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代建项目管理

代建项目管理指南－名词解释

第一章代建项目管理概述

1.财政性基本建设资金：

包括财政预算内基本建设资金、财政预算内其它各项支出中用于基本建设的资金、纳入财政预算管理专项基金中用于基本建设项目的资金、财政预算外资金中用于基本建设项目的资金和其他基本建设资金。

2.政府投资项目一：

为了适应和推动国民经济区域经济的发展，为了满足社会文化、生活需要，以及出于政治、国防等因素的的考虑，由政府通过财政投资、发行国债或地方财政债券，利用外国政府赠款以及国家财政担保的国内外金融组织贷款等方式独资或合资兴建的固定资产投资项目。

政府投资特点：

政府主导、满足公共需求、国有资产

3.政府投资项目二：

批各级政府使用本级财政性资金所进行的固定资产投资建设的项目，其目标是为了提高社会的整体利益，为社会提供公共产品或劳务服务，为市场经济主体创造一个适宜的经营环境，降低生产单位的成本，以获得社会利益的最大化。

4.政府采购模式：

即由政府设立统一集中采购机构，对仅供房屋或中、小型基础设施项目负责建设，建完后移交给国有机构使用或移交给运营单位运营，集中采购机构发挥核心作用，负责编制预算、建设等阶段的管理。

5.代建制：

即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。

分为分段式代建和全过程代建（项目前期、实施直到竣工移交）。

6.代建制二：

指政府通过招标的方式，选择社会化专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。

发达国家及地区代建特点：

1.设立直接管理机构，2.严格按规则办理、3.机构之间权力、责任匹配并相互制约，4.接受各方严格监督。

7.CM模式：

称为建工程管理方式，又称阶段发包方式或快速轨道方式。

分两种形式。

形式一：

是代理管理方式，CM经理作为业主的代理，与业主签订代理服务合同，业主再分别与设计、施工承包商和专业管理公司签订合同，专业管理公司协助业主进行设计优化和施工管理，不对投资负责。

形式二：

是建筑施工总承包方式，专业管理公司需要对施工的最大费用负责，并承担风险。

这是一种风险管理方式，CM经理是施工总承包商。

8.PMA模式

称为项目管理服务模式，是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。

9.PMC模式

称为项目管理承包模式，指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。

工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。

总承包企业可依法将所承包的工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业，分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。

（7-11）

代建阶段划分

代建阶段划分，是按项目建设过程划分，即分为项目前期阶段和项目实施阶段；项目前期又细分为前期决策、方案设计、初步设计。

项目实施又细分为施工图设计、项目建设施工、使用保修期。

前期管理工作内容：

1.依据项目建议书批复内容组织编制项目可行性研究报告。

2.组织投资估算与审批。

3.组织开展工程勘察、规划设计等招标活动，并将招标投标书面情况报告和中标合同报主管部门备案。

4.组织设计方案审查与概算编制工作。

5.办理项目可行性研究报告审批及其它相关手续报批工作。

项目实施阶段管理工作内容：

1.组织施工图设计及预算审批。

2.组织施工、监理和设备材料选购招标活动，并将招标投标书面报告和中标合同报主管部门备案。

3.负责办理年度投资计划、规划许可证、施工许可证和其他有关手续。

4.负责工程合同的洽谈与签订工作，对施工和工程建设实行拿过管理。

5.按项目进度向主管部门提出投资计划申请，向财政部门报送项目进度用款报告，并按月向主管部门、财政部门及使用单位报送工程进度和资金使用情况。

6.编制工程决算报告，报主管部门、财政部门审批，负责将项目竣工及有关技术资料整理汇编移交，并按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。

代建项目管理的主要工作内容

代建项目管理工作内容分为：

项目决策、报批管理、勘察设计管理、招标投标管理、施工管理、竣工管理、合同管理和后评价。

一.项目决策阶段

1.组织初步审查工程咨询单位编制项目建议书、项目选址意见书。

2.环境影响评价报告编制管理、节能评估报告编制管理和可行性研究报告，

3.审查合格后办理相关部门的审批手续。

二.报批管理的工作内容

1.发展改革部门的报批

a.项目建议书、节能评估报告、可行性研究报告的报批。

b.招标方案的备案与核准、招标备案（包括招标文件、中标文件备案）。

c.政府出资的投资项目初步设计方案概算报批。

2.规划部门的报批

办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，以上简称“一书两证”。

3.国土部门的报批

意向用地意见函、土地置换意见、转换土地批复、土地整合意见、办理用地手续地籍调查、办理土地登记地籍调查、办理规划手续地籍调查、国有土地使用权初始登记、国有土地使用权变更登记等。

4.建设部门的报批

a.项目初步设计审查、项目施工图审查备案、建筑工程外立面装饰设计审查。

b.工程招标投标监督备案、施工合同备案、质量监督备案、项目质监安监备案。

c.报建费核准缴纳、建筑工程施工许可证、夜间施工许可证报批。

5.其它相关部门报批

其它部门是环保、地震、消防、园林、卫生防疫、人防、交通、水务部门。

报批内容如下：

a.环境影响评价报告的审批、地震安全性评价和抗震设计要求的审批。

b.建设工程消防设计审核、取水许可、排水许可；

c.开发建设项目水土保持方案审批、城市绿化设计方案审查。

d.建设项目预防性卫生审查、人防工程规划方案审查、人防工程施工图审查。

三、勘察设计管理工作

a.督促勘察设计任务书的编制、方案设计、初步设计、施工图设计。

b.以上工作的报审及备案等，工作内容还没有列全，需补充。

四、招标投标管理工作

策划、实施、定标（约）

五、合同管理工作

1.招标阶段：

合同体系策划、评审、备案。

2.合同后评估：

指项目实施完成后，代建单位对合同的实施情况进行客观分析和总结。

（其它内容约）

第二章代建项目的决策管理

定义：

2016-7-16-22：

38

1.代建项目决策管理：

指从项目建议书编制到项目可行性研究报告批复完成的全部管理工作。

2.项目建设书：

指有关地区、部门、企事业单位或投资单位根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划和地区规划的要求，经过周密细致的调查研究、市场预测、资源备件及技术经济分析后，提出建设某一项目的建议文件。

是建设单位向新建、扩建、改建事项向发改局申报的书面文件。

3.项目选址意见书：

指规划管理部门对建设项目选址的意见，并对建设工程提出规划要求。

4.建设项目环境影响评价：

是通过评价查清项目拟建地区的环境质量现状，针对项目的工程特点和污染特征，预测项目建成后对当地环境可能造成的不良影响及其范围和程度，从而制定避免污染、减少污染和防止生态环境恶化的对策，为项目选址、空间布局、方案制定和优化提供科学依据。

5.节能评估

指根据国家节能法规、标准，对投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。

6.节能评估报告

指在项目节能评估的基础上，由具有工程咨询资质的单位编制的节能评估报告书或节能评估报告表。

7.投资估算

指在项目决策过程中，依据现有资料和特定的方法对建设项目的投资数额进行的估算。

分为静态、动态投资估算和流动资金估算三部分。

a.是项目投资主管部门审批项目建议书的依据之一；

b.是项目投资决策的依据，也是研究、分析、计算项目投资经济效果的重要条件；可行性研究被批准后，即作为该项目投资的最高限额。

c.是限定设计概算的依据，设计概算不得超过投资估算。

d.可作为项目资金筹措及制定建设贷款计划的仿制。

e.是核算建设项目固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的依据。

8.建设项目总投资

项目总投资＝固定资产投资+流动资金

固定资产＝静态投资（建筑工程费+设备及工器具购置费+安装工程费+工程建设其它费用+基本预备费）+动态投资（涨价预备费+建设期贷款利息）。

9.项目可行性研究报告

是通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性分析方法。

一、项目建议书内容

1.建设项目提出的依据和必要性。

2.产品方案、市场前景、拟建规模和建设地点的初步设想（在对客观环境、投资者经营目标和战略以及投资者内外资源条件分析的基础上，提出产品方案、市场前景、拟建规模和建设地点的初步设想）

3.资源现状、建设条件、协作关系及引进国别和厂商的初步分析。

4.投资估算和资金筹措的设想。

5.项目建设进度的设想。

6.项目经济效益和社会效益的初步测算。

7.结论和建议。

二、建设项目选址意见书内容

1.建设项目的基本情况：

项目名称、性质、用地与建设规模，供水与能源的需求量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。

2.建设项目规划选址的主要依据：

a.经批准的项目建议书

b.建设项目与城市规划布局的协调。

c.建设项目与城市交通、通信、能源、市政、防灾规划的衔接与协调。

d.建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调。

e.建设项目对城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。

3.建设项目选址、用地范围和具体规划要求。

三、环境影响评价报告内容

根据国家《建设项目环境保护分类管理名录》，按照建设项目的性质、规划以及可能对环境造成的影响，委…编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表。

1.环境影响报告书内容：

a.建设项目概况；b.周围环境现状。

c.对环境可能造成影响的分析、预测和评估。

d.对环境保护措施及其技术、经济论证。

e.对环境影响的经济损益分析。

f.对建设项目实施环境监测的建议。

g.环境影响评价的结论。

2.环境影响报告表或登记表内容：

a.建设项目的基本情况;b.所在地自然环境、社会环境简况；

c.环境质量现状；d.评价适用标准；e.建设项目工程分析；

f.项目主要污染物产生及预计排放情况；g.环境影响分析；

h.建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果；

i.结果与建议。

四、节能评估报告内容

1.节能评估报告书或报告表编制条件：

根据《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》规定，以下条件的应编制节能评估报告书：

年综合能源消费量3000吨标准煤以上（含3000t），或年电力消费量500万千瓦时以上，或年石油消费量在1000吨以上，或天然气消费量100万立方米以上的固定资产投资项目。

以下条件应编制节能评估报告表：

年综合能源消费量1000—3000吨标准煤，或电力消费量200万—500万千瓦时，或年石油消费量500—1000吨，或年天然气消费量50万—100万立方米的固定资产投资项目。

2.节能评估报告内容

a.项目概况；b.项目所在地能源供应条件；

c.合理用能标准和节能设计规范；

d.能源消耗种类、数量及能源使用分布情况；

e.项目采用的技术工艺先进性分析和评价；

f.项目节能措施及效果分析。

3.节能报告内容（节能方案、节能专篇或节能专章）

a.项目概况

b.用能标准和节能规范（阐述拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范）。

c.能耗状况分析（阐述项目所在地能源供应状况，分析拟建项目的能源消耗种类和数量的命题合理性）。

d.能耗指标分析（根据项目特点选择计算各类能耗指标，包括年综合能源消费总量、单位产品能耗、主要工序（艺）能耗指标等，与国际国内先进水平进行对比分析，阐述是否符合国家现有规定的能耗准入标准的要求）。

e.项目节能措施和节能效果分析（阐述拟建项目优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施，对节能效果进行分析认证）。

4.节能评估报告内容

由节能评估机构出具的节能评估报告（或意见）

a.项目是否符合中国节能技术政策大纲和行业节能设计规范。

b.项目用能总量及用能种类是否合理。

c.项目设计是否采用先进工艺技术，是否达到国内能耗先进水平或国际先进水平，其设备、工艺和产品能耗是否达到国家和地方规定的标准，民用建筑指标是否符合国家和地方有关标准等。

d.是否严格执行国家明令推广或淘汰的设备、产品目录。

e.项目的能耗指标、采用的节能技术措施和预期达到的节能效果分析。

f.项目合理用能的综合评估意见。

g.法律、法规或国家有关部门规定的其他内容

以上四个报告内容需清理，具体内容需理清。

五、项目可行性研究报告内容

1.总论

项目提出背景与概况，可行性研究报告编制的依据，项目建设条件问题与建议。

2.市场预测

市场现状调查，产品供需预测，价格预测，竞争力与营销策略，市场风险分析。

3.资源条件评价

资源可利用量，资源品质情况，资源赋存条件，资源开发价值。

4.建设规模与产品方案

建设规模与产品方案的构成，建设规模与产品方案比选，推荐的建设规模与产品方案，技术改造项目推荐方案与原企业设施利用的合理性。

5.场（厂）址选择

场（厂）址现状及建设条件描述，方案比选，推荐的方案，技术改造项目场（厂）址与原企业的依托关系。

2016-7-170：

06分。

P36

6.技术设备工程方案

包括技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择、技术改造项目技术设备方案与改造前比较。

7.原材料、燃料供应

主要原材料供应方案选择、燃料供应方案选择。

8.总图运输与公用辅助工程

总图布置方案、场（厂）内外运输方案、公用工程与辅助工程方案、技术改造项目与原企业设施的协作配合。

9.节能措施

节能设施、能耗指标分析，技术改造项目应与原企业能耗比较。

10.节水措施

节水设施、水耗指标分析（技改项目应与原企业水耗比较）。

11.环境影响评价

环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施、技改项目与原企业环境状况比较。

12.劳动安全卫生与消防

危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防措施。

13.组织机构与人力资源配置

组织机构设置及其适应性分析、水力资源配置、员工培训。

14.项目实施进度

建设工期、实施进度安排、技改项目的建设与生产的衔接。

15.投资估算

投资估算范围与依据、建设投资估算、流动资金估算、总投资额及分年投资计划。

16.资金筹措

融资组织形式选择、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析。

17.经济效益和社会效益

项目的经济效益、项目的社会效益。

18.研究结论与建议

推荐方案总体描述、推荐方案的优缺点描述、主要对比方案、结论与建议。

第三章代建项目的报批管理

定义：

1.项目的报批管理：

指依照建设程序办理行政审批手续。

2.“申报”与“报批”：

指基本建设单位对政府相关主管部门相应管辖权的适应及服从的行为。

第一节发改部门报批

一、项目建设书申报审批

1.申报材料

a.业主申请审批项目建议书的报告。

b.区（市）县发改局或市级主管部门的转报文件（含行业主管部门意见），

c.项目建议书

d.当年年检的业主营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证

e.项目资金来源落实材料

f.银行出具的不低于项目总投资20%的资金证明

g.联合建设的项目需提交联合建设合同或协议

h.根据不同的行业项目的特殊性要求需提供其他资料。

i.如项目无可行性研究审批环节，则需要提交有相应资质的单位编制的项目节能评估文件（报告书或报告表），及有相应资质的评审机构出具的评审意见或节能登记表（房地产类项目原则上只需节能登记表）

2016-8-1日16：

43P44页

2.申报程序和注意事项

a.申请人持相关资料到政务中心发展改革窗口申请。

b.申请结果：

项目建议书批复

c.注意事项：

要充分了解国家、地方的相关法规、政策、紧密结合自身行业的特点认证，项目建设目标要与国家、地区、部门、行业的宏观规划目标一致。

要通过广泛的考察、调研、借鉴同行业的经验，资料数据一定要准确、可靠，要有较强的说服力。

二、节能评估报告的审批

1.申报材料

a.固定资产投资项目节能审查申请书。

项目业主提交的项目节能审查（加盖公章）包括以下内容：

项目节能措施及节能效果简述

是否经过具备相应资质的咨询机构对节能报告（方案）进行评估。

提出对项目进行节能审查的申请

b.节能报告

c.节能评估报告

d.项目备案通知书（仅限实行备案管理的项目）

e.以上资料一式四份，且提供电子文档。

2.申报

a.申报，b.取得受理通知书，c.出具意见（项目节能审查批复意见或不予批复决定书）。

d.已出具节能审查批复意见的项目，申报单位如对批复的内容进行调整，应及时以书面形式向省发展改革委报告，由省发改委根据项目调整的具体情况出具书面确定意见或要求其重新办理节能评估审查手续。

e.取件人凭身份证领取办理手续。

3.注意事项]

a.实行审批制的项目

在可研报告审批环节中增加节能审查的内容（如无可研审批环节，则置于项目建议书审批环节），即业主在递交申请材料时增加一项“项目节能评估文件（报告书或报告表）及有关评审机构出具的评审意见或节能登记”（房地产项目原则上只需节能登记表），节能审查完成后在项目审批文件中增加相关内容。

2016-8-5-11：

09分P45

b.实行核准制的项目

在项目申请报告核准环节增加节能审查的内容，即业主在递交项目申请报告时增加一项附件“项目节能评估文件（报告书或报告表）及有关评审机构出具的评审意见或节能登记表”（房地产项目只需节能登记表），节能审查完成后在项目核准文件中增加相关内容。

c.实际备案制项目

业主在递交申请材料时增加一项“项目节能评估文件（报告书或报告表）及有关评审机构出具的评审意见或节能登记表”（房地产只需节能登记表），现场登记后在项目备案通知中增加相关内容。

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4.审批制、核准制、备案制的区别？

？

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三、可行性研究报告的审批

1.申请材料

a.业主申请审批可行性研究报告的报告。

b.区（市）县发改部门或高级主管部门的转报文件（含行业主管部门意见）

c.项目建议书批复；d.相应资质的单位编制的项目可行性研究报告。

e.城市规划行政主管部门出具的项目规划意见。

f.国土资源行政主管部门出具的项目用地意见。

g.环境保护行政主管部门出具的项目环评意见。

h.具有相应资质的单位编制的项目节能评估文件（报告书或报告表）及具有相应资质的评审机构出具的评审意见或节能登记表。

i.根据不同的行业的特殊要求需提供的其他相关资料。

2.取得结果

取得可行性研究报告的批复。

3.注意事项

a.在可行性研究报告报批前应完成项目环评、项目节能评估文件及专家评审意见或项目环境影响及节能评估备案。

b.可行性研究报告应最大限度满足使用功能的要求。

c.投资估算应尽量避免漏项.

四、政府投资工程建设项目招标方案的核准

1.在审批项目可行性研究报告的同时申请招标核准的申报材料

a.在可行性研究报告中增加拟进行招标的范围、拟采取的招标方式、招标组织形式、发包初步方案等内容。

b.填写并附《XXX政府投资工程建设项目招标基本情况表》（见附表1）。

c.申请自行组织招标的，需提供证明其具备自行组织招标的能力的下列书面材料。

项目法人营业执照、法人证书、或项目法人组建文件（应为项目机构吧？

）。

与招标茬规模和复杂程度相适应的工程技术、经济和工程管理等方面专业技术力量情况。

内设的招标机构或者专职招标业务人员的基本情况（专职招标业务人员是指熟悉招标法律法规，具有招标工作经验的工作人员）.

以往编制的同类工程建设项目的招标文件和评标报告以及招标业绩的证明材料。

2.在招标活动开展前，单独申请招标核准的，需准备以下材料

a.申请核准项目招标有关事项的请求。

b.项目建议书或可行性研究报告的批复文件。

c.填写并附《XXX政府投资工程建设项目招标基本情况表》（见附表1）。

d.申请自行组织招标的，需提供其具备自行组织招标能力的书面材料（约，同上）。

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3.申报结果

招标核准通知

4.注意事项

a.招标方案核准申请一般在申请可靠性研究报告同时申报。

b.总投资超过3000万元的建设项目，必须按照公开招标的方式申报。

五、政府出资的投资项目初步设计概算或招标控制价的批复

1.申报材料

a.业主申请审批项目概算或招标控制价的报告。

b.区（市）县发改或高级主管部门的转报文件（含行业主管部门意见）.

c.有资质的设计单位或咨询单位编制的项目概算书或招标控制价和相关设计文件、图纸。

d.项目建议书或可行性研究文件的批复文件。

e.相关设计文件、图纸的批准文件。

f.根据不同行业的特殊要求需提供的其他相关资料。

2.取得结果：

初步设计概算或招标控制价的评审报告。

3.注意事项：

a.初步设计概算原则上不超过可行性研究批复的投资估算，招标控制价原则上不超过初步设计概算。

b.初步设计概算、招标控制价由发改部门委托财政投资评审中心评审。

c.初步设计图纸由建设主管部门审批，初步设计概算、招标控制价由发改部门审批。

六、政府投资工程建设项目招标备案

1.招标备案申请材料

a.项目审批部门的项目批准文件（立项批复、招标核准表）。

b.招标委托代理合同（若委托招标）或建管合同（如有时）。

c.招标公告或资格预审文件或投标邀请书（原件）。

d.招标文件（原件），还包括工程量清单（原件），招标控制价（原件），招标文件澄清、修改及招标过程中的答疑（原件）等来往书面资料。

2016-8-6-11：

33分，P49

e.招标控制价的评审报告（原件、施工）

f.已备案造价咨询合同（施工、如有）

g.“政府投资房屋建筑和市政基础设施工程拟招标项目计划表”（施工总承包工程）。

2.中标备案申请材料

a.评标报告（包括评标专家通知单，评标委员会名单，开标记录，初步评审表，打分表，汇总表，评标结果报告及澄清、说明、补正事项纪要，评标结果公示表，资格审查公示表）。

b.中标候选人公示书（含网上下载）

c.市政府投资项目监督网公示情况（网上下载后加盖招标人章）

d.中标通知书或中选通知书

e.中标人的投资文件（仅施工招标提供（电子招标除外））

f.招投标文件光盘（建议改为U盘）。

g.合同（监理、勘察、设计、采购）。

3.招标备案申报

在承诺的期限内，对招标文件不符合法律法规和政府规范性文件要求的，依法提出整改意见通知书，书面告知要求整改，对符合要求的予以备案。

4.是中标备案

在承诺的期限内，备案人申请材料齐全、符合法定形式的，依法发出备案书面通知，不具备备案条件的，书面告知要求整改。

5.结果

在申请人报送的备案文件上加盖备案章。

第二节规划部门报批

七、建设项目选址意见书报批

1.申报材料

a.“建设项目选址意见书”申请表1份，盖鲜章，见表2.

b.以划拨方式提供国有土地使用权的土地证明文件一份。

c.1：

500（1：

1000）地形图1