狼牙山香泉谷温泉度假区项目可行性研究报告.docx
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狼牙山香泉谷温泉度假区项目可行性研究报告
狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称、性质及建设单位
1.1.1项目名称
狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目建设单位
项目建设单位：
狼牙山中凯大酒店集团有限公司
1.2项目概况
1.2.1建设地点
项目建设地点在易县西山北乡港里村玫瑰园处。
1.2.2建设规模及内容
建设规模：
本项目占地面积约983711平方米（约1475亩，其中可建设用地198.4亩）。
本项目共分为五大区，分别是香泉谷游客接待中心区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区。
综合经济技术指标见下表：
表1-1综合经济技术指标表
序号
项目
指标（㎡）
1
用地面积
983711㎡（1475亩）
2
总建筑面积
87379㎡
3
建筑基地面积
68943.40㎡
4
道路广场面积
196225㎡
5
水体面积
88661㎡（功能水面积：
3948㎡）
6
绿地面积
642215㎡
7
绿地率
65%
8
容积率
9%
9
建筑密度
0.06
具体用地规划分见下表：
表1-2规划用地平衡表
序号
用地名称
占地面积
占总用地面积/%
可建设用地指标
1
香泉谷游客接待中心区
238728㎡（358亩）
24.27
80亩
2
湿地公园区
202929㎡（305亩）
20.68
/
3
香泉谷温泉度假酒店区
195327㎡（292亩）
19.79
94亩
4
香泉谷花卉博览园区
258469㎡（388亩）
26.31
12.3亩
5
玫瑰产业园区
84258㎡（126亩）
8.54
5.5亩
6
后勤保障区
4000㎡（6亩）
0.41
6.6亩
合计
1475亩
198.4亩
具体区域划分如下表：
表1-3建设内容概况表
序号
主要建筑物、构筑物名称
单位
工程量
一
香泉谷旅游接待中心区
1
香泉谷商业水街
㎡
16218
2
游客接待中心
㎡
2014
3
小食街
㎡
5282
4
酒吧街
㎡
7281
5
风雨桥
㎡
2928
小计
m2
33723
二
湿地公园区
1
水上表演
项
1
2
假山瀑布
项
1
3
生态栈道
项
1
4
水源工程
项
1
三
香泉谷温泉度假酒店区
1
香泉谷温泉度假酒店
㎡
15682
2
餐饮会议中心
㎡
5777
3
香泉谷温泉综合楼
㎡
5568
4
香泉谷室内温泉馆
㎡
10181
5
精品酒店接待中心
㎡
1000
6
百香谷养生木屋
㎡
408
7
百香谷美食坊
㎡
206
8
香谷石板廊
㎡
185
9
中式汤院
㎡
1368
10
日式汤院
㎡
500
11
南洋式汤院
㎡
1720
12
温泉区园建
㎡
700
13
香泉谷游客服务中心
㎡
6666.70
14
香泉谷婚纱摄影基地
㎡
3333.35
15
香泉谷购物中心
㎡
2333.35
小计
m2
47295
四
香泉谷花卉博览园区
1
游客接待中心
m2
1956
2
客栈酒店
m2
4298
小计
m2
6254
五
玫瑰产业园区
1
游客接待中心
m2
2361
六
后勤保障区
1
员工宿舍楼
㎡
3000
2
总仓库
㎡
500
3
洗衣房
㎡
500
小计
4000
总计
m2
87379
1.2.3建设期限
本项目建设期从前期准备、立项，而后进入项目准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段。
规划年限为2017年—2019年，共3年。
项目计划启动时间2017年5月，正式开工时间2017年11月，2019年8月竣工，并投入运营。
1.2.4资金结构
项目总投资53010.83万元人民币。
由固定资产投资和铺底流动资金组成，其中固定资产投资为52825.73万元人民币，铺底流动资金185.10万元人民币。
固定资产投资包括建筑安装工程费用48240.12万元人民币，设备购置及安装费用2500万元人民币，其他费用3047.00万元人民币，预备费用1538.61万元人民币。
1.2.5资金筹措
项目所需资金共53010.83万元，其中项目资本金22000万元。
资金筹措方式：
全部为狼牙山中凯大酒店集团有限公司自筹。
1.3项目定位
本项目以市场为导向、资源为依托、创意为核心，综合运用美学、景观学、休闲学、旅游学、环境学、历史学、文化学等学科的理论知识，将项目地旅游资源进行创意化开发，使其成为有看头、有玩头、有住头、有乐头的休闲体验型旅游目的地，实现产业和区域的联动发展。
以温泉度假为最大卖点，以生态环境为基底，以诗情画意为情境，以旅游休闲、体验农业、度假地产、户外运动为良好互动，以创意化开发、精品化建设为原则的多业态组合型旅游休闲综合体。
总体布局为“一带—两核—五区”。
一带为景观水带，两核为温泉核心和商业水街核心，五区为香泉谷游客接待中心区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区。
主题定位：
结合项目花卉资源打造“香草文化主题温泉”
形象定位：
“画里的香谷，梦里的清泉”
目标定位：
狼牙山香泉谷旅游度假区共分为香泉谷游客接待中心区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区五个功能区域，结合旅游创意产品及龙门湖水库欢乐世界、狼牙山牡丹园等周边度假项目，将该项目打造成为一个集休闲、度假、养生、娱乐、观光于一体的国内最具特色的4A级“香草文化”主题温泉旅游度假区。
1.4结论
本项目属于旅游业，符合《产业结构调整指导目录》（2011年本）鼓励类第三十四项“旅游业”第2条“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”，项目符合国家产业政策。
从项目地资源条件来看，项目地块地势平坦，远处群山环绕，近处花海飘香，具有较好的组合景观资源，田园风光秀丽，人文景观丰富，山水相映，自然、人文景观皆备，民风淳厚，气候宜人，是一处游览观光、滨水娱乐、生态体验、避暑度假皆宜，具有良好开发前景的旅游区。
同时也面临着众多发展机遇与限制因素。
因此本区亟需顺势而发，将自身良好的资源优势和区位优势向市场优势和产品优势转变，立足市场需求，以水为特色和核心吸引物，深入开发旅游资源，积极谋划开发复合性、特色性、体验性和参与性较强的旅游产品，逐步完善旅游各项配套服务功能，打造华北第一温泉度假休闲胜地，为人们提供一个亲近大自然及文化休闲的度假目的地。
该项目的建设有力的促进城市基础设施的发展，加快该城市的建设步伐。
并促进易县旅游业的发展，在巩固提升生态游、民俗游的基础上，着力抓好休闲游、会展游的开发，同时带动第三产业群体，拉动经济发展，促进当地经济发展，促进地方经济发展。
因此，保定易县·狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目正是一项落实科学发展观的民心工程，一项关系县容县貌乃至该县发展的工程。
综上所述，该项目建设完全必要可行。
表1-4主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
一
建设基础数据
1
规划用地面积
亩
1475
2
可建设用地
亩
198.4
3
总建筑面积
平方米
87379
4
年耗电量
万KWh
1611.12
5
年耗天然气量
万m³
46.8
6
年耗水量
万吨
111.21
7
年耗标煤量
吨
2643.67
8
规划期
年
3
9
建设期
月
28
二
财务数据
1
总投资（项目报批总投资）
万元人民币
53010.83
1.1
固定资产投资
万元人民币
52825.73
1.2
铺底流动资金
万元人民币
185.10
2
营业收入（年均）
万元人民币
18750
3
营业税金及附加（年均）
万元人民币
84.38
4
增值税（年均）
万元人民币
937.50
5
总成本费用（年均）
万元人民币
7862.72
6
利润总额（年均）
万元人民币
9865.41
7
所得税（年均）
万元人民币
2466.35
8
税后利润（年均）
万元人民币
7399.06
三
财务评价指标
1
利税总额
万元人民币
10887.28
2
财务内部收益率（所得税前）
%
18.69
3
财务净现值（所得税前）
万元人民币
18717.53
折现率=12%
4
投资回收期（所得税前）
年
7.23
5
总投资利润率
%
18.61
6
总投资净利润率
%
13.96
7
总投资利税率
%
20.54
8
盈亏平衡点（年均）
%
29.80
第二章项目背景及市场分析
2.1编制依据
1《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）。
2《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资）【2004】2656号）
3《<河北省固定资产投资项目核准实施办法>和<河北省固定资产投资项目备案管理办法>的通知》（河北省人民政府冀政【2005】32号）
4《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资〔2007〕1169号
5《中华人民共和国旅游法》（2013.4.25通过，2013.10.1实施）
6《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10.28通过，2008.1.1施行）
7《中华人民共和国土地管理法》（1986.6.25颁布，2004.8.28修正）
8《中华人民共和国水法》（2002.8.29）
9《中华人民共和国防洪法》（1997.8.29）
10《风景名胜区条例》（2006.9.19通过，2006.12.1实施）
11《娱乐场所管理条例》（2006.1.18通过，2006.3.1实施）
12《河北省旅游条例》（2003.8.24颁布，2006.8.23修正）
13《河北省大气污染防治条例》（2000.8.24颁布，2006.8.23修正）
14《河北省水污染防治条例》（1997.11.25通过）12《河北省人民政府关于加快发展旅游业的实施意见》冀政〔2012〕22号
15《河北省旅游业发展“十三五”发展规划纲要》
16国家林业局、河北省人民政府颁布的生态环境建设和生态旅游开发相关文件
17《保定市旅游业“十三五”发展规划》
18《易县志》
19承办单位提供的相关基础资料
2.2建设背景
（一）世界旅游业背景
世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界第一大产业，到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达2万亿美元。
未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，而我国的旅游业近年发展速度也很快，据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。
届时入境旅游人数可达1亿人次左右，国内旅游人数可达28亿人次左右，实现国内居民平均出游两次。
旅游总收入可达2万亿人民币。
（二）国内旅游业背景
目前，我国国民经济保持持续平稳较快发展，居民收入较快增长，人民生活水平显著提高，人均GDP已突破6000美元的新阶段，进入休闲消费的爆发性增长时期，旅游业迈入休闲度假发展阶段，休闲度假需求成为主体。
我国公众假日、休息日、带薪休假等休息时间趋近于中等发达国家水平，国民旅游消费需求已经达到爆发性增长的基线，一个巨大的旅游消费市场正在加速形成。
我国消费结构升级加快，居民旅游消费支出占居民总消费支出比重不断增加，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。
乡村旅游的目标市场主要以城镇居民为主，随着我国城镇化的快速推进和城镇人口规模日益扩大，消费水平的提高和闲暇时间的增加，越来越多的城镇居民热衷于到农村寻根忆祖，吃农家饭，住农家屋，干农家活，享农家乐，乡村旅游目标市场迅速扩大。
（三）河北省旅游业背景
在“十一五”期间，河北省旅游业实现了持续快速发展，产业规模不断扩大，产业结构逐步优化，产业素质明显提升，产业效能有效释放，旅游业对全省社会经济发展带动作用不断增强，全面完成了各项规划目标。
在刚刚过去的“十二五”，基本建成旅游规模宏大、产品结构合理、设施配套完善、管理服务优良、市场竞争力强、游客满意度高的旅游大省,将旅游业建设成为全省实现和谐发展、绿色发展、统筹发展的战略性支柱产业。
“十三五”规划中，到2020年，将河北省建设成为中国著名的休闲、度假和观光旅游目的地，旅游产业规模、质量、效益达到旅游强省发展水平，旅游业成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。
（四）保定市旅游业背景
古城保定兼有平原、湖泊、湿地、丘陵、山地、亚高山草甸的地区，是中国优秀旅游城市，有国家级AAAAA级景区2处（白洋淀、野三坡），国家AAAA级景区8处，世界地质公园2处，国家重点风景名胜区1处，国家地质公园3处，国家森林公园4处。
境内群山西峙，沃野东坦，植被繁茂，山明水秀。
既有避暑的凉城，又有泛舟的湖泊。
野三坡世外桃源，神奇俊美；白洋淀苇绿荷红，胜似江南；白石山、大茂山巍峨耸立，云蒸霞蔚；天桥瀑布、龙门天关飞流直下，气象万千；西胜沟峡谷龙潭，峰回路转，北岳庙历览千年，风采依然；万顷桃园“乱花渐欲迷人眼”，空中草原“浅草才能没马蹄”；紫荆关畿南第一天下险，古栈道地下长城世间奇。
为进一步发展保定旅游业，保定市“十三五”规划纲要中指出：
借助“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”两大品牌，积极整合区域优势旅游文化资源，全面实施旅游业提升计划，开展“京畿胜境 醉美保定”品牌创建工程，把我市建设成为国内知名的旅游目的地、京津冀休闲度假旅游基地。
（五）易县旅游业背景
易县位于河北中部、保定市西北部，地理坐标东经114°51'—115°37'，北纬39°02'—39°35'。
北倚巍巍太行山，南临华北大平原，地处北京、天津、石家庄三角地带，在“大北京”经济圈辐射之内。
县城距北京120公里，距天津160公里，距石家庄200公里，距保定60公里。
总面积1417平方公里。
易县隶属于河北省保定市，下辖9个镇、17个乡、1个民族乡，2013年人口55.74万。
易县旅游资源极为丰富，人文景观众多，自然景观独具特色：
已建成荆轲塔，易县易州镇荆轲山村西的荆轲山上，是一处国家级重点文物保护单位。
古塔始建于辽乾统三年，即公元1103年，明万历年间，清康熙、乾隆年间均进行过修葺，现塔旁还存有记述当时重修状况的石碑，塔东侧原建有圣塔院寺，现仅保留些遗迹，据县志记载，塔西侧土丘为荆轲衣冠冢，荆轲馆也建于此地；狼牙山风景区，狼牙山是座英雄的山，也是是座雄奇险峻、景色秀丽的名山。
狼牙山是国家级森林公园、国家AAAA级旅游景区和省级爱国主义教育基地；老子道德经，老子道德经位于易县城内的龙兴观遗址，是一处国家级重点文物保护单位，历经1200多年的沧桑。
道德经幢，始建于唐开元26年（公元738年）。
其时，唐玄宗李隆基认为老子是他的远祖，故亲自为“老子道德经”作注，并刻石立幢经传后世；紫荆关，紫荆关位于易县西北45公里的紫荆岭上，秦汉称上谷关，东汉名五阮关，宋、金、称金陂关，元代以后称紫荆关，此关与居庸关、倒马关合称为“内三关”，是我国九大名关之一；清西陵，清西陵位于河北省易县永宁山下，距北京125公里。
清西陵是世界文化遗产，国家AAAA级旅游景区。
它是清朝四个皇帝陵、三个皇后陵以及一些王公、公主、妃子园寝的陵墓群。
西陵的陵园建筑达5万多平方米，共有殿宇千余间，石建筑和石雕百余座，是中国规模最大、保存最完整、品种最齐全的清代皇家陵墓群之一，是中国两千年来陵寝建筑艺术最杰出的代表；战国影视城，易县影视城在易县麻屋庄村112国道旁边，易县战国影视城自1997年4月奠基至1998年完成了秦街、燕市、训练场、古作坊、侯爷府、外城墙等为主的一期工程建设，是电影《荆轲刺秦王》的拍摄外景场地。
2.3项目优势
1.区位优势明显，客源市场巨大
保定位于华北平原北部、河北省中部，与北京、天津构成黄金三角，互成掎角之势，自古是“北控三关、南达九省、地连四部、雄冠中州”的“通衢之地”。
保定市京津冀经济一体化地区中心城市之一，依托高铁、高度公路、客运专线、国道及机场形成的立体交通网，京津冀众多发达城市可短时抵达目的地，游客通达性和可进入性较高。
区域交通网络完备，交通方式多样，中远程客源市场辐射力愈来愈强。
本项目位于保定市易县西山北乡，距离保定市区约1小时车程，地理位置优越。
2.区域旅游联动性强
本项目周边有众多旅游景点，龙门湖欢乐世界、狼牙山风景区、清西陵、满城汉墓等景区是周边众多城市的旅游目的地，已形成了稳定的客源和产生了良好的品牌效益，而本项目作为区域内稀缺的温泉产品，借力已臻于成熟的客源市场，利用差异化的产品，可成为区域旅游格局内重要的一环。
3.区域生态环境优越
项目用地生态环境优越，拥有丰富的地理资源，地块周围群山环绕、花海飘香、河水穿境而过，周边拥有较好的景观资源，视野开阔，山水相融。
综合配套优势突出。
狼牙山香泉谷温泉旅游度假区客群面向整个保定市及周边区域。
项目定位清晰，各大板块整体开发，互为配套补充，高档的住宿设施、娱乐设施和服务设施，项目前期综合配套较具优势。
2.4发展机遇及挑战
1.国民休闲时代到来，旅游市场需求井喷
国家经济持续健康稳步的发展，国民收入持续增加，为国民休闲时代到来提供了坚实的物质支撑。
据国家统计局公布数据显示，2015年中国人均GDP约为8016美元，作为国家重要经济带之一，京津冀经济圈的人均GDP更高。
数据显示，京津冀经济圈的北京和天津人均GDP已进入中等发达国家水平，2015年，北京、天津人均GDP均超过1.7万美元，河北也达到6500余美元，旅游业步入成熟的度假旅游经济，休闲需求和消费能力日益增强并出现多元化趋势。
这是本项目发展的良机，旅游市场开发潜力巨大。
2.自驾游快速发展
我国正在进入休闲时代和汽车时代，人均汽车拥有量大大增加，居民私家车拥有率出现爆炸性增长，并带来自驾车休闲度假需求的快速增长。
近年来，随着经济社会快速发展，京津冀地区居民生活水平大幅度提高，购买力不断增强，购买私家车的热情持续高涨。
私家车扩大了人们的生活半径，提高了人们的生活品质，增加了城市居民出游的比例与频率。
国内城镇居民人均可支配收入和闲暇时间的增加、汽车产业的高速发展和公路网络的成熟都为自驾游提供了良好的条件，自驾车旅游正在成为我国城镇居民出游的最主要方式。
3.旅游市场机遇好
自国家对传统节假日进行调整后，人们的法定节假日增多了，加上周末，国民的公共假期已经达到115天，人们外出休闲度假的时间越来越多。
另一方面，随着社会、经济的发展，人们也越来越注重享受生活，注重健康与养生。
催生了旅游度假产业，本项目在这样的背景下定位规划，会得到飞速的发展。
2.5市场分析
一、区域竞合项目调研
1.区域旅游项目调研
尽管保定有众多景点，但景点与景点之间较为分散，大部分景点知名度不足，游客大多为一日游，逗留过夜的群体较少。
保定休闲度假产品明显匮乏，主要以生态自然风景、民俗人文景观及一些观光休闲产品为主，参与性低，参与性、娱乐性、享受性不突出，旅游产品开发没有立足市场需求，远不能满足游客需求，无法与现阶段旅游市场需求相适应。
保定知名且具有一定知名度的温泉项目只有一家大午温泉，温泉项目相对缺乏。
针对区域内休闲度假产品极为匮乏、温泉产品相对缺乏、产品品牌效应不突出、旅游开发同质化严重的情况，本项目打造温泉项目具有抢占市场的领先优势。
在项目的打造营销过程中，依托周边旅游市场已经形成的区域影响力和客源市场，加强与周边发展较为成熟的旅游项目联动，成为区域内旅游线路上不可或缺的一环，这将会给景区前期市场拓展形成积极效应。
2.区域温泉项目竞争分析
针对项目开发类型，对周边区域代表性温泉旅游度假项目进行调研，重点分析河北省区域内知名温泉度假区，主要对这些景区资源特色和业态分布分析，获悉了周边区域竞争项目的总体特征，确立了本项目旅游产品的开发导向。
大午温泉度假村同属于保定地区，项目体量较大，配套较丰富，温泉水储量丰富，具有一批稳定的客源，游客对项目的评价也比较高。
本项目建成后，大午温泉度假村将成为最直接、最大的竞争对手。
从周边区域的温泉项目来看，由于华北地区温泉产达发展较成熟，已经形成比较成熟的温泉度假目的地，知名温泉项目遍布本项目周边。
这些项目距离本项目都在高铁经济圈或高速经济圈2小时车程范围内。
相对本项目一定的规模优势，也各自形成了一定的主题与特色。
所以本项目必须找到特有的主题形式。
本项目将走中高端路线，根据自身独特花海资源，以差异化策略，打造急养生、文化、休闲、体验于一体的“香草温泉”，温泉产品主题化、景观化、精致化，构建项目核心竞争力。
二、目标市场定位与客源细分
1.市场空间定位
客源地空间结构细分有助于确定和预测主要目标客源市场的地域分布，是制订相应旅游开发和营销策略的客观依据。
通常把整个市场区分为核心市场、补充市场和机会市场三个层次。
核心市场是指出游人数占总人数40-60%的地区，是客源市场的主体；补充市场的旅游者人数占旅游地接待人数的比例仅次于核心市场，一般是总量的20-30%，并且潜力很大，如果开发得当，可以转化为核心市场；还有待开发的，来访者人数少但出游人数日渐增长的地区，可划分为机会市场，占总量的5-10%。
核心市场：
以保定市、石家庄、北京、天津等城市客源为核心客源
狼牙山香泉谷温泉旅游度假区以温泉开发和“香草”文化为主要特色的休闲度假项目，无论从经济实力上还是地理区位上，保定、石家庄、北京等城市都应当是香泉谷温泉度假区重点的旅游开发市场，还会是现阶段发展以及很长时间内必须牢牢把握的基本市场主体。
拓展市场：
河北省其他城市及周边省份客源
河北省是旅游大省，旅游资源非常丰富。
保定，位于华北平原北部、河北省中部，与北京、天津构成黄金三角，互成掎角之势，自古是“北控三关、南达九省、地连四部、雄冠中州”的“通衢之地”。
保定以前为直隶省会，是直隶总督驻地，也是河北省最早的省会，从1669年至1968年，长期是河北的政治、经济、文化中心。
保定是京津冀地区中心城市之一，高铁经济带上的重要一环。
机会市场：
国内其他主要客源地、国外市场客源
第一、随着国内人民生活水平不断提高，休闲度假成为越来越普遍的理念，狼牙山香泉谷温泉旅游度假区，恰好迎上了这股浪潮，若能稳步发展，有机会成为国内的度假胜地。
第二，随着中国的国际地位愈发重要，国际交流的日趋频繁，到中国旅游的国际友人也日渐增多，借着这股风潮，国外市场也应考虑其中。
2.市场细分
温泉游客：
主要针对商务会议、企业旅游、家庭度假、养生爱好者等人群，这几类人消费意愿强，注重享受，可重点推出温泉养生产品，温泉理疗中心、温泉药草养生中心、花卉美肤等沐浴产品，增加过夜率和重游率。
养生游客：
主要针对热衷于养生的人群，该类人群注重享受，注重膳食平衡，消费能力不错，停留时间长
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