精湛区加速低效产业用地再开发提升土地.docx

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精湛区加速低效产业用地再开发提升土地

精湛区加速低效产业用地再开发提升土地

综合利用水平治理暂行方法

（征求意见稿）

为进一步推动供给侧结构性改革，加速推动我区低效产业用地再开发工作，增进产业转型升级和企业提质增效，切实提高土地资源要素配置效率和产出效益，提升我区土地节约集约综合利用水平，依照《土地治理法》、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《国土资源部关于推动土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2021〕119号）、《关于深切推动城镇低效产业用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）等文件精神，结合我区实际，制定本方法。

第一条适用范围

依照增进产业转型升级、优化产业用地空间布局、提高土地节约集约综合利用水平的整体目标，确信低效产业用地再开发范围。

有以下情形之一的，可认定为低效产业用地，纳入低效产业用地再开发治理范围：

（一）开发未完成土地：

项目已动工开发建设，其开发建设用地总面积已超过应动工开发建设用地总面积的三分之一且建设工程投资额（不包括取得土地利用权的费用和向国家缴纳的税费）已超过总投资额的25%，但开发建设未完全完工，且未经原用地批准机关批准已停止开发建设1年以上（含1年）的工业企业用地。

（二）开发不达标土地：

项目已开发建设完工且停止开发建设1年以上（含未经依法组织完工验收已自行提早启用），而其建筑容积率、建筑密度、投资强度、产出强度、建筑系数5项指标中有未达到约定条件要求，已存在违约事实的工业企业用地。

（三）产出效率差土地：

项目用地已经依法组织完工验收合格，但企业一直处于未投产、停产或半停产状态的工业企业用地。

（四）集约程度低土地：

项目用地已经依法组织完工验收合格、企业生产正常、土地处于依法利用状态中，但产出水平低于我区同行业平均水平（相关指标指引文件由区投资增进领导小组另文制定），或对照项目引进时的许诺，仍有调整盘活、提升利用潜力的工业企业用地。

经依法认定为闲置土地、不符合土地利用整体计划的历史遗留建设用地等，不列入低效产业用地再开发治理范围。

第二条治理要求

（一）土地利用权人存在土地低效利用情形的，应自本方法印发之日起三个月内，主动向土地所在地镇街政府（管委会）申报并提出低效产业用地整改方案，与属地镇街政府（管委会）签定限期开发协议，并报区低效产业用地整治提升领导小组备案。

（二）各镇街政府（管委会）在日常工作中发觉土地利用权人存在低效用地情形且未主动申报的，要通过现场排查、调阅资料、查询档案等方式进行核实并向区低效产业用地整治提升领导小组书面申报。

（三）各镇街政府（管委会）依照“先易后难、重点冲破、分类处置”的原那么，结合实际情形开展分类处置：

一、开发未完成和开发不达标土地：

属于未完成协议或土地出让合同约定进行建设和投达产的企业，招商协议或土地出让合同中有约定未按要求建设和投产、达产的处置方式的，依据招商协议和土地出让合同进行处置。

关于未约定罚那么的，参考下条执行。

二、产出效率差和集约程度低的土地：

属于经认定产值税收明显低于行业平均水平，但未在招商协议中约定投达产和罚那么或未签定招商协议的企业，由镇街政府（管委会）约谈企业进行沟通谈话，催促其达到全区平均水平，并判定下一步处置方向。

依照土地利用权人的改造意愿，由经贸招商部门协助推动企业转型升级、技术改造。

对经约谈后无产业升级改造意愿，同意协商收回土地的企业，采取协商收回土地的方式解决，关于既无产业升级改造意愿，又不同意清退的，由属地政府提请区低效产业用地整治提升领导小组全区通报，并依照有关规定进行处置。

3、有厂房空置情形的：

依照土地、厂房区位条件、周边企业等，由区镇两级招商部门搭建招商平台，针对厂房空置情形实施带厂房招商引资，采纳标准厂房租赁或转让方式，原土地利用权人可志愿参与再开发，或申请退地。

4、纳入三旧改造标图建库范围且已认定为三旧改造项目的产业用地：

可由区三旧办统筹、各镇街结合三旧改造年度实施打算和片区策划方案，慢慢推动三旧改造。

五、纳入“退二进三”，需完善区域配套设施的产业用地：

结合片区提升计划，原土地利用权人无改造意愿的，以政府收储为主，分步实施产业用地清退和项目转移。

有自主改造意愿的，不改变工业用地性质的，产权人可按“退二进三”有关政策，在符合产业进展计划前提下，申请自行改造建设孵化器、众创空间等。

对列入国家、省市产业政策规定的禁止类、限制类的企业，结合产业进展计划，引导和协助企业进行转型升级。

六、拟转让的厂房、土地：

由各镇街政府（管委会）及时梳理出重点关注企业名单，国土住建部门增强对土地产权交易严格把关，一旦发觉涉嫌低效用地转让的，暂缓办理低效用地产权交易，及时会商相关部门研究，重大情形及时报请区低效产业整治提升领导小组做出指示。

7、集中连片、占地规模较大的低效产业用地：

可采取区土储中心统一收储的方式，或考虑引入社会资金，利用企业先进治理体会和雄厚资金实力，进行二次开发建设。

（四）凡存在土地低效利用又不主动申报和配合整改的企业，再也不享受各级财政扶持和奖励政策，已申报获批可享受的政策从认定之日起取消资格；同时纳入我区日常重点监管企业名单，区税务、安监、消防、环保、市场监管等部门要加大日常巡查力度，依法依规对此类企业增强监管；区供电、供水、燃气、环保等部门依法依规实施用电、用水、用气、排污等资源要素不同化政策，强化减排操纵，对能源消耗超过现有国家和省级单位产品能耗（电耗）限额标准的企业和产品，执行处惩性电价政策，依照《佛山市进展和改革局佛山市经济和信息化局转发省进展改革委省经济和信息化委关于扩大不同电价实施范围的通知》（佛发改价〔2018〕5号）对高能耗、高水耗企业，执行不同水价和不同用能政策。

（五）凡在低效产业用地处置中，不踊跃配合开展相关工作的企业，区计划行政主管部门应依法对其建设工程是不是符合计划条件情形进行核实和监督检查，国土部门依据原出让合同约定条件的规定追究违约责任。

（六）对利用低效产业用地二次引进项目实施准入审核制度，严格依照现行招商引资项目治理方法进行治理，避免显现“退低进低”。

（七）实施新增项目土地利用全进程治理，成立健全“建设期+投产期+剩余年限试用期”的土地分时期治理制度，严格项目完工综合复核验收，强化土地出让合同治理，对未达到协议规定的，严格落实相应方法。

第三条盘活利用途径及方法

低效产业用地再开发以提升工业用地效益为目标，项目开发须符合土地利用整体计划、城乡计划、和产业、环保、平安、能耗等政策要求。

依照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓舞土地利用权人与社会力量普遍参与。

（一）原土地利用权人自行改造。

在符合计划、环保、消防、平安等条件的前提下，原土地利用权人在其用地范围内新建、改建、扩建工业项目，或通过土地整合，对低效产业用地自主进行开发利用，提高土地利用效率的建设活动，能够享受以下政策：

1.许诺归并归宗。

除出让合同明确约定不能归并外，在符合城乡计划的前提下，土地利用权人可申请将其名下的假设干相邻宗地进行归并归宗。

经计划部门同意，依照土地利用权人申请，国土部门可办理土地归并手续，归并归宗中的宗地有达到闲置土地认定标准的，必需经闲置土地处置。

2.支持优化建筑功能。

许诺适当优化用于为产业进展配套的行政办公及生活效劳生产辅助建筑面积比例,但不得超过项目总建筑面积的12%，且用地面积不得超过项目总用地面积的7%。

配套用房不得建造成套住宅、宾馆、招待所等非生产性配套设施。

3.享受城市更新（“三旧”改造）优惠政策。

对纳入城市更新（“三旧”改造）标图建库的低效产业用地，可享受现行省市区城市更新（“三旧”改造）优惠政策。

对已纳入区政府成片改造项目的用地，依照成片改造项目有关规定执行。

（二）企业单位收购整合再改造利用。

企业单位通过市场化收购方式，对相邻宗地收购后实行整合利用、集中开发建设，优化土地利用布局，提高土地资源利用率的建设活动，能够享受以下政策：

1.支持收购相邻宗地后归并归宗。

在符合城乡计划的前提下，社会企业单位能够收购假设干相邻宗地进行整合开发。

经土地利用权人申请，国土部门可办理转让手续；经计划部门同意，国土部门可办理土地归并手续。

企业收购整合再利用，收购宗地中涉及达到闲置土地认定标准的宗地，在收购整合归宗前必需经闲置土地处置。

2.企业单位收购整合低效产业用地后再改造利用的，一样适用本条第

（一）款政策方法。

（三）政府收购主导盘活利用。

各属地镇街政府（管委会）依照招商引资项目落地需要，委托镇属公有企业对低效产业用地进行收购，由镇属公有企业对低效产业用地进行开发建设，或由属地镇街政府（管委会）与区土地储蓄中心对低效产业用地进行合作收储，通过公布出让方式确信土地利用权人进行改造利用的建设活动。

可按以下方式收购或收回土地利用权：

1.通过市场化手腕收购土地利用权。

各镇街政府（管委会）经与土地利用权人协商一致，可委托镇属公有企业收购低效产业用地，办理转让手续，并由该镇属公有企业对低效产业用地从头盘活利用。

2.协议有偿整体挂账收回土地利用权。

各镇街政府（管委会）经与土地利用权人协商一致，可通过与区土地储蓄中心合作方式，由区土地储蓄中心报经区政府批准后，土地利用权及其地上建（构）筑物依照《国有土地上衡宇征收与补偿条例》规定进行补偿，挂账收回土地利用权后再安排利用。

3.协议有偿分割挂账收回部份土地利用权。

工业企业厂区内成片空闲且适宜单独安排利用的，在符合城乡计划的前提下，各镇街政府（管委会）经与土地利用权人协商一致，可通过与区土地储蓄中心合作方式，由区土地储蓄中心将分割方案报区计划部门审定，再报区政府批准后，对原用地进行分割，收回的土地利用权按土地市场评估价补偿，地上合法建筑物按评估的重置价残值进行补偿，挂账收回土地利用权后再安排利用。

因用地不符合城乡计划，难以盘活利用的低效用地的，相关土地利用权人能够向属地镇街政府（管委会）提出申请并经两边协商一致，按本款第

（2）项有偿收回土地利用权。

（四）对经区政府批准，改造低效产业用地用于兴修都市型产业载体并分割销售的，其分割销售和产权记录应依照《佛山市精湛区增进都市型产业进展扶持暂行方法》（明府办〔2018〕3号）执行。

（五）再开发地块保留原有地上建筑物的操作方法。

1.持有房产证或虽未办理房产证但土地利用、计划许可手续齐全且已通过联合验收的，应提供完工验收材料到行政审批部门备案，凭行政审批部门完工备案表和相关资料办理不动产记录手续。

2.已办理土地利用手续并在2016年12月31日前完工但报建手续不完善的建筑（构）物，参照区政府会议记要〔2017〕10号文及附件《关于报建手续不完善建筑（构）物办证确权的处置意见》（修订）文件要求办理。

第四条再开发鼓舞政策

设立精湛区低效产业用地再开发扶持专项资金，鼓舞拥有低效产业用地的土地利用权人和社会各方力量踊跃参与实施低效产业用地再开发。

经区低效产业整治提升工作领导小组出具认定意见并被列入全区低效产业用地监控目录的用地单位，能够申请享受土地再开发鼓舞政策。

（一）原土地利用权人通过出租方式将土地利用权出租给新投资者改造开发的，租赁期在15年及以上的，改造开发后新引进项目须符合《佛山市精湛区招商引资项目治理方法》的相关要求。

对改造开发后的载体引进项目投产后三年每一年同比新增的税收收入（区级留成部份）的20%用于奖励给原土地利用权人。

（二）企业单位通过兼并、重组、归并等形式，依法收购单宗或相邻多宗低效产业地块，申请对低效产业用地进行再开发，新引进项目必需符合《佛山市精湛区招商引资项目治理方法》的相关要求，项目在达产后两年内实现对我区相关税收许诺的，给予其奖励，奖励金额按其在办理土地、房产过户手续中缴纳的属于区财政收入的100%计算。

（三）开发低效产业用地用于新建项目且容积率达到2.0及以上，且需全数拆除原建筑物重建的，关于拆除合法记录面积给予实施以下补助，每宗土地补助上限为200万元：

以租赁形式取得开发权的，补助40元/平方米；以收购、流转出让方式取得土地的，补助60元/平方米。

项目动工时，支付应补助额度的30%；项目完工通过验收后再支付70%。

如遇特殊情形的，由区低效产业用地整治提升工作领导小组会议研究决定。

（四）经精湛区低效产业用地整治提升工作领导小组认定的大宗地块（原那么上用地面积为100亩及以上）或存在历史遗留问题的低效产业用地，实行“一事一议”。

上述补偿补助及奖励政策的申请、验收、兑现工作由区低效产业用地整治提升工作领导小组办公室牵头，会同区财政、住建、国土、计划等部门实施。

第五条低效产业用地再开发工作涉及收回或收购土地的，原那么上应以货币补偿方式为主，确实需要以置换方式置换土地利用权的，由区国土部门报区人民政府批准后以挂账收地址式收回原土地利用权，然后另行选址以公布招拍挂方式供给。

第六条低效产业用地再开发应增强配套基础设施、市政设施、公益事业等相关配套设施建设，优先安排必然比例的用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共设施建设。

第七条各属地政府（工业园管委会）及相关部门应增强与土地利用权人的沟通联系，做好政策宣传引导，有针对性地引导和鼓舞相关土地利用权人加速盘活利用低效工业用地，增进提高土地利用效益。

各相关部门应增强监督监管，综合利用经济、行政、法律等手腕，加速低效产业用地退出。

第八条对享受相关政策方法的项目，属地政府（工业园管委会）应与相关土地利用权人签定履约监管协议书，明确违约责任，并负责跟踪项目落实情形。

第九条低效产业土地再开发实行动态治理，在约按期限内未达到完成要求的，除继续依照低效用地处置外，还将对在低效用地处置进程中已减免或补助的费用予以追缴。

第十条本方法由区低效产业用地整治提升工作领导小组办公室负责说明。

本方法自印发之日起执行，有效期三年。

执行期间遇上级政策调整的，按上级有关政策规定执行。