大楼物业服务管理规定.docx

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大楼物业服务管理规定

机关办公大楼物业服务管理规定

第一章总则

第一条为了加强机关办公大楼的物业管理，保障机关办公正常开展，为机关工作人员创造文明、健康、环保、舒适、和谐的工作环境，结合机关办公大楼实际情况，特制订本管理规定。

第二条机关办公大楼范围包括综合办公大楼三区地下停车场、地上一至六楼、大楼南侧地上停车场以及大楼周边所属区域。

第三条机关办公大楼物业维护的统一管理、指导和监督由总经理办公室具体负责，通过与各有关专业单位签订维护协议，具体落实办公大楼安保、保洁、绿化、设备、消防等各项维护工作。

第四条进驻办公大楼进行物业服务的各单位工作人员应遵守公司的各项规章制度，统一穿着各单位工作服或制服，牢固树立安全意识和服务意识，严守岗位，尽职尽责，并服从总经理办公室工作人员的统一管理和安排。

第五条大楼物业服务各单位每周按照总经理办公室的要求，定时递交上周工作情况报告。

第六条大楼物业服务工作规范及标准由总经理办公室行政项目负责制订，并在每年年底由行政项目对各维护单位全年工作情况进行考核、打分。

第二章安全保卫

第七条办公大楼安全保卫工作由安检护卫部护卫中队特勤班负责。

主要工作职责为：

全面负责大楼安全保卫工作,防止大楼发生火灾、盗窃、损毁等事件，实现大楼的安全正常、设施完好和秩序井然。

第八条大楼安全保卫工作标准严格按照《大楼安全管理质量标准》中的要求执行。

第九条大楼安保实行24小时值班制度，安全保卫范围：

大楼本部及附属区域（含地下、地上停车场、天台及正门侧门口）。

分为白班和夜班两个班次，白班时间为08:

00-20:

00，夜班由时间为20:

00-08:

00，每班均有一名班长和两名队员值班。

分队长、副分队长负责每天监督、检查队员执勤情况。

第十条特勤班设三个岗位，分别为大堂门卫岗、车场守卫岗、巡逻护卫岗。

各岗位工作职责和要求为：

（一）大堂门卫岗（负责对进出大门的人员及其携带物品的管理）

1、上岗队员必须在大门左侧呈跨立姿势，做到严肃认真、提高警惕，保持充沛精力和良好形象。

2、对进出大楼人员实行严格的验证管理制度。

除大楼机关工作人员外，对民航员工需查验其控制区证件；对外来人员必须主动询问，并引导至前台做好验证、登记工作；对各种推销者，持无效证件或假证者，形迹可疑或着装不整齐者，以及前台确认未预约或不予进入的人员，一概不准进入办公大楼。

3、对进入大楼人员所携带的物品实行安全管理，必要时需检查所携物品是否可疑，特别是对外来人员所携带的物品必须实行安全检查，确认无可疑危险物品后方可放行，防止发生安全事故。

4、对离开大楼人员所携带的物品实行监控管理，所有带出办公大楼的电脑、家具、字画等物品，须凭总经理办公室行政项目口批准的《物品放行条》方可放行，执勤人员在《值班记录本》上作相应的登记。

5、对门口过往车辆正确做好引导，禁止外来办事车辆停放在股份公司大门口，保持大楼门口的秩序良好及畅通。

（二）车场守卫岗（负责对进出车场的车辆、人员及其携带物品的管理）

1、上岗队员在停车场入口岗亭把守，做到认真细致、精神集中，保持充沛精力和良好形象。

2、爱护车库、车场的设备，确保系统24小时的正常工作。

若车场监控、车闸等设备发生故障，应第一时间通知总经理办公室行政项目口及大楼设备维修人员。

3、每个工作日内按时开启和关闭地下车库，开启时间为08:

00，关闭时间为18:

00，关闭车库门后要断开车库电源、关闭灯光。

4、严格确认进出车库车场的车辆是否为股份公司的员工车辆，必须刷卡进出车库、车场，遇有刷卡无效、未携带车卡或有其他疑问，值班队员应当上前礼貌的询问情况，并做好登记，方可进出车场；其它车辆应得到总经理办公室的许可方可放行。

5、注意观察停车场周围动态，白天上班时间内每隔半小时对车库进行一次巡逻，并登记好巡逻情况；当地下车库内车辆停满时应把“车位已满”的指示牌树立在地下车库入口，发现可疑人员准备进入停车场前应主动查问，并监视其活动直至离开，防止车辆被盗或损坏。

6、车库岗实行24小时值班，除节、假日白天外，其余时间岗亭内必须有值班人员进行守卫。

7、对需要过夜停放的车辆，须认真核对身份确认为机关员工后，方可开启地下车库闸门准许进入。

（三）巡逻护卫岗（负责对停车场、天台及大楼设施设备的管理）

1、上岗队员应进行24小时不间断巡逻，晚上8：

00——次日早上8：

00必须每小时巡逻一次，做到巡视到位、严查细看，保持充沛精力和良好形象。

2、周一至周五的08:

30-09:

00、11:

50-13:

00、16:

50-17:

30开放办公楼一楼后门供机关工作人员使用；开启期间必须在场守卫，防止无关人员从后门进出办公大楼。

3、注意维持露天停车场的秩序，防止车辆乱停乱放，防止无关及可疑车辆进入停车场。

4、周一至周五应做到08:

00开启、18:

30关闭大楼电梯口的显示器。

5、注意观察大楼内外有无异常情况，（如火灾隐患、设施损坏），一经发现应立即前去处理，同时将情况报告相关负责人员。

第十一条办公大楼实行清场制度，在每天交班前进行地毯式清场检查，（具体时间为早上08:

00，晚上20:

00），以确保大楼的安全。

第十二条实行交接制度，在每天清场时对办公室、岗亭的设施设备和每层楼的字画、雕塑品进行检查，并在交班时做好签字登记确认。

第十三条监控设备分别设置在门卫值班室及车库岗亭，具体由分队长、副队长负责监看。

如因工作需要调看监控录像，必须由总经理办公室人员或分队长、副队长进行操作。

第十四条特勤班全体队员上岗时必须着装整齐（戴钢盔、扎武装带、穿安检制服、佩带工作牌），作风严谨（查证要敬礼，说话要礼貌，动作要规范）。

第十五条各岗位执勤人员应保持场地卫生清洁、干净，门卫值班室、车场岗亭应定期进行清扫。

分队长、副分队长负责对卫生情况进行检查、考评。

第三章清洁卫生

第十六条办公大楼清洁卫生工作由洁卫公司负责。

主要工作职责为：

全面负责机关办公大楼公共区域（含电梯、卫生间）、领导办公室内和值班用房以及会议室卫生清洁工作，确保办公大楼整洁、卫生、干净。

第十七条保洁人员由一名班长和四名保洁员组成，具体工作时间为工作日内08:

00-12:

00,13:

30-17:

30。

工作日之外按照当日保洁工作的内容酌情安排保洁人员。

第十八条保洁班长应按照工作内容的不同，做好每名保洁员的具体分工，保洁员应按照各自分工，做好责任区域内的各项卫生清洁工作。

第十九条保洁班长应做好各类工具、消耗品的使用、领取及消耗的统计和管理工作，保洁员对领取的保洁工具应爱惜使用。

第二十条保洁员要做好保洁工具及用品的管理，统一放置在各楼层工具房内，不得随意摆放在办公楼内其它区域。

第二十一条机关工作时间内，严禁实施给地毯吸尘、清洗等会产生较大噪音的保洁工作。

第二十二条保洁员应在公司领导下班后，在总经理办公室工作人员带领下，方可进入公司领导办公室内开展清洁工作，完成工作后不得无故继续逗留在公司领导办公室内，工作过程中严禁随意翻阅公司领导文件或其它物品。

第二十三条各楼层风机房内垃圾箱清理间隔不得超过两天，清理出来的垃圾统一存放于地下车库杂物房处，杂物房内堆置垃圾不得过夜，当日下班后统一由垃圾车运走。

第二十四条遇到下雨天时，保洁员应增加办公大楼正门台阶积水的清理次数，确保台阶干燥，同时放置提示牌，避免他人滑倒。

第二十五条办公大楼的保洁工作标准严格按照《大楼清洁卫生质量标准》中的要求执行，总经理办公室按照标准中的要求定期对办公大楼的保洁工作进行打分，并将结果通报洁卫公司。

第四章绿化养护

第二十六条办公大楼绿化养护工作由广州市园林建筑公司劳动服务分公司负责。

主要工作职责为：

全面负责办公大楼内公共区域、一、二级管理人员办公室和会议室内所有植物的养护、清理、除虫、布置和搬运工作。

第二十七条养护人员由一名班长和两名养护人员共三人组成，工作时间为工作日08:

00-12:

00，14:

00-17:

00。

周六为两人值班，周日为一人值班。

第二十八条养护单位应按照合同有关条款约定，定期对办公大楼内植物品种进行调整、更换，不断提高办公大楼内环境美观程度，并及时更换、调整长势较差的植物，确保大楼内各类植物始终保持良好的长势。

第二十九条养护人员在进行植物养护时应自觉注意做好清洁工作，避免水、泥土等杂物残留在花盆周边的地面上影响环境美观。

第三十条养护人员应在公司领导下班后，在总经办工作人员带领下方可进入公司领导办公室内对植物进行浇水、修剪和养护，完成工作后不得无故继续逗留在公司领导办公室内，工作过程中严禁随意翻阅公司领导文件或其它物品。

第三十一条在每次进行大楼内植物更换时，养护人员应认真做好登记记录工作。

第三十二条养护单位对大楼内植物品种进行更换之前，必须先将更换方案报至总经理办公室，由总经办批准之后方可进行更换。

第三十三条办公大楼的植物养护工作标准严格按照《大楼绿化养护质量标准》中的要求执行。

第五章设备维护

第三十四条办公大楼设备维护工作由空港设备公司负责。

主要工作职责为：

全面负责办公大楼内门窗、电梯、空调系统、照明、家具、给排水、太阳能、强弱电面板及线路等各类设备设施的维护维修工作。

第三十五条大楼设备维护工作实行24小时制度，在机关上班时间内，维护单位应常驻两名工作人员负责维护维修工作，在机关下班时间后，由维护单位24小时值班人员继续负责相关工作。

第三十六条设备维护工作人员必须持有相关操作上岗证，做好各类维修维护工作台帐记录，并定期将维修工作开展情况报总经理办公室。

第三十七条设备维护工作标准严格按照《大楼设备维护质量标准》中的要求执行。

第六章消防安全

第三十八条办公大楼消防维护工作由机场建设发展公司负责。

主要工作职责为：

全面负责办公大楼内消防设施的维护保养和检查工作。

第三十九条大楼消防维护工作实行24小时制度，维护单位不派员工驻点，但按照维护合同规定，定期对大楼内全部消防设备进行检查保养，并检查是否存在火灾隐患。

在接到主管单位报修后，维保人员应及时到达故障地点进行处理。

第四十条大楼维护各单位应确保办公大楼各疏散通道、安全出口保持畅通状态，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上摆放或设置影响疏散的障碍物。

第四十一条发生火灾时，大楼各单位应严格按照办公大楼《突发事件处置预案》的要求，疏散人群，控制现场，并通知消防救援部扑救火灾。

第四十二条非消防设施维保单位以外的人员未经批准，禁止随意使用、搬动办公大楼内的消防器材。

第四十三条维保单位应按照合同约定，定期向主管部门递交消防设备检查情况报告。

第四十四条维保单位在每年内最少组织一次维保人员对办公大楼进行灭火和应急疏散预案的演练行动，演练结束后应召开讲评会，认真总结预案演练的情况，发现不足之处应及时修改和完善预案。

第四十五条消防器材维护工作标准严格按照《大楼消防设施维护质量标准》中的要求执行。

第七章附则

第四十六条本规定由总经理办公室负责解释。

第四十七条本规定自发布之日起实施。