农贸市场经营服务中心工程项目商业策划书.docx
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农贸市场经营服务中心工程项目商业策划书
农贸市场经营服务中心工程项目
商业策划书
一、工程概况
杭政储出【2011】15号地块商品住宅（设配套公建）项目位于浙江省杭州市江干区，用地东至普福社区FG01-C2-06地块，南至规划支道路十六道路，西至规划支路十五道路，北至规划支路十四道路。
由16幢多高层住宅、商业用房及附属用房组成，地下室为一层大底盘地下室，住宅为地上6~16层，商业用房、附属裙房为地上一~三层。
总建筑面积170587.2㎡，地上建筑面积122587.2㎡，地下48000㎡，占地面积51078㎡。
地下室有人防工程，面积12040平方，包括四个二级人员掩蔽所、一个物资库，一个人防固定电站，平战结合,防火等级为一级。
机电安装工程包括给排水工程、电气安装工程、空调工程、室外给排水工程、通风及防排烟工程、电梯工程。
人防系统（人防通风除外）、强电系统、给排水系统、所有机电专业套管、线管预埋及封堵工程。
二、本工程重点难点分析
1.本工程安装专业的特点和难点
专业多：
强电、弱电、通风空调、消防、电梯、电力监控、照明系统、给排水等。
专业之间的配合交叉较多：
电气专业电气回路较多，都要给其它相关专业的设备供电，很多专业之间还要相互联动调试，互相配合，相互制约，相互交错。
特别是弱电的控制系统之间的配合协调就更复杂，各种线缆多而杂，相互的接口都需要彼此相互接入。
电气回路复杂：
供一般照明回路，供应急照明回路，对水泵、电梯、空调等动力设备提供电源多个回路，对通讯、安保等设备提供电源有多个回路，对消防控制室、排烟风机，补风风机等消防设备提供电源。
2.对难点的解决办法和控制措施
管线综合
管线分布情况：
a.强弱电的桥架、线槽和部分明配钢管几乎都是无处不在无所不有，所以对其走向和具体的排列分布就显得非常重要。
b.风管和风管分布情况：
风管主要集中在出各个机房的地方比较密集，冷冻、冷却水管也是主要集中在出冷冻机组和泵房的地方。
c.消防喷淋管道和消防管道也较多，特别也是在出机房的地方特别密集。
各专业施工员相互了解、沟通，进行内部协调。
不仅要使现场施工管线按设计要求合理布局，而且要合理安排交叉作业各环节的顺序。
综合管线布置图绘制原则：
a.核对的专业、设备、资料要齐全，勿使遗漏；管线的排列位置满足施工和检修的需要，留出操作空间；
b.管线的坐标、标高、转弯、三通方向和阀门的位置在施工中采取统一测量放线，统一制作安装综合管架的方法，形成流水作业，减少工序交接和脚手架的搭设时间。
c.管线施工顺序以先上后下、小让大、有压让无压的原则，施工顺序是先里后外、先大管后小管、先主管后支管保证施工有序进行。
d.在遵循上述原则的前提下，拟对本工程的管线排列顺序为：
最上层为消防管道，空调水管，其次是风管，最下面是桥架、线槽。
桥架线槽尽量能跟风管标高持平。
同时根据系统工艺要求，要照顾到管线的走向尽量顺畅等，即大风管、大工艺管、电缆桥架排先，照明灯具、风口和天花支吊架安排在后，最后由天花封顶及开孔安装筒灯、风口的顺序考虑，并根据工程的装饰特点，风口等工序在封天花前完成。
e.各施工技术人员工程进展有较强的预知性，便于施工前各单位协调时能够制定较为准确的交叉施工方案。
管道安装时，要对管道标高、坐标进行认真测量复查，确保标高坐标准确无误，同时又保证管道的直线度和坡度。
成排管线按设计要求合理布置，当设计无要求时，成排管线要做到高空架设时底部同一标高，地面铺设时管顶部同一标高，使管道安装后外观舒适、美观。
做好机电深化设计工作
汇总最新版建筑图、结构图及机电设计图纸。
按比例将选定设备的实际大小、体积反映于图纸上，检视图上位置是否满足设备安装及维修时所需的额外空间。
总承包商召集各机电分包商开会讨论有冲突的地方，针对所需作业空间、加工规格、操作工艺、观感要求以及天花配合等条件进行进一步修改。
总承包商将要求各专业分包商提供安装大样图，详细标明各种设备及安装项目的体积和坐标，距离空间等，利用剖面图来表达立体空间和相互关系。
参照制订的机电综合布置图，追踪各个穿墙管道及预留洞口，复核图纸是否标识清楚，标明每个孔洞的大小、坐标位置及所供应使用的设备项目名称。
检查机电综合布置图的内容是否达到所有机电设备和管道能整齐排列，并已经充分考虑安装留有足够空间作日后维修之用。
总承包商将在综合布置图上标注安装施工的先后次序及技术规格要求和工艺标准。
正确处理好安装工程与土建工程以及安装工程内部的施工配合是整个解决本重点和难点的关键。
安装工程是整个工程的重要组成部分，必须与土建工程的施工管理工作统筹并进，只有妥善地解决安装工程与土建工程的密切配合，才能确保整个工程施工在合同工期内保质保量地予以完成。
3.安装工程与土建工程配合
a.安装工程进度服从于总承包土建工程的施工部署，安装工程是附着在土建工程之中的，土建工程是安装工程的基础；
安装工程施工中结合土建工程施工进度控制计划，编制安装工程进度计划和各种机电设备的最迟进场时间、各安装工作的最迟进入展开施工的开始时间，以便土建施工及时安排完善相关部分的工作；
各类预留孔洞、预埋管、预埋件随土建结构同步完成；
暗配线管内配线、各类开关箱盒、插座盒的安装随土建粗装修同步完成；
各机房内设备安装工程，土建施工首先完成该部位的防水、防雨、防干扰的维护工作，为设备安装工作创造必要的条件；
通过总承包的工程例会协调各系统的工期、施工顺序、施工区域、责任范围等。
b.安装工程各系统交叉施工的配合
安装工程既有总承包范围内的本分包工程，又有其他专业分包工程，作好安装工程各工种的交叉施工的配合是影响安装工程总体进度的关键环节之一。
各专业施工员相互了解、沟通，进行内部协调。
不仅要使现场施工管线按设计要求合理布局，而且要合理安排交叉作业各环节的顺序。
本工程主要管线提前套图，设计出综合管线布置图，给施工创造有利的条件。
施工中采取统一测量放线，统一制作安装综合管架的方法，形成流水作业，减少工序交接和脚手架的搭设时间。
管线施工时以先上后下、小让大、有压让无压的原则，保证施工有序进行。
各施工技术人员对工程进展有较强的预知性，便于施工前各单位协调时能够制定较为准确的交叉施工方案。
各系统之间的交叉施工要防止造成工序的脱节和遗漏，施工员随时掌握班组的施工情况，做好记录，总体安排。
c.协调好对外各方面的关系
在施工过程中，密切配合各家承包商与甲方的管理工作，建立良好的合作关系，确保工程的顺利进行；
影响本工程工期的一个重要因数就是各家安装队伍，因此对这些队伍的管理就是一个重要方面，我们将制定如下协调措施来保证整个工程各个专业能有条不紊的按计划开展。
这就好比指挥一场来自中国的各个部队去打仗一样，必须要建立一个高度集权的司令部来统一指挥一样，各参战部队必须无条件执行司令部的命令。
必须按要求各专业按时按点的到达作战位置，否则就会影响整个战役。
d.施工技术的平衡、协调
因为专业多，技术复杂，标前方案毕竟是投标小组编制的，很多专业技术人员没有参加，很多技术措施的施工技术工艺水平不符合专业间的要求，所以开工前必须进行一次各专业的技术平衡协调工作会议，解决比如各专业的管线综合，消防联动调试，空调的联动调试，智能的联动调试等问题。
e.确保施工进度计划的严肃性
每个专业必须严格按照总进度计划和自己的进度计划完成。
运用现代科学管理的手段，加强内、外部信息的采集、传递、处理、反馈。
提高信息的及时性、正确性、合理性、有效性。
保证制定、调整的计划正确、合理、有效。
f.各专业部门间的协调
各专业部门在各自的施工工序中，存在着工序的交叉、上道工序的施工影响下道工序的开工等。
为了确保施工工序的整体性、连续性、准确性。
当施工工序的外部条件发生变动的情况下，根据工程的实际情况作出相应合理的调整，以保证工程里程碑进度、关键工序节点的准点完成。
及时了解和掌握外部先进的施工技术、工艺。
组织实施各专业部门的专业人员、施工作业人员学习、消化、吸收及采纳。
不断提高施工技术等级。
以上部分为根据项目初步特征进行的重点难点分析，具体的内容在机电管理进行描述，并在专业图纸健全后做更详细的方案编制和分析。
三、施工部署
1、项目管理目标
1.1工期目标：
工程工期目标为：
工程总工期473日历天，2012年08月09日～2013年11月25日；
阶段控制目标：
主楼1#、2#、3#、13#、14#号楼±0.000结构层完成时间为2012年10月4日
工期为自开工日起计56日历天；
其它楼幢主体±0.000完成时间为2012年1月20日；
结构封顶时间为2013年5月1日，工期为自开工日起计265个日历天；
外架拆除完成（外立面完成）时间为2013年8月20日，工期为自开工日起计376日历天；
外立面完成时间为2013年10月25日，工期为自开工日起计473日历天。
1.2安全目标：
符合职业健康安全管理体系GB/T28000idt.OHSAS18000的要求。
杜绝死亡，重伤和重大机械设备事故，无火灾事故；轻伤频率3‰以下。
确保“杭州市安全文明施工标准化工地”。
1.3质量目标：
在满足国家现行建筑工程质量验收规范“合格”标准的基础上，建筑结构工程争创杭州市“西湖杯”。
1.4环境管理目标：
严格执行环境管理标准GB/T24001—2004idtISO14001：
2004，重点落实防尘、防噪、防光污染、防遗撒等环境保护措施，做好现场环境保护管理工作，控制夜施，做到不扰民，无民扰。
1.5用户服务管理目标
以业主和最终使用用户的完全满意为最终的服务标准，创建“施工过程预控、维修期全面保证、长期延伸服务”的用户服务体系。
保证建筑安装工程的安全和各项使用功能要求，对建筑物进行全面的维护和功能性服务，实现无业主投诉，创“用户满意”工程。
四、项目组织机构
水电施工队工长
胡森亮连焕巨
分包项目经理
詹生锐
施工员
相恒君
质检员
邓迎春
技术员
王毅、朱煌斌
部门负责人
李强
项目经理
冯家奎
主要岗位职责
1、负责总承包范围的机电专业的施工工作，协调机电专业分包的配合工作。
2、配合机电专业的深化设计工作，负责机电专业的预留预埋施工工作。
3、配合业主做好机电专业的分包选择招标工作。
4、负责协调机电分包专业的施工进度、安全生产、文明施工、环境保护工作。
5、参与组织机电工程各专业的分段调试及全系统的联动调试。
6、负责施工现场临水、临电平面布置及日常维护工作；参与现场的施工总平面的管理工作。
7、协调机电专业分包与其他专业分包的施工配合工作
五、安装工程主要施工方案
1.防雷接地工程施工方案（附件一）
2.电气工程施工方案（附件二）
3.防排烟工程施工方案（附件三）
4.给排水工程施工方案（附件四）
六、现场平面布置
1现场临时给水系统布置
1、现场的临时水源来自业主提供的市政管网引入了一路干管管径为DN65的供水管路，进场后拟申请增加一路管径为DN100的供水管路，确保满足施工用水、生活用水、消防用水等需求。
根据现场生活区、卫生间及办公区域设临时供水点主管管径为DN100；在各设计建筑物及临时建筑物周围设室外消火栓，两个消火栓的间距为不大于50米；主管管路为DN100成环型布置，以满足整个施工现场的生活用水、消防及施工用水。
每栋主楼的消防及施工用水主管均沿人货电梯安装位置设置，每层楼设置一个消防水管接水口。
2、生活用水系统：
本工程生活用水是直接采用市政管网供水，分别供给卫生间、和办公区域等，每路支管都设阀门控制；主管管道采取埋地敷设方式，在个别区域管采取架空方式敷设时，管道需外包50mm厚玻璃棉保温，防止冬季冻裂。
3、临时给水管线排布详见附图1现场消防、临时给水平面布置图及附图2临水原理图，
2现场排水系统的布置
总体规划
现场排水主要考虑临时卫生间排污、现场排水沟排水以及降水排水。
沿现场围墙周边设置排水明沟，并做好排水坡度，生产污水和现场废水经过沉淀处理，分别排入指定的排水口后排入市政管线。
工地现场沿临时设施、建筑四周围墙现场办公区卫生间、各单体临时厕所以及现场集中厕所的污废水，采用埋地管道敷设，排入现场设置的三级化粪池处理后排入市政排水管。
施工现场出入口设洗车槽，外运车辆进行清洗，减少车辆带尘。
排水沟要定期派人清掏，保持畅通，防止雨季高水位时发生雨水倒灌。
现场排水系统布置
施工现场沿道路或四周围墙边设300×200排水沟，雨水及废水排至排水沟，建筑物内的施工废水由集水坑收集后排至室外排水沟，经沉淀池沉淀后排至市政雨水排水管网。
每个大门处设置冲洗槽，主要为混凝土泵车及进入施工现场的其他车辆冲洗服务。
洗车槽为一侧行车一侧洗车的形式，尺寸为14m×7m。
洗车池水沟盖板用钢板进行焊制，可以周转使用，同时配备高压冲洗水枪。
在施工现场主要进出口的大门内侧混凝土泵摆放位置各设置一个沉淀池，尺寸为2×4×1.5m。
洗车池和沉淀池构成循环污水处理系统，冲洗车辆的水收集到沉淀池内沉淀，沉淀后的水进行现场洒水降尘等工作。
3消防水平面布置
1、消防及施工用水系统：
本工程应设有一间临时消防泵房，内设二台变频消防泵一备一用，30L的气压罐一台；泵房内设消防及施工用水水池一座，水池有效容积18立方米。
消防及生活水池采用混凝土砌筑，水池内设爬梯，便于检修。
消防及施工用水池必须进行封闭，到冬季时做采暖措施，防止水池、水泵及系统管道冻裂。
2、室外消火栓支管及主楼楼层内设口径均为DN50并带有一个DN25口径的施工用水点，每路支管分别安装可关断阀门进行控制，以便在其中一路出现问题时停水检修，而其余能继续提供现场用水；在个别区域管道采取架空方式敷设时，管道需外包50mm厚玻璃棉保温，防止冬季冻裂。
具体详见附图1现场消防、临时给水平面布置图。
4临时用电使用计划
业主已在现场提供了四个配电站，分布在场地东南侧、东北侧、西北角，每个400KVA，经过初步计算，目前提供容量满足施工需求，生活区供电从西北角配电站接入，施工现场电源线分别从剩余配电站接驳至施工现场；
5施工用电估算及选用电缆规格的计算
根据施工部署，施工用电的高峰期在土建施工和机电工程施工的交叉期间。
本工程主要用电机械设备详见下表。
序号
机械或设备名称
型号
数量
额定功率（KW）
备注
1
塔吊
QTZ-80
5
31.7
垂直及水平运输
2
塔吊
QTZ-60
5
31
3
井架
JJ70
1
7.5
4
施工电梯
SCD200/200
14
30
5
钢筋调直机
GZ-40
5
4
钢筋工程
6
钢筋切断机
GQ-40
8
4
7
钢筋弯曲机
GW-40
8
3
8
直螺纹套丝机
GX-40
6
4
9
木工圆锯
MJ104
6
3
木工加工
10
插入式振动器
HZ-50
25
1.1
11
平板式振动器
PZ-500
15
0.5
12
搅拌机
ZL350
4
2.2
砖胎膜砌筑抹灰工程
13
砂轮切割机
400型
6
2
安装工程
14
型材切割机
1030型
6
2
15
角向磨光机
φ100
10
1
16
台钻
EQ3025
4
1.5
17
电锤
ZIC-16
12
0.5
18
电钻
φ5-32B2-32Ⅱ
4
0.5
19
液压弯管器
DB4-1.5-2
2
1.1
21
交流弧焊机
BX3-500-2
4
36.8
22
电动空压机
VV-0.9/7A
4
7.5
23
消防水泵
ISG80-250H=80L=12L/S
2
15
消防
注:
主体施工用电,不考虑装修阶段施工用电,
1）采用需要系数法进行负荷计算，公式为
P0=1.05*（1.24*K1*ΣP/cosφ）；
ΣP=P1+P2+P3+P4
由公式求得施工现场设备用电量后，即为施工现场所需供电总容量，即P0；
式中：
P0——施工现场用电设备所需总容量（KVA）
ΣP——施工现场用电动机额定功率之和（KW）
1.05——容量损失系数
K1——电动机同时使用系数，10台以内取0.75，11~30台取0.7，
30台以上取0.6。
cosφ——电动机平均功率因数，施工现场最高取0.75~0.78，
一般取0.65~0.75。
6供电方式及供电原理
施工现场按“三级配电、两级保护”的要求设置临时用电，采用三相五线制进行输电，保护零线不得与工作零线混接，施工现场用电线路布置原理采用如下：
母线涂色表
相别
颜色
垂直排列
水平排列
引下排列
L1（A）
黄
上
后
左
L2（B）
绿
中
中
中
L3（C）
红
下
前
右
N
淡蓝
PE
黄绿双色
1、供电系统原理图见附图4、5、6
7总配电箱设置
现场区域考虑施工用电的平面布置以及办公区用电布置。
根据各施工处任务的划分及设备的配置情况，整个现场用电自配电室各分两路供电，线路采用对应型号电缆沿工地围墙敷设，过路穿DN100镀锌钢管埋地敷设至各总配电箱，
各单体主体结构施工时分配电箱设在施工层，在装饰阶段每3层左右设立一只分配电箱，以满足小型电气设备照明等施工需要。
8配电箱选择
1、配电箱、开关箱内的电器设备必须可靠、完好，严禁使用破损、不合格的电器。
2、电箱的电器应具备电源隔离，正常接通与分断电路，以及短路、过载、漏电保护功能。
电器设置应符合下列原则：
1）当总路设置总漏电保护器时，还应装设总隔离开关、分路隔离开关以及总断路器、分路断路器或总熔断器、分路熔断器。
当所设总漏电保护器是同时具备短路、过载、漏电保护功能的漏电断路器时，可不设总断路器或总熔断器。
2）当各分路设置分路漏电保护器时，还应装设总隔离开关、分路隔离开关以及总断路器、分路断路器或总熔断器、分路熔断器。
当分路所设漏电保护器是同时具备短路、过载、漏电保护功能的漏电断路器时，可不设分路断路器或分路熔断器。
3）隔离开关应设置于电源进线端，应采用分断时具有可见分断点，并能同时断开电源所有极的隔离电器。
如采用分断时具有可见分断点的断路器，可不另设隔离开关。
4）熔断器应选用具有可靠灭弧分断功能的产品。
5）总开关电器的额定值、动作整定值应与分路开关电器的额定值、动作整定值相适应。
6）配电系统应设置配电柜或总配电箱、分配电箱、开关箱，实行三级配电。
7）开关箱必须装设隔离开关、断路器或熔断器，以及漏电保护器。
当漏电保护器是同时具有短路、过载、漏电保护功能的漏电断路器时，可不装设断路器或熔断器。
隔离开关应采用分断时具有可见分断点，能同时断开电源所有极的隔离电器，并应设置于电源进线端。
当断路器是具有可见分断点时，可不另设隔离开关。
8）开关箱中的隔离开关只可直接控制照明电路和容量不大于3.0KW的动力电路，但不应频繁操作。
容量大于3.0KW的动力电路应采用断路器控制，操作频繁时还应附设接触器或其他启动控制装置。
9）开关箱中漏电保护器的额定漏电动作电流不应大于30mA，额定漏电动作时间不应大于0.1S，使用于潮湿或有腐蚀介质场所的漏电保护器应采用防溅型产品，其额定漏电动作电流不应大于15mA，额定漏电动作时间不应大于0.1S。
10）总配电箱中漏电保护器的额定漏电动作电流应大于30mA,额定漏电动作时间应大于0.1S，但其额定漏电动作电流与额定漏电动作时间的乘积不应大于30mA.S。
9供电线路的选择
1、电缆线路应采用埋地加保护钢管敷设，严禁沿地面明设，并应避免机械损伤和介质腐蚀。
埋地电缆路径设方位标志。
2、电缆穿越建筑物、构筑物、道路、易受机械损伤的场所及引出地面从2m高度至地下0.2m处，必须加设防护套管，防护套管内径不应小于电缆外径的1.5倍。
3、架空电缆应沿电杆、支架或墙壁敷设，并用绝缘子固定，绑扎线必须采用绝缘线，固定点间距应保证电缆能承受自重所带来的荷载，电缆的最大弧垂距地面不得小于2.0m。
4、在建工程内的电缆线路必须采用电缆埋地引入，严禁穿越脚手架引入。
电缆垂直敷设应充分利用在建工程的竖井、垂直孔洞等，并宜靠近用电负荷中心，固定点每楼层不得少于一处。
电缆水平敷设宜沿墙或门口刚性固定，最大弧垂距地不得小于2.0m
10安全用电技术措施
（1）建立健全用电管理制度，各处设立专职的值班电工，配合安全员对临时用电进行管理。
值班电工必须持证上岗，经常对现场的电气线路和设备进行安全检查，定期测试电气绝缘、接地接零电阻、漏电保护器等开关是否完好。
并做好业内资料，台讯季节要强化检查，对查出的问题限期整改。
（2）建立对总配电室、各路配电箱、供电线路及电气设备检查、维修、保养等安全管理制度，严禁电气设备带病运行。
（3）每台电气设备必须执行三级配电、二级漏电保护装置。
（4）每台电气设备应用各自的开关箱，必须实行“一机、一闸、一漏、一箱”制，严禁用同一只开关箱直接控制二台及二台以上的用电设备（含插座）。
（5）电源进线电缆应遵循下进上出的原则，在箱内经固定后分别接配电箱的L、N、PE各端。
视负载额定容量，正确选择熔体，使熔断器可靠的、有效的起到短路保护和断开点的作用。
熔体应采用合格的铅合金熔丝，严禁用铁丝、铝丝等非专用熔丝替代，严禁用多股熔丝代替一根较大约熔丝。
（6）电源接入配电箱后，必须先检测再使用：
不接负荷，分别合闸，依次检测每一漏电断路器，试验按钮应迅速自动分闸，断开电源，操纵手柄退回到“分”或“0”位置为合格。
配电箱周围必须无杂物，有操作位置。
（7）配电箱投入正常使用后，应由专业人员每月测试一次，并作书面记录。
各级配电箱明确专人负责，做好检查维修和清洁工作。
箱内应保持整洁，不准存放任何东西，箱周围应保持通道的畅通。
施工现场的固定配电箱、开关箱必须架空设置，其中心点与地面的垂直距离应为1.4‐1.6m。
移动式配电箱、开关箱应装设在坚固、稳定的支架上。
其中心点与地面的垂直距离宜为0.8‐1.6m。
（8）所有配电箱必须符合上海市有关规定，具有合格证，配好门锁，做好跨接，总配电箱、分配电箱下口应三面封闭，做好油漆，露天配电箱应搭好双层防坠棚。
（9）遵守送电、停电的操作程序：
用电→总开关→分路开关→电源未端的漏电开关；停电，反之操作。
（10）使用各种规格的配电箱必须遵守：
A、空气断路器仅作总开关，转接用。
B、50mA的漏电断路器只作转接用（100mA除外）：
C、30mA的可作负载前端用。
（11）凡断路器合不上闸，自动跳闸，禁止强行合闸，应查出原因、排除故障后才能合闸送电。
（12）选用配电箱应计算匹配、负载的额定电流应小于控制箱额定电流，机械限位必须接入箱内标注“限位接线”处。
（13）电缆必须用五芯橡皮电缆，保护零线严禁通过任何开关和熔断器，与工作零线不可混用。
重复接地必须加在PE线上。
（14）现场总配、分配都应做好重复接地，塔吊、人货电梯均应做好重复接地和防雷接地，其接地电阻值不得大于规定值。
（15）所有电气设备的保护零线应以并联方式与零干线连接。
零线的断面不应小于相线载流量的一半，零线上不准装设开关和熔断器，单相电气设备必须设置单独的保护零线，不得利用设备自身的工作零线兼做接零保护。
（16）分配电箱与开关箱的距离不超过30m，开关箱与其控制的电气水平距离不超过3m。
（17）所有的电焊机必须使用二次降压器。
其一次侧电源
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