精品酒店项目可研报告.docx
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精品酒店项目可研报告
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酒店项目可行性报告
酒店项目
可行性研究报告
项目名称酒店
2010年12月
目 录
第一部分 项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2开发公司
1.1.3研究工作依据
1.1.4项目的建筑规模和内容
1.2可行性研究结论
第二部分 市场分析
2.1项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
2.1.2市场研究
2.2市场宏观背景
2.2.1广州市及海珠区2010年上半年经济分析
2.3区域市场分析
2.3.1项目所在区珠江新城市场分析
第三部分 项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1项目技术建设指标
3.1.2交通条件及周边配套分析
3.1.3景观价值分析
3.2.风险与对策分析
3.2.1风险
3.2.1.1人力资源风险
3.2.1.2市场竞争风险
3.2.1.3客源影响带来的风险
3.2.1.4行业特点决定的风险
3.2.2对策
3.2.2.1人力资源风险对策
3.2.2.2市场竞争风险对策
3.2.2.3客源影响对策
3.2.2.4行业特点风险对策
3.3项目评价
第四部分 资金来源和建设进程
4.1.投资概算及资金筹措
4.1.1投资概算
4.1.2融资金额
4.2融资方式
4.3.融资资金用途
4.4.公司治理与投资者保护
4.5．年度投资计划
4.6.项目实施期限及进度安排
4.6.1项目建设期限
4.6.2项目建设进度安排
第五部分酒店推广
5.1．推广模式
5.2、促销措施
5.2.1、传统手段的综合应用
5.2.2、运用现代促销手段
第六部分 销售及经营收入
6.1各类酒店服务销售收入估算
6.1.1酒店客房部分价格定位及收入
6.2酒店大堂商业服务部分价格定位
6.3酒店餐厅及娱乐中心，会议设施月收入
第七部分财务评价
7.1、酒店收入和营业税及附加估算
7.2、利润表
7.3、现金流量表
7.4、财务分析
第八部分 环境保护与安全保证
8.1、建立绿色酒店
8.2、本绿色酒店的核心
8.3、本绿色饭店的含义
8.4、本绿色饭店的指导思想
8.5、本绿色饭店的四个特点
第九部分营运和管理
9.1.基本业务流程
9.2.营运管理初步计划
9.2.1.服务项目和基本设施安排
9.2.2.建立并实施完善的质量标准
9.2.3.建立并实施完善的财务内控制度
9.3.机构设置
9.4.人员配备
9.5.管理团队
9.6.遵循的标准
第十部分社会效益和影响分析
10.1、完善城市功能，推动片区的星级酒店发展进程
10.2、增加财政税收
第十一部分结论
第一部分 项目总论
酒店（管理责任公司）是本可行性研究报告建议设立的公司名酒店将按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。
酒店将按照四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为广州市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的四星级商务酒店。
本项目酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。
计划吸收外部融资，尽快使商务酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为广州酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。
1.1项目背景
1.1.1项目名称
酒店
1.1.2开发公司
建设单位：
城建房地产开发有限公司
公司类型：
国有企业
公司规模：
1000人以上
公司介绍：
城建地产是香港联交所上市公司地产股份有限公司的主体（股票代码；迄今总资产逾300亿元，累计投资规模近1000多万平方米，销售面积700多万平方米，在建物业及土地储备的总楼面面积近800万平方米。
1.1.3研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《房地产评估规范》
《旅游涉外饭店星级的划分及评定》
《珠江新城规划检讨》
以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
1.1.4项目的建筑规模和内容
酒店占地面积近4000（80*50）平方米，高十五层，地下一层，采用框架结构，玻璃幕墙。
酒店总实用面积60000㎡，各类客房200间，餐厅8000㎡，KVT60间（5000㎡），桑拿浴室2000㎡，大堂2500㎡
1.2可行性研究结论
细的市场调研后认为：
■项目的酒店的建设是可行的、合理的；
■在目前各种利好因素的作用下，近几年内广州市商务酒店市场是乐观的；
■商务酒店更适合项目的整体发展与规划，更合适市场的需求。
■考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；
第二部分 市场分析
2.1项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
珠江新城——十年蓄势，浴火凤凰。
金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心……珠江新城的崛起，标志着广州作为中国三大城市之一的特殊地位；她的功能，把广州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。
《珠江新城规划检讨》经广州市政府审议通过，历时两年的规划调整终于划上句号。
上世纪90年代初。
广州市政府提出建设珠江新城。
1992年，市政府决定以美国托马斯公司方案为基础，编制出控制性详细规划，按照这个规划，珠江新城将建成广州未来的“中央商务区（CBD）”，面积6.19平方公里，人口规模预测可达17万—18万，提供近35万—40万个就业岗位。
1999年，广州市政府提出，对珠江新城前期规划和建设管理情况进行全面检讨，回顾规划对地块的指导作用和面临的问题，促使珠江新城规划调整的契机成熟。
据市规划局有关人士说，这次规划调整，使珠江新城一定程度上成为周围地区商业和城市公共生活中心，如巴黎的德方斯新城。
主要是补充完善了公共服务设施，增加绿地面积，并适当调整城市的空间形态。
还有共划分为１４个20—40公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住街区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。
2.1.2市场研究
拟建于珠江新城，坐于广州塔正对面，猎德大桥与临江大道交界处，酒店后面是猎德地铁站，有多条公交路线通过，交通非常方便。
虽然这几年广州有着大量的酒店开业，但更多是高级酒店，但面对着更多的中产阶级，高级酒店对于他们来说是消费过高，所以一间中高端的酒店就是他们需要的，酒店就是为了满足这些人群兴建。
在珠江新城成为商务区的同时，商务酒店的需求也就加大，然而在珠江新城的四星级酒店却是很少。
在者，2010年的亚运会开幕式就在酒店附近的海心沙岛，这带来的商机是巨大的。
在亚运过后，珠江新城必然成为广州的一个旅游热点，也是广州的一张名片。
目前正是投资酒店行业的较好时机，虽然在珠江新城也有着不少高端的酒店，但商务等的一些中端酒店却很少。
所以广州名人商务酒店还是有着很强的竞争力。
2.2市场宏观背景
2.2.1广州市及海珠区2010年上半年经济分析
从已公布的统计数据来看，2010年上半年广州市国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。
全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。
主要表现在：
1、GDP规模继续扩大，增长速度再创新高。
广州市海珠区生产总值完成304.59亿元，比去年同期增长10.3%，高出去年同期增幅2.2个百分点。
2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。
我区工业企业累计完成工业增加值99.46亿元，比去年同期增长12.3%；
3、市场消费繁荣，零售总额稳增。
固定资产投资额累计完成116.63亿元，比去年同期增长40.8%；
4、社会消费品零售总额累计完成215.81亿元，比去年同期增长22.2%；
5、出口逐月回升，增速明显加快；
6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；
7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；
8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；
9、企业景气上升，信心指数提高。
2.3区域市场分析
2.3.1项目所在区珠江新城市场分析
珠江新城位于北二环与东二环的交汇处，占地约120万平方米，总建筑面积约240万平方米，容纳25000个家庭，常住人口达8万人，是中国华南地区最大的城市新区。
建成的珠江新城集合城市所有单元，将完善的学校、大型超市、综合百货、特色商业街区、运动场馆、医疗机构、服务管理等设施为一体。
珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。
在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。
人口规模预测可达17-18万，提供近30万个就业岗位。
地区性质为21世纪广州市中央商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地，是集中体现广州国际性城市形象的“窗口”。
城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。
作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，珠江新城未来的发展仍是社会关注的热点，仍将拥有其他地区缺乏的发展优势，比如大型的开发规模、较强的综合性、完善的服务配套设施和公共设施以及区域的中心作用等等。
可以预计，在更多政府项目的引入、地铁等公共交通的完善、大型公共商业服务设施在区内的布置等有利信息的带动下，珠江新城商务办公区域的建设将得到有效的带动，并与环体育中心商务办公区共同形成一个完整的CBD核心，最终树立珠江新城的中心区域形象。
1、交通状况：
珠江新城，从居住小区或办公大厦出来，一小时之内就能到达广州的各个角落。
据介绍，珠江新城东西向交通主干道为花城大道，它西接广州大道，东下穿华南干线与黄埔区联系，同时与华南快速干线设互通式立交。
地铁３号线自体育西路进华夏路后跨珠江新城进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏交叉口设置地铁站。
公共交通上，进入珠江新城的公交线路从原来只有一路增加到四路（东区新增２路，西区新增金穗路和星汇路２路），地铁三号线也正式确定站名，必然使珠江新城的知名度大大提高。
2、投资导向
根据广州市总体规划，海珠区近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。
3、海珠区投资导向项目
（1）改善基础设施，改善生活条件的项目
（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目
（3）资金，技术密集的大型工业项目
（4）市场广阔，附加值高的大型工业项目
（5）仓储运输项目
（6）旅游观光农业项目
（7）房地产开发项目
（8）供应深、港市场的基地化农业生产项目
第三部分 项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1项目技术建设指标
酒店大堂
F为酒店大堂，面积2500平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、广州特产店、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。
餐厅
2F－3F为餐厅，餐厅面积8000平方米，60间包厢，108张散台。
餐厅突出广州民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。
娱乐中心
位于4F－5F，面积7000平方米，为娱乐中心和MODERNBOSS（现代商务老板俱乐部）。
娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。
同时，在5F设有面积2000平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。
客房
客房分布于6F-13F，面积共有20000平方米，有商务客房200间，其中：
商务豪华套房10间，豪华标准间80间，有普通标准间50间，套间20间，经济房35间。
客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。
会议设施
酒店将设有会议室和多功能厅。
有两间大会议室，六间中小会议室，大会议室可容纳300人，中小会议室可容纳15-30人，各会议室位于14F-15F。
多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。
会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。
3.1.2交通条件及周边配套分析
1、位于商业中心，各种配套完善；
2、项目方圆500米内，高尚物业众多；
3、紧邻临江大道一侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。
3.1.3景观价值分析
项目的景观资源丰富，坐拥临江位置，视野开阔，对面是珠江，还有海心沙岛也在江上，四周景色秀丽。
3.2.风险与对策分析
3.2.1风险
3.2.1.1人力资源风险
现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。
从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。
如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。
3.2.1.2市场竞争风险
由于旅游也具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军包括酒店业内的大型旅游产业。
前些年，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。
3.2.1.3客源影响带来的风险
酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构等向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。
3.2.1.4行业特点决定的风险
酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。
3.2.2对策
3.2.2.1人力资源风险对策
酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。
同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。
3.2.2.2市场竞争风险对策
酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效性的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。
3.2.2.3客源影响对策
针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：
一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立本项目的酒店品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的回头率；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。
3.2.2.4行业特点风险对策
酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类似风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。
3.3项目评价
由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。
另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。
第四部分 资金来源和建设进程
4.1.投资概算及资金筹措
4.1.1投资概算
申请经费：
500000元
4.1.2融资金额
本项目总投资2.05854亿元（不含计划第六年利用酒店自有资金重新装修投资），本公司也
4.2融资方式
本项目计划采用多样化的融资方式，可采用如下一种或者几种方式搭配的办法融通资金：
⑴采用股权融资方式，由外部投资者投入货币资金，与公司共同设立名豪商务酒店管理有限公司，所有股东均享受同等的权利，在公司清算前通过分红取得投资收益，在12年经营期限届满，或通过清算，按照投资比例收回剩余财产，或各方协商一致，继续经营。
⑵采用债务融资方式，由公司先行设立广州名人酒店管理有限公司并将酒店经营权及其他相关资产转移至广州名人酒店管理有限公司，由融资方与广州名人酒店有限公司按照约定利率和期限签订借款合同，广州名人酒店提供酒店经营权和其他拥有所有权的设备、设施作为担保物，广州名人酒店按照约定还本付息后解除担保。
⑶采用股权投资＋可选择股权回购方式，由外部投资者投入货币资金，与公司共同设立广州名人商务酒店管理有限公司，同时由外部投资者与公司签订具有选择权的股权回购合同，在约定期限届满，外部投资者可选择继续持有股权或按照原先约定的价格将股权转让给公司，如外部投资者选择转让股权，则公司负有按照约定价格收购该部分股权的义务。
⑷采用债务融资＋可选择转股方式，由公司先行设立广州名人商务酒店管理有限公司，由融资方与广州名人商务酒店管理有限公司签订借款合同，名豪酒店提供担保物，同时公司与融资方签订可选择转股协议，在借款期限届满，融资方可选择收回借款本息或选择将借款本息按照约定的折股比例转为对广州名人酒店的投资，如融资方选择转为投资，公司无反对的权利。
4.3.融资资金用途
一期融资取得的资金将用于广州名人酒店购置设备和营运启动资金。
4.4.公司治理与投资者保护
本项目拟采用如下方式建立健全公司治理结构，保障投资者（融资方）的利益：
⑴如融资方采用股权投资方式，将在公司章程中约定采用累计投票制选举董事或在公司章程中约定各方可推举的董事人数，在公司章程中将明确约定关联交易的投票回避制度，同时在公司章程中可约定每年利润用于分配红利的比例。
对于酒店经营班子的构成，可由双方协商，并通过有效法律文件加以保证。
⑵如融资方采用债务融资方式，名人酒店将提供担保物，同时可与融资方签订协议，在全额归还融资方借款本息之前，未经融资方同意，不得对外借款及为外部提供资金，不得将资产用于抵押，不得为他人担保。
4.5．年度投资计划
为地皮的首付，剩下的购地款分十二个月付清。
剩余未第三年投入。
4.6.项目实施期限及进度安排
4.6.1项目建设期限
酒店的主体在2012年11月完成，在2013年8月28日交付使用，在10月1日之前运营。
4.6.2项目建设进度安排
地质勘查期为2011年2月份到5月份
11,12月份大堂与1F.2F,3F；
次年的1、2、3、4、5、6、7,8,9月份为建筑快速期，完成4F-15F的楼层；
在快速期的同时，酒店的地下停车场也同步开始装修，大堂的部分装修也将在这期间完成；
2012年10月份为顶层办公室同游泳池的建设；
2012年12月份开始整体装修，在8月1日完成；
在装修期间实行同步装修，即各楼层进行同步装修；
8月份为申请验收阶段；
9月份为准备阶段，各部门的人员要在这期间全部到位；
10月份正式开业
第五部分酒店推广
5.1．推广模式
本项目要快速开发、有效推广，必须利用数字旅游的产业模式，提升和加速传统旅游产业的发展。
数字旅游是新的旅游经济生产力，通过技术克隆、形象活化、智能交互，建立景区的数字平台。
潜在的游客可以在网上实现信息获取、虚拟游览、模拟体验等，实现市场的快速放大，为以后实体景区的开发和市场的持续引爆奠定基础。
5.2、促销措施
5.2.1、传统手段的综合应用
（1）广告
l 在电视、报纸、杂志、网络及广播等大众媒体和主要交通干道、车站等载体进行高密度广告宣传，引起游客的广泛关注。
l 效仿其他商务酒店，设置酒店专车，连接市区与景区。
l 与酒店网站相结合，开辟多种渠道。
（2）公共关系促销
l 在主要客源地的有关媒体发表宣传文章；在正式营业前，召开记者招待会、新闻发布会，提供新闻性文章和图片等。
l 加强与旅行社的关系。
旅行社属于高无形性、高不稳定性服务业，经营上应以人际关系为主导进行销售和服务，建立一个良好的关系网。
（3）营业推广
l 对输送量大的旅行社提供优惠和年终奖励；
l 在主要客源地，选择一些节假日推出优惠活动；
l 政府鼓励景区推出不同形式的“人性化”服务内容；
l 与主要客源地的一些大型企业、公司、单位的工会负责人保持良好联系，根据对方需求不定期举办夏令营、冬令营活动，并提供优惠。
5.2.2、运用现代促销手段
1.运用网络手段
建立自己的网站，对酒店的基本概况、特征进行介绍，发布最新的住宿信息，宣传酒店（图片展示）。
逐步建立网上游客互动，实现网上订房功能，最终达到网上促销的目的。
第六部分 销售及经营收入
6.1各类酒店服务销售收入估算
6.1.1酒店客房部分价格定位及收入
按照行业平均成本率50%，入住率45%：
经营表
（一）
类别
A
B
C
D
E
合计
客房种类
经济房
标准房
普通套间
豪华房
商务豪华套房
客户数量（间）
40
110
10
30
10
200
月出租率（%）
45
60
40
50
30
平均45
实收房价（元/间/天）
180
280
580
380
780
平均440
实际客房月收入（元）
97，200
554，400
69，600
171，000
70，200
962，400
其他营业收入
1，303，300
月经营成本（元）
按行业平均成本50%计算
1，132，850
月预期收益（元）
注：
（1）根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到50%左右的水平，因此，将现有42.06%的出租率调高到45%的水平进行计算。
6.2酒店大堂商业服务部分价格定位
商业业态定位于中高档品牌服装、化妆品、珠宝首饰等。
按照周边商业铺位的售价水平、租售情况，结合本项目商业服务部分的独特性，我司建议商业部分月租金价格定为
500元/㎡（±5％）
除了大堂的迎宾占800平方米，剩下1700平方米，使用面积为1200平方米，即大堂商
6.3酒店餐厅及娱乐中心，会议设施月收入为703，300元
会议中心：
5,3300
第七部分财务评价
7.1、酒店收入和营业税及附加估算
本项目从2013年10月份客房部，餐厅部初步运营，12月份全面营业，项目收入主要有客房收入、餐饮收入、娱乐收入、旅游商品收入和其它收入等。
测算采用综合计算法，以游客人均消费水平进行测算。
营业税按酒店收入的5%估算；
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