银河MALL商业综合体项目可行性分析报告.docx
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银河MALL商业综合体项目可行性分析报告
银河MALL商业综合体项目可行性分析报告
一、项目概况
永登银河MALL国际商业中心是位于永登县青龙路西、文昌路南，西侧为永登县第一中学、永登县人民医院，东侧为312国道，南侧为永登汽车东站，西南靠近永登县初级中学，北面为纬三路，地处于永登县城核心区域，总占地面积59亩，建筑面积71000平方米，总投资3.75亿元。
是一座集国际美食中心、国际娱乐城、购物中心、教育中心、金融中心、康体中心为一体的品牌商业中心。
这里交通便利，品牌齐全，是永登县专业的品牌商业中心。
二、投资背景
本项目是永登县委县政府列入的重点建设项目之一，由永登银河房地产开发有限责任公司开发建设。
本项目的成功开发势必极大提升永登县城市公共空间质量、塑造永登超大综合商业中心，对综合提升城市整体形象、增加城市影响力与吸引力、催生都市新生活都将产生重大影响，有着广泛的积极意义。
三、投资环境与基本经济基础分析
1、人文地理
永登县作为兰州最大的一个行政单位，下设苦水镇、中川镇、树屏镇、红城镇、龙泉寺镇、大同镇、中堡镇、城关镇等18个乡镇。
总人口约55万，其中城市人口数量为15万人。
城市总面积6090平方公里，中心城区面积4000000平方米。
东邻皋兰县和景泰县，西靠青海省民和县，南接兰州市红古区和西固区，北通宁夏、内蒙古，是丝绸之路的门户，亚欧大陆之要塞。
2、基本经济基础分析
目前，永登县宏观经济环境总体平稳健康发展，固定资产投资平稳增长。
2014年，全县完成固定资产投资62.12亿元，比上年增长21%，呈现平稳增长势头。
其中：
项目投资完成51.57亿元，比上年增长5.21%；房地产开发完成投资10.55亿元，比上年增长354.50%。
2014年城镇居民人均工资性收入为11197元，增长11.1%；经营性收入797元，比上年增长24.1%；转移性收入为3358元，比上年增长7.7%；财产性收入230元，比上年增长5.3%。
2014年农村居民人均工资性收入为4345元，比上年增长12%；家庭经营净收入为1502元，比上年增长15.8%；财产净收入为93元，比上年增长22.1%；转移净收入为441元，比上年增长13.7%。
2014年城镇居民人均消费支出为11872元，比上年增长17.1%；农村居民人均生活消费支出为6018元，比上年增长23.8%。
3、市场概况分析
登县下辖18个乡镇，其中城关镇是永登的政治、经济、文化中心。
永登县所辖县区都有本身的商业集中区域，但是县区的商业仅集中在个县城，区域面积小，商业业态和功能比较单一，其辐射范围多只限于所属的行政区内。
经过多年的发展，在永登老主城区形成已解放街、和平街、民主街、胜利街、建军街为主的大十字商圈。
4、市场结构分析
区域型商圈以永登金街、以新区为例，经营业态以茶楼、KTV等娱乐项目为主；
核心商圈为大十字商圈（东西解放街、和平街，南北民主街、胜利街），经营业态种类布局较为复杂，凌乱；
特色专业市场有“一家人综合超市、供销商城、温州商城、永登家电超市、西太华超市”等，但专业性不强，没有形成一定的规模。
根据以上概况及数据综合分析得出，永登县宏观经济环境总体平稳健康发展，人均消费支出有较高的提升。
主要商业集中分布在城关镇，城关镇是商业发展较为成熟的区域，而新区商业较为单一，并没有形成规模，也没有形成一定影响力的商圈。
从市场结构来看，整个县城的商业模式较为分散，商业模式较为落后，缺乏集中式、规范化经营的专业性商业综合体。
四、项目价值
1、商业主体价值
项目位于永登县青龙路西、文昌路南，位于永登县城核心区域，能够形成中心市场的强力辐射效应，有巨大的市场潜力。
项目定位于立足永登，辐射全县及周边区域的集休闲、文化、娱乐、购物体验、展示、服务等功能为一体的城市综合体。
项目自身具备的区位优势、业态优势、功能优势、运营优势、市场优势、深度优势等六大优势使项目整体处于极具竞争力的主导地位，项目涵盖的诸如：
百货购物中心、大型综超、停车场、主题餐厅、影院、儿童游乐中心、商业街、休闲娱乐等诸多商业元素，不仅自身能够产生不菲的商业价值外，通过相互关联与支持衍生更为在丰厚的商业预期收益，更重要的是，通过专业团队的强有力运作，做好品牌的建设，在销售、出租方式的项目短期收益以及相叠加商业运营与项目升级开发产生的中长期收益将是难以估量的商业回报，据此，开发本项目的商业目的也因此得以实现。
2、商业附加价值
银河MALL作为复合地产模式的城市综合体项目，具有清晰的业态，有独特的商业定位与特有的核心竞争力，有比较完善的功能配置与支持系统。
这些不仅为银河MALL项目提供了更广阔的生存空间，使项目在开发伊始合理的规避了市场风险，同时使项目的盈利方式多样化，经营层次多元化，使项目在整体上形成良好的联动与互补，促使项目的经济价值实现多渠道化。
本项目作为永登城市综合体的一个代表，本身就具有大型商圈的固有属性与类同价值，但作为在永登县而言，又具有其唯一性和稀缺性的独有特点。
具有永登其它城市综合体不具备的附属价值，这些附属价值有的在项目开发时就已展现出来，其业态的统一规划布局优势，规模化、集中式购物消费的优势，在项目投入运营时方可体现。
客观上，在确定本项目开发规划伊始，就已经为商业产品注入了增值或价值延伸功能。
3、社会价值
银河MALL项目主要以影院、购物、餐饮、娱乐为一体的国际商业中心，其结构随着城市住区居民的实际需求出发，以提高商业环境质量和舒适安逸的居住环境为目标，在满足舒适性、安全性、耐久性、和经济性的同时，打造舒适、便捷的购物商业环境。
运营后，将产生巨大的社会效益和价值，并解决社会就业人员2000人。
五、项目收益分析
1、永登商业地产售卖价格分析
A、专业机构评估价：
据永登县房产局资料显示，2014年商业地产评估价为：
一层
49000元/㎡，二层30000元/㎡，三楼20000元/㎡。
B、同类地产企业目前售价：
隆富商场、欧尚服饰城、武汉商贸城
区位：
永登县大什字
售价：
1层49800元/㎡，2层29800元/㎡，3层19000元/㎡
4—5层8000-10000元/㎡
滨河路商圈
售价：
一层39800元/㎡，3-7层：
8000-10000元/㎡
2、现有商圈租赁价格
大什字商圈：
1层150元/㎡，2层80元/㎡
人民路商圈：
1层80元/㎡，2层50元/㎡
3、银河MALL各项营业数据：
银行MALL项目总占地面积39294㎡，约59亩。
总建筑面积71000㎡，建筑层5层，1-3层，每层建筑面积约17000㎡。
4-5层，每层建筑面积约10000㎡。
根据以上数据分析，结合银河MALL项目定位，做出以下收益分析：
银河MALL商铺租凭收益表
租金（单位：
元/㎡）
面积总和（单位㎡）
租赁总金额（万元）
一楼
160
17000
3264
二楼
80
17000
1632
三楼
60
17000
1224
四楼
40
10000
480
五楼
30
10000
360
根据以上财务数据分析得出:
银河MALL项目年租金总收入为：
6960万元。
银河MALL商铺售卖收益表
租金（单位：
元/㎡）
面积总和（单位㎡）
租赁总金额（亿元）
一楼
29000
17000
4.93
二楼
18000
17000
3.06
三楼
9000
17000
1.53
四楼
7000
10000
0.7
五楼
5000
10000
0.5
根据以上财务数据分析得出:
银河MALL项目商铺售卖总收益为：
10.72亿元
6、项目优势
1、区位优势
银河MALL国际商业中心是位于永登县青龙路西、文昌路南，西侧为永登县第一中学、永登县人民医院，东侧为312国道，南侧为永登汽车东站，西南靠近永登县初级中学，北面为纬三路，地处于永登县城核心区域。
与永登汽车东站、永登县火车站有着绝对的近距离优势，能够形成强力的市场辐射，带来可观的人气与商机。
2、业态优势
银河MALL超大型城市综合体项目，不仅能够满足目标人群与潜在消费人群的生活与消费需要，而且由于项目本身具有的文化、购物、餐饮、娱乐等其它独特资源，使项目在业态规划、品位打造与特色提炼上有更丰富的关联与互动，各业态之间又相互支撑与补充，形成良好的产业链综合效应，不仅为项目带来广阔的生存空间，也为项目带来良好的投资回报。
3、功能优势
永登县区域内，同业态的商业项目大多只具有传统的商业功能，甚至只限于第五代商业模式的雏形。
银河MALL大型商业综合体项目在品位与特色突出的基础上做到功能的完善与强力互补。
本项目不仅具有传统商业的购物功能外，利用自身优势，在文化、购物、餐饮、娱乐等板块做足文章，以求达到更大的市场覆盖，实现品牌的快速提升，获得更丰厚、更长远的综合回报。
4、运营优势
结合银河MALL项目的特点与实际状况，我们将邀请专业商业投资管理策划公司为银河MALL全程策划、招商、运营。
合理规避市场潜在风险，实现项目最大的商业回报。
5、深度优势
本项目有四个层面的纵深：
①、开发资源的纵深，项目有充分的土地及其它可利用自然资源，支持项目的深度开发，根据市场，能够提供不同的产品组合；
②、业态的纵深与功能的纵深，这直接带来消费深度的纵深；
③、市场生存空间与品牌提升价值空间的纵深，有利于项目的持续繁荣，培养各界及投资者对项目的持续关注与发展信心；
④、商业价值与其它综合价值的纵深——项目运营后，商业租金及销售收入、项目相关功能所显现的商业价值体现、项目所带动的社会、人文与其它综合效益都是不可估量的投资回报。
6、市场优势
本项目的市场优势主要体现在六个方面：
A、项目区位优势带来的市场热启动优势；
B、项目由于开发、定位、业态规划、功能配置、专业运营等自身实力决定而带来的生存优势；
C、项目由于综合条件而决定的市场竞争优势；
D、项目由于综合效应而产生的品牌辐射优势；
E、项目由于开发深度而带来的生命力优势。
五大市场优势奠定了项目的生存和发展空间，保证了项目中远期的可持续性繁荣。
七、综合评论
通过对银河MALL项目市场的全面分析，通过对项目投资价值与风险的论证，我们认为，永登银河MALL项目开发市场潜力巨大，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求；此外，项目开发投入与产出性价比高，风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，具备一个成功商业地产投资的综合条件，因此，我们建议：
推动项目付诸实施，促使项目顺利进行，打造一个永登知名的商业地产项目，实现跨越式发展。
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