20层大厦主楼停建工程涉案房地产价格评估报告23页.docx
《20层大厦主楼停建工程涉案房地产价格评估报告23页.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20层大厦主楼停建工程涉案房地产价格评估报告23页.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
20层大厦主楼停建工程涉案房地产价格评估报告23页
房地产估价报告
估字（）第号
估价项目名称：
大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告
委托方：
估价方：
估价人员：
估价作业日期：
年月日至年月日
目录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价假设和限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术报告
六、附件
海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼
涉案房地产价格评估报告
[报告摘要]：
本报告估价对象为一幢主楼（停建综合大厦）及一幢附楼（住宅现房）。
主楼于1四4年停建，主体结构已封顶，外墙装饰已完成，内装修、设备及水电安装未完成。
附楼于1992年建成。
估价对象宗地由开发商从另一家公司购买，未伞理土地使用权转让手续，宗地性质仍为划拨，存在补交土地出让金的遗留问题。
估价对象已办理房屋所有权证，因未清偿抵押贷款而被法院整体查封。
针对估价对象停建工程占总建筑面积70．6％、现房占29．4％既有商业用房，也有商住用房划拨用地等特点，结合海南房地产市场实际情况，采用两条估价技术路线估价。
一是对商业、居住及停建各部分分别运用收益法、市场比较法、假设开发法进行估价并加总；二是采用成本法整体估价；然后综合两条技术路线的计算结果确定其价值。
海南明正房地产评估有限公司
致委托方函
海南省海口市中级人民法院：
受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧xx±厦主楼（停建工程）及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597．69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒元陆仟玖佰元整，平均市值单价816．7元／m2，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。
注：
1．本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金：
经计算，土地出让金总额为138．392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。
若拍卖成交，由法院扣缴。
若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。
2．本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。
估价的剥算过程及有关说明，请见《估价结果报告》和《估价技术报告》。
此致
海南明正房地产评估有限公司
年月日
估价师声明
我们郑重声明：
．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（C,B／T50291—1999）进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。
5．我们已对本估价报告中的估价对象进行厂实地查勘、拍照。
6．没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
中国注册房地产估价师（签名）：
李影文
中国注册房地产估价师（签名）：
黄芳
估价假设和限制条件
1．经到琼山市国土局查档及咨询，估价对象宗地仍为无偿划拔用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交土地出让金等各项税费。
2．依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。
经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人海南xx有限公司向琼山市xx公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。
3．依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计琼山市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准。
幢
层次
面积（m2）
备注
主楼
二层
1581，012
含一层（架空层作设备用房）及顶层局部分摊
三层
2028．073
含一层（架空层）、二层楼梯间、顶层局部分摊
四层
966．344
查房产局档案资料
五—十层
13803．115
附楼
整幢
1183．156
合汁
19561．70
4．依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1四4年停建，附楼于1刃2年建成，假设与实际情况相符。
5．估价对象主楼2—4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2—4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。
6．本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应做相应的调整或复估。
估价结果报告
一、估价委托方
名称：
海南省海口市中级人民法院
二、估价方
机构名称：
海南明正房地产评估有限公司
法定代表人：
张能杰
地址：
海口市龙昆北路15号中航大厦cA6022
资质等级：
贰级
资格证书：
建房估证字[2001]049号
电话号码：
0898-66769***
三、估价对象
基本情况
名称
某大厦上楼及附楼
公共配套
齐全
坐落
海南省琼山市州大道东侧
现状
主楼主体为停建工程，其中2-4层已装修使用。
附楼为现房
面积
总建筑面积19561．70m2，其中上楼18378,544m2，附楼1183．156m2，宗地总面积3596，5m2
地势
坡地
景观
良好
环境
良好
权属
海南xx有限公司
建筑物情况表
层数
主楼共20层（第一层依坡地而建为架空层），附楼9层（错层式）
朝向
座东向西
结构
钢筋混凝土
平面布置
主楼合理、附楼较差
用途
商住综合
工程质量
主楼19—20层顶棚渗水严重，局部梁露筋，附楼末见异常
维护
稍差
建成年月
主楼1994年停建，附楼1992年建成
主楼建筑物装修表
外墙面
2-3层正面采用落地玻璃墙，配合局部喷涂装饰4-20层均以条跨贴面
外门
第二层（沿街）正门不锈钢玻璃地弹门
内墒面
2-4层部分包木墙面，部分刷涂料；5-20层墙面层已抹灰刷白
内门
’
2-4层木夹板门包门套；5—加层已安装门框及苷普通夹板门（部分已损坏）
地面
2-4层50x10地砖，局部花岗石地面；5-20层地面未做
窗
幅合金玻璃窗（5-20层窗扇及窗框被盗严重）
顶棚
2-4层部分木夹板吊顶，部分龙骨刷黑吊顶，部分龙骨石膏板吊顶；4-加层，部分抹灰刷白，部分未做
保养
2-4层一般，5—20层较差
卫生间
2-4层铺砌20x30墙砖至顶，铝扣板吊顶，地面镭地砖，卫生洁具齐全；1-20层贴2m高墙砖，已预埋上下水管道，其余未做
楼梯
电梯井未安装电梯；消防梯为旋转梯，不锈钢管扶手，楼梯面未做；2-3层室内步梯铺砌花岗石面，铁艺护栏
木护手
附楼建筑物装修表
外墙面
条砖
外门
铝合金玻璃门及拉闸防直门
内墙面
多彩喷涂
内门
木夹板门
地面
40x40地砖，4层以上地板胶地面
窗
铝合金玻璃窗（窗扇部分被盗）
保养
稍差
顶棚
二层部分木夹板吊填，部分轻钢龙骨石膏
板吊便；其余部分抹灰刷白
户型
每层两个单间和一个套间，有公用厨房，平面布置不规则
卫生间
陶瓷锦砖地面，木窗
楼梯
花岗石贴面，不锈钢扶手
四、估价目的
为海南省海口市中级人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据。
五、估价时点
2002牟10月8日
六、价值定义
本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地户在公开市场上最可能形成的客观合理价格。
估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地使用权价格。
七、估价依据
1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
2．国家和地方的法律、法规和有关政策丈件
3．鉴定委托书[海南xx（2002）第xx号]
4．房屋所有权证（琼山文庄证字第公xx号）
5．“xx大厦”各层房产平面图
6．国有土地使用证[琼山国用（府城）字第xx号]及土地登记审批表和宗地平面图
7．估价人员进行市场调查和实地勘察所获取的有关资料
八、估价原则
1．合法原则：
以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。
2．最高最佳使用原则：
以估价对象最高最佳使用为前提估价。
3．替代原则：
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4．估价时点原则：
估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价格或价值。
九、估价方法
根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29．4％，停建工程部分占项目总建筑面积的70．6％，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。
第一条技术路线：
对现房部分即主楼2-4层和附楼，考虑主楼2—4层为商业用途，出租人有收益性，故采用收益法进行估价。
附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
对主楼（塔楼）5-20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法）。
第二条技术路线：
因项目主体大部分为停建工程，现房部分囚经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。
收益法的定义：
运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的定义：
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地户进行比较，对这些类似房地户的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法的定义：
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的定义：
以开发或建造估价对象房地产所需要的各项费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出房地产的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。
基准地价修正法定义：
在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经过认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597，69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816．7元／m2，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。
十一、估价人员
姓名估价资格或职称签名盖章-
李影文注册房地产估价师
黄芳注册房地产估价师
十二、估价作业日期
2002年9月23日至2002年10月8日
十三、估价报告有效期限
本报告书应用有效期为半年，即从则2年10月8日至2003年4月7日止。
海南明正房地产评估有限公司
2002年10月8日
估价技术报告
一、个别因素分析
1．估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼组成。
主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2—4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼5—20层现为“半拉子”工程。
主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。
南侧夜总会（浮仕会）高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、，巴台等。
第三层（沿街第二层）中档装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约36间。
第四层（沿街第三层）普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。
5—20层原设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。
走廊已安装空调管道（无主机），室内有空调出风口（部分被盗），地面未做，电梯未安装。
主楼于1994年停建至今尚未完I，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。
2．估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内昔通装修，由于使用已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。
3．估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。
二、区域因素分析
估价对象位于海南省府城镇主干道琼州大道东侧，与xx楼隔路相望，北面为xx公司。
区域内有xx大厦、xx医院、xx电影院、中学等，地理位置优越，交通使捷，商业繁华度良好；，区域内基础设施和公共设施较为完善。
三、市场背景分析
由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。
加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场的交易价格。
但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。
四、最高最佳使用分析
根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需求市场，主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合当前市场的需求。
估价对象要达到最高最佳使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商住综合用途。
五、估价方法的选用
据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29．4％，停建工程部分占项目总建筑面积的70．6％，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。
第一条技术路线：
对现房部分即主楼2—4层和附楼，考虑主楼2-4层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。
附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
对主楼（塔楼）5-20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法），第二条技术路线：
因项目主体大部分为停建工程，现房部分囚经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。
六、估价测算过程
（一）第一条技术路线分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价值。
1．采用收益法计算估价对象现房主楼2—4层的市场价值（第一层依坡地而建的架空层作为设备用房）
采用收益法的计算公式为：
V=a/r×[1-1/（1+r）N-n]
式中V——房地产市场价值总额
a——为年净收益
r——资本化率
N——耐用年限
n——已经过年限
（1）计算估价对象主楼1—4层的年有效毛收入
1）采用市场比较法确定估价对象第二层（即沿街首层）租金。
1选取可比实例：
实例选用表表A-1
项目
实例A
实例B
实例c
名称
红峰木业（琼山市烟草专卖局铺面）
海南新华印刷厂宿舍首层铺面（茶艺馆）
来福楼首层铺面
位置
府城镇琼州大道
府城镇红城湖路
府城镇红城湖路
类型
沿街首层铺面
沿街首层铺面
沿街首层铺面
结构
钢混
钢混
钢混
装修
普通
中等
普通
成交日期
2002．9
2002．9
2002．9
出租价格（元／m2）
20
30
36
注：
选用实例均为实际可出租建筑面积租串，物业霄理贯、水电费由承租方负担。
②交易情况修正：
根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。
③交易日期修正：
根据府城房地产租赁市场状况，选取的实例成交日期至估价时点时间较近，故无需进行交易日期修正。
④区城因素修正：
根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区城因素比较修正列表如下：
区域因素比较表表A-2
区域因素
权数
估价对象
实例A
实侧B
实例c
繁华程度
0．2
10
10
10
10．5
交通便捷度
0．2
10
10
10
10
环境
0．2
lO
10
10
10
就套设施
0．2
10
11．5
11
11
规划限制
0．2
10
10
10
lO
综合
1，0
100
101
103
103
⑤个别因素修正：
据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下：
个别因素修正比较表表A-3
个别因素
权敷
估价对象
实例A
实例B
实例c
临街宽探
O．3
10
8．5
11
1l
装修标准
0．2
10
7
9
7
新旧程度
O．2
lO
7
10
12
建筑结构
0．2
10
10
10
10
平面布置
0．1
10
7．5
10
10
综合
1．0
100
80．5
101
101
⑥求出比准价格：
a．把以上比较修正后的各项结果，综合计算
出可比实例修正后的单价，其计算列表如下：
综合修正计算表表A-4
实例
项目
实例A
实例B
实例C
成交价格（元／mx）
20
30
36
交易情况修正
100/100
100/100
100/100
交易日期修正
100/100
100／100
100/100
区城因素修正
100／10l
100/103
100/103
个别因素修正
100／80．5
100／10l
100／10l
修正后单价（元／m2）
25
29
35
b．采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格：
估价对象第二层（沿街为首层）租金=（25+29+35）/3
=30元／m2
2）鉴于琼山市府城镇房地产市场第二、三层类似出租案例较少，故采用海府地区类似物业各层之间租金的价值环比，求出估价对象各层租金，环比百分率列表计算如下：
表A-5
位置
物业名称
租金
二层与首层租金环比
三层与二层租金环比
海秀路
宝履大厦
首层70元／m1·月
二层40元／02·月
三层30元／m2．月
57％
75％
五指
山路
鼎华大厦
首层187元／m2．月
二层80元／m，·月
三层50元／m，·月
43％
63％
海秀路
34号
瑞华大厦
首层150元／√·月
二层50元／m，·月
三层30元／m，·月
33％
60％
综合百分率
44．33％
66％
（3）估价对象主楼2-4层营业用房年有效毛收入列表计如下：
表A-6
估价对象
租金（元／m2）
建筑面积（m2）
出租率（％）
二层（首层）
30
1581．012
95
三层（二层）
30X44．33％=3．3%
2028．073
90
四层（三层）
13．3x66％=8．8
966．344
90
合计
4575．43
估价对象
可出租面积（％）
年（月）
年有效毛收入
（万元／年）
二层（首层）
92
12
49．74
三层（二层）
92
12
26．8
四层（三层）
92
12
8．4，
合计
84．99
（2）计算主楼2-4层年运营总费用
1）管理费：
取有效毛收入的3％计
管理费=4．99万元x3％=．55万元/年
2）维修费：
维修费取建筑物重置价的1％，建筑物重置价按1200元/M2计，则：
维修费=4575．43m2x1200元／m2x1％/10000=5．49万元／年
3）税金：
营业税及附加为有效毛收入的5．5％计算，房产税为有效毛收入的12％，合计为有效毛收入的17．5％。
税金=84．99x17．5％=14．87万元／年
4）保险费：
按建筑物重置价妁260计，则
保险费=4575．43x1200x12％/10000=1．1万元／年
5）年运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费
=2．55十5．49十14．87十1．1
=24．01万元／年
（3），计算主楼2—4层年净收益
年净收益=年有效毛收入—年运营总费用
=84．99—24．01=60．98万元／年
（4）费本化率r的确定
采用安全利率加风险调整值法：
安全利率取国家一年期存款利率1．98％，风险调整值根据府城地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为5．02％。
资本化率r=1．98％十5．02％=7％
（5）计算估价对象主楼2-4层收益价格
V=a／r[1—1／（1十r）N—n]
估价对象耐用年限60年，已经过年限8年，
则：
市场价值总额V=60．98／7％x[1—1／（1+7％）60-8]
=845．31万元
2．采用市场比较法计算估价对象现房附楼在估价时点的公开市场价值。
（1）选取可比实例
实例选用表表B-1
实例A
实例B
实例c
名称
风翔山庄A栋311房
天鹅花园C栋807房
金竹花园B幢30房
位置
琼山市风翔路
琼山市凤翔路
琼山市龙昆南路
类型
住宅
住宅
住宅
结构
钢混
钢混
钢混
装修
普通
普通
普通
成交日期
2001．7．13
2001．9．11
2001．8．13
成交价格（元／m2）
800
747
766
（2）交易情况修正
根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。
（3）交易日期修正
根据琼山市府城镇房地户市场状况，去年七月份至今该区城房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。
（4）区域因素修正
根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表如下：
区域因素比较表表B-2
区域因素
权数
估价对象
实例A
实例B
实例C
环境
O．2
10
13
13
13
景观
0．2
10
13
13
13
交通便捷度
0．2
10
9．5
9．5
10
繁华程度
O．1
10
9
9
10
小区配套设施
0．1
升级会员 