网居传媒房屋可视化项目可行性报告.docx
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网居传媒房屋可视化项目可行性报告
网居传媒房屋可视化项目
可行性研究报告
执行总结
公司
“网居传媒”是一家年轻的公司，专注于中国巨大的房地产网络营销市场，为房地产开发商和房产中介商提供新型、直观、高效的广告服务技术和平台，为用户提供方便、快捷、零距离、真实的房屋的全方位视图信息，并以可视化服务为核心，提供面向全国的房地产及附属产品交易平台。
项目背景
随着国家一个接一个的政策出台，房地产泡沫的迸裂已成定势。
众多房地产开发商采取多种营销手段来促进楼盘销售。
调查显示，从其历年的广告投放金额来看，2002年房地产行业全媒体广告投放金额为101.4亿元，到2008年，增加到234亿元，较2007年增长28.3%。
09年中国的房地产网络营销市场交易额达15亿元。
而在其他领域，如汽车、电脑等，可视化在网络上的应用大大提高了企业的宣传效应和竞争力。
因此，房地产行业新型的营销方式——可视化网络营销具有很大的发展前景。
团队为满足市场需求，开发出房屋可视化服务，为房地产市场开发一条全新的营销道路。
产品及优势
公司产品以房屋可视化服务为核心，同时推出搭载房屋可视化服务的房地产及附属产品交易平台和提供酒店、宾馆可视化服务的门户网站。
产品具有的优势包括：
研发成本低、客户使用成本低、客户需求量大、产品附加值高。
现阶段主要运营模式：
如图
公司发展目标
根据市场调查、通过SWOT分析，我们计划：
初期：
可视化服务在房地产网络广告市场的占有率达到0.2%左右。
营业收入约315万。
中期：
通过建立搭载房屋可视化服务的房地产及附属产品交易平台，进一步争取将房地产网络广告市场的占有率提升到0.6%以上。
营业收入达到1133万元。
远期：
推出家具可视化体验及预订、建材交易、酒店餐厅宾馆可视化体验及预定等服务。
投资与财务
公司设立在某，属于国家支持的中小型高科技企业，税收上享受“两年免征所得税”的政策。
公司成立初期需资金80万。
其中风险投资20万，网居传媒公司投资（管理层和技术顾问投资）40万，贷款20万。
股本规模及结构定位：
公司注册资本80万元人民币。
其中：
外来风险投资入股20万（25%）；技术顾问持股25%；管理层持股50%。
公司从第二年开始盈利，到第四年后利润开始大幅增长。
风险投资可以通过A股市场上市、二板市场上市和企业回购收回投资。
项目团队
公司的参赛团队由来自某大学的四名在校生组成。
分别来自市场营销、国际经济与贸易、税务和电子商务专业。
而创业团队还包括会计专业、建筑学专业，在专业知识和性格上能够达到互补促进。
此外，还与在可视化领域有一定声誉，毕业于某工业大学”某市虚拟现实工程研究所”的某博士进行合作。
相信团队能够很好地完成房屋可视化项目，为大众购房提供一条最为便利的途径，为房地产商提供一种全新的营销模式。
1.公司介绍
1.1公司简介
“网居传媒”是一家年轻的公司，专注于中国房地产网络营销服务市场，试图在房地产领域开辟属于自己的天地。
公司在已有成熟的房屋可视化软件的基础上，融合WEB2.0的典型特征，整合出一个集房屋全方位可视化、漫游及众多人性化功能于一体的网络服务，为用户提供便捷的购房信息，起到初步选择的作用，为房地产商提供直观、全面展示房屋的途径。
1.2公司背景
生活节奏的加快，城市交通拥堵极大地增加了看房的时间成本和交通成本。
而信息化的到来，能够有效降低这些成本。
调查发现，在买房前绝大部分人会使用网络查询房屋信息。
经市场调查发现，市场上还未出现为买房者提供直观、全方位房屋信息的网络服务或平台。
公司抓住这一市场空缺，致力于开发、推广可视化视图的网络服务，并在企业效益良好后建立起集可视化、易于交流同时具有更多人性化功能的房地产交易平台，力图建立最大的、便捷地服务于房地产客户的人性化网站，辐射全国。
1.3公司名称
网居传媒数字技术与推广有限公司
1.4公司主营业务
利用“网居传媒”房屋可视化网络服务，提供网络可视化服务
服务已（将）具有的功能：
房屋可视化与漫游，局部观察与缩放化，采光处理，可视化装潢等。
通过服务的使用，提供直观、全面地展示房屋的途径。
1.5公司的特点与价值
公司的特点是开发出整合了竞争对手的服务的功能性服务，向以房地产开发商为主的客户提供网络可视化服务，弥补了房地产可视化的空白。
公司的价值体现在：
为房地产开发商提供新型、直观、高效的广告技术和平台，为用户提供方便、快捷、零距离、真实的房屋的全方位视图信息。
2.产品介绍
2.1产品的价值
“网居传媒”可视化服务由公司总经理提出理念，并由技术总监初步开发，得到了初步的实现，经过市场调查分析后发现，其具有相当大的市场价值。
主要体现在：
1）技术专利
公司现阶段处于技术研发期，技术产品的功能尚未成熟，仍需时间加以开发。
待初期产品研发完成后，公司将申请相关技术专利，保护公司的知识产权，提升公司的价值，增强公司在市场上的竞争力。
2）研发成本极低
耗时
耗电
固定资产折旧
人力资本
43天
90度
电脑消耗
约一人两个半月工资
可视化服务的初步研发历时73天，其中包括节假日，大约消耗电能90度（以电脑每4小时消耗1度，每天电脑使用8小时计算），73天的固定资产折旧主要集中在电脑和办公用品上，而43天的人力成本大约是技术员两个半月的工资。
一共合计约7700元。
即在只计算员工工资、固定资产折旧与水电费的前提下，研发一个服务的成本约为7700元。
与可视化服务的售价9万元相比，可以说研发成本极低。
3）客户使用成本极低
可视化服务的开发基于现今最流行的ActiveXPlayer网络加载工具。
这对于用户来说，无需安装其他任何软件，点击后直接自动运行；而对于客户来说，只需直接将服务加载在网站服务器中，并进行链接，提供给用户直接使用即可，无需额外支付服务器升级或网站重建等费用。
客户使用成本为零！
4）客户需求较大
自本项目提出以来，公司人员曾多次走访各地房地产公司商谈合作事宜，得到了广泛支持，现已与三家房地产开发公司与达成了长期合作意向（详情请见附录3）。
另外，通过市场调查分析得知，房地产网络营销的好坏可影响楼盘销售量，使用可视化服务可大大提高网络营销的效果，为房地产商提供更多的潜在客户，大大提高房地产商的竞争力。
在这个趋势下，可视化服务必将在未来受到更多的关注。
5）产品附加值高
在购房者决定购买毛坯房后，下一步面临的就是装潢和家具的购买。
公司将继续开发可视化装潢与家具体验等更为先进的功能，以此作为产品的附加值推向市场。
当用户习惯使用可视化展现虚拟但又现实的事物时，他们必将被这种更为现实的功能所吸引，实现产品整体价值的提高。
2.2服务分析与介绍
2.2.1可视化与漫游（以下用房屋可视化表示）
房屋可视化与漫游是多项可视化功能的集成，其中包括：
可视化漫游、局部观察与缩放、采光处理、可视化装潢、可视化家具体验及预订。
1）可视化漫游
可视化漫游是利用计算机图形学和图像处理技术，将房屋的相关数据处理成图像在屏幕上显示出来，并加以人性化设置，让使用者有身临其境的看房体验。
●介绍
可视化漫游是“网居传媒”服务最主要也是最基础的功能，是对房屋平面图的一种拓展、延伸。
其最终实现两个目标：
一是提供房屋全方位的空间浏览，二是成为公司构建新型房地产及附属产品交易平台的核心技术。
房屋可视化技术是利用计算机图形学和图像处理技术，将房屋的相关数据转换成图形或图像在屏幕上显示出来，并进行交互处理的技术。
将其与WEB2.0融合开发的网络可视化服务使得用户随时随地浏览内部结构房屋，缩短人与屋的距离，大大节省了时间和金钱。
利用可视化与WEB2.0融合的主要代表网站是著名国际公司DELL、BMW等。
运用该技术公司将构建一个以崇尚便捷的金领为核心用户的服务平台，用户可以利用鼠标、键盘在电脑前浏览、参观远在天涯海角的房屋：
方向键可以控制移动方向，鼠标的滚动可以控制视角，按照自己的想法任意在虚拟的房屋中漫步，点击可以开关门、灯或窗……
可视化服务可以充分展示每一个房屋内部和外部的全景、局部、细节，提供强大丰富人性化可选功能。
每个客户都可根据自己所需要的房屋所在层数、是否向阳、所朝方向等选择开发商的楼盘，在软件处理后呈现在用户前的，就是用户实地考察时所能看到的景象。
●作用
房屋可视化与漫游不仅增加整个房地产商网站的黏度，更重要的是能为整个网站带来更多的潜在流量。
从机会成本的角度考虑，实地考察房屋的机会成本是远远高于在电脑前查看的。
而从时间和金钱等因素考虑，使用Internet是最省时也是最经济的方式获取信息的途径。
从这两个因素出发，随着我国经济的发展，购房时需要的服务不断往更人性化方的向发展，最终将会锁定在互联网上的服务。
公司通过推广房屋可视化与WEB2.0结合的技术服务与房地产，能吸引到更多的崇尚便捷的年轻一代，进而转化成“网居传媒”的客户与用户，形成雪球效应。
2）局部观察与缩放
局部观察与缩放弥补可视化对房屋内部细节方面表现的不足，可以根据用户需求，放大房屋任意位置，加强了网络服务的功能。
●介绍
可视化技术虽然能够实现全景的再现，但为了弥补可视化细节方面的不足，为用户提供更加便捷的服务。
公司在”网居传媒”的服务上加载了局部观察与缩放的功能，使客户可以随意审视他们未来的家。
●作用
加强细节的处理，完善可视化的功能，让客户更清晰地了解房屋的信息。
3）采光处理
采光处理可以根据用户对不同楼层、不同天气、不同时间的要求，实现可视化光线变化，更真实地带领用户浏览房屋。
●介绍
室内的亮度和其采光效果有着直接关系，房屋的买家在实地考察的时候也会很在意采光效果。
基于这种需求，我们将收集房屋的所在楼层、楼与楼之间的距离、太阳高度的影响、周边环境以及天气对亮度的影响等数据，加载相应的选项键，用户可以选择在不同的楼层、不同的天气、不同的时间来查看该房间的采光效果，使得房屋可视化更具体、逼真。
考虑到消费者对于不同房间的采光要求不同，我们将会做到细致入微，每个具有窗户的房间我们都会进行采光处理，切实为用户提供便利。
●作用
采光处理旨在为用户提供更方便、人性化的服务。
4）可视化装潢
可视化装潢建立房屋可视化基础上，让用户在网上就可以完成对房屋的预想装潢。
●介绍
如果一个购房者已经决定购买一个毛坯房，那么下一步他将考虑的事情就是装潢。
可视化装潢功能将使房屋内部装潢的每一步展现给用户，并让其选择每一步的实现方式，如用户可根据自己的喜好调整颜色、搭配灯光、铺设地板等，同时公司还会为用户提供建设性方案供用户选择，如供暖设施位置建议等。
使公司的文化理念继续发扬。
●作用
完善服务人性化服务，方便用户，服务用户。
5）可视化家具体验及预订
●介绍
利用成熟的房屋可视化技术，将家具可视化，并与房屋可视化融合，实现如同电脑游戏般的随心所欲，任用户摆放家具。
家具摆放功能是基于与家具供应商的合作，可为已决定买房的消费者提供家具搭配的建议，并可为还未决定买房的消费者提供房屋空间使用的案例，在解决消费者后顾之忧的同时，一定程度上提高了房屋的成交率。
2.2.2载房屋可视化的房地产及附属产品交易平台
交易平台是将公司的可视化服务融入一般的房地产门户网站，并拓展房屋网上交易功能。
1）网上购房平台
●介绍
为提高公司竞争力，拓展公司业务，在可视化服务的逐渐完善的前提下，公司将搭建集房屋可视化与门户网站为一体的房地产综合服务交易平台。
向全国房地产商搭建加载有房屋可视化的网页，并为其提供索引、广告位、发布信息、评论等全方位的信息交流为主要服务内容，兼顾新房、二手房交易等房地产相关产业，最大化实现房地产商与消费者提供便捷的买卖和交流的平台。
●作用
提升公司竞争力，为没有网站的房地产商制作网页，并为所有加盟的房地产商提供可视化服务，同时开放交流平台，为房地产商开辟出更多的宣传途径，为消费者提供更多的房地产信息。
2）建材交易平台
●介绍
利用公司搭建的房地产门户网站，在其中开辟出一块类似C2C的商城，完善门户网站功能，更切实的为用户提供便捷。
3）酒店餐厅宾馆可视化及预定平台
●介绍
将可视化技术与酒店、餐厅、宾馆等预定业务相融合，在为用户提供可视化图像介绍相应客户的同时，为用户提供了预定服务。
3.产业市场分析
3.1政策分析
2010年4月17日，国务院就有关房地产过热问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号通知，要求”对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。
可仅仅在不到两个月后的6月4日，三部委联合下发的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，改之前的要求为”对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行”。
虽然相关政策的目的是遏制异地购房过热，但可以从其变化看出，异地购房需求对我国房地产业的影响是巨大的，我国近期内无法阻止异地买房的大形势。
而对于公司来说，虽然国家出台的政策会产生一定的负面影响，但整个大环境的趋势没有改变，公司在整个房地产网络营销领域依然起着极大的作用。
3.2产业分析
3.2.1房地产网络营销产业分析
经网络调查得知：
仅广东房地产企业有28527家，江苏有16970家。
不难从以上两个数据可以推算，我国房地产企业的数量规模是极其庞大的，按一定比例折算，具有独立网站的房地产企业数量也相当可观，这就为公司发展初期可视化服务的需求奠定了基础。
另一方面，又有极大数量的房地产开发商不具有自己的网站，这就为公司中后期发展提供了机会。
易观国际（AnalysysInternational）统计数据显示，2009年全年房地产网络营销规模达到14.89亿元，从广告主数量情况来看，2009年更多的房地产开发商开始尝试网络营销方式，广告主数量逐个季度突破历史最高值，并在第4季度达到3275个。
网络媒体的作用多局限于传统形式，提供网络广告展示和购房服务。
易观国际（AnalysysInternational）研究显示，综合全年情况来看，新浪乐居、搜房网和搜狐焦点位居前三，市场份额分别为26.9%、21.2%和18.2%，近百家小型房地产网络广告商占有21.3%的市场份额，具体数据见图3.1。
上述网络中，除了”21.3%”的”其他”外，其余广告投放媒介经调查后发现，基本均维持传统的广告形式。
在如此巨大的市场中，公司以具有显著差异且技术更为先进、更容易被用户喜爱的产品切入市场，应该有极好的发展机会。
图3.12009年中国房地产网络广告投放媒介分布
3.2.2相关产业分析
整个房地产网络营销产值会与房地产市场的产值有着密切的关系，虽然国家已经出台了相关政策遏制房价上涨，但房地产是我国经济的支柱地位并没有改变，其产值的额度只增无减，这就意味着房地产行业的网络广告市场是不断扩展的，也就是说房地产网络营销市场是不断扩展的，这就为我们提供了极好的发展机会。
房地产需求形式正由满足生存需求转变为享受需求，推动了郊区或异地买房的需求
外地购房比例如表3.1：
表3.1外地人购房比例排行榜
排名
城市
外地人购房比例
1
太原
80%
2
北京
60%
3
大连
60%
4
郑州
55%
5
成都
51%
6
广州
50%
7
杭州
50%
8
福州
42%
9
厦门
39%
10
海口
36%
11
重庆
26%
12
上海
20%
我国住房制度改革初期，房地产需求形式基本上是以满足生活需要为主；2000年以后，投资需求在房地产需求形式中占有的比重逐年加大；到目前为止，这种投资形式的需求已经得到比较充分的释放，越来越多的人在购房时更加注重追求品质。
而相对于繁华的市区，郊区或外地正好成为了最佳选择，郊区和外地的房地产商会因此更注重网络营销的效果，房屋可视化便成为了他们最好的选择。
3.3公司的客户与用户
房屋可视化服务的直接客户为房地产开发商，但其最终客户为消费者。
消费者扮演最终客户的同时也扮演着可视化服务的使用者与用户。
由于这种较为特殊的客户与用户关系，公司的侧重点应主要为满足用户需求，对于客户来说，只有用户认可了公司的产品，他们的投资才是有价值的。
基于这种原因，我们在市场调查侧重分析了用户的反馈。
3.4市场调查
对于房产商：
现在已经出现了少部分房地产网站提出可视化购房的理念，少部分房地产商已经开始认识到可视化的价值，这就需要公司的推广，让更多的房地产开发商认识到服务的价值。
从众多领域可视化的发展前景看，对于房地产商，可视化潜力是巨大的。
对于购房者：
我们在中国调查网上对购房者进行了一项调查，在该项353人参与的调查中，有66.5%的人表示将在异地购房，所以实地看房将存在一定的困难，这就为我们提供了广阔的市场前景。
但还是有72%的人表示愿意实地看房，这从侧面表面，目前还没有比实地看房更令人满意的途径，而强大的房屋可视化服务的出现，应该能满足大部分购房者。
关于了解房屋信息的途径，依次是互联网，电视，报纸杂志，这和我们的初期宣传策略也基本吻合。
1、希望购买本市房还是异地房：
本地房/异地房
所占比例
本市房
33.3％
异地房
66.6％
2、目前或准备购房直接去看房是否觉得便利：
是/否
所占比例
是
72.1％
否
27.9％
3、什么途径收集或了解购房相关信息：
途径
所占比例
互联网
43.6％
电视
19.9％
报纸或杂志
13.3％
宣传单或户外广告
7.5％
亲友
5.3％
房交会或售楼处及样板房展场
4.8％
其他
5.3％
另外还对房屋3D可视化服务进行了一项调查，在该项500人参与的调查中，有62.6%的人接触过可视化方面的软件，所以我们的业务还是拥有大部分的受众的，不会因为难于上手而被放弃。
但真正了解可视化3D的只占到39.2%，因此我们必须加大对公司理念的宣传，让用户真正了解可视化，提高服务的利用效率。
49.6%表示提供3D可视化业务的软件或网站很有帮助，26.2%表示有帮助，可见公司的产品还是很迎合大众需要的。
1、是否了解可视化或3D：
是/否
所占比例
是
38.6％
否
61.3％
2、您是否接触过可视化方面的相关软件或业务：
是/否
所占比例
是
61.9％
否
38.0％
3、使用相关可视化软件或网站，您认为这会对你购房有多大影响或帮助：
多大帮助
所占比例
很大
48.8％
一般
25.9％
无所谓
13.2％
没用
11.8％
4、认为网上发布的图片或相关信息可信度如何：
信用度如何
所占比例
很高
49.4％
较高
20.8％
一般
17.9％
较低
4.9％
很低
6.7％
5、如果某公司可视化房地产的信息很全面很真实，是否会将它介绍给其他亲朋好友：
是/否
所占比例
是
71.3％
否
28.6％
3.5目标市场
时期
目标市场
导入期
大型房地产开发商，尤其是沿海或相对偏远、交通不便但高品质的楼盘
成长期
各级房地产商
成熟期
房产交易附属市场与餐饮市场
导入期：
由于公司发展初期还未完全打开房屋可视化市场，再加上资金、技术的不足，公司无法建立属于自己平台。
为了保持公司能够正常发展，公司将目标客户定位在大型房地产开发商（尤其是沿海或相对偏远、交通不便但高品质的楼盘），他们具有独立的网站，可供公司的服务加载，并且，大型房地产开发商所面对的客户大部分为收入较高的群体，他们更需要便捷，更需要人性化服务，公司服务的价值在这里可以得到很好的体现。
成长期：
公司发展中期建立的交易平台，为可视化服务搭建了属于公司的展示平台，所以公司可以一定程度上摆脱房地产商必须有网站的限制，从而面向各级房地产公司项目，同时兼顾单独出售可视化服务，或为其提供具有可视化功能的网络平台。
成熟期：
公司预计在远期开展面向家具供应商，提供家具可视化与预订业务，与面向酒店餐饮业提供商业地产可视化业务。
这些新增业务主要面向房产交易附属市场与餐饮市场。
公司已和3家房地产开发商达成初步合作意向，公司所开具证明见附录4。
估计市场份额：
初期：
可视化服务在房地产网络广告市场的占有率达到0.2%左右。
营业收入约315万。
中期：
通过建立搭载房屋可视化服务的房地产及附属产品交易平台，进一步争取将房地产网络广告市场的占有率提升到0.6%以上。
营业收入达到1133万元。
４.竞争分析
4.1swot分析
表4.1SWOT分析
（1）
优势
劣势
机会
风险
赢利点
以人性化可视软件为手段，在弥补市场空缺和满足消费需求的同时，享有足够的利润空间
企业知名度低，初期价格定位会受市场影响，易被竞争对手左右
1.顾客基数庞大，且可视化技术几乎能适应所有房地产商的需要
2.新兴的技术实现手段，可期待有足够的垄断空间，并尽量保证当前时期内盈利市场的最大优势
1.新式的技术实现手段可能无法短时间代替既有的浏览模式，从而导致下游顾客市场的占有率受影响
2.全程服务链盈利的模式，许多竞争对手都在以同样的思路发展，只有做的更好才有前景
产品
1.拥有丰富的实现手段以及可拓展性，充分保证实现各种客户要求
2.网上全方位可靠的功能，使用便捷，信息传达迅速、真实
3.由新式技术带动产生独创的人性服务理念，具有很高的竞争力
1.初期可能无法做到详细的面向对象细分
2.技术不完善，经验不足，需要时间积累
3.长期战略--房地产交易平台站、的竞争压力很大
1.随着品牌知名度的提升，可以期待更多更强大的房地产企业成为客户，通过网络服务更可无视地域界限进行商业活动
2.通过打造网居传媒品牌带动更多地产商经营的品牌打响市场
1.技术日新月异，要不断更新实现方法，需要随时注意适应市场的变化和需求
2.很多大型房地产商可能利用原有数据快速进行自系统开发
3.竞争对手通过强化完善全景图技术，可能分流有效客源，加之全景实现的市场已较为成熟，因此在价格和品牌黏性上有一定的既有优势
市场价值
1.适应时代和技术的进步，可视化不仅是房地产营销的革命，更是一批相关产业的变革
2.会为促进消除经济地区化和产生新的技术经济实现手段起到抛砖引玉的功效
新技术的生存空间和时间是无法预计的，创造大量收益的同时自然也伴随着应对实际状况的不成熟或者时机所造成的风险
1、国家大力发展电子商务的经营模式，运用于房地产这一大产业，自然是有先天的政策和舆论导向支持
2、技术实现的方法只能作为一个庞大产业兴起的敲门砖，其能实现的价值有待实际应用的发掘程度
1.公司业务是否真正满足了客户的需求以及顾客对该技术的感兴趣程度是无法在真正应用之前判断的
2.成功推出后是否能够引领潮流加速发展，这里包括国内现有的市场，当然还有更大的国际市场
表4.2SWOT分析
（2）
优势
劣势
机会
风险
竞争
1．采用集中品牌宣传，批量定做方式，减少管理营运成本费用，做到优质低价
2．多种档次价格满足各种消费者的需求
3．采用扁平的促销策略，全面推行及迅速占领市场
4．采用多种多样的促销形式建立自己的稳固消费群体
5.推行企业文化，做到全民营销，为企业建立稳固客户群
1.初期价格的制定具有一定试探性，无法明确的确定回报率而其调整可能会产生顾客群中的不利影响
2.现有的全景图模拟市场较为成熟，其价格制定策略多少会对公司制定价格产生影响
3.产品的制作和实施受房地产商的制约
1.品牌价
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