%
0.02%
递延所得税负债
738,993,358.99
802,464,465.02
0.34%
0.58%
其他非流动负债
8,816,121.26
8,408,143.82
0.00%
0.01%
非流动负债合计
31,400,560,600.93
24,141,762,526.04
14.56%
17.54%
负债合计
161,051,352,099.42
92,200,042,375.32
74.69%
67.00%
股东权益：
0.00%
0.00%
实收资本（或股本）
10,995,210,218.00
10,995,210,218.00
5.10%
7.99%
资本公积
8,789,344,008.84
8,557,716,583.44
4.08%
6.22%
盈余公积
10,587,706,328.79
8,737,841,436.85
4.91%
6.35%
未分配利润
13,470,284,310.05
8,808,398,744.05
6.25%
6.40%
少数股东权益
10,353,522,851.30
8,032,624,392.93
4.80%
5.84%
外币报表折算价差
390,131,925.43
276,721,078.80
0.18%
0.20%
归属母公司所有者权益（或股东权益）
44,232,676,791.11
37,375,888,061.14
20.51%
27.16%
所有者权益（或股东权益）合计
54,586,199,642.41
45,408,512,454.07
25.31%
33.00%
负债和所有者（或股东权益）合计
215,637,551,741.83
137,608,554,829.39
100%
100%
利润表分析
一．利润增减变动情况分析
万科企业股份有限公司合并利润水平分析表
金额单位：
元
项目
2010年
2009年
增减额
增减率（%）
一、营业收入
50,713,851,442.63
48,881,013,143.49
1,832,838,299.14
3.85%
减：
营业成本
30,073,495,231.18
34,514,717,705.00
-441,222,473.82
-14.76%
营业税费
5,624,108,804.74
3,602,580,351.82
2,021,528,452.92
35.94%
销售费用
2,079,092,848.94
1,513,716,869.35
565,375,979.59
27.19%
管理费用
1,846,369,257.59
1,441,986,772.29
404,382,485.3
21.90%
财务费用
504,227,742.57
573,680,423.04
-69,452,680.47
-13.77%
资产减值损失
-545,451,004.03
-524,239,596.14
-21,211,407.89
3.88%
加：
公允价值变动净收益
-15,054,493.43
2,435,350.77
-17,489,844.2
-116.17%
投资收益
777,931,240.02
924,076,829.10
-146,145,589.08
-18.79%
三、营业利润
11,894,885,308.23
8,685,082,798.00
3,209,802,519.23
26.98%
加：
营业外收入
71,727,162.82
70,678,786.74
1,048,376.08
1.46%
减：
营业外支出
25,859,892.03
138,333,776.65
-112,473,884.62
-434.93%
其中：
非流动资产处置损失
1,211,776.17
1,577,638.38
-365,862.21
-30.19%
四、利润总额
11,940,752,579.02
8,617,427,808.09
3,323,324,770.93
27.83%
减：
所得税费用
3,101,142,073.98
2,187,420,269.40
913,721,804.58
29.46%
五、净利润
8,839,610,505.04
6,430,007,538.69
2,409,602,966.35
27.26%
六、每股收益
（一）基本每股收益
0.66
0.48
0.18
22.92%
（二）稀释每股收益
0.66
0.48
0.18
27.27%
二．
万科企业股份有限公司母公司利润水平分析表
金额单位：
元
项目
2009年
2010年
增减额
增减率（%）
一、营业收入
443,874,739.01
544,050,592.51
100，175，853.50
18.41%
减：
营业成本
2,748,677.22
1,395,820.70
-1352856.52
-96.92%
营业税费
30,285,020.88
55,631,628.92
25346608.04
45.56%
管理费用
374,053,612.54
614,028,758.52
239975145.98
39.08%
财务费用
237,232,417.12
78,280,813.84
-158951603.28
-203.05%
资产减值损失
5,459,738.62
-132,997,778.85
-138457517.47
104.10%
加：
投资收益
3,079,448,983.67
3,147,579,134.21
68130150.54
2.16%
三、营业利润
2,873,544,256.30
3,075,290,483.59
201746227.29
6.56%
加：
营业外收入
1,118,761.00
7,924,859.71
6806098.71
85.88%
减：
营业外支出
187,739.02
107,190.06
-80548.96
-75.15%
其中：
非流动资产处置损失
15,049.02
38,400.06
23351.04
60.81%
四、利润总额
2,874,475,278.28
3,083,108,153.24
208632874.96
6.77%
减：
所得税费用
五、净利润
2,874,475,278.28
3,083,108,153.24
208632874.96
6.77%
三．合并利润表增减变动水平分析评价
1．净利润分析
万科公司合并2010年实现净利润88.39亿元，比上年增长了24.09亿元，增长率为27.26%，增长幅度较高。
从水平分析表来看，公司净利润增长主要是由于利润总额比上年增长了33.23亿元引起的；由于所得税比上年增长9.13亿元，二者相抵，导致净利润增长了24.09亿元。
2.利润总额分析
万科公司合并利润总额增长33.23亿元，关键原因是公司营业外支出了7亿元，增长率为434.93%；同时营业利润增长也是导致利润总额增长的有利因素，营业利润比上年增长了32.09亿元，增长率为26.98%，但因为所得税费用的不利影响，是利润总额减少了9亿元，增减因素相抵，利润总额增加了33.23亿元。
3.营业利润分析
万科公司合并营业利润增加主要是营业收入增加和营业成本降低所致。
营业收入比上年增加18.32亿元,增长率为3.85%。
根据该公司的年报，其营业收入小幅增长的主要原因在于公司不断调整产品结构，增加产量，不断满足市场需求，从而造成的主营业务收入大幅上升；营业成本的大幅降低；但由于营业税费，管理费用，资产减值损失的增加，以及投资净收益的下降的影响，减利13.43亿元，增减相抵，营业利润增加了18.32元,增长率为3.85%。
四．母公司利润表增减变动水平分析评价
1.净利润分析
万科公司母公司2010年实现净利润30.83亿元，比上年增长了2.086亿元，增长率为6.77%，增长幅度高于市场平均水平。
从水平分析表来看，公司净利润增长主要是由于营业收入比上年增长了10.01亿元引起的；由于管理费用，财务费用，资产减值损失增长，二者相抵，导致净利润增长了2.086亿元。
2.利润总额分析
万科公司母公司利润总额增长2.086亿元，关键原因是公司营业利润比上年增长了2.017亿元，增长率为6.56%；同时财务费用的减少也是导致利润总额增长的有利因素，投资收益比上年减少了1.59亿元，增长率为-203.05%，但因为管理费用费用的不利影响，是利润总额减少了2.39亿元，增减因素相抵，利润总额增加了2.086亿元。
3.营业利润分析
万科公司母公司营业利润增加主要是营业收入增加和财务费用降低所致。
营业收入比上年增加10.01亿元,增长率为18
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