学生公寓项目可行性研究报告.docx

1、学生公寓项目可行性研究报告A学院学生公寓建设项目可行性研究报告（过程稿）2013年8月第1章 总论1.1 项目概况1、项目名称A学院学生公寓建设项目2、项目地址A学院学生公寓建设项目选址在学院原有校区，A学院位于X区，东临X路，南临X路，西临X小区，北临X路。3、建设内容及规模本项目主要建设内容为学生公寓一栋，总用地面积为7.68亩，总建筑面积为13876.74平方米，停车位18个，建筑密度为41.45%，容积率为2.70，绿地率为30.45%。4、主要建设条件项目位于X区，建设过程中所需材料能从区域及周边购买，项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。本项目为中层建筑，施工期间噪音小、灰尘较少

2、，现场无大型搅拌站，且周边居民区域较少，正在施工项目多。因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。项目建设条件较好。5、投资估算及资金筹措（1）投资估算经测算，本项目总投资约2876.7万元，包括：工程费用约2431.5万元（其中：土建工程费用约2317.3万元、学生公寓设备费约131.7万元，工程其他费用约308.2万元，预备费用137.0万元。（2）资金筹措经测算，本项目总投资2876.7万元，项目资金来源全部由开发公司进行出资。6、工期安排A学院学生公寓建设项目工期如下：本项目计划总工期13个月（2013年8月开始，到2014年8月全部工程完工），其中前期工作2个月（2013年8月

3、2013年9月），建设期为11个月（2013年10月2014年8月）。1.2 建设单位概况单位名称： A学院单位简介： 1.3 编制依据1、国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；2、国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；3、建设部2000年9月18日发布的房地产开发项目经济评价方法（2000年版）；4、国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5、城市房地产开发经营管理条例；6、房地产项目经济评价方法；7、其它相关文件规范、规程及强制性条文。1.4 主要经济技术指标 表1.1 主要经济技术指标表序号项目单位指标备注一主要技术指标1总用地面积

4、亩7.685120.602建筑面积m213876.743建筑占地面积m22122.884建筑密度%41.455容积率2.706绿地率%30.457停车位个181.5 研究结论与建议1、结论（1）学生公寓项目的建设，是完善学院硬件、建设合格高校的需要，是学院自身发展壮大的需要，是培养高素质安全技术专业人才的需要。（2）学生公寓的建设，符合国家的相关政策，学生公寓项目建设的主体也获得了 支持，项目建设政策可行。（3）学生公寓项目建设已具备成熟的建设条件，建设方案可行。（4）项目建设完成后，有利于专业技术人才的培养和学校的长远发展，项目社会效益显著。2、建议（1）根据项目可行性研究报告内容及结论，本

5、项目经济合理、技术可行，建议上级领导机关尽快批准项目实施，给予相关的政策支持和资金支持，使项目早日发挥社会效益和经济效益。（2）项目在施工阶段是否能按规划工期、设计竣工标准顺利完工存在一定程度的不确定性。在施工管理中应严格控制房屋开发建设费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，资金能否及时到位是影响施工进度、销售及工期交付的重要因素。（3）建议项目单位在下一步工作中，一要进一步加强对设计方案优化；二要加强对建设工程质量、财务管理的监督和检查；三要继续争取当地政府及有关部门的支持，配置好项目所需的师资力量和教学设施，以使项目更好地发挥功能。（4）项目建

6、设过程中，应充分利用原有的地形地貌，充分考虑现有校容校貌，创造人文化、自然化、和谐统一的生态校园。 （5）项目在建设过程中，要处理好项目施工与学校正常教学、生活的关系，尽量避免干扰与影响。（6）项目单位应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作，力争项目尽快建设，尽快投入运营。第2章 项目建设背景及必要性1 2 2.1 建设背景教育是社会主义建设事业的基础工程，新中国成立50年来特别是改革开放以来，教育事业的改革和发展取得了令人瞩目的巨大成就，但我们的教育观念、教育体制、教育结构、人才培养模式、教育内容和教学方法相对滞后，尤其是高等教育。科教兴国和可持续发展

7、两大战略、经济体制和经济增长方式两个根本性转变，是我国面向21世纪的发展战略方针，对高等教育的改革和发展提出更高更新的紧迫要求。两大战略、两大根本性转变的全面实施和推进，急需大量高级专业人才。人力资源和社会保障部介绍，2012年我国就业形势依然严峻。一是就业的总量矛盾和结构性矛盾依然非常大。2012年城镇需就业的劳动力达2500万人，比“十一五”时期的年均数多100万人，其中高校毕业生规模达到680万人，是本世纪初的6倍多。另外结构性矛盾更加突出。招工难和就业难并存。不仅技术工人短缺，还有一个很重要的现象是普通工人也短缺。这显然不适应经济建设的需要，高层次人才的供求矛盾十分尖锐，唯一的办法是要

8、设法加快高等教育的发展，以缓和这一矛盾，让更多的青年能在就业前接受普通高等教育或成人高等教育，以使他们能更好地上岗工作。随着高等教育体制改革的不断深入，我国高等教育事业快速发展，为了满足招生规模扩大对基础设施的需要，满足建设一流大学、一流学科对教学、实验设施的需要，许多高校都纷纷加大了基本建设投入的力度，有的在原有的基础上进行改造扩建，有的新征土地建设新校区。几乎所有的高新都开始了新校区的建设。由国家财政及各级地方政府对高校建设项目的投入资金有限，整个高校建设项目的资金大多订来源于数由学校自己筹措，学校大多通过金融机构、社会资本的融资来解决资金问题，最终实现共赢。2.2 建设必要性1、该项目的

9、建设是提高人口素质，构建和谐社会的需要“民族国运兴衰，系于教育；富民兴湘，必重才而兴教”。1995年通过的中华人民共和国教育法和2006年通过的中华人民共和国义务教育法都明确指出：接受教育是每个公民必经的人生历程，教育涉及到每个家庭、每个公民。教育法的目标是推进教育公平，让所有的孩子都能念好书，教育公平实际上是社会公平的基础。高等教育是国家教育体系的重要组成部份，关系到民族素质的整体提高，关系到亿万人民的切身利益，关系到科学发展观的落实和构建和谐社会的需要。2、是提升城市综合竞争力、促进区域周边经济发展的需要3、建设学生公寓项目，是完善学院硬件，建设合格高校的需要根据国家教育部普通高等学校基本

10、办学条件指标（试行）表一（教发20042号）、普通高等学校建筑规划面积指标（建标1992245号）等文件相关要求，学生公寓生均面积6.5平方米。由此可见，建设学院学生公寓，已迫在眉睫、刻不容缓，这是完善学院硬件、建设合格高校的现实需要。4、建设学生公寓项目，是A学院自身发展壮大的需要学生公寓作为每所高校办学的必备条件之一，尤其对定位于全国技术人才教育和培训基地的A学院，学生公寓的作用更为重要。8人同住一间空间窄小的宿舍，这样不但会影响学生的身心健康，更重要的是对学院的形象宣传、学生的就业、教师队伍的招聘及队伍的稳定等诸多方面产生不良影响，因此，建设学生公寓也是学院长远发展的需要。第3章 项目建

11、设内容及规模1、 3 3.1 项目实施原则1、符合国家相关政策及法律、法规2、集约土地，将土地效益最大化3、完善A学院的功能配套服务3.2 项目内容及规模本项目主要建设内容为学生公寓一栋，总用地面积为7.68亩，总建筑面积为13876.74平方米，停车位18个，建筑密度为41.45%，容积率为2.70，绿地率为30.45%。项目建成后能入住1500名学生。表3.1项目建设规模序号项目单位指标备注1总用地面积亩7.685120.602建筑面积m213876.743建筑占地面积m22122.884建筑密度%41.455容积率2.706绿地率%30.457停车位个18第4章 场址选择与场址条件1 2

12、 3 4 4.1 场址选择1、地理位置A学院学生公寓建设项目选址在学院原有校区，A学院位于X区，东临X路，南临X路，西临X小区，北临X路。图4-1 本项目区域位置图2、土地性质本项目地块为划拨方式取得的国有土地。 4.2 场址条件1、地形地貌条件2、气象条件（1） 气温月平均气温 17.2最冷月平均气温 4.7最热月平均气温 33.0历年极端最高气温 40.6历年极端最低气温 -11.3气温0以下年平均20天，气温35以上年平均30天，全年无霜期269-274天。（2） 湿度年平均湿度 80最热月相对湿度 84最冷月相对湿度 75（3） 降雨量年平均降雨量 1455.06mm日最大降雨量 19

13、2.5mm小时最大降雨量 82.5mm平均地表径流 700.16mm径流系数 0.48（4）风速、风向、风荷载最大风速（离地面10米处） 21.3m/s冬季平均风速 2.8 m/s夏季平均风速 2.6 m/s全年主导风向 北偏西风常年夏季主导风向 偏南风风荷载（离地面10处） 0.35KN/（5）雪最大积雪深度 200mm雪荷载 0.35KN/3、水文条件4、场地工程地质条件 5、地震强度根据野外钻探，结合区域地质资料分析，拟建场地各土层剪切波速Vs分别为：杂填土80m/s，粉质粘土280m/s，砂质粘性土250m/s，场地覆盖层厚度约16.0m，经计算求得土层等效剪切波速为252m/s。按建

14、筑搞震设计规范（GB50011-2001）有关规定判断，拟建场地为中硬场地土类型，建筑场地类别为类。长沙地区抗震设防烈度为度，按照相关文件的要求，学校的抗震设防烈度需加高一挡，本项目的抗震设防烈度为度。场地特征周期值宜取0.35s，设计基本地震加速度为0.05g。地震分组为第一组，场地在勘察深度范围内无地震液化地层，本场地为可进行建设的一般性场地。6、施工条件（1）工程用水用电条件项目周边市政配套齐全，水、电、气等必备条件均已成熟，水电、城市路网和公共配套设施能满足项目建设和后期正常经营需要。（2）场地条件项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，但应注意尽可能避免在雨季进行施工

15、，以避免施工过程中不必要的麻烦。建设场地位于未来城市副中心，大部分地块都处于土地整理和项目建设阶段，基本无障碍物，施工方便。建设所需要的砖、砂石、钢材等建筑材料均可在长沙市境内及周边地区采购，能充足供应，运输十分方便。对保证工程进度和降低工程造价起一定的作用。项目承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。施工所需场地、道路、用水、用电均已满足，施工条件较好。7、社会环境条件根据X省“十一五”教育事业发展规划目标，全面普及九年义务教育，小学适龄人口入学率达到99%以上，初中适龄人口入学率达到98%以上，初中三年保留率达到95%以上，全省九年义务教育完成率达到95%以上；适龄

16、残疾少年儿童入学率达到90%以上。90%的乡镇达到“双高”普九标准。逐步形成可持续发展的国民教育体系，增强教育供给能力，促进长株潭及“一点一线”地区、大湘西地区等区域教育协调均衡发展，人均受教育年限和人口整体素质较大幅度提高，教育服务于经济社会发展的能力进一步增强，初步实现由人口大省向人力资源强省、由教育大省向教育强省转变。这些都为珠江花城小学的发展提供了有力的政策支持。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。8、交通条件（1）项目地块所在区域交通项目地块所在区域道路发展完善。铁路： 高速公路： 过江通道： 港口： 机场： 国际机场（2）项目地块周边交通A学院位于X县西部，属于X区，距X

17、公园、X度假村、X公园等都在4公里范围内，与X相毗邻。该区交通畅捷，可进入性强。X路，横贯全区；运营在X路、X路、X西路等公交线路交叉成网，大宗货运可直接进区。第5章 建设方案1 2 3 4 5 5 5.1 设计依据及参数1、设计依据建筑结构荷载规范 GB50009-2001；建筑地基基础设计规范 GB50007-2002；混凝土结构设计规范 GB50010-2002；建筑抗震设计规范 GB50011-2001；建筑桩基技术规范 JGJ94-94；砌体结构设计规范 GB50007-2002；建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002；2、设计参数（1）恒荷载标准值恒荷载标准值均按实计取。楼面装

18、修及粉刷取1.5KN/m2。（2）活荷载标准值宿舍 2.0KN/ m2卫生间 2.5KN/ m2挑出阳台及走廊 2.5KN/ m2上人屋面 2.0KN/ m2不上人屋面 0.5KN/ m2风荷载基本风压值 W0=0.40KN/ m2基本雪压值 S0=0.55KN/ m25.2 建筑工程1、设计依据及设计要求（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2010）；（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；（4）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2001）；（5）工程建设标准强制性条文；（6）公共建筑节能设计标准（GB 5

19、0189-2005）；（7）民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2010）；（8）宿舍建筑设计规范（JGJ36-2005）。2、建筑物主要特征建筑类别：宿舍为多层建筑。建筑耐火等级：二级。主要结构选型：拟选用钢筋混凝土框架结构。设计使用年限：50年。屋面防水等级：二级。3、平面设计平面设计更多体现的是建筑与景观合的融合。平面设计时建筑排布应与人们欣赏景观视线结合考虑。拟建宿舍7层，层高为3.6m，建筑总高度为25.2m，结构类型为框架结构。本宿舍分为南北两部分，南北部分中间用一横向连廊连接。4、立面设计立面处理通过有序的开窗，简洁的体块关系，构架等元素来体现文化建筑特有的高雅、含

20、蓄的特点，以柱廊、实墙、长条窗之间的虚实关系来丰富变化，为求建筑的外部形象真实地反映内部的功能空间，纯粹的建筑思想表达对学校精神的崇尚。5、围护结构构造及内外装修（1）外墙饰面采用面砖，局部涂料。（2）屋面为坡屋顶，局部平屋顶，防水等级为二级，采用刚柔结合两道防水，结合节能设计，采用40厚挤塑型苯板倒置式构造。（3）外窗选铝合金单框低辐射中空玻璃窗(5+6A+5)。（4）墙体均采用240厚页岩烧结多孔砖，内墙为200厚加气混凝土砌块，局部为120厚页岩烧结多孔砖。5.3 结构工程1、主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构

21、设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002人民防空地下室设计规范 GB50038-94（2）自然条件根据X市城市抗震设防区划，该工程场地属D区，amax=0.05；查场地特征周期分区图，该工程场地属类地区，Tg=0.35秒，查地震沙土液化分区图，该工程场地为非液化区；按照城市抗震设防区划分规定，本工程按六度区

22、要求进行抗震设计。综合以上，该工程抗震计算除去地震影响系数amax=0.05按X市城市抗震设防区划分要求取值，其余有关抗震计算要求按国家现行规范的六度区要求进行设计。（3）结构设计指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。建筑结构安全等级和设计使用年限结构的安全等级二级，设计使用年限70年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。结构选型项目建筑为多层建筑，拟采用现浇钢筋混凝土框架结构。楼、屋面均采用现浇钢筋混凝土板。（4）主

23、要建筑材料的材质和强度等级钢筋直径10mm时为HPB235级钢筋，应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧圆钢筋（GB13013）的规定；直径12mm时为HRB400级钢筋，应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧带肋钢筋（GB1499）的规定；钢结构用钢采用Q235钢。混凝土混凝土强度等级如表5.1所示。表5.1 混凝土强度等级构件部件砼强度等级备注主体墙、柱C35,C30根据轴力大小，混凝土强度等级逐渐递减梁、板C30楼梯同楼层梁板其他部位垫层C15构造柱、圈梁C25地下室C35地下室外墙混凝土抗渗等级为S8级砌体非承重砌体（填充墙）如表5.2所示。表5.2 砌体强度等级墙体部位墙体材料砌块强度等级砂

24、浆强度等级首层地面以下所有填充墙粘土多孔砖MU10M7.5水泥砂浆首层地面以上所有填充墙粘土多孔砖MU10M5混合砂浆5.4 给排水1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB50015-2003(2009年版)；（2）室外给水设计规范GB50013-2006；（3）室外排水设计规范GB50014-2011；（4）建筑设计防火规范GB50016-2010；（5）建筑灭火器配置设计规范GB500140-2005；（6）民用建筑节水设计标准GB50555-2010；（7）建筑专业的图纸及有关资料；（8）建设方提供的给水排水相关资料。2、工程概况本项目为校区公寓建设工程，新建宿舍后可容纳约1500人。

25、3、设计范围公寓的室内外给排水及消防设计。4、给水（1）水源校区内已有较完善的给水管网，水源为市政自来水，供水压力0.38MPa，新建宿舍用水直接从校区室外管网接入。（2）生活用水定额、新增用水量宿舍用水定额：150L/人.d，新增住宿学生1500人，日用水量：224.3m3；管网漏损及未预见水量按日用水量15%计：33.6m3；用水总量:257.9m3/d。（3）给水系统宿舍7层，采用室外管网压力直接供水。（4）热水系统在本次项目的可研过程中，我们对三种集中供热系统进行对比分析：方案一：大型集中供热太阳能热水方案定量不定温系统：本系统适合宿舍等定时供水的场所。集热系统在楼顶集中摆放，整体美观

26、。采用集中集热、集中储热、集中供水和分户计量、定时供水等用水方式。系统可定时供水、温差循环、定时循环、定时加热。定温不定量系统：本系统适合大型酒店、宾馆等24小时供水的场所。集热系统在楼顶集中摆放，整体美观；系统采用集中集热，集中储热，24小时全天候供水。系统可采取定温回水和温差循环方式。 方案二：高层太阳能热水方案集中集热、储热、分户计量；集热系统采用多种循环方式。运行采用微电脑控制，设有防冻和自动上水、回水功能。非承压型集中集热分户水箱：集热系统集中放置，储水箱可放置承压型分户集热分户水箱：水箱可任意放置指定位置，循环管路可以预埋在墙内。集热器采用“U”型管技术。因真空管破损漏水而不能正常

27、运行的问题。系统承压运行，闭式分户水箱。非承压型分户集热分户水箱：集热器采用壁挂式安装水箱可任意放置指定位置，循环管路可以预埋在墙内。集热器采用“U”型管技术，系统非承压运行，搪瓷双内胆分户水箱。非承压型集中集热集中水箱：系统采用室内，分户储热；水箱承压运行，采用间接换热。每户一套供水系统，用水分户计量，便于物业管理。方案三：太阳能中央热水供应方案承压型集中集热分户水箱：集热器集中放置安装，可与建筑完美结合，实现与建筑的一体化；辅助能源安装于分户水箱内，不受入住率的影响。集热器采用“U”型管技术，系统为双循环承压系统，间接加热。普通直插式热水器：根据建筑结构与需求，量身定制，整体安装，针对规划

28、中建筑，设计预埋基础，确保安装效果又不破坏建筑防水层。系统组成模块化，故障排查、检修方便快捷。综合考虑建造成本、供水时段、节能效率等方面进行对比分析，最后我们选定方案一为本次项目所选热水供应方案。学生宿舍供应热水，其热水采用屋顶集中的太阳能热水机组供应，热水管道采取同程布置的方式，并设循环泵，采取机械循环。热水定额取40 L/人天，热水最高日用水量为41m3/d，最大时用水量5m3/h。热水使用温度37OC，根据太阳能集热面积计算公式：太阳能直接加热集热器总面积624 m3。5、排水（1）排水体制：采用雨污水分流制排水，校区内已有较完善的雨污分流排水管网；（2）建筑内污废水合流排出，生活污废排

29、水量按生活最高日水量90%计，排水量232.11m3/d，餐饮废水经隔油池预处理、其余生活污废水经化粪池预处理后排入校区污水管网；（3）雨水雨水量按长沙地区暴雨强度公式计算：雨水量：Q=qF（L/s）；屋面雨水采用重力流排水系统，阳台雨水排水单独设置， 雨水重现期T=3，径流系数=1.0；室外场地雨水经雨水口收集后排入校区雨水管网，雨水重现期T=2，综合径流系数按各种汇水面积加权平均值采用。6、消防（1）消防给水系统室外消防：食堂和学生宿舍的室外消防水量均为25L/s，考虑的2个室外消火栓，满足该建筑的室外消防用水要求，由校园规划统一考虑。室内消防：室内消火栓系统，系统采用常高压消防给水。学生宿舍前10min消防用水来自校园最高屋顶消防水箱；供给后期采用室外消防管网供给，且设置两套水泵接合器。学生宿舍的室内消防用水量为15L/s，每层走廊或楼梯间设置消火栓。（2）灭火器配置学生宿舍建筑灭火器等级为严重危险级别，单具灭火器最小灭火级别为3A，设置5kg装手提式磷酸铵盐干粉灭火器在各消火栓附近配置两具。5.5 电气工程1、设计依据（1）供配电系统设计规范GB50052-2009；（2）建筑物防雷设计规范GB50057-2010；（3）低压配电设计规范GB50054-2011；（4）建筑照明设计标准GB50034-2004；（5）智