项目策划书黑土洼村民住宅小区1#2#3#楼.docx
《项目策划书黑土洼村民住宅小区1#2#3#楼.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目策划书黑土洼村民住宅小区1#2#3#楼.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
项目策划书黑土洼村民住宅小区1#2#3#楼
呼和浩特市鑫鸿基房地产开发有限责任公司
黑土洼村民住宅小区1#、2#、3#楼工程
项
目
策
划
书
中冶天工呼市中燃工程项目部
二○一五年四月十七日
项目策划书审批栏
项目名称
呼和浩特市鑫鸿基房地产开发有限责任公司黑土洼村民住宅小区1#、2#、3#楼工程
分公司经理意见
分公司经营副经理意见
分公司策划管理委员会意见
项目部意见
编制
一、项目基本情况简介
（一）工程概况
1、工程名称：
黑土洼村民住宅小区1#、2#、3#楼工程
2、工程地点：
呼和浩特市赛罕区黑土洼村
3、承包内容：
1#、2#、3#楼的土建、安装工程（不含消防、电梯）。
4、工程规模：
总建筑面积23967m2（每栋建筑面积7989m2，地下一层658.5m2，地上十一层7330.5m2），建筑高度：
1#、2#、3#楼均为34.6m，结构类型为剪力墙结构，陶粒空心砌块封闭。
5、设计单位：
呼和浩特市博维时代建筑工程设计咨询有限公司
（二）合同价款及结算、付款条款约定的简要说明
合同价款：
暂定元（人民币）（以最终结算价为准）。
本合同价款采用内蒙古自治区建设工程费用定额（2009）建筑三类取费结算方式。
结算方式：
采用定额（预）结算方式
1）定额：
执行2009年内蒙古建设工程计价依据《内蒙古建筑装修工程、市政工程、安装工程、材料消耗量定额及费用定额》，定额缺项部分按其它有关定额执行。
2）取费：
按上述定额配套的《费用定额》规定的计费程序和费率进行计取。
3）让利：
4）人工、材料、机械及设计变更、现场签证、材料代用、双方认可的《施工组织设计》措施费进行相应调整。
工程付款：
预付款：
本工程无预付款。
付款方式：
分阶段付款
①三栋楼主体结构施工至正负零时，发包人向承包人支付已完工程80%的工程款；
②三栋楼主体结构施工至四层，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；
③三栋楼主体结构施工至八层，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；
④全部工程结构封顶，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；
⑤砌体封闭完成总工程量的50%时，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；
⑥全部工程交工验收（内部交验后），发包人在60日内完成竣工结算的审核工作，于审核后15日内且正式竣工验收合格后，向承包人支付至结算总值的90%。
⑦余款作为质保金，缺陷责任期（本合同项目缺陷责任期为12个月）满且无质量问题或有质量问题已处理完后14日内一次付清。
（三）项目当地资源状况、气候、地质情况简要说明：
当地资源状况：
劳动力
各工种劳动力资源充足，各专业技术、管理人员配备齐全。
材料
材料资源充足，钢筋报集团公司集中采购。
机械
机械资源充足
气候情况：
呼和浩特地处温带内陆地区，位于华北北部，内蒙古自治区中部，海拔最高点在大青山金銮殿顶部，高度为2280米，最低点在托克托县中滩乡，高度为986米，市区海拔高度为1040米。
呼和浩特的大气压强在900帕上下浮动，属典型的温带大陆性气候，其特点是冬季漫长而寒冷，少雪；夏季短而温热，降水集中；春季干旱多风；秋季日光充足，凉爽而短促。
气温日较差和年较差大，冷暖变化剧烈，无霜期较短，降水少且集中，气候干燥。
呼和浩特气温：
四季气候变化明显，差异较大。
气候特点是：
冬季漫长严寒，夏季短暂炎热，春秋两季气候变化剧烈。
年平均气温由北向南递增，北部大青山区仅在2℃左右，南部达到6.7℃，冷月气温-12.7～16.1℃，最热月平均气温17-22.9℃。
平均年较差为34.4-35.7℃，平均日较差为l3.5-13.7℃，极端气温最高38.5℃，最低-41.5℃。
土壤冻结深度-1.35m，年平均风速3.4m/s，夏季主导风向东南风，冬季主导风向北风。
（四）项目工期情况：
合同约定工期：
合同工期总日历天数为208天（2015年5月1日至11月24日）。
二、项目组织及资源配置
1、项目部组织机构和人员配置
序号
姓名
岗位
人数
备注
1
项目经理
1人
2
项目总工
1人
3
安全经理
1人
4
工程部长
1人
5
安全员
1人
6
质量员
1人
7
土建技术员
2人
8
安装技术员
1人
9
工长
1人
10
经营
1人
11
财务
1人
12
材料员
1人
13
资料员
1人
14
后勤保卫
1人
合计
15人
2、项目分包组织
---组织方式：
甲供主材（仅钢筋、商品砼），分包方包工包辅材包机械包周转料具。
序号
分包工程
分包方式
备注
1
土方开挖
按综合单价分包
2
主体工程
按综合单价分包，选2个土建队，1~2个水电队,
钢筋砼、砌砖、抹灰、回填土
3
装饰工程（刮腻子、涂料）
4
按综合单价分包
---分包队伍资源配置计划：
满足进度计划需要
序号
分包队伍
资源配置计划
1
土方队
挖机1台，自卸车5台
2
土建队
140人（钢筋工40人，木工30人，架子工20人，瓦工10人，抹灰工20人，砼工10人，力工10人）
3
水电队
20人
4
装修队
20人
5
防水队
10人
6
保温
10人
200人
3、土建主要机械料具配置：
序号
机具名称
型号
单位
数量
备注
1
挖机
300
台
1
2
自卸车
20立方
台
5
3
钢筋调直切断机
GT4/14
台
1
4
木工电刨
MIB2-80/1
台
3
5
木工圆锯
MJ104
台
6
6
钢筋弯曲机
GW40
台
3
7
钢筋切断机
QJ32-1
台
3
8
塔式起重机
QTZ63（5610）
台
2
9
交流电焊机
BX1-500A
台
4
10
灰浆搅拌机
UJ100
台
2
11
闪光对焊机
UNS-63
台
1
12
砼汽车泵
46米
台
2
13
砼罐车
12立方
台
8
14
插入式振动器
ZX25
台
5
15
平板式振动器
ZB5
台
1
16
真空吸水泵
HZX-40
台
3
17
蛙式夯土机
BA-215
台
4
18
套丝切管机
TQ-3
台
3
水暖电安装施工机具配备
序号
设备名称
型号
单位
数量
备注
1
套丝机
TQ100—A
4
2
电焊机
BX1-500A
5
3
砂轮切割机
Φ500
2
4
砂轮切割机
Φ400
1
5
电锤
ZIC1—16
12
6
气焊工具
6
7
试压泵
1
8
热焊工具
2
9
接地摇表
2
10
弯管器
2
11
液压开孔器
2
12
绝缘摇表
3
土建试验、检验、测量、计量设备配置
序号
器具名称
型号
用途
数量
备注
1
全站仪
ZEISS14C
导线控制
1
2
经纬仪
J2级
放线
1
3
激光铅垂仪
LEICAZL
竖向投测
2
4
水准仪
DS3级
高程测量
3
5
钢卷尺
50m
长度量测
3
6
塔尺
5m
高程测量
3
7
水平尺
550mm
水平检测
3
8
垂直检测尺
JZC—2
垂直检测
3
9
盒尺
5m
长度量测
18
10
建筑电子测温仪
JDC-2
混凝土测温
1
11
游标卡尺
150×0.2
检验
1
12
塞尺
J2G—1
偏差检测
3
13
混凝土试模
150×150×150
试块制作
24组
14
砂浆试模
70.7×70.7×70.7
试块制作
6组
15
抗渗试模
175×185×150
试块制作
6组
16
坍落度筒
坍落度检测
3
17
台秤
TGT—500A
称量
1
18
兆欧表
500MΩ
检测
1
----周转料具使用计划：
序号
名称
材料选型及规格
单位
投入量
备注
来源
1
梁板模板
15mm厚双面覆膜竹胶板
m2
陆续投入
2
墙、柱模板
18mm厚双面覆膜板
m2
陆续投入
3
木方
50X100、100X100
m3
陆续投入
4
钢管
48X3.0
m
376230
陆续投入
5
扣件
/
个
300122
陆续投入
6
密目安全立网
/
m2
18000
一次性投入
7
水平兜网
/
m2
9800
一次性投入
8
型钢（悬挑架）
C18
m
2300
陆续投入
9
跳板
50*250*4000
块
600
陆续投入
4、材料采购、供应计划分析：
序号
材料名称
采购、供应计划
备注
1
所有钢材
甲供
2
商品混凝土
甲供
3
所有地材
分包队自采
4
其它材料
分包队自采
5
5、项目启动资金需求计划：
序号
启动资金用途
金额
备注
1
彩板围挡3321m2
50万元
2
临时施工道路12027m2
100万元
2
临时水电办公桌椅、空调
20万元
3
岩棉彩板房622m2
17万元
4
项目部调遣、办公、生活等费用
13万元
合计
200万元
6、项目临设安排标准和计划：
项目部岩棉彩板房一层：
办公区233.3m2，员工宿舍233.3m2，食堂、洗浴223.6m2，施工队宿舍一层1050m2，食堂、卫浴320m2，总计2060m2。
200厚C20施工道路327*6＝1962m2；彩钢围挡680*2.5＝1570m2。
三、项目主要管理目标计划及管理重点关注点：
（一）、成本控制目标
1、土建及安装工程：
（1）分包及项目投入为48683.9万元，其中分包成本按目前分包价格考虑。
（2）安全文明措施费：
按合同价的1.2%考虑；720万元.
（3）现场管理费：
按合同价的1%考虑，600万元.
（4）税金：
按3.477%，为2016.1万元
（5）临时设施费：
按合同价的0.3%考虑,180万元
（6）利润：
按合同价的13%考虑，7800万元。
以上总造价合计60000万元
2、预计项目净利润：
7800万元（含集团公司6.5%的利润分成）。
3、预计总成本为：
50183.9万元（不包括融资费用）。
4、税金为：
2016.1万元。
5、预计毛利率为：
（7800+2016.1）/60000=16.3%。
6、成本控制拟采取的措施
A、认真做好安全质量管理，杜绝任何安全质量事故；
B、设16米长80吨电子汽车衡，对所有钢材砼进行计量验收，做到材料收发管理有序并按月盘点核算，严格控制材料亏损；
C、有效控制分包成本：
1）、积极给分包创造条件，合理安排施工，避免返工窝工等额外签证工的发生；
2）、所有内部签证及分包结算做到项目部会议集体确定，避免人为失误；
3）、分包合同的签订要细化，责任明确、奖罚分明。
实施中认真落实，避免不合理成本；
D、施工过程中，在质量允许范围内尽可能采取负公差。
E、经营方面提前做好有针对性的策划，做到开源节流。
（二）、工期目标及管理主要关注点：
1、工期目标：
合同约定工期为2015年5月1日至11月24日。
2、管理主要关注点：
施工图纸的到位情况及图纸会审，避免图纸问题影响进度；
甲供材料的供应情况；提前深入落实甲供材的订货、物流、质量等情况，保质保量供应。
各工序之间交叉作业的合理性安排，避免不必要的返工；
分包方劳动力配置：
提前落实各工种机动人员，签抢进度协议，保证需要时及时到位；
临时施工道路、钢筋木工加工场地满足需要；塔吊满足垂直运输能力要求。
（三）、质量目标及管理主要关注点：
1、质量目标：
单位工程合格率达100%
2、管理主要关注点：
防水工程质量：
在施工中，地下室防水是一个难题，时常会发生显性漏水和隐形漏水，发生漏水后，只是能把显性漏水除掉，而不能除掉隐性漏水。
在底板后浇带浇筑前，不能破坏防水系统。
要重视底板尤其后浇带处的防水施工质量，重视后浇带处混凝土质量，后浇带留设整齐且没有杂物。
混凝土质量：
选择有资质的信誉好的商品混凝土供应商，加强混凝土的现场检测，和易性不好，坍落度不合格的混凝土严禁使用，加强混凝土的养护和管理。
测量工程贯穿于整个工程的始终，是施工控制的重点。
预埋及预留方面管理到位，争取一次成功，避免质量隐患。
质量通病控制措施：
技术措施要有针对性，样板引路，奖优罚劣，加强监管。
（四）、安全和环保目标及管理主要关注点：
1、安全和环保目标：
创内蒙古自治区建筑安全标准化工地
2、管理主要关注点：
基坑支护和挖土过程中的机械伤害；外脚手架高处坠落隐患；临时用电触电隐患；塔吊雷击隐患；多层面多工序交叉作业；施工防火。
（五）项目技术创新管理
1、拟定完成工法：
A、大体积混凝土施工工法；B、外墙保温施工工法；C、高层建筑玻璃幕墙施工工法；D、高层建筑施工临时用水设置工法
2、拟定完成论文：
测量精度控制论文
3、QC成果一篇
（六）合同的主要内容条款
1、合同约定工期为个月，预计自2014年6月1日至2016年2月29日
2、本合同价款采用可调价格合同方式确定。
合同价款调整方法：
调整方法采用定额（预）结算方式；
1）定额：
执行2009年内蒙古建设工程计价依据《内蒙古建筑装修工程、市政工程、安装工程、材料消耗量定额及费用定额》定额缺项部分按其它有关定额执行。
2）取费：
按上述定额配套的《费用定额》规定的计费程序和费率进行计取。
3）让利：
建筑工程间接费费率按11.03%计取。
4）人工、材料、机械调整：
甲供材料调整方式：
按照承包人实际领料单及实际领用单价（甲供材料价为市场实际采购价）加权平均计算材料单价，结算时进行调整。
甲供材料价格不得低于所执行定额中的材料预算价。
除甲供材料以外的材料调整方式：
按施工同期所属主管部门颁发的政策性调整文件执行（文件中已列但没有标价的材料、未含材料、特殊材料、安装工程主要材料，由双方共同询价，经双方认可后计入工程结算价中）。
5）分包工程调整：
分包工程由发包人指定，由发承包人双方共同招标分包，分包项目造价并入承包人工程总结算中，承包人负责现场整体平面施工计划管理，并计取分包工程项目造价的1%的综合管理费（由发包人向承包人支付）。
6）税金：
按内蒙古定额站发布的税费文件执行。
7）付款方式：
①付款方式：
工程建设至正负零以上后，桩基工程为承包人承建，发包人向承包人起始支付已完打桩工程价款（扣除甲供材料款）80%的工程款。
单栋楼主体工程结构封顶（内部交验后），发包人向承包人第二次支付已完正负零以上部分工程价款（扣除甲供材料款）80%的工程款。
之后进行安装和装修工程，项目建成交付（内部交验后），发包人一次性付至所有（含正负零以下工程部分）工程形象进度款总额（扣除甲供材料款）的85%。
交工验收（内部交验后）发包人在60日内完成竣工结算的审核工作，于审核后15日内且正式竣工验收合格后，向承包人支付至结算总值（扣除甲供材料款后）的95%，余款作为质保金，缺陷责任期（本合同项目缺陷责任期为12个月）满且无质量问题或有质量问题已处理完后14日内一次付清。
（上述约定的完成工作日时间因特殊情况造成的拖延，发承包人双方协商）。
②当前节点应付进度款=（当前节点进度完成量-甲供材料价款）×80%。
③发包人支付的当前节点进度工程款不足时，差额部分的融资费用由发包人承担。
融资费计算方式：
①工作量在5亿元以内的融资费用：
以（当前节点应付进度款-已付进度款）为基数，年息10%，以当前节点进度报表批复之日起，至（当前节点应付进度款-已付进度款）差额全部付清之日止，作为计息期，分批次按月计息,并随进度款同期支付。
②工作量在5亿元以外的融资费用：
以（当前节点应付进度款-已付进度款）为基数，按商业银行同期贷款利率的2倍计息，以当前节点进度报表批复之日起，至（当前节点应付进度款-已付进度款）差额全部付清之日止，作为计息期，分批次按月计息,并随进度款同期支付。
③工作量在5亿元以内的融资费约定的利率不受央行利率调整政策的影响。
工作量在5亿元以外的融资费约定的利率随商业银行同期贷款利率调整。
④融资费甲方不能按合同约定如期足额支付,则由甲方承担延期利息。
延期利息=（本金+应付融资费）×上述①、②条约定的利率×融资费延期支付的时间。
逾期付款违约金及迟延履行金计算,即逾期付款本息＝{逾期付款本金×（1＋逾期付款罚息利率）}×延期支付的时间。
逾期付款罚息利率=上述①、②条约定的利率基础上加收50%。
4、项目管理重点、难点和风险的简要分析：
（一）、项目管理重点
1、运用P6和PKPM软件，提高管理水平；
2、交叉作业及工序先后顺序的合理安排；
3、参照天津市文明施工规定，争创临汾市样板工地；
4、运用门禁系统认真落实农民工考勤，监督工资发放情况，避免群体性事件；
5、设质检部，在样板引路的基础上，严格按规范检查验收。
质量管理以预防为主；
6、专项施工方案的可行性论证及严格实施，确保质量、进度和安全；
7、各项管理细化，书面制定相应管理规定；
8、合同内对安全、质量、进度及文明施工等方面约定奖罚措施，每周或每月考核一次，资金由项目部总体平衡，奖优罚劣。
（二）工程难点及对策
1、写字楼高度为100米，垂直度及门窗洞口、阳台的上下贯通偏差控制：
用激光铅垂仪投测控制平面放线精度，逐层检查验收。
2、基坑支护和降水：
制定可行的专项方案，经专家论证，由专业分包队实施。
3、装饰工程：
提前学习，积累经验，由专业分包队实施。
4、业主指定分包工程（如电梯设备及安装、空调系统、消防水、电报警系统、智能化系统、变配电等）的管控：
设专职或兼职专业人员进行专业管理，总包项目部严格履行管理职责，不能以包代管。
5、工期紧、施工场地紧张：
提前策划，合理安排，按进展及时调整总平面布置。
（三）风险管理主要关注点及防范风险措施：
1、资金风险：
2015年1月30日前裙楼主体完工，保证春节前回款，维持农民工稳定；
2、对外结算：
对外结算严格按月进行，资料收集齐全且有效，充分掌握合同付款时点，及时回款。
3、对临汾当地各种资源不熟悉引起的成本增加等问题：
尽快充分掌握当地劳务、租赁、材料等资源和市场行情，熟悉质监、劳动、环卫等部门的管理办法。
4、立体交叉引起的各种安全问题：
严格按要求搭设安全通道、安全防护棚，加强现场监管。
2015年4月17日
升级会员 