大连房地产市场调研2.docx

大连房地产市场调研2.docx

《大连房地产市场调研2.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大连房地产市场调研2.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

大连房地产市场调研2

1-2月大连房地产市场月报成交均价环比涨2.5%

[提要]新年伊始，兔年刚开局市场就风云突起，加息、物业税、新国八条接踵而至，银根进一步收紧，限购令再度升级，喧嚣已久的物业税也终于尘埃落地，似乎加重了楼市窒息------　　因传统春节假日的来临，市场似乎平静了许多，各方似乎已经偃旗息鼓将要步入“冬眠”，但大连迟迟未能落地的“限购令”，犹如一把悬在头顶上的利剑，让人始终惶恐、心惊，市场在平静中实际已经暗潮涌动------

　　【宏观环境】

　　1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；

　　1月26日出台新国八条，各地落实“国八”细则；

　　2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；

　　大连个人住房公积金贷款二套房首付款比例不低于50%；

　　【土地】

　　1-2月供应面积61.49万平，工业类用地略占上风，居住类用地主要集中在高新园区；

　　1-2月工业类用地成交占比过半，居住用地成交20.78万平，成交楼面价近3000元/平，居住类土地成交容积率多集中在3以上；

　　【商品房】

　　1月新增商品房批售54.84万平方米，环比上涨48%；2月新增商品房批售22.82万平方米，环比下降58.37%;

　　主城区2月商品房成交面积20.66万平，成交均价12682元/平；新城区2月商品房成交面积6.25万平，成交均价7055元/平；  

　　【营销】

　　各地落实“限购令”，上海、重庆开征物业税；

　　大连楼市更多通过线下活动来维系新老客户，推盘加推活动大幅“降温”。

　　一、当月评点

　　政策加码，不达目的不罢休

　　由于近两年大量增发货币、大规模增加信贷造成流动性泛滥，通货膨胀问题在2010年蔓延到了生活的方方面面，油价涨、蔬菜涨、人工费用涨-------房价也是一路上涨。

虽然期间几轮“严厉的房地产调控”使房价快速上涨的势头得到了遏制，但从9月份开始，70个大中城市房价依然连续4个月环比上涨，各地土地转让金收入更是节节攀高，大连也步北京、上海之后昂首进入“千亿俱乐部”,主城区房价也是昂首挺胸全面迈入“万元”时代,国家对房地产的调控几近无力。

就在市场一度认为高房价难被撼动、调控恐成“空调”之时，2011年1月26日出炉的“新国八条”，拉开了新一轮楼市调控的序幕，紧接着房产税试点方案、加息等数枚重磅炸弹连番空投楼市，这不仅意味着2011年楼市仍将继续沿着2010年的“调控轨迹”前行，而且措施会更加严厉，力度更加空前。

无论是从信贷、限购、税收、保障、执行落实、首提房价控制目标等方面，都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼市调控不达目的不罢休的决心。

　　政府抑制房价过快上涨的决心不变

　　从2010年4月份第一轮调控，到9月底第二轮调控，连续两轮调控虽然抑制了房价的过快上涨，但是部分区域的价格依然保持上涨。

面对居高不下的房价，政府通过多方表态和举措传达出对房地产继续调控的坚强决心，因而2011年春节前后不过1个月的时间里，“新国八条”、房产税试点方案以及央行加息纷至沓来。

从“新国八条”再次来袭，到房产税试点方案敲定，再到存款准备金率和存贷款利率“两率”齐发，无论是政策出台的密集程度，还是严厉程度都超出了市场预期，可以看出在通胀预期下，政府担心房价继续上行，因而针对房地产市场的宏观调控政策一直未断始终在加力，并大有不达目的誓不罢休之势。

　　银根继续紧缩

　　为限制信贷在年初现井喷，防止形成一季度信贷过快增长的局面再度出现，新年开局尚未满月，央行即出手紧缩。

从2011年1月20日起，两次上调存款准备金率，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5％的历史高位，这也是去年以来第八次上调存款准备金率。

同时，为避免通胀预期走强，传统春节刚过，央行就宣布加息，自2011年2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，5年期以上贷款利率提高至6.6%。

不断收紧的信贷环境在一定程度上限制了开发商的融资，不过在2009年和2010年的销售业绩不错的支撑下，开发商的资金储备在短期内仍可维持。

但对于购房者来说，由于贷款购房的利息大幅增加和购房贷款首付比例的提升，都无疑增加了购房成本。

 　　限购令不断升级

　　在众多的调控政策中，限购是“重中之重”，也是最严厉的，其也在多轮调控过程中不断升级。

从购房前无拥有房产数量限制到拥有2套或2套以上限制购买、从异地可全款购买到有钱也无法购买、从二套房贷首付比例提高到60%、从暂停发放三套房贷到第三套停购、从首轮仅北京城市限购到本轮明确36个城市实行限购的，从有钱仍可以购房到有钱也无法购房，从有机会到无空可钻，无谓是从限购力度的加强，还是限购范围的蔓延，都让人不断体会到限购的“恐怖升级”。

新一轮限购不仅是封堵了可全款购房的“通路”，而且在个人缴税方面从可也从“无限制”进行了至少“一年期”的量化。

因而，无论是本地居民，还是异地客户，要想重新购买住房已经是“难于上青天”。

虽然许多城市先后出台了不同版本的限购令，“温柔型”也好，“严厉型”也罢，但目标无一例外地指向了以投资、投机为主的多套房购买，而且，其中释放出一个明确的信号——政府调控房地产市场的决心。

　　保障房力度空前 1000万套冲击楼市

　　在最近出台的相关楼市调控政策中，不难发现“保障房”的身影。

住房和城乡建设部明确要在2010年开工建设580万套的基础上，2011年全国将建设各类保障性住房1000万套，此番增加楼市保障房的供应量，进一步表明中央和地方政府在保障性住房建设上的决心空前。

从规模来看，2011年开工1000万套，几乎是2010年开工量的两倍，其面积几乎相当于2010年全年的住宅交易量，对中低端市场的冲击和分流作用越来越明显；从结构上看，重点将推进公共租赁住房建设，其次是廉租房和棚户区改造，经济适用房被淡化，这一举措进一步体现了政府在解决住房问题上的“双轨”模式逐渐明确。

　　虽如此，但必须清晰地认识到，由于保障性住房的建设需要一定的周期，保障性住房整体大规模进入市场很可能还是未来３到５年之内的事情，而且更为关键的一点，保障性住房能否在今年，甚至在未来成扮演更为重要的角色，仍然在于政府在推动保障性住房建设时的执行力以及建设资金的问题。

　　启动问责制，严抓政策落实

　　2010年楼市历经几轮政策冲击，但由于一些地方政府对政策落实持暧昧态度，使得房价持续上涨、节节攀升。

此番部分城市又迟迟不出台限购令，根据规定实行限购的应有36个直辖市、计划单列市、省会城市，但目前只有七成落实地方限购政策，银川、贵阳、昆明3个城市明确公布2011年房价控制目标，而且部分已经出台细则的城市，存在调控力度逐渐减弱的趋势，因而此举又引起高层不满。

为进一步巩固前期调控的效果，严抓地方政府落实政策不力、明确调控目标等问题成为新一轮调控政策中的亮点之一。

对闲置土地的开发企业“严肃追究责任”、保障性住房签订“军令状”、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，都使地方对房地产调控的任务从“经济任务”的角度上升到“一项政治任务”的高度。

　　二、宏观环境篇

　　宏观环境综述：

　　2011年1月CPI高达4.9%，虽然低于5.1%的预期，但调控压力进一步增加。

“国八条”的出台，预示着新一轮的调控展开，投资需求进一步被限制，保障体系逐渐的完善，增加了房价降价的预期，成交量将得到进一步的限制。

房产税在上海和重庆试点开征，标准不尽相同，但不管是征收力度还是征收的范围覆盖来说，短时间内对房地产市场影响有限。

　　2.1全国宏观经济

　　分析：

2011年1月CPI以4.9%开局，低于5.1%的预期，主要是受贷款余额增速回落、财政存款增加及去年同期基数较高的影响，货币供应量增速有所回落所致。

但相对全年CPI控制在4%这一计划来说，调控压力仍然很大，未来在总体流动性依然偏多和物价上涨压力依然较大情况下，准备金率将继续上调，利率年内仍有1-2次上调可能。

　　2.2全国政策

　　分析：

截止目前全国三次加息、八次上调存款准备金率，货币政策收紧。

而在楼市方面，政策调控“三级跳”，限制力度逐步加大，由限贷向限购；限制范围逐渐增加，由一线扩展到二线乃至部分三四线城市；信贷政策加码，二套房贷增至60%，5年内二手房交易全额征收营业税。

目前房地产政策已经达到了一定的高度，未来在房价没有大波动的情况下不会变化，政府主要精力放在了政策的落实和宏观经济的调控上。

　　2.3地方政策

　　分析：

房产税试点启动，以上海为例：

（存量加+新购，人均高于60㎡的家庭征收房产税）如三口之家已有150㎡（单价20000元/㎡）的一套住房，又花20000元/㎡买了一套110㎡的房子，则每年房产税为（260-180）*20000*70%*0.4%=10080元，而按房价年涨幅7%计算、通胀率4%计算，房屋增值156000元。

房屋增值远高于物业税和通胀产生的贬值，加之在物业税征收期间产生的确认征收标准、范围和偷漏税等现象，物业税对房地产产生影响还需要一段较长的时间。

　　各地方细则在国家的督促声中，逐步落实，除北京外都没超出“国八条”的限制力度，且侧重点各有不同，力度和范围却有增加，若各地坚决执行势必对住宅成交产生影响，从而造成部分产品价格的下降。

政策对于首套房的限制有限，预计此类产品的价格或将有所上涨。

　　2.4大连政策

　　分析：

此次个人住房公积金贷款政策调整，主要是根据国家有关部委通知要求，并结合大连市实际情况制定，对住房公积金贷款支持购房范围及实行差别化信贷政策等进行了规范，严禁使用住房公积金贷款用于投机性购房。

　　2.5大连城建

分析：

大连整体规划已经基本完成，2011全年主要任务在地铁的建设，哈大铁路的开通和公路网路的进一步完善上。

而在区域规划方面，新市区的基础配套建设是重点。

  三、土地市场篇

　　大连市土地市场综述

　　在经历了2010年爆发式的土地供应与成交的热浪之后，刚迈入2011年门槛的土地市场逐渐恢复平静。

1-2月供应总占地面积61.49万平，工业类用地略占上风，居住类用地供应主要集中在高新园区，无纯商业用地供应；成交方面，除一宗土地流拍外，居住类用地1-2月成交20.78万平。

从目前供应状况来看，高新园区仍是未来一段时间内主城区土地的供应集中地。

　　3.1土地供应状况

　　3.1.1土地用途分布分析：

用地性质月度变化大，工业用地供应量总体领先

　　1-2月工业用地在整体土地供应中占比总体领先，总供应占地达61.49万平.但用地性质月度变化明显,1月土地供应主要以工业用地为主，而居住类土地则主要集中于2月份供应，1-2月无纯商业用地供应。

从其趋势来看,居住类用地仍将是未来一段时间内土地供应的主要用途。

　　3.1.2居住及商业类土地供应区域：

高新园区独占鳌头

　　从区域供应看，1-2月份土地供应区域只有高新园区和旅顺口区两个区，且以高新园区为主，其他区域均无供应。

由于高新区将全年财政任务指标都压在了上半年，所以集中挂牌的土地比较多，加之万达凌水项目将于今年启动，某种程度上也直接带动了区域板块的价值热度，造成集中供应。

　　3.1.3居住及商业类地块规模分析：

10万平以下体量宗地成供应主力

　　受传统春节、新一轮宏观调控多重因素影响，无论是供应规模，还是供应宗数，土地市场供应都趋于平淡。

2010年1-2月市场缺乏大规模土地供应,1-5万平体量占比达到78%，无10万平以上供应。

一方面受供应区域及宗地地理位置影响，另一方面在现有的市场条件下，10万平以下宗地体量更适于开发商的建设规划策略，有利于开发商的资金链更好的运转，因而体现出开发商在拿地成本上的慎之又慎。

　　3.2土地成交状况

　　3.2.1土地成交用途分析：

工业类用地占比过半，居住用地成交20.78万平

　　1-2月受供应影响，工业类用地成交占比六成有余。

工业类土地的集中成交，主要是由于去年年末集中公告所致，成交的滞后性使得成交集中于今年1月，2月则又恢复了居住类成交用地居多的趋势，受供应影响，1-2月无商业类土地成交。

　　3.2.2居住及商业类土地成交价格走势分析：

成交楼面价近3000元/平

　　1-2月居住类土地总成交占地约20.78万平，其中一月一宗土地的流拍使得当月出现了零成交，而2月成交土地主要得益于高新园区土地成交的带动。

由于成交土地多集中于高新园区，因此楼面价相对不高，约为2957元/平。

　　3.2.3居住及商业类土地成交区域：

高新园区领跑土地成交

　　区域成交受供应影响集中于高新园区和旅顺口区，其中高新园区占比达74%，以绝对优势领跑各区域。

高新园区的建设正在如火如荼的进行着，如凌水湾万达广场等项目都将于年内动工，这些标志性的开发项目势必吸引更多的投资者在此安家落户。

　　3.2.4居住及商业类土地成交容积率：

多集中在3以上

　　2月成交的土地容积率多集中在3以上。

高新园区的成交土地容积率基本在2-3之间，而旅顺口区的成交土地则在2以下。

这主要也是由于宗地的具体情况决定的。

　　3.2.5月度重点地块：

高新区七贤岭高能街（详情见附表）

四、商品房市场篇

　　大连市商品房市场综述：

　　供应：

1月新增商品房批售54.84万平方米，环比上涨48%；2月新增商品房批售22.82万平方米，环比下降58.37%;1月新增商品房有效供应11.27万平方米，环比下降54.32%，2月新增商品房有效供应7.15万平方米，环比下降37%。

　　成交：

主城区2月商品房成交面积20.66万平，环比上升4%，成交均价12682元/平，环比下滑3%；新城区2月商品房成交面积6.25万平，环比下降30%，成交均价7055元/平，环比上升14%；

　　4.1供应市场

　　4.1.1商品房批售总量：

多重因素导致2月批售下滑

　　2011年1月商品房批售16个，商品房供应面积54.84万平方米，2月商品房批售总量4个，环比下跌75%，同比下跌50%。

2月份住宅批售面积为19.54万平方米，环比下跌60%，同比下跌19%；商品房总批售面积22.82万平方米，环比下降58%.2011年1、2月份楼市进入淡季，市场批售总量变化较大，2月正处于春节假期批售总量更是锐减，加之1月国八条、房产税、加息等政策连连出击，导致开发商在推盘节奏上细细考量，更多以驻足观望市场为主，因而2月份商品房批售更显“淡定”。

　　4.1.2商品房批售区域：

主城区略胜一筹，1月新城区旅顺表现突出

　　2011年1月大连市新增商品房批售面积为54.84万平方米，环比上涨47.98%。

其中主城区为23.26万平方米，环比下降32%；新城区为31.58万平方米，环比上涨222%。

2月新增商品房批售面积22.83万平方米，环比下降58.37%，本月新城区无新增批售。

1月份由于旅顺多个项目集中备案，占一月批售总量的58%，成为一月新增批售主要供应源。

2月份正处于春节传统淡季，加之加息等外观因素对楼市的影响尚不明确以及大连新“限购令”的迟迟未能落地，促使开发商大多放缓入市步伐，因而批售数量也明显减少。

　　4.1.3新增有效供应：

逐月萎缩

　　2011年1月大连市商品房新增有效供应面积11.27万平方米，环比下降54.32%。

其中主城区新增有效供应面积8.96万平方米，环比下降51.88%，新城区新增有效供应2.31万平方米，环比下降61.82%。

其中高新园区供应量4.8万平方米，占总供应量的43%。

甘井子区的以刚需客户为主，开盘首月认购率较其他区域高。

2月大连商品房新增有效供应面积7.15万平方米，环比下降36.56%，供应全部来自主城区，主城区新增有效供应环比下降20.2%，其中甘井子本月又一次成为供应大户，供应量达到4.55万平方米，占总供应量的64%，且开盘首月成交率均高于其他区域加推项目。

近两个月新增有效供应总体延续前几个月下降的态势，一方面冬季楼市进入淡季；另一方面1月份“国八条”出台，且大连地方性政策尚未落地，开发商对入市谨慎。

4.2成交市场

　　4.2.1商品房成交量：

甘井子区一军突起,新城区一路低迷

 　　2011年1月大连七区商品房成交均大幅下滑,一方面是出于春节前后传统的淡季原因所为，另一方面是新一轮限购以及房产税征收的终于落地,导致市场观望情绪加浓所致.由于大连新版限购令的迟迟未能落地，在开发商积极的线下活动配合下,市场尤其是主城区出现政策恐慌性购买,因而兔年伊始楼市就现小小的“开门红”，刚需突出和项目云集的甘井子更是在成交中一军突起；随着全国各地限购令的相继落地，其中对异地限购的进一步从严所形成的市场共识，让新城区项目受害颇为深远，异地客户的无奈离场从而拖累新城区商品房成交量继续走下坡路。

　　4.2.2商品房成交价格：

新、主城区均价涨跌不一

　　2011年1-2月大连新、主城区的商品房成交价格涨跌不一，形成鲜明对比，主城区价格有所下滑，而新城区则月度变化明显，2月成交均价环比增长14%。

但成交总金额却恰恰相反，主城区整体成交总金额较1月略有增长，而新城区却呈低头之势，这与主城区2月成交量有所回升、而新城区2月份成交量开始下滑不无关系。

　　4.2.3主城区商品房成交面积区间：

90平以上产品“一”军突起

　　1-2月大连主城区的成交面积区间多半在90平以下的户型，与期间甘井子区项目成交的“一军突起”不无关联，因刚需突出的甘区项目主力户型多为80-90平，同时高新园区中小户型的成交也贡献不菲；90平以上尤其是90-144平之间的中大户型在1-2月的成交也表现不俗，但从长远以及近期楼市调控压力逐渐增大的趋势来看，支撑未来楼市的更多是刚需产品，因而90平左右的户型产品将继续受市场“宠幸”。

　　 4.3主城区商品房销售排名top10：

壹品天成独占鳌头

　　在几轮调控政策的轮番冲击下,导致大量的异地和投资、投机客户无奈离场，在刚需苦苦支撑楼市成交背景下，加之区域内拥有开发项目量的优势，同时相较其它区域更低的房价优势，因而甘井子区区域的项目此时倍受市场青睐，另外，个别项目如远洋广场较为理智的价格策略，所以在商品房月度销售排名前三甲中甘井子区项目占有两席之地，其中，壹品天成项目独占熬头，霸占了成交面积和成交金额的龙头宝座。