地下车库成本管控.docx
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地下车库成本管控
地下车库建筑设计
&
成本管控
第一部分
剖析地下车库
决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面：
1、地下车库规定停车数量；
2、地下车库范围、层数以及布置方式；
3、人防地下室面积、等级及布置方式；
4、停车率（重点内容）；
5、构造做法；
6、钢筋、砼含量
范围、层数及布置
地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小
普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米
地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米
地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米
停车率构造做法
■停车率：
地下车库总面积/停车位总数
注1：
总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。
2：
当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量
3：
停车位总数包括当地政府认可的子母车位
停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率
■构造做法：
这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法
这些做法的明确与改进，可使我们节省大量造价
地下车库停车率极限
■适应范围：
适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库
强调：
首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定
地下车库停车率注意事项
■停车率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，即力求达到停车率最大：
东莞万科公司项目已经做到30M2/车位以下，如金域华府1期是车位（地下车库:
453个车位/13586M2）
■特殊情况，应提前沟通确定，如：
1、当地下车库占地面积小于5000M2，同时建筑剧中布置时，停车率值难于控制；
2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25M2/车位
没有最好，只有更优！
东莞佳兆业地下车位现状
东莞佳兆业的车位都在42M2/车位以上，帝景湾达约车位（732个），按平均每个车位优化15M2，可以少做10980M2地下室，节约成本可达1750万元！
地下车库停车率影响因素
■固有因素：
是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。
■设计技术因素：
直接受设计师设计经验及技术水平的影响，如：
柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。
提高地下停车率8条措施
1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除
2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图）
3、避免行车道靠外墙布置
4、避免布置平行或斜向车位
5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位
6、设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表）
7、人防口部设施应布置在不影响停车的地方
8、关键的部位对结构构件进行局部转换（慎用）
提高地下停车率8条措施
各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸
柱网布置
柱网：
柱网按8000x（2a+b）/2布置。
沿行车道方向柱距8000，垂直行车道方向柱距（2a+b）/2，其中：
a为停车位深度，b为行车道宽度。
提高地下停车率8条措施
一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700～800平米左：
其中：
变配电房：
约150平米水泵房：
约120平米
公变房：
约50平米生活水池：
约100平米
柴油发电机房：
约100平米消防水池：
约150平米
其他：
约50平米
注：
1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；
2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房；
3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。
设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响
地下车库停车率车位与柱网布置
问题一：
普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置
答：
柱网8000x8000mm
问题二：
部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置
答：
柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置
此时
1：
大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm
2：
两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放
3：
大车位部分成本增加约7%
想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现
地下车库停车率车位与柱网布置
问题三：
有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置
答：
柱网8100x8300mm
此时：
1、平行车道方向柱子断面宽应取550mm
2：
梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm
3：
综合成本增加约10%
一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收时有没有被卡住过的例子，总之要尽最大努力不做大柱距
地下车库构造做法关注要点
地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华
■有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改进：
1、层高；
2、覆土厚度；
3、建筑垫层；
4、排水找坡；
5、汽车出入口；
6、坡道人防主要出入口
■构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上（详见第二部分案例与成本分析）
第二部分
案例与成本分析
层高垫层覆土
地下室层高
结构计算层高：
是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离。
800+350+200+2200=3550（无人防的地下室层高3600可以满足一般需求啦）
地下室层高经验值
地下室层高经验值
车库类型
常用层高
地下室车库底层层高（设排风、喷淋）
a、风道下无喷淋，底层层高一般为米
（梁高按800，风道按300）
b、风道下设喷淋，底层层高一般为米
（梁高按800，风道按300）
地下室其他层（设排风、喷淋）
a、风道下无喷淋，层高一般为米
（梁高按800，风道300）
b、风道下设喷淋，层高一般为米
（梁高按800，风道300）
地下室其他层
无排风、有喷淋
层高一般为米
（梁高按800）
半地下室、停车数超
过50辆的开敞式及架空层车库
一般为米
（如设喷淋，无风道层高，梁高按700）
层高过高4种原因
序号
原因分析
1
片面的认为车库净高米，是指最不利空间的净高。
其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为米即可。
2
设备高度计算不精确。
当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。
3
对常用设备配置要求不清楚（喷淋风道错位）
4
当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。
层高垫层覆土
成本分析
1、顶板覆土平均厚度每增加300mm，地下室综合成本会增加30元/平米
----此方案成本增加约45元/平米
2、层高每增加100mm，地下室综合成本会增加约18元/平米
----此方案成本增加约54元/平米
3、建筑垫层厚度每增加100mm，地下室综合成本会增加约10元/平米，同时，相对层高也会增加100mm
----此方案成本增加约42元/平米
4、顶板采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）
---此方案找坡层厚度平均200mm，
成本增加约105元/平米
帝景湾地下室面积万M2，层高最~（平均层高可降低80cm），综合优化、覆土厚度、垫层、结构找坡等可节省200元/M2,地下室可以节省700万元
设备房
设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元/M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。
靠边墙布置平行车位，停车效率低
柱网、布车方式及轮廓线
柱网、布车方式及轮廓线
柱网、布车方式及轮廓线
柱网、布车方式及轮廓线
正确做法
■禁止行车道靠边墙布置
■不宜沿边墙布置平行车位
■轮廓线应进行仔细推敲修剪，避免出现无用面积
■两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置
1、柱网及布车方式不科学，造成停车效率低，产生“隐型”无效面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。
2、轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无用空间不去掉等，是产生无效面积的主要原因
■无效面积是增加地下室成本的最直接因素，每平米两千多元的建造成本，常常让我们不知不觉就付出上百万，甚至上千万的无效成本
序号
常见的错误做法
正确做法及措施
成本影响
1
未把层高控制到最小，有的甚至做到4米多高
一般米即可（控制
梁下高度米）
地下车库层高每增加100mm，综合成本约增加18元/平米
2
底板地面采用300～400mm厚建筑垫层找坡
底板结构找坡，面层及排水层50～150mm厚
垫层每增加100mm（层高同时也增高100mm），综合成本约增加28元/平米
3
顶板顶面做平均200厚
的配筋细石砼找坡层
顶板用结构找坡，顶面做40mm厚细石砼保护层
平均200mm厚的顶板配筋细石砼找坡层，综合成本约是105元/平米
4
顶板覆土太厚，有的覆土厚度甚至达米
应进行精细设计，一般平均厚度不超过1200mm
顶板覆土平均厚度每增加300mm，综合成本约增加30元/平米
5
地下室轮廓线未经仔细推敲，出现无效面积
轮廓线应平直方正，没用的空间一定要剔
地下室建造成本约2000元/平米
6
柱网及布车不合理，出
现“隐形”无效面积
柱网应符合车位模数，
紧凑布置，禁止边车道
经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积，优化成本常常数百万
7
设备房面积设计太大
设备房勉强够用即可
多出的设备房面积等于无效面积
8
设备房挤占停车位位置
禁止设备房挤占行车道
旁边的停车位
被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍的面积，等于出现无效面积
第三部分
控制及优化
5个优化要点
地下车库建筑设计中的成本问题--4个控制条件
1
地下室停车数
详细规划阶段
1、结合当地情况，与政府部门沟通，多做地面停车
2、对地面停车进行精细设计与统计，做到地下停车数最少
3、当地政府允许时，宜利用塔楼下方等不便布车空间做摩托车位，来折减规定的停车数
2
地下室范围及层数
详细规划阶段
1、地下室层数越少越好
2、确定地下室范围，宜使上部建筑尽量分布在地下室周边
3、地下室的边线应尽量与上部建筑平行，并且方正简洁
3
人防面积及布置
单体方案
1、结合项目情况，综合分析是否异地建设或缴纳费用更有利
2、与当地政府沟通，尽量不做或少做人防地下室
3、按当地政府规定计算应建人防地下室面积，不要多做
4、人防区应安排在最底层，并且利用塔楼下方及其它不便布车的空间布置人防口部设施
4
停车率限值
单体方案
适用范围：
适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。
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