产权酒店可研分析.docx
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产权酒店可研分析
第一章总论
国家西部区人才培训中心——产权式酒店是鄂尔多斯恒信实业有限公司与康巴什新区政府联合投资建设的四星级规格的产权式酒店，其目的在于迅速提高康巴什新区旅游接待能力和综合服务水平，进而带动康巴什中心区乃至整个新区旅游业和房地产业的发展。
内蒙古康巴什新区是鄂尔多斯市政府为适应西部大开发的总体战略，迅速将鄂尔多斯做大做强而采取的措施，其目的在于通过鄂尔多斯政治文化中心的迁入，带动当地文化、旅游产业的发展，从而形成西部大旅游的格局，并由此带动其他相关产业的发展。
鄂尔多斯市恒信实业有限责任公司是鄂尔多斯民营企业中迅速崛起的一支奇兵，在短短几年内由一家从事建筑装饰的小型企业迅速成长为集房地产、路桥建设、建筑装饰、投资担保及酒店经营等为一体的综合型民营企业，企业的经营者从企业的发展战略考虑，大量引进人才，吸取全新的经营理念，形成了完善的经营管理决策制度。
具备了从事高端地产领域开发的综合实力。
为了尽快完成此项工程建设，迅速投入使用并形成接待能力。
恒信公司吸取了欧美成熟的旅游地产开发理念，引进了“产权式”酒店的经营模式，不仅可以有效的降低开发风险，而且营销过程中的特定模式也不可避免的提高了康巴什新区乃至鄂尔多斯市的旅游知名度，达到了政府与企业双赢的战略目的。
第二章市场分析
鄂尔多斯是先周青铜文化的交汇地区，秦汉时称河南地，明代后称河套，十五世纪中叶，蒙古鄂尔多斯部落驻牧于此。
鄂尔多斯地区文化源于我国古代的“河套文化”，古老、悠久、雄浑、精湛。
历史人文景观众多，如一代天骄成吉思汗陵园、昭君坟等；有众多具有神话色彩的自然景观，如泊江海子、遗鸥区、黄河峡谷、响沙湾、油松王等。
独具鄂尔多斯特色的歌舞、马头琴音乐，久负盛名、誉满中外。
独特的自然风光和悠久的历史文化资源，为区域旅游的发展提供了优良条件。
鄂尔多斯市东胜康巴什新区位于鄂尔多斯现政府所在地东胜区与著名历史文化圣地成吉斯汗陵园之间，东西乌兰木伦河之滨。
自然条件十分优越，她是连接着主要旅游景点重要枢纽，犹如一颗明珠坐落在鄂尔多斯高原上。
作为一个以文化旅游为主导产业的外向型城市，康巴什新区不仅要依托良好的自然资源和悠久的历史文化，更要加强相关旅游服务设施的建设，以便将旅游资源转化为经济效益，推动旅游文化产业的发展，带动相关产业，进一步提高城市的综合实力和竞争力。
据不完全统计，国内其他同档次的旅游区每年的游客流量均在50—100万人左右，随着国内旅游业的发展，其数量呈每年递增的态势，鄂尔多斯作为西部重要的旅游目的地，将面临着前所未有的机遇。
鄂尔多斯现有旅游接待能力不足1万人而且主要集中在东胜区，由于交通、接待能力等因素的制约，对主要旅游景点难以形成便捷吃、住、赏、玩的条件，这也是多年来旅游文化产业得不到长足发展的原因之一，另外本地企业对旅游经济及其相关产业的认识不足也是制约旅游发展的原因之一。
但从另一个角度出发也为康巴什新区旅游文化产业的长足发展提供了良好的机遇。
在此背景下，恒信公司清醒的认识到了这一良好的发展机遇和巨大的商机，通过冷静的思考，率先引进“产权式”酒店——这一在欧美成熟的旅游地产开发模式，高起点、高标准地开发建设这一高端地产，为康巴什新区旅游文化产业的开发探索出一条崭新的道路。
产权酒店是20世纪70年代兴起于欧美的一些著名旅游城市和地区，英文全称为“Timeshare”。
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。
将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。
此类产品一般依托于高档星级度假村和生态环境一流的名胜，同时在产品的设计上又结合自然生态环境，迥异于普通的别墅、公寓，符合现代人性居所的条件。
在国外，依托于度假村或风景名胜的产权公寓已发展得很成熟，在美国，被称为“HomeFromHome”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。
此类住宅，实际是伴随着休闲产业的快速发展，在生产科技高度发展的前提下，社会形成既“有钱”又“休闲”阶层后的必然产物。
地段为王是酒店式公寓制胜的首要因素。
作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。
“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近商务集中区，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。
另外，出色的经营管理也是制胜的关键。
良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式公寓的另一必要条件，提供“酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀。
服务式公寓在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，应使其更具有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命的关键。
通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：
硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施，如家具家电等设备的品牌和质量，功能齐全的会所和商业设施等；而软件主要指公寓的服务管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。
产权式酒店一定要有专业队伍和灵活的模式来确保买房者的投资收益。
产权酒店的经营模式通常是专门聘请专业团队打理，确保资产增值。
产权酒店与旅行机构长期合作，可以确保稳定客户网络，保证良好客源。
另外，产权酒店还有国际酒店资源互换资格。
此外，投资者不仅拥有时空转换权，还可以通过分享出租收益的方式，与物业管理者分享出租收益。
产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。
据资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。
所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
投资产权式酒店有明显的优势。
投资产权式酒店的优势在于：
一、拥有产权，可自由买卖；二、其他时间交由管理公司统一经营，每年收取一定比例的经营收入，实现保值增值。
产权式酒店与传统房产投资相比，拥有多项连带回报。
具有服务水平优、装修配备齐全、回报高增值快等特点，由专业公司代理，不需费心费力；用处多，待客经营两不误等诸多优点。
康巴什新区自然条件和地理位置非常适合发展产权式公寓和酒店。
我们可以采用以下几个模式进行销售。
一、时权酒店
是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：
一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。
二、纯产权酒店
是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。
纯产权酒店又分为商务型及度假型
三、养老型酒店
是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。
在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。
委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。
一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。
四、时值度假型酒店
指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。
他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。
消费者不拥有使用权或产权。
只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。
"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。
这就需要我们和国内的旅游网络机构合作，共同经营。
旅游房地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。
其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。
旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性，在中国有着巨大的发展空间。
今年4月在京举行的第二届中国旅游房地产发展论坛，专家学者也一致认为，我国旅游房地产有着广阔的发展前景。
具体表现在：
（一）国家政策的支持
党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。
（二）市场潜力巨大
据国家统计局显示，2000年5月1日至6日，全国居民外出旅游4600万人，旅游消费181亿人民币，分别比前一年国庆假日增长15%和27%，国内居民出境人数10万人，增长30%。
另据国家旅游局、国家统计局联合调查，2000年“十一”黄金周，全国宾馆饭店和旅馆招待所的平均床位出租率为46.7%，21个重点旅游城市中更高达65.5%。
从2000年的“黄金周”每次旅游支出都比上次增加数10亿元人民币的势头中，不难体会到假日经济在国内的强大影响力。
然而。
与此形成鲜明对比的却是酒店业淡旺两季的供需不平衡现象。
旅游旺季到来时，各大小酒店供不应求，人满为患，住宿价格居高不下；当淡季来临时，大量客房积压，酒店资源不能充分利用。
发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。
（三）交通条件日渐成熟
从城市基础设施尤其是高速公路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，广州、深圳约10个人一辆车。
专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。
便利的交通使得住处距离不再是难以逾越的障碍。
（四）空置商品房能得到有效解决
我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置商品房。
据不完全统计，我国空置商品房面积已超过8000万平方米，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。
尽管国家有关部门对此采取了不少措施，然而效果并不理想。
而把其中一部分改造为旅游物业，将是消化这些空置房的有效途径。
鄂尔多斯经过近十年来的超常发展，人均GDP值已接近东部发达地区，社会上出现了一大批既有钱又有闲的中产阶级，而鄂尔多斯目前个人地产投资仅限于传统的住宅和商铺，渠道十分狭窄。
而“产权式”酒店的出现恰好填补了这一空白，它使人们在享受生活的同时也享受到房产的增值和回报，可谓一举两得。
我们把酒店均价定20万元左右，使一般大众家庭有了投资的机会，推出的两种销售方式更把巨大的升值潜力留给了投资者。
一种是按照4800元／平方米进行销售，投资回报为“10年固定回报，年租金10％＋15天免费入住”，投资者全额付款或按揭，每月或每季返还，投资者可充抵按揭款，若需资金变现，在5/10年期间开发商承诺优先回购；另一种是按照3800元／平方米进行销售，即将前5年的投资收益冲抵总价，投资回报为“10年固定回报，年租金10％＋15天免费入住”，前5年的酒店客房经营收益归开发商，投资者若需资金变现，5年后开发商可按照4800元／平方米的均价回购。
可以说，趋于理性的房产市场需要的是着眼长线的投资者，这样的房产市场才能保持持续、稳定的健康发展。
在这种趋势的发展下，对房产投资产品的本身也提出了更高要求。
尤其是作为纯投资的产权式酒店，用于长期投资可能更有利于投资者获得稳定而持久的回报。
第三章项目建设条件
康巴什新区属北温带半干旱大陆性气候区。
区内多年平均气温6.2℃，日最高气温38℃，日最低气温-31.4℃。
多年平均降水348.3mm，降水多集中于7、8、9三个月，占全年降水量的70%左右。
多年平均蒸发量2506.3mm，为降水量的7.2倍，以5-7月份为最大。
全年多盛行西风及北偏西风，年平均风速3.6m/s，最大风速可达22m/s。
降水少、蒸发量大，因此“水”是新区建设至关重要的因素。
规划城区三面环水，东、西乌兰木伦河是其主要河流，两河在规划区东南部汇合，形成区内最大的乌兰木伦河。
规划城区地势北高南低、西高东低，地势平缓而富于变化，与水系整体构成背山依水的城市空间形态，为建设绿色生态旅游城市提供了极为有利的自然环境，在整个鄂尔多斯乃至内蒙地区都有着无可比拟的天然优势。
鄂尔多斯市政府从战略的眼光出发，高起点、高标准的对新区的绿地系统作出了规划。
创建“山、水、文化”三位一体、具有“天人合一”意蕴和温带半干旱区地带性植物景观特色的生态文化型山水园林城区。
城市公共绿地由城市公园和街头绿地组成。
康巴什新区公共绿地主要分布在城市各个组团的景观轴线上，与城市主要的功能中心相结合，形成复合型绿轴。
中心区公共绿地从青春山森林公园、高级行政办公区、市政广场、文化雕塑公园、城市水广场到达乌兰木伦滨水公园，形成了近3公里的绿色轴线。
结合两则林荫道和步行路的建设，该轴线将成为鄂尔多斯市最具特色的公共活动区。
城市公园主要利用零星丘陵、水面，市级公园包括青春山森林公园、体育公园、工业园公园、乌兰木伦滨水公园和城市北入口的哈巴格希公园，总用地面积为287.65公顷。
城市街头绿地分布较广，主要指城市干道两侧，和城市的环状步行绿化带。
规划公共绿地面积为598.56公顷，占规划建设用地的18.98%，人均公共绿地26.37平方米。
其绿地质量和人均占有量远高与西部其他城市。
国家西部区人才培训中心——产权式酒店位于康巴什新区经3路、西经7路、和西纬7路之间，属于新城区CBD区域，交通便捷各项配套设施完善，是开发城市高端物业的热点，同时当地优美的自然环境也为创造一个“人在景中、景在城中、城在园中”集人文与自然交相辉映的建筑群打下了坚实的基础。
恒信公司集多年房地产开发和建筑装饰的经验，也为打造一流的物业提供了有力的保障。
同时政府的一系列优惠政策也为项目的成功实施起到了推动作用。
第四章建设内容、规模
国家西部区人才培训中心——产权式酒店总建筑面积3万2千平方米，项目总投资约1.3亿元人民币，该项目的建成将成为鄂而多斯康巴什新区第一座集餐饮、娱乐、住宿、休闲、会议、培训、商务为一体的大型多功能综合体。
该中心的建成将迅速提高新区的综合接待能力，为康巴什新区迅速成为鄂而多斯市新的政治文化中心起到了积极的推动作用。
本酒店的设计采用全新的生态花园式酒店的设计理念，以分别代表“春、夏、秋、冬”四个季节的四个相互串联的生态花园为中心，将6个总统级接待部，30个部长级接待部，120个精英级接待部，60个标准接待单元布置在花园四周，将综合服务中心布置在场地沿街西南角，既可对外直接营业，又可对内服务。
本酒店面积比例分配如下：
一、住宿部总面积约2.5万平米，含总统级、部长级、精英级和标准级接待单元。
二、综合服务中心总面积约7千平方米。
设100人会议室二座；餐饮部设100人大餐厅1座，包房20个及附属操作面积；设桑拿部一座1千平方米；歌舞厅1座约600平方米；茶室一座200平方米；健身房一座150平方米；弹子房一座300平方米；网吧一座150平方米；综合接待室一座150平方米。
四季庭院中“春园”为室内庭院是连接综合服务部与标准接待部的中心，其他的接待单元分散布置在“夏、秋、冬园”四周。
整个建筑群巧妙地将自然环境和人文环境结合在一起，创造性的提出了生态酒店的概念，为在西部地区创造出一个四季如春的全新的酒店模式探索出独特的开发理念和方法。
第四章建设内容、规模
国家西部区人才培训中心——产权式酒店采用钢筋混凝土框架结构，所有房间均采用四星级标准的装修，具体估算见附表：
国家西部区人才培训中心——产权式酒店投资估算表
估算表
工程和费用名称
估算价值（万元）
备注
其中外汇
（万美元）
建筑工程
设备及
工具器具
安装工程
其他基建
工程费
总值
编号
1
工程费用
1.1
住宿部
1.1.1
土建
2000
2000
1.1.2
安装
3000
3000
1.1.3
装饰
4500
4500
小计
6500
3000
9500
1.2
综合服务中心
1.2.1
土建
560
560
1.2.2
安装
630
630
1.2.3
装饰
525
525
小计
1085
630
1715
1合计
7585
3630
11215
工程费用合计
7585
3630
11215
2
工程建设其他费用
785
785
3
预备费
957
957
静态投资共计
7585
3630
1742
12957
第六章效益分析
一、盈利能力分析
（一）年销售收入：
按销售面积1.5万㎡，售价4800元/㎡，资金回款率50%，销售周期2年计算，年销售收入为：
15000㎡×4800元/㎡×50%=3600万元
（二）年营业收入
A、住宿部收入：
该四星级酒店建成后,216间客房按平均入住率65%计算,平均按双人标准间500元/间计算，年住宿收入为:
365天×216间×500元/天.间×65%=2562万元
B、餐饮部收入：
按每天就餐150人、每人每天消费100元计算，年餐饮收入为：
365天×150人×100元/天.人=548万元
C、桑拿部收入：
按每天消费100人次，每人每次消费80元计算，年收入为：
365天×100人次×80元/人次=292万元
D、其他收入：
会议室、歌舞厅、健身房、弹子房等各种商务和娱乐性收入，每天按1万元计算，年收入为：
365天×1万元/天=365万元
合计年营业收入为：
2562+548+292+365=3767万元
（三）经营期当年营业成本
A、营业费用：
（1）餐饮部以营业额50%计算为：
548×50%=274万元
（2）桑拿部以营业额30%计算为：
292×30%=88万元
（3）其他收入以营业额20%计算为：
365×20%=73万元合计营业费用为：
274+88+73=435万元
B、营业税金及附加：
以营业额5%计算为：
3767×5%=188万元
C、员工工资：
以目前同类酒店作为参照，人均工资为800元，按120人计算为：
120×800×12=115万元
D、管理费用：
以销售、营业额5%计算为：
3767×5%=188万元
E、财务费用：
6500×5.58%=363万元
F、年租金返还：
按销售面积比例计算返还租金为：
2562×15000/25000×10%=154万元
（四）经营期当年利润
年利润为：
3767-435-188-115-188-363-154=2324万元
营业利润率为：
2324/3767×100%=62%
所得税为：
2324×15%=348万元
税后利润：
2324-348=1976万元
税后利润率：
1976/3767×100%=52%
（五）经营期第二年、第三年、第四年、第五年、第六年利润：
2340万元（利息成本降低，计算略）
二、投资回收期分析
（一）建设期按一年计，总投资13000万元。
（二）自有资金按50%计，其余为一年期银行短期贷款，贷款利率5.58%。
（三）投资回收期计算表
投资回收期计算表
单位：
万元
年份
每年净现金流量
年末尚未回收的投资额
备注
2006年
-363
13000
建设期贷款利息
2007年
-924
13000
产权销售收入及利润，还贷
2008年
5940
7984
产权销售收入及利润
2009年
2340
5644
净利润
2010年
2340
3305
净利润
2011年
2340
964
净利润
2012年
2340
净利润
2013年
2340
……
项目总投资的回收期为:
5+964/2340=6.41年。
如2012年起回购出售的产权，三年后即可收回全部产权。
三、投资报酬率分析：
按十年经营周期计算，平均净现金流量为：
23736/10=2373.6万元
投资报酬率（IRR）为：
2373.6/13000×100%=18.26%
第七章结论
通过项目估算和效益分析，我们发现，该投资项目的投资报酬率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。
在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。
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