恩施州城市规划管理技术规定.docx

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恩施州城市规划管理技术规定

恩施州城市规划管理技术规定

恩施土家族苗族自治州人民政府

二〇一六年三月

第一章总则................................01

第二章建设用地管理........................01

第三章建筑间距............................07

第四章建筑退让............................11

第五章建筑规划设计........................13

第六章规划指标计算........................15

第七章市政公用设施........................19

第八章附则................................26

附录：

1.名词解释

2.各类建设用地适建范围表

3.恩施市城市新建区、旧城改造区范围示意图

第一章总则

第一条为规范恩施州城市建设工程规划管理，保障城市规划顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合我州实际，制定本规定。

第二条在恩施市城市规划区（以下简称规划区）内开展建设工程规划设计和城市规划管理应遵守本规定。

其他县（市）人民政府所在地城镇及县（市）以上开发区参照执行。

涉及建设、消防、人防、绿化、抗震、环保、环境卫生、节能、交通、航空、气象、水务、燃气、文物保护、信息网络、国家安全等方面的，还应当符合国家有关技术规范。

第三条本规定以“推进生态文明，建设美丽恩施”为目标，切实保护自然山水生态格局，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公共利益的作用，促进城市健康有序发展。

第四条本规定由城乡规划主管部门负责组织实施，国土、建设、交通运输、公安交管、消防、人防、园林、城管、水利、环保等部门按照各自职责做好相关工作。

第二章建设用地管理

第五条　建设项目选址应符合城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划、专项规划及有关规划要求，优先选址在现状交通和基础设施条件较为完善的区域。

特殊地段的建设项目选址还应符合下列要求：

（一）符合城市总体规划确定的“三区四线”（禁建区、限建区、适建区和城市紫线、绿线、蓝线、黄线）空间管制要求；

（二）在历史文化街区范围内，应当以旧城更新、整治为主，不得破坏原有历史文化风貌和空间格局；

（三）临近受保护的山体、水体周边区域的，应当注重保护自然山水风貌、塑造特色城市景观，其建筑高度、面宽、开敞面、后退绿（蓝）线距离等应当符合相关规划要求及规定。

第六条规划区内的建设用地使用，应当以控制性详细规划为依据，并遵循土地使用兼容性原则。

各类建设用地使用性质的划分，应按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）确定，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的按《各类建设用地适建范围表》（详见附录2）的规定执行。

控制性详细规划确定的居住用地，其配套商业、商务等建筑面积应不超过总计容建筑面积的5%；以居住为主的商住混合用地，其商业、商务等建筑面积应不超过总计容建筑面积的30%。

临时建设项目不得影响近期建设规划、控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，同一临时建设项目内临时建筑总建筑面积不应大于2000平方米；临时建筑使用年限不得超过二年，因特殊原因需延长使用的，建设单位应在使用期满前申请一次延期，且延期时限不得超过一年。

第七条建设用地使用应当符合集约利用、整体实施原则，除公益性设施和市政基础设施外,建设用地最小建设单元为5000平方米。

但有下列情况之一的，在满足消防、交通、景观、环境、净空及间距等要求的情况下，城乡规划主管部门可以批准建设：

（一）相邻地块已建设完成，规划期内不具备扩大建设条件的；

（二）邻近土地为道路、广场、河道、绿地等城市开敞空间或公共服务、市政公用设施用地，且实施特殊功能控制不宜扩大、合并实施的；

（三）按批准的总平面或者修建性详细规划，进行分期实施的；

（四）经规划论证可以进行建设的。

第八条建设单位报送的建设工程设计方案应包含总平面布局、规划条件、绿地平面布局、停车位配建方案、市政管线、场地竖向、交通组织、消防布置、建筑外观效果、夜景亮化方案。

用地规模达2.0万平方米以上的商业、居住类建设项目，学校、医院等重大公共服务设施，以及具有特殊功能的建设项目，应编制修建性详细规划。

新建居住类建设项目应按要求配套物业管理用房、社区公共服务用房、社区居家养老用房、体育健身设施、公厕、垃圾收集站等设施。

居住户数达1000户以上的居住小区还应按要求配建幼儿园、超市、医疗卫生、文化服务等设施。

居住项目配套设施配建标准按表2.1控制。

表2.1居住项目配套设施配建标准控制表

序号

项目

配建标准

是否

计容

建设要求

1

物业管理用房

按计容建筑面积配建，10万㎡以内按3‰；10-20万㎡的部分按2‰；超出20万㎡的部分按1‰。

否

分期建设的物业管理用房，首期交付使用时物业管理用房面积应当不低于应交面积的50%；房屋交付使用过半的，物业管理用房应当全部交付。

物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当无偿提供临时物业管理用房。

2

社区服务用房

住宅建筑面积3‰

否

社区公共服务用房与其他建筑物合建时，应当设置在建筑物地平面以上的1-3层，并开设独立的出入口。

按照规划配置的社区服务大厅应临道路布置，并保证一楼有不低于80平方米的一站式服务大厅。

3

体育健身用房/场地

建筑按人均0.1㎡/

场地按人均0.3㎡

否

4

居家养老服务用房

20㎡/100户

否

5

幼儿园

12-15人/千人

是

1000户以上的居住区必须配建幼儿园；幼儿园设于阳光充足，接近公共绿地，便于接送的地段，服务半径不宜大于300m。

幼儿园每班按30座计，三班和三班以下的托、幼园所，可混合设置,也可附设于其它建筑，但应有独立院落和出入口；四班和四班以上的托、幼园所均应独立设置；八班和八班以上的托、幼园所，其用地应分别按每座不小于7㎡或9㎡计；幼儿园建筑层数不宜高于3层；托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物的背风面,但其主要房间应满足冬至日不小于2H的日照标准；活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。

6

垃圾收集点、站

未设垃圾收集站的住宅每4幢应设置一个垃圾收集点；垃圾收集站建筑面积≥80㎡

是

收集站的规模应根据服务区域内规划人口数量产生的垃圾最大月平均日产生量确定，宜达到4t／d以上。

收集站的站前区布置应满足垃圾收集小车、垃圾运输车的通行和方便、安全作业的要求，建筑设计和外部装饰应与周围居民住宅、公共建筑物及环境相协调。

收集站应设置一定宽度的绿化带。

7

公共

厕所

附属式：

居住区30~60㎡；商业区50~120㎡。

独立式：

居住区60~100㎡；商业区80~170㎡。

是

公共厕所应设置在人流较多的道路沿线、大型公共建筑及公共活动场所附近。

独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带。

附属式公共厕所应不影响主体建筑的功能，并设置直接通至室外的单独出入口。

公共厕所宜与其他环境卫生设施合建。

在满足环境及景观要求条件下，公共厕所可以设置于城市绿地内。

第九条建设用地规划条件一般应明确用地性质、用地面积、建筑密度（建筑系数）、容积率、建筑高度、主要功能建筑比例、绿地率、停车位配建、公共服务设施和市政基础设施配建、建筑退让、公共通道、山体水体保护、绿化带控制以及控制性详细规划确定的其它控制要求等内容。

工业、仓储等项目用地规划条件还应符合《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）、《湖北省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》（鄂政发〔2014〕24号）等相关规定，且工业项目所需行政办公和生活服务用房（包含厂区办公楼、值班宿舍、职工食堂及职工活动用房等）建筑面积不得超过项目总建筑面积的20%。

成品仓库、研发室、实验室、产品展厅等功能用房在互不干扰的前提下可与行政办公和生活服务用房混合建设，但其所占建筑比例不应超过行政办公和生活服务用房总建筑量的30%。

建设项目主要经济技术指标应按净用地核算。

对于建设项目用地中有代征城市道路、绿地、广场等用地的，由城乡规划主管部门确定代征范围及面积。

第十条用地建设强度指标应依据控制性详细规划，结合城市设计（规划策划方案）和专项规划要求确定。

编制控制性详细规划应参照《建设容量指标控制表》（表2.1）并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。

旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定（详见附录3），涉及历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行。

应当被认定为湖北省绿色建筑的项目，其相关指标还应符合《湖北省绿色建筑省级认定技术条件》（试行）。

单独地块的独立建筑和具有特殊功能要求的独立地块建设项目，建设容量确实无法满足表2.2要求的，其相关指标根据实际情况论证后确定。

表2.2建设容量指标控制表

类别

城市新建区

旧城改造区

建筑密度

（%）

建筑系数

（%）

容积率

绿地率

（%）

建筑密度

（%）

容积率

绿地率

（%）

居住用地

低层住宅

≤40

≥1.2

≥30

≥25

多层住宅

≤35

≤2.0

≤35

≤2.0

高层住宅

≤25

≤4.0

≤30

≤5.5

商业用地

多低层

≤45

≤3.0

≥15

≤45

≤3.0

≥10

高层

≤45

≤5.0

≤45

≤6.0

商住混合用地

≤40

≤5.0

≥25

≤45

≤6.0

≥20

办公用地

多层

≤35

≤2.0

≥25

≤40

≤2.5

≥20

高层

≤30

≤5.0

≤40

≤4.5

工业用地

40-60

≥1.0

10-15

仓储用地

40-60

≥1.0

8-15

第十一条　建设项目应当遵循统一规划建设的原则，确因先期还建或者实现建设计划目标等需要分期实施的，在符合下列要求的情况下，统一规划后可分期实施建设：

（一）各期用地均独立成宗、具备可开发建设的条件，并满足本规定第七条的相关要求。

（二）先期建设的建筑总面积不得超过已取得土地可建设量的50%。

（三）先期建设的各栋建筑应满足建筑退界、出入口开设等管控要求，并同时满足与周边区域现状建筑、规划建筑之间的间距、消防通道等相关要求。

（四）满足先期建设部分所需的社区用房、物业管理用房、体育健身设施、停车泊位及市政基础设施等相关配套要求，优先建设学校、幼儿园、养老等公共服务设施。

第十二条　同一建设单位取得相邻的两块或者多块用地，在符合下列要求的情况下，可统一规划建设：

（一）各地块规划用地性质满足用地兼容性的要求；

（二）建筑密度、建设规模等规划控制指标不突破原批准总指标;

（三）若各地块规划用地性质或控制要求不同，合并后各使用性质建筑面积的比例应当不变，且符合相关规划控制要求。

不同建设单位的相邻地块，在各土地权属单位协商一致的情况下统一规划建设的，应保证各地块规划指标不发生变化。

第三章建筑间距

第十三条城市规划区范围内新建、改建各类建筑可不进行日照影响分析，但应满足本章规定确定建筑间距。

建筑间距应满足消防、交通、防震、环保、安全、采光、视觉卫生、工程管线敷设、建筑保护及城市设计等方面的要求。

第十四条相对布置的居住建筑、非居住建筑半间距按以下规定执行：

（一）居住建筑半间距：