学生公寓项目可行性研究报告.docx
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学生公寓项目可行性研究报告
A学院学生公寓建设项目
可行性研究报告
（过程稿）
2013年8月
第1章总论
1.1项目概况
1、项目名称
A学院学生公寓建设项目
2、项目地址
A学院学生公寓建设项目选址在学院原有校区，A学院位于X区，东临X路，南临X路，西临X小区，北临X路。
3、建设内容及规模
本项目主要建设内容为学生公寓一栋，总用地面积为7.68亩，总建筑面积为13876.74平方米，停车位18个，建筑密度为41.45%，容积率为2.70，绿地率为30.45%。
4、主要建设条件
项目位于X区，建设过程中所需材料能从区域及周边购买，项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。
本项目为中层建筑，施工期间噪音小、灰尘较少，现场无大型搅拌站，且周边居民区域较少，正在施工项目多。
因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。
项目建设条件较好。
5、投资估算及资金筹措
（1）投资估算
经测算，本项目总投资约2876.7万元，包括：
工程费用约2431.5万元（其中：
土建工程费用约2317.3万元、学生公寓设备费约131.7万元，工程其他费用约308.2万元，预备费用137.0万元。
（2）资金筹措
经测算，本项目总投资2876.7万元，项目资金来源全部由开发公司进行出资。
6、工期安排
A学院学生公寓建设项目工期如下：
本项目计划总工期13个月（2013年8月开始，到2014年8月全部工程完工），其中前期工作2个月（2013年8月－2013年9月），建设期为11个月（2013年10月－2014年8月）。
1.2建设单位概况
单位名称：
A学院
单位简介：
1.3编制依据
1、国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；
2、国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
3、建设部2000年9月18日发布的《房地产开发项目经济评价方法（2000年版）》；
4、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
5、《城市房地产开发经营管理条例》；
6、《房地产项目经济评价方法》；
7、其它相关文件规范、规程及强制性条文。
1.4主要经济技术指标
表1.1主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
主要技术指标
1
总用地面积
亩
7.68
5120.60
2
建筑面积
m2
13876.74
3
建筑占地面积
m2
2122.88
4
建筑密度
%
41.45
5
容积率
2.70
6
绿地率
%
30.45
7
停车位
个
18
1.5研究结论与建议
1、结论
（1）学生公寓项目的建设，是完善学院硬件、建设合格高校的需要，是学院自身发展壮大的需要，是培养高素质安全技术专业人才的需要。
（2）学生公寓的建设，符合国家的相关政策，学生公寓项目建设的主体也获得了支持，项目建设政策可行。
（3）学生公寓项目建设已具备成熟的建设条件，建设方案可行。
（4）项目建设完成后，有利于专业技术人才的培养和学校的长远发展，项目社会效益显著。
2、建议
（1）根据项目可行性研究报告内容及结论，本项目经济合理、技术可行，建议上级领导机关尽快批准项目实施，给予相关的政策支持和资金支持，使项目早日发挥社会效益和经济效益。
（2）项目在施工阶段是否能按规划工期、设计竣工标准顺利完工存在一定程度的不确定性。
在施工管理中应严格控制房屋开发建设费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，资金能否及时到位是影响施工进度、销售及工期交付的重要因素。
（3）建议项目单位在下一步工作中，一要进一步加强对设计方案优化；二要加强对建设工程质量、财务管理的监督和检查；三要继续争取当地政府及有关部门的支持，配置好项目所需的师资力量和教学设施，以使项目更好地发挥功能。
（4）项目建设过程中，应充分利用原有的地形地貌，充分考虑现有校容校貌，创造人文化、自然化、和谐统一的生态校园。
（5）项目在建设过程中，要处理好项目施工与学校正常教学、生活的关系，尽量避免干扰与影响。
（6）项目单位应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作，力争项目尽快建设，尽快投入运营。
第2章项目建设背景及必要性
1
2
2.1建设背景
教育是社会主义建设事业的基础工程，新中国成立50年来特别是改革开放以来，教育事业的改革和发展取得了令人瞩目的巨大成就，但我们的教育观念、教育体制、教育结构、人才培养模式、教育内容和教学方法相对滞后，尤其是高等教育。
科教兴国和可持续发展两大战略、经济体制和经济增长方式两个根本性转变，是我国面向21世纪的发展战略方针，对高等教育的改革和发展提出更高更新的紧迫要求。
两大战略、两大根本性转变的全面实施和推进，急需大量高级专业人才。
人力资源和社会保障部介绍，2012年我国就业形势依然严峻。
一是就业的总量矛盾和结构性矛盾依然非常大。
2012年城镇需就业的劳动力达2500万人，比“十一五”时期的年均数多100万人，其中高校毕业生规模达到680万人，是本世纪初的6倍多。
另外结构性矛盾更加突出。
招工难和就业难并存。
不仅技术工人短缺，还有一个很重要的现象是普通工人也短缺。
这显然不适应经济建设的需要，高层次人才的供求矛盾十分尖锐，唯一的办法是要设法加快高等教育的发展，以缓和这一矛盾，让更多的青年能在就业前接受普通高等教育或成人高等教育，以使他们能更好地上岗工作。
随着高等教育体制改革的不断深入，我国高等教育事业快速发展，为了满足招生规模扩大对基础设施的需要，满足建设一流大学、一流学科对教学、实验设施的需要，许多高校都纷纷加大了基本建设投入的力度，有的在原有的基础上进行改造扩建，有的新征土地建设新校区。
几乎所有的高新都开始了新校区的建设。
由国家财政及各级地方政府对高校建设项目的投入资金有限，整个高校建设项目的资金大多订来源于数由学校自己筹措，学校大多通过金融机构、社会资本的融资来解决资金问题，最终实现共赢。
2.2建设必要性
1、该项目的建设是提高人口素质，构建和谐社会的需要
“民族国运兴衰，系于教育；富民兴湘，必重才而兴教”。
1995年通过的《中华人民共和国教育法》和2006年通过的《中华人民共和国义务教育法》都明确指出：
接受教育是每个公民必经的人生历程，教育涉及到每个家庭、每个公民。
教育法的目标是推进教育公平，让所有的孩子都能念好书，教育公平实际上是社会公平的基础。
高等教育是国家教育体系的重要组成部份，关系到民族素质的整体提高，关系到亿万人民的切身利益，关系到科学发展观的落实和构建和谐社会的需要。
2、是提升城市综合竞争力、促进区域周边经济发展的需要
3、建设学生公寓项目，是完善学院硬件，建设合格高校的需要
根据国家教育部《普通高等学校基本办学条件指标（试行）表一》（教发〔2004〕2号）、《普通高等学校建筑规划面积指标》（建标〔1992〕245号）等文件相关要求，学生公寓生均面积≥6.5平方米。
。
由此可见，建设学院学生公寓，已迫在眉睫、刻不容缓，这是完善学院硬件、建设合格高校的现实需要。
4、建设学生公寓项目，是A学院自身发展壮大的需要
学生公寓作为每所高校办学的必备条件之一，尤其对定位于全国技术人才教育和培训基地的A学院，学生公寓的作用更为重要。
8人同住一间空间窄小的宿舍，这样不但会影响学生的身心健康，更重要的是对学院的形象宣传、学生的就业、教师队伍的招聘及队伍的稳定等诸多方面产生不良影响，因此，建设学生公寓也是学院长远发展的需要。
第3章项目建设内容及规模
1、
3
3.1项目实施原则
1、符合国家相关政策及法律、法规
2、集约土地，将土地效益最大化
3、完善A学院的功能配套服务
3.2项目内容及规模
本项目主要建设内容为学生公寓一栋，总用地面积为7.68亩，总建筑面积为13876.74平方米，停车位18个，建筑密度为41.45%，容积率为2.70，绿地率为30.45%。
项目建成后能入住1500名学生。
表3.1项目建设规模
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
亩
7.68
5120.60
2
建筑面积
m2
13876.74
3
建筑占地面积
m2
2122.88
4
建筑密度
%
41.45
5
容积率
2.70
6
绿地率
%
30.45
7
停车位
个
18
第4章场址选择与场址条件
1
2
3
4
4.1场址选择
1、地理位置
A学院学生公寓建设项目选址在学院原有校区，A学院位于X区，东临X路，南临X路，西临X小区，北临X路。
图4-1本项目区域位置图
2、土地性质
本项目地块为划拨方式取得的国有土地。
4.2场址条件
1、地形地貌条件
2、气象条件
（1）气温
月平均气温17.2℃
最冷月平均气温4.7℃
最热月平均气温33.0℃
历年极端最高气温40.6℃
历年极端最低气温-11.3℃
气温0℃以下年平均20天，气温35℃以上年平均30天，全年无霜期269-274天。
（2）湿度
年平均湿度80％
最热月相对湿度84％
最冷月相对湿度75％
（3）降雨量
年平均降雨量1455.06mm
日最大降雨量192.5mm
小时最大降雨量82.5mm
平均地表径流700.16mm
径流系数0.48
（4）风速、风向、风荷载
最大风速（离地面10米处）21.3m/s
冬季平均风速2.8m/s
夏季平均风速2.6m/s
全年主导风向北偏西风
常年夏季主导风向偏南风
风荷载（离地面10处）0.35KN/㎡
（5）雪
最大积雪深度200mm
雪荷载0.35KN/㎡
3、水文条件
4、场地工程地质条件
5、地震强度
根据野外钻探，结合区域地质资料分析，拟建场地各土层剪切波速Vs分别为：
杂填土80m/s，粉质粘土280m/s，砂质粘性土250m/s，场地覆盖层厚度约16.0m，经计算求得土层等效剪切波速为252m/s。
按《建筑搞震设计规范》（GB50011-2001）有关规定判断，拟建场地为中硬场地土类型，建筑场地类别为Ⅱ类。
长沙地区抗震设防烈度为Ⅵ度，按照相关文件的要求，学校的抗震设防烈度需加高一挡，本项目的抗震设防烈度为Ⅶ度。
场地特征周期值宜取0.35s，设计基本地震加速度为0.05g。
地震分组为第一组，场地在勘察深度范围内无地震液化地层，本场地为可进行建设的一般性场地。
6、施工条件
（1）工程用水用电条件
项目周边市政配套齐全，水、电、气等必备条件均已成熟，水电、城市路网和公共配套设施能满足项目建设和后期正常经营需要。
（2）场地条件
项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，但应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。
建设场地位于未来城市副中心，大部分地块都处于土地整理和项目建设阶段，基本无障碍物，施工方便。
建设所需要的砖、砂石、钢材等建筑材料均可在长沙市境内及周边地区采购，能充足供应，运输十分方便。
对保证工程进度和降低工程造价起一定的作用。
项目承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。
施工所需场地、道路、用水、用电均已满足，施工条件较好。
7、社会环境条件
根据《X省“十一五”教育事业发展规划》目标，全面普及九年义务教育，小学适龄人口入学率达到99%以上，初中适龄人口入学率达到98%以上，初中三年保留率达到95%以上，全省九年义务教育完成率达到95%以上；适龄残疾少年儿童入学率达到90%以上。
90%的乡镇达到“双高”普九标准。
逐步形成可持续发展的国民教育体系，增强教育供给能力，促进长株潭及“一点一线”地区、大湘西地区等区域教育协调均衡发展，人均受教育年限和人口整体素质较大幅度提高，教育服务于经济社会发展的能力进一步增强，初步实现由人口大省向人力资源强省、由教育大省向教育强省转变。
这些都为珠江花城小学的发展提供了有力的政策支持。
良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。
8、交通条件
（1）项目地块所在区域交通
项目地块所在区域道路发展完善。
铁路：
高速公路：
过江通道：
港口：
机场：
国际机场
（2）项目地块周边交通
A学院位于X县西部，属于X区，距X公园、X度假村、X公园等都在4公里范围内，与X相毗邻。
该区交通畅捷，可进入性强。
X路，横贯全区；运营在X路、X路、X西路等公交线路交叉成网，大宗货运可直接进区。
第5章建设方案
1
2
3
4
5
5
5.1设计依据及参数
1、设计依据
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；
《建筑桩基技术规范》JGJ94-94；
《砌体结构设计规范》GB50007-2002；
《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002；
2、设计参数
（1）恒荷载标准值
恒荷载标准值均按实计取。
楼面装修及粉刷取1.5KN/m2。
（2）活荷载标准值
宿舍2.0KN/m2
卫生间2.5KN/m2
挑出阳台及走廊2.5KN/m2
上人屋面2.0KN/m2
不上人屋面0.5KN/m2
风荷载基本风压值W0=0.40KN/m2
基本雪压值S0=0.55KN/m2
5.2建筑工程
1、设计依据及设计要求
（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；
（2）建筑设计防火规范（GB50016-2010）；
（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；
（4）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2001）；
（5）工程建设标准强制性条文；
（6）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；
（7）民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2010）；
（8）《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005）。
2、建筑物主要特征
建筑类别：
宿舍为多层建筑。
建筑耐火等级：
二级。
主要结构选型：
拟选用钢筋混凝土框架结构。
设计使用年限：
50年。
屋面防水等级：
二级。
3、平面设计
平面设计更多体现的是建筑与景观合的融合。
平面设计时建筑排布应与人们欣赏景观视线结合考虑。
拟建宿舍7层，层高为3.6m，建筑总高度为25.2m，结构类型为框架结构。
本宿舍分为南北两部分，南北部分中间用一横向连廊连接。
4、立面设计
立面处理通过有序的开窗，简洁的体块关系，构架等元素来体现文化建筑特有的高雅、含蓄的特点，以柱廊、实墙、长条窗之间的虚实关系来丰富变化，为求建筑的外部形象真实地反映内部的功能空间，纯粹的建筑思想表达对学校精神的崇尚。
5、围护结构构造及内外装修
（1）外墙饰面采用面砖，局部涂料。
（2）屋面为坡屋顶，局部平屋顶，防水等级为二级，采用刚柔结合两道防水，结合节能设计，采用40厚挤塑型苯板倒置式构造。
（3）外窗选铝合金单框低辐射中空玻璃窗（5+6A+5）。
（4）墙体均采用240厚页岩烧结多孔砖，内墙为200厚加气混凝土砌块，局部为120厚页岩烧结多孔砖。
5.3结构工程
1、主要规范及标准
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
《建筑桩基技术规范》JGJ94-94
《地下工程防水技术规范》GB50108-2001
《砌体结构设计规范》GB50007-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99
《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002
《人民防空地下室设计规范》GB50038-94
（2）自然条件
根据《X市城市抗震设防区划》，该工程场地属D区，amax=0.05；查场地特征周期分区图，该工程场地属Ⅱ类地区，Tg=0.35秒，查地震沙土液化分区图，该工程场地为非液化区；按照《城市抗震设防区划分》规定，本工程按六度区要求进行抗震设计。
综合以上，该工程抗震计算除去地震影响系数amax=0.05按《X市城市抗震设防区划分》要求取值，其余有关抗震计算要求按国家现行规范的六度区要求进行设计。
（3）结构设计
①指导思路
在结构设计中充分考虑以下内容：
使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。
具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。
对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。
②建筑结构安全等级和设计使用年限
结构的安全等级二级，设计使用年限70年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。
③结构选型
项目建筑为多层建筑，拟采用现浇钢筋混凝土框架结构。
楼、屋面均采用现浇钢筋混凝土板。
（4）主要建筑材料的材质和强度等级
①钢筋
直径≤10mm时为HPB235级钢筋，应符合现行国家标准《钢筋混凝土用热轧圆钢筋》（GB13013）的规定；
直径≥12mm时为HRB400级钢筋，应符合现行国家标准《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》（GB1499）的规定；
钢结构用钢采用Q235钢。
②混凝土
混凝土强度等级如表5.1所示。
表5.1混凝土强度等级
构件部件
砼强度等级
备注
主体
墙、柱
C35,C30
根据轴力大小，混凝土强度等级逐渐递减
梁、板
C30
楼梯
同楼层梁板
其他
部位
垫层
C15
构造柱、圈梁
C25
地下室
C35
地下室外墙混凝土抗渗等级为S8级
③砌体
非承重砌体（填充墙）如表5.2所示。
表5.2砌体强度等级
墙体部位
墙体材料
砌块强度等级
砂浆强度等级
首层地面以下所有填充墙
粘土多孔砖
MU10
M7.5水泥砂浆
首层地面以上所有填充墙
粘土多孔砖
MU10
M5混合砂浆
5.4给排水
1、设计依据
（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）；
（2）《室外给水设计规范》GB50013-2006；
（3）《室外排水设计规范》GB50014-2011；
（4）《建筑设计防火规范》GB50016-2010；
（5）《建筑灭火器配置设计规范》GB500140-2005；
（6）《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010；
（7）建筑专业的图纸及有关资料；
（8）建设方提供的给水排水相关资料。
2、工程概况
本项目为校区公寓建设工程，新建宿舍后可容纳约1500人。
3、设计范围
公寓的室内外给排水及消防设计。
4、给水
（1）水源
校区内已有较完善的给水管网，水源为市政自来水，供水压力≥0.38MPa，新建宿舍用水直接从校区室外管网接入。
（2）生活用水定额、新增用水量
①宿舍用水定额：
150L/人.d，新增住宿学生1500人，日用水量：
224.3m3；
②管网漏损及未预见水量按日用水量15%计：
33.6m3；
用水总量:
257.9m3/d。
（3）给水系统
宿舍7层，采用室外管网压力直接供水。
（4）热水系统
在本次项目的可研过程中，我们对三种集中供热系统进行对比分析：
①方案一：
大型集中供热太阳能热水方案
定量不定温系统：
本系统适合宿舍等定时供水的场所。
集热系统在楼顶集中摆放，整体美观。
采用集中集热、集中储热、集中供水和分户计量、定时供水等用水方式。
系统可定时供水、温差循环、定时循环、定时加热。
定温不定量系统：
本系统适合大型酒店、宾馆等24小时供水的场所。
集热系统在楼顶集中摆放，整体美观；系统采用集中集热，集中储热，24小时全天候供水。
系统可采取定温回水和温差循环方式。
②方案二：
高层太阳能热水方案
集中集热、储热、分户计量；集热系统采用多种循环方式。
运行采用微电脑控制，设有防冻和自动上水、回水功能。
非承压型集中集热分户水箱：
集热系统集中放置，储水箱可放置承压型分户集热分户水箱：
水箱可任意放置指定位置，循环管路可以预埋在墙内。
集热器采用“U”型管技术。
因真空管破损漏水而不能正常运行的问题。
系统承压运行，闭式分户水箱。
非承压型分户集热分户水箱：
集热器采用壁挂式安装水箱可任意放置指定位置，循环管路可以预埋在墙内。
集热器采用“U”型管技术，系统非承压运行，搪瓷双内胆分户水箱。
非承压型集中集热集中水箱：
系统采用室内，分户储热；水箱承压运行，采用间接换热。
每户一套供水系统，用水分户计量，便于物业管理。
③方案三：
太阳能中央热水供应方案
承压型集中集热分户水箱：
集热器集中放置安装，可与建筑完美结合，实现与建筑的一体化；辅助能源安装于分户水箱内，不受入住率的影响。
集热器采用“U”型管技术，系统为双循环承压系统，间接加热。
普通直插式热水器：
根据建筑结构与需求，量身定制，整体安装，针对规划中建筑，设计预埋基础，确保安装效果又不破坏建筑防水层。
系统组成模块化，故障排查、检修方便快捷。
综合考虑建造成本、供水时段、节能效率等方面进行对比分析，最后我们选定方案一为本次项目所选热水供应方案。
学生宿舍供应热水，其热水采用屋顶集中的太阳能热水机组供应，热水管道采取同程布置的方式，并设循环泵，采取机械循环。
热水定额取40L/人•天，热水最高日用水量为41m3/d，最大时用水量5m3/h。
热水使用温度37OC，根据太阳能集热面积计算公式：
太阳能直接加热集热器总面积624m3。
5、排水
（1）排水体制：
采用雨污水分流制排水，校区内已有较完善的雨污分流排水管网；
（2）建筑内污废水合流排出，生活污废排水量按生活最高日水量90%计，排水量232.11m3/d，餐饮废水经隔油池预处理、其余生活污废水经化粪池预处理后排入校区污水管网；
（3）雨水
①雨水量按长沙地区暴雨强度公式计算：
雨水量：
Q=qFψ（L/s）；
②屋面雨水采用重力流排水系统，阳台雨水排水单独设置，雨水重现期T=3，径流系数ψ=1.0；
③室外场地雨水经雨水口收集后排入校区雨水管网，雨水重现期T=2，综合径流系数ψ按各种汇水面积加权平均值采用。
6、消防
（1）消防给水系统
①室外消防：
食堂和学生宿舍的室外消防水量均为25L/s，考虑的2个室外消火栓，满足该建筑的室外消防用水要求，由校园规划统一考虑。
②室内消防：
室内消火栓系统，系统采用常高压消防给水。
学生宿舍前10min消防用水来自校园最高屋顶消防水箱；供给后期采用室外消防管网供给，且设置两套水泵接合器。
学生宿舍的室内消防用水量为15L/s，每层走廊或楼梯间设置消火栓。
（2）灭火器配置
学生宿舍建筑灭火器等级为严重危险级别，单具灭火器最小灭火级别为3A，设置5kg装手提式磷酸铵盐干粉灭火器在各消火栓附近配置两具。
5.5电气工程
1、设计依据
（1）《供配电系统设计规范》GB50052-2009；
（2）《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；
（3）《低压配电设计规范》GB50054-2011；
（4）《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
（5）《智
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