浅谈房地产开发项目的成本控制.docx
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浅谈房地产开发项目的成本控制
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迈入新世纪，具有中国特色的住宅开发建设正面临一场新的革命。
倡导以人为本，天人合一的哲学观进行品牌定位，从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用，到功能和质量等方面要求越来越高，作为房地产开发企业首要的要求是工期短，投资效益好。
针对房地产项目的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。
本文针对影响工程造价比较大的设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的工程造价控制，发表一点拙见，起到抛砖引玉的作用，供广大同行商榷：
一、设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。
合理科学的设计，可降低工程造价10%。
但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
例如：
某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。
这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。
因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。
特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
推行设计招标，择优选择设计单位本文转自项目管理者联盟
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
开展限额设计，有效控制造价本文转自项目管理者联盟
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。
设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。
因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。
严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。
房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。
这是增加工程造价的不确定因素。
由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。
依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。
对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。
克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。
并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
采用合同措施，有效控制造价
针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。
笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。
采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
二、招标投标阶段的成本控制
项目招标过程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。
对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
（3）合理低价者中标。
目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。
所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
做好合同的签定工作
应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。
在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。
同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。
此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
三、施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。
加强施工控制，就是加强履约行为的管理。
房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。
虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。
因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。
该阶段成本控制的主要工作为：
抓好合同管理，减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。
针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。
作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。
同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。
工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。
技术措施是实施项目投资的必要保证。
据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。
同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
从经济措施上展开项目投资的有效控制
严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。
例如：
占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。
甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。
另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。
四、竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。
根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。
以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
五、结束语
长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的六辨证关系系。
要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。
因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。
在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。
也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。
浅谈房地产成本控制
2008-09-1616:
07
随着国家相关稳定房价政策的出台，包括近期的国家七部委联合出台的房产新政，地产界的竞争也逐步规范化。
房地产企业要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。
“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。
“省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势!
1、成本管理战略。
房地产企业的成本管理战略，就是以“市场为导向”、在达到“消费者满意”的效果的基础上，对房地产开发的“全生命周期成本”管理的策划和谋略。
近年来，随着经营环境的急剧变化和竞争的日趋激烈，单纯依靠战术措施已难于保证企业在激烈的竞争中维持长久的竞争力。
因此，经营战略的重要性越来越被管理者所重视。
在这种总体经营战略的框架中，企业的成本管理战略的作用也随之突显，并且在经营战略中居于极其重要的核心地位。
研究成本管理控制的重点是控制什么？
怎样控制？
谁来控制？
不同的房地产企业采用不同的管理方法，效果也迥异不同。
新型的成本管理方法不再单纯地以现时、现地的产品价值为中心，用传统管理会计的方法实施价值管理。
相对应的，它是从明确市场对产品要求到用户使用产品的整个产品价值的流向来考虑，将非价值管理手段融合其中，以战略性的视野，立足用市场来实施全面的成本控制。
另外，成本管理要求对区域性的房地产行情和成本有较高层次的研究和了解，所谓“知己知彼，百战不殆”。
2、建立成本管理控制的保障措施。
建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可循。
成本控制的保障措施体系包括制度保障体系（如招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标归口分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等）和组织保障体系（设立相对独立的成本管理职能部门）。
3、房地产开发成本的内容。
房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：
土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、管理费用、销售费用、财务费用、维修基金等。
从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。
4、开发全过程中的成本控制要点。
4.1前期阶段。
在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。
首先，定位是关键。
一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。
每一个开发商都必须根据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的价格定位，从而在较短的时间内将所开发物业销售出去。
其次，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工图的设计与审核。
设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。
优秀的设计是项目盈利最基本的保障。
设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。
精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。
因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。
另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费大。
因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。
4.2项目建设阶段的成本控制。
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。
。
招标工作涉及很多部门，需要各相关部门密切配合，保障招标工作始终在公开透明的状态下进行，维护“公开、公平、公正”的招标原则。
在招标过程中准备工作必须充分、理念要不断创新，要尽量变被动控制为主动控制。
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。
工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。
4.4管理费用的控制。
管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。
4.5销售费用的控制。
销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。
4.6财务费用的控制。
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。
因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
另外争取合理避税，以有效降低税收负担。
5、开发全过程中的成本控制原则。
包括节约原则、全面控制原则、目标控制原则、动态控制原则
5.1事前控制为主，事中控制为辅坚持事后反馈控制原则。
成本控制要做到主动控制为主，尽量变被动为主动加以控制，同时对无法主动控制的进行跟踪和事后控制。
5.2节约原则。
节约绝对不是消极的限制与监督，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案，从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。
5.3项目全体控制和全过程成本控制原则。
项目全体控制即成本控制涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。
项目全过程成本控制即项目成本的发生涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过程，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。
因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段，如在施工准备阶段制定最佳的施工方案，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，减少施工成本支出，并确保工程质量，减少工程返工费和工程移交后的保修费用。
工程验收移交阶段，要及时追加合同价款办理工程结算，使工程成本自始至终处于有效控制之下。
5.4目标控制原则。
目标管理是管理活动的基本技术和方法。
它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。
在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，要落实到部门、甚至个人；目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任；做到责、权、利相结合，对责任部门（人）的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明。
5.5动态控制原则。
成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，所谓动态控制就是收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。
6、开发全过程中的成本控制方法。
开发成本的控制首先是一个过程，是地产企业诸多经营管理活动的体现。
与项目的时间计划一样，成本控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。
在房地产项目初始阶段进行成本测算；在项目规划阶段，在成本测算的基础上进行细化制订目标成本；根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况，成本控制就是对上述过程进行规划和监控。
它根据各项工作需要的实际成本、计划成本、目标成本进行比较，对成本费用进行评价，并对未完成项目进行预测。
6.1成本测算。
在项目正式立项前一般都要对该项目进行评估分析，包括该项目成本估算，同时根据市场预测预计销售均价，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。
它是建立成本控制目标的基础，同时也是企业决策层进行决策的依据。
6.2建立成本控制目标，在投资测算的基础上制订目标成本，作为项目成本控制的基线。
成本目标的确定，对项目成本控制，有着重要的指导意义。
随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。
随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。
许多项目成本失控的一个很重要原因是：
事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。
所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。
目标成本法的基本思想：
制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施，使成本控制在预算范围之内。
6.3成本预测与建立成本控制目标关系。
成本预测为成本确立行为目标，成本控制才有针对性：
不进行成本控制，成本预测也就失去了存在的意义，也就无从谈成本管理了，两者相辅相成，所以，应从理论上深入研究，实践上全面展开，扎实有效地把这些工作开展好。
总之，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。
企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。
“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。
具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。
房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。
房地产开发成本控制文章（初稿）,请大家批评指正。
前 言
随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。
房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。
企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。
“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。
具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。
房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
第一部分 征地和拆迁补偿、安置费的控制
关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。
用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。
同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。
第二部分 勘察设计和前期工程费的控制
将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。
对前一部分通过争取各项优惠政策降低；
勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。
工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。
设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。
三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。
土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。
施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。
第三部分 建安工程费的全程控制
一、决策阶段的难题和对策：
1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。
2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：
1） 保持项目功能不变，降低项目投资；
2） 投资不变，提高项目功能；
3） 投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；
4） 降低一些次要功能，使成本大幅度降低；
5） 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；
3、决策的连贯与调整。
前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。
二、规划设计阶段的成本控制要点：
研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25~35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。
1、成立成本评估审核部门：
公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。
1） 通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；
2） 按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；
3） 通过合同对勘察设计单位明确规定责任；
4） 加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。
2、对设计单位限额设计：
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。
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