上半年广西房地产估价师案例与分析星级酒店不同功能用房收益的测算试题.docx

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上半年广西房地产估价师案例与分析星级酒店不同功能用房收益的测算试题

2017年上半年广西房地产估价师《案例与分析》：

星级酒店不同功能用房收益的测算试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。

A．27.6

B．28.2

C．29.0

D．29.9

2、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。

A．12%

B．18%

C．27%

D．33%

3、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。

A．集体经济组织

B．国家

C．建设单位

D．使用单位

4、下列不属于工程造价的特点是__。

A．大额性

B．层次性

C．个别性

D．不可移动性

5、城市用地分类中，工业用地不包括。

A：

工矿企业的生产车间用地

B：

工矿企业的库房用地

C：

工矿企业的生产车间附属设施等用地

D：

露天矿用地

E：

执行层的组织协调

6、下列关于管理规约，表述不正确的是。

A：

管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质

B：

管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守

C：

建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定

D：

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益

E：

执行层的组织协调

7、吸纳量是指报告期内销售房屋和__的数量组合。

A．建设房屋

B．维修房屋

C．出租房屋

D．维护房屋

8、供给曲线所在坐标系的横纵坐标分别是__。

A．供给量和商品价格

B．时间和供给量

C．供给量和时间

D．商品价格和供给量

9、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。

该商品房的成交价格是__元。

A．388000

B．388640

C．399640

D．400000

10、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是。

A：

将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B：

承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止

C：

承租人经出租人同意可以将承租房屋转租并获得收益

D：

租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款

E：

执行层的组织协调

11、是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

A：

土地初始登记

B：

土地变更登记

C：

土地总登记

D：

工地注销登记

E：

执行层的组织协调

12、国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是：

__。

A．利息、利率、税收

B．利率、信贷、税收

C．利息、信贷、利润

D．利率、税收、价格

13、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。

__

A．可供租售量

B．房屋空间使用数量

C．城镇登记失业率

D．国内生产总值

14、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500

B．62000

C．61000

D．61500

15、路线价法主要适用于__。

A．城市街道两侧商业用地的估价

B．旧建筑物的估价

C．新建筑物的估价

D．拆迁房屋的估价

16、土建工程计划利润的计算基数是。

A：

人工费

B：

直接工程费

C：

间接费

D：

直接工程费+间接费

E：

执行层的组织协调

17、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为__万元。

A．40

B．48

C．50

D．60

18、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。

A：

需求拉上型通货膨胀

B：

需求拉下型通货膨胀

C：

成本推动型通货膨胀

D：

结构失调型通货膨胀

E：

执行层的组织协调

19、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。

2096年10月1日1对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为万元。

（说明：

题干中假设土地出让合同未约定不可续期）

A：

4091

B：

4182

C：

4250

D：

5000

E：

工业用地的监测点评估价格

20、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。

A．超出了估价机构业务范围的估价业务

B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D．承接后出现很大执业风险的估价业务

21、对于新设立的单位应当自设立之日起__日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。

A．15

B．45

C．30

D．7

22、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。

A．《协议出让国有土地使用权的规定》

B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》

C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

D．《城市房地产管理法》

23、物业管理的基本特征不包括。

A：

社会化

B：

专业化

C：

市场化

D：

职能化

E：

执行层的组织协调

24、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是。

A：

房地产抵债

B：

房地产作价入股

C：

房地产买卖

D：

房地产继承

E：

执行层的组织协调

25、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为__万元。

A．65.4

B．81.8

C．87.2

D．109.0

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：

出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。

那么，可出租面积应为（）m2。

A．33

B．40

C．43

D．47

2、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

3、下列闲置土地的处置方式，正确的有。

A：

延长开发建设时间，但最长不得超过两年

B：

政府为土地使用者置换其他等价闲置土地

C：

改变土地用途，办理有关手续后继续开发

D：

延长开发建设时间，但最长不得超过一年

E：

政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

4、李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为126m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是121m2，则李某可以选择__。

A．退房

B．甲公司返还李某22500元

C．甲公司返还李某27900元

D．甲公司返还李某36706元

E．甲公司返还李某45000元

5、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括__。

A．土地使用费

B．土地补偿费

C．安置补助费

D．地上附着物和青苗的补偿费

6、被邀请参加投标的承包商通常在__个之间。

A．1～3

B．3～5

C．1～7

D．3～10

7、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。

A．十

B．十一

C．十二

D．十三

8、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A：

各类房屋的抵押价格

B：

各类房屋的租赁价格

C：

各类房屋的重置价格

D：

基准地价

E：

标定地价

9、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。

A．首席代理

B．买方代理

C．卖方代理

D．双重代理

10、按投资计算基础的不同，现金流量表分为。

A：

全部投资现金流量表

B：

部分投资现金流量表

C：

资本金现金流量表

D：

借贷现金流量表

E：

投资者各方现会流量表

11、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率

B．投资回报率

C．贷款利率

D．成本利润率

12、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．创新性调查

D．因果性调查

13、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。

A：

城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性

B：

城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置

C：

城市土地区位不包括无形的因素

D：

城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等

E：

城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系

14、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是。

A：

净现值

B：

净现值期望值

C：

净现值标准差

D：

净现值标准差系数

E：

借款合同

15、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。

A．能够保值和增值

B．受通货膨胀的影响

C．贷款利率较低

D．经营成本较低

16、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。

A．人民法院

B．公安机关

C．人民检察院

D．乡级人民政府

17、下列关于标准差的表述中，正确的有．（2008年试题）

A：

期望值相同、标准差小的方案为优

B：

标准差相同、期望值小的方案为优

C：

标准差相同、期望值大的方案为优

D：

标准差系数大的方案为优

E：

标准差系数小的方案为优

18、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反粱组成。

且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为。

A：

条形基础

B：

独立基础

C：

整体式筏式基础

D：

箱形基础

E：

执行层的组织协调

19、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有。

A：

重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B：

重新购建价格是在估价时点的价格

C：

重新购建价格是客观的价格

D：

建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E：

土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

20、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。

A：

物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容

B：

物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节

C：

物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节

D：

系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调

E：

系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调

21、定义市场区域工作主要包括。

A：

描绘市场区域的发展前景

B：

描绘市场区域

C：

在相应地图上描绘区域的物业类型

D：

在相应地图上标出市场区域的边界

E：

解释确定市场区域边界的依据

22、经济适用房计入房价的企业管理费以__成本因素为计算基础。

A．征地和拆迁补偿费

B．规费

C．教育费附加

D．建安工程费

E．住宅小区基础设施建设费

23、总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是__。

A．正相关和正相关

B．正相关和负相关

C．负相关和正相关

D．负相关和负相关

24、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。

A：

信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动

B：

信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动

C：

担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

D：

担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

E：

人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式

25、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。

A．90.52万元

B．91.52万元

C．92.52万元

D．93.52万元