房地产估价师考试真题卷15测.docx

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房地产估价师考试真题卷15测

2022年房地产估价师考试真题卷

（本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

）

单位：

姓名：

考号：

题号

单选题

多项选择

判断题

综合题

总分

分值

得分

一、单项选择题（共25题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）

1.申请房地产估价师初始注册的，申请人应向__提交申请材料。

A．人力资源和社会保障部

B．住房和城乡建设部

C．所在地省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

2.住宅专项维修资金的使用须经__同意。

A．房产管理部门

B．物业服务企业

C．业主委员会

D．业主大会

3.实施加成征税，加二成等于加正税的__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%

4.耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。

A．经批准占用的耕地

B．经批准占用的土地

C．实际占用的耕地

D．实际占用的建设用地

5.个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。

A．预交款

B．预订金

C．订金

D．保证金

6.在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。

A．宏观区位

B．中观区位

C．微观区位

D．其他区位

7.根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。

A．疗养区

B．居住区

C．工业区

D．大学区

8.通常是构成居住区的基本单位是__。

A．居住小区

B．居住组团

C．独幢住宅楼

D．分户家庭

9.在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。

A．概算指标

B．概算定额

C．预算定额

D．施工定额

10.假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：

第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。

A．1130.00

B．1165.43

C．1910.00

D．2003.70

11.下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是__。

A．地籍图和房产分户图

B．宗地图和房产分户图

C．地形图和房产分户图

D．宗地图和房产分丘图

12.某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__万亿元。

A．4000

B．5000

C．7000

D．7500

13.下列股东权利中，属于自益权的是__。

A．股票过户的权利

B．表决权

C．查询公司经营状况的权利

D．出席股东大会的权利

14.房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。

A．人身保险

B．责任保险

C．财产损失保险

D．信用保证保险

15.张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。

5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。

A．96

B．104

C．140

D．166

16.在强制拍卖中，拍卖的主体是__。

A．人民法院和拍卖公司

B．竞买人和买受人

C．人民法院和拍卖标的所有权人

D．拍卖公司和拍卖标的所有权人

17.房地产投资者通常只需投入占项目总投资（）左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。

A．20%

B．25%

C．30%

D．35%

18.已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。

则该投资项目的内部收益率是（）。

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%

19.从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。

A．确定调查方式

B．设计问卷

C．收集信息

D．定义市场区域

20.某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。

A．3019.53

B．2983.84

C．1524.15

D．1587.65

21.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。

A．52%

B．58%

C．62%

D．68%

22.不是房地产贷款担保形式的是（）。

A．保证

B．抵押

C．质押

D．提存

23.经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。

A．协议出让

B．招标兼出让

C．行政划拨

D．行政划拨兼协议出让

24.目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。

A．10

B．15

C．20

D．30

25.目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

二、多项选择题（共25题，每题2分。

每题的备选项中，有多个符合题意）

1.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。

A．第一阶段

B．第二阶段初期

C．第三阶段初期

D．第三阶段

E．第四阶段

2.国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种__。

A．房价收入比

B．实际价格/理论价格

C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率

E．房地产投资需求/房地产使用需求

3.房地产投资者的债务融资方式有__。

A．吸收其他机构投资者资金

B．建成房地产抵押贷款

C．土地储备贷款

D．增发新股

E．房地产企业流动资金贷款

4.影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面__。

A．房地产产权与交易政策

B．生产和工作方式的转变

C．自然环境的变化

D．家庭生命周期

E．物价水平

5.债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息

6.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采用总价

B．统一采用单价

C．统一币种和货币单位

D．统一面积内涵

E．统一付款方式

7.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。

A．收益法中预测未来的租金

B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整

C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D．比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

E．成本法中确定房地产的重新购建价格

8.在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由__引起的。

A．特质性

B．有用性

C．稀缺性

D．有效需求

E．应急性

9.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。

A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权

C．宅基地土地使用权

D．大型游乐场

E．乡镇企业用房

10.收益乘数有__。

A．毛租金乘数

B．利润乘数

C．净收益乘数

D．销售收入乘数

E．潜在毛收入乘数

11.下列哪种房地产最适用成本法估价__。

A．学校

B．公园

C．商场

D．普通商品住宅

E．油田

12.以下难以使用市场法估价的房地产有__。

A．标准工业厂房

B．写字楼

C．古建筑

D．纪念馆

E．学校

13.以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有__。

A．临近城市主干道

B．靠近酒厂

C．靠近高等院校

D．靠近铁路线

E．临近城市中心

14.某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括__。

A．该种房地产的价格水平

B．相关房地产的价格水平

C．该种房地产的开发成本

D．房地产开发商对未来的预期

E．该种房地产的开发技术水平

15.房地专指__的合成体。

A．土地

B．建筑物

C．物产

D．物业

E．物流

16.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆

B．钢铁厂

C．空置的写字楼

D．单纯的建筑物

E．加油站

17.经济适用住房的基准价格由__构成。

A．开发成本

B．税金

C．经营用房的建筑安装费

D．利润

E．违约金和罚款

18.预期原理是__等估价方法的理论依据。

A．市场比较法

B．收益法

C．成本法

D．假设开发法

E．路线价法

19.在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有__。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．估价时点原则

D．替代原则

E．应急原则

20.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

21.成本法中的利息计算，包括__的利息。

A．土地取得成本和开发成本

B．土地取得成本、开发成本和管理费用

C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润

D．借贷资金

E．自有资金

22.所谓“三通一平”，一般是指__。

A．路通

B．水通

C．电通

D．场地平整

E．空域通

23.寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从__方面依序筛选。

A．法律上的许可性

B．技术上的可能性

C．经济上的可行性

D．价值是否最大

E．精神贡献值的大小

24.评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括__等。

A．土地基础设施完备程度和平整程度

B．土地使用权年限

C．土地使用者

D．土地用途

E．土地权利性质

25.房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有__。

A．该种房地产的价格水平

B．消费者的消费水平

C．消费者的偏好

D．相关物品的价格水平

E．消费者对未来的预期