银川项目前期考察阶段性报告.docx

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银川项目前期考察阶段性报告

银川市前期考察阶段性报告

一、银川市概况

银川是全国历史文化名城，厚重的农耕文化、粗犷的边塞文化、古老的黄河文化、神秘的西夏文化、丝路文化、鲜明的伊斯兰文化在这里交融汇集，形成了“塞上湖城、回族之乡、西夏古都”三大城市特色。

银川市位于西北宁夏平原北部，处于“呼—包—银—兰—青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市。

在国家“十五”西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。

银川市作为宁夏回族自治区的省会，是全区的政治、经济、文化中心，辖三区两县一市（即兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市）。

兴庆区是银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，是宁夏改革开放的重要窗口和城市形象集中体现的区域，堪称“宁夏第一区”。

金凤区地处银川市中部，具有得天独厚的区位优势，是“大银川”建设的主阵地，高新技术产业发展迅速，是全自治区高新技术产业聚集区，也是未来银川市的行政中心、文化中心。

西夏区成立于2002年，是宁夏的旅游胜地、教育重地和重要的工业基地。

银川市总面积9527平方公里，城市面积110.77平方公里。

总人口165.43万人；其中市区102.49万人，回族人口43.33万人，占全市总人口26.2%。

二、市场分析

1、土地市场

1）、土地供给情况

2008年，银川市土地储备中心共发出10次土地拍卖公告，累计挂牌土地83宗。

其中住宅及商业用地累计挂牌58宗，面积为419.34万㎡；成交住宅及商业用地40宗，成交面积236.99万㎡。

2009年，土地储备中心共发出9次土地拍卖公告，累计挂牌土地75宗。

其中住宅及商业用地累计挂牌土地35宗，面积为313万㎡；成交住宅及商业用地33宗，成交面积292万㎡。

2010年，土地储备中心共发出3次土地拍卖公告，累计挂牌土地22宗。

其中住宅及商业用地累计挂牌土地8宗，面积为97万㎡，成交住宅及商业用地3宗，成交面积6.1万㎡。

统计显示，09年较08年的土地供给面积降低106万㎡，但土地成交面积却上涨55万㎡。

这充分说明银川作为宁夏回族自治区省会，凭借得天独厚的地理优势，充分发挥其西北经济枢纽作用，带动越来越多的开发商投资大西北建设。

2）、土地成交情况

土地位置

土地面积（㎡）

土地性质

规划指标要求

供地状况

出让年限（年）

成交价格（万元）

楼面地价元/㎡

备注

容积率

兴庆区红花渠两侧、规划路南北两侧

36089.3

住宅、商业

<2.3/<0.4

现状

70/40

1508

181.67

地上附着物

兴庆区凤凰北街东侧、宁夏人民出版社用地北侧

9689.7

商业

<5.0

现状

40

9977

2059.30

地上附着物

西夏区同心北街东侧

15005.8

住宅、商业

<2.5

现状

70/40

156

41.58

地上附着物

兴庆区规划路南侧、龙马综合商务大厦西侧

11651.4

住宅、商业

<2.2

净地

70/40

3072

1198.45

兴庆区文化东街北侧、文湖巷东侧

15206.9

住宅、商业

<3.0

现状

70/40

150

32.88

地上附着物

兴庆区解放东街北侧、健康巷东侧

5532.2

住宅、商业

<4.8

现状

70/40

50

18.83

地上附着物

兴庆区凤凰北街西侧、支农巷南侧

43847.8

住宅、商业

<4.6

现状

70/40

1926

95.49

地上附着物

金凤区广场东路东侧、上海路北侧

17825.1

商业

<4.0

净地

40

4211

590.60

有底价挂牌

金凤区鸣翠春天住宅小区西侧、规划路南侧

11886.2

商业

<4.0

净地

40

2875

604.69

有底价挂牌

金凤区贸易巷东侧

1240.7

商业

<1.45

净地

40

183

1017.22

金凤区正源北街西侧、上海西路南侧

70143.05

商业

<3.1

净地

40

23146.2

1064.47

兴庆区民族北街东侧、贺兰山东路南侧

199028.6

住宅、商业

<3.0

净地

70/40

41199

690.00

兴庆区民族北街东侧、规划路南侧

157000.7

住宅、商业

<3.0

净地

70/40

61100

1297.23

金凤区正源北街西侧

235136.57

住宅、商业

多层＜1.3、高层＜1.8

净地

70/40

25747

608.32

金凤区银新铁路专用线北侧

2060.93

住宅

<1.81

净地

70

262.65

704.10

A.成交的住宅及商业用地中，以住宅及商业综合用地居多，纯商业金融用地较少。

成交的商业用地大多集中在金凤区，地块面积相对较小，容积率<4.0。

B.拍卖土地中大多存在地上附着物，这些地块多处于市中心，地理位置优越。

地上附着物的拆迁成本有诸多不确定因素，但仍有竞拍人承担拆迁成本的土地成交。

C.净拍土地中，兴庆区成交土地的楼面地价约1200元/㎡；金凤区住宅商业综合用地的成交楼面地价约为700元/㎡，商业用地的楼面地价约为1100/㎡。

2、商品房市场

1）、开发商：

市内房地产开发商共计37家。

本土企业以中房集团、银川建发集团为主；异地开发商包括大连万达集团、上海绿地集团有限公司、拉普斯置业有限公司等。

2）、投资额：

2009年全年银川市房地产开发完成投资90.67亿元,同比增长26.7％;其中,住宅投资74.35亿元,同比增长30.5％。

3）、商品房：

09年全年销售面积509.09万㎡,同比增长67.8％。

其中,住宅销售440.93万㎡,同比增长66.3％。

销售额179.68亿元,同比增长1.1倍。

4）、二手房：

09年全年银川二手住宅交易价格2975.43元／㎡，同比上涨17.78％；交易面积达到136.04万㎡，同比增长74.36％。

市辖区共受理各类房地产交易登记40134件，交易面积504.31万㎡，交易金额111.95亿元。

5）、客群：

外来人口在市辖区购买新建商品住房158.61万㎡，占总销售量的58.85％。

综述：

银川市房地产开发投资稳步增长,众多开发商的介入带动银川商品房市场走向产品多样化，操作模式趋于成熟，呈现百家争鸣局面。

银川凭借其得天独厚的地理优势，吸引大量外来人口购房的需求，近年来房价大幅上涨，商品房价格涨幅更是在全国领跑。

三、在售项目调研

市辖三区销售形势较好，但住宅产品区域差异化明显。

1、兴庆区：

兴庆区为银川市老城区，是房地产开发投资主要区域。

兴庆北部区域依托北塔湖自然环境以及银川二中、二十中等学区环境，显示了独特的区位价值。

兴庆区北部的住宅代表了银川市住宅最高价。

多层住宅均价约6000元/㎡，精装公寓均价在7000元/㎡，别墅均价约12000元/㎡左右。

兴庆区中部区域的写字楼代表了银川市写字楼的最高价。

其中银川国际贸易中心为6700元/㎡起价；建发·现代城价格在9800—13000元/㎡。

典型楼盘：

1）、京能·天下川

项目位于兴庆区北塔湖生态区，北依贺兰山路，西连凤凰北街，南邻规划路。

总占地750亩，总建筑面积为94万㎡，由宁夏京能房地产开发有限公司开发，物业公司是深圳市长城物业管理股份有限公司。

项目分三期开发，产品形式为高层、电梯洋房、别墅，容积率1.38。

目前一期在售，开盘时间为2009年12月5日，入住时间为2010年12月31日。

一期共493套住宅，电梯洋房463套，别墅30套，一期已售50%。

别墅位于北塔生态湖西侧位置较好，均价在9600元/㎡；电梯洋房在别墅西侧，均价在5900元/㎡。

电梯洋房为地下1层、地上7层或8层；地下1层有产权，为下沉90CM的负一层，采光较好；顶层为复式的4室户型。

尚有电梯洋房200套未开盘，户型面积为118㎡—390㎡。

2）、鲁银城市公元

项目位于兴庆区宝湖中路50号（宝湖公园对面），总占地750亩，总建筑面积114万㎡，容积率1.8，由银川鲁银投资有限公司开发。

产品形式为多层、小高层、高层及联排别墅形态组成的复合型建筑群。

项目毗邻爱伊河、唐徕渠和1900亩国家级宝湖湿地文化公园，优美的自然景观和高尚的人文居住氛围亲密融合，共铸湖畔高品质住宅。

项目自身有商务公寓、公寓、商业网点、开放式商业街、幼儿园等配套设施，可以满足社区居民购物、休闲、娱乐、教育等高尚生活水准。

周边学校有银川市一中、银川外国语学校、银川附属医院、一幼、兴庆区二小。

2008年拿地，一期2009年4月26日开盘，已实现售罄，入住时间为2010年5月1日。

二期预计后半年开盘，入住时间为2010年底，目前均价5200元/㎡。

3）、塞上轿子

项目位于兴庆区民族南街新一中西侧，总占地总面积283亩，规划建筑面积28万㎡，由宁夏荣恒房地产开发公司开发，产品形式以多层为主，小高层和高层为辅，高层为板楼，分别为12层、16层、17层。

项目分两期开盘，目前在售的是二区二期，共564套，2010年1月1日开放388套，余房196套（未开盘的176套和未售的20套），销售均价5950元/㎡。

二期于2010年12月30日统一入住。

2、金凤区：

金凤区为银川市新城区，楼盘价格差异大，呈现由西向东、由四周向中心价格逐渐升高的趋势。

西区：

满城大街以西的西部区域价格相对较低，均价在4000元/㎡以下，客户群为本地人和外来人口，比例各占一半。

北区：

亲水大街以东、上海西路以北为行政办公及居住区。

区域临近人民广场，楼盘多为住宅，均价约5000元/㎡左右，精装公寓均价约5300元/㎡。

南区：

长城中路以南地区地处银川南进规划范围内，邻近宝湖公园，均价约5500元/㎡。

我公司目前的1号意向地块和2号意向地块都位于银川市金凤区南部区域。

而且五里水乡和五里湖畔这两个经济适用房大型社区和湖映康晨这个电力集资楼也均在金凤区的南部区域。

1号地块位于长城中路与正源南街的交口处。

2号地块位于正源南街西侧的五里水乡和五里湖畔的政府经济适用房对面。

五里湖畔经适房位于金凤区正源南街，总占地面积380亩，总建筑面积33.7万平方米，其中住宅31.3万平方米，公建2.4万平方米，绿地率37.94%，房屋72栋多层住宅，总套数4256套，单套户型面积在39平方米至90平方米之间。

小区内配建了社区用房、物业用房、幼儿园、垃圾转运站、公厕、市场等生活配套设施，每平方米售价最低1818元，均价：

2319元。

五里水乡经济适用住房大型社区，是银川市政府2005年组织建设的唯一经济适用住房项目，也是2005年银川市政府民心工程之一，由银川市经济适用住房开发公司负责开发建设。

地处正源南街保伏桥新村西侧，北至规划路，南至纬十四路，西至经九路。

五里水乡北临长达数十公里的景观水道，视野开阔，环境优美，完美诠释了人与自然和谐共存的生活理念。

小区总占地面积122684平米，约合184.02亩，总建筑面积160352平米,整个小区共分三期建设。

其中,一期4万多平方米住宅（占地48亩），已于2004年10月28日开工，计划2005年 11月竣工，用于市房管局安置银川市重点工程拆迁户。

二期工程8万多平方米（占地100亩），是市委、市政府承诺向社会公开销售的1000套经济适用住房，户型面积为60—80平方米，已于2005年8月份开工，计划2006年8月竣工。

三期3万多平方米，主要用于小区配套的商业用房及公共建筑。

整个小区计划于2006年年底全部竣工。

湖映康晨是英力特房地产公司2008年12月分完工的集资房。

国电英力特能