房地产估价作业房地产技术估价报告.docx

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房地产估价作业房地产技术估价报告

1.个别因素分析

1.物质实体状况

建筑物状况

⑴委估建筑物于2015年建成，维护保养情况较好，成新率为90%,

建筑面积

123017平米

占地面积

32069平米

口口0

（2）中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。

项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。

中筑置业，来自首都，添彩成都。

以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。

2.区位状况描述与分析分析

（一）位置状况

位置状况表

项目

描述与分析

L坐落

成都市武侯区-外双楠福锦路一段669号

2.方位

武侯大道铁佛段与万兴路交汇处（黃侯立交外）

3.与重要场所距离

距离市中心11公里，距离武侯区政府公里，距离石羊客运站公里

4.楼层

17层，总楼层4层，多栋，总共9栋，独栋2栋，底商4栋

5.居住聚集度

经典西悦城成发紫悦府春天里置信逸都城食海天城六期协信星鹭原佳乐云锦清江花都金融街金悦府筹住宅生活小区，居住密集度高。

（二）交通状况

交通状况表

项目

描述与分析

1.道路状况

周边有福锦路、万兴路、金履路、武侯大道铁佛段等城市交通主次干道，路网密集，交通通达度高

2.出入可利用交通工具

出入可利用公交车、地铁、出租车等，估价对象距离万兴路西公交站86米途径公交车41路、248路。

距武侯大道轶佛段北公交站199米途径201路；248路：

339路；846路；g79路，距离地铁10号簇锦公里。

交通便捷度高

3•停车方便程度

小区内共有车位861个，周边具有公共停车场，停车方便度较好。

（三）外部配套设施状况

外部配套设施表

项目

描述与分析

1.基础设施

2•公共服务设

施

基础设施已达到“六通"（上下水、路、电、通信网络、燃气）水、电、网供应保证率高，基础设施完善

周边有:

学校：

成都市武侯区第六幼儿园（518米），成都金花光明学校（1108米），成都市星光学校（1684米）,成都市武侯科技园小学（2044米），成都市簇桥小学校

（2067米），江安河中学（在建）（2307米）

购物：

007超市（兰庭店）（126米），007超市（兰庭店）（126米），川藏路加油站便利店（182米），昆仑好客（243米），玖零经营部（345米），瑞琪软装（991米）,金龙鞋跟商行（1132米）

医院：

簇锦社区卫生服务中心（736米），华佛国际妇产医院（798米）

生活：

招商银行（福锦路小微支行）（232米），招商银行24小时自助银行（福锦路小微支行）（232米），招商银行24小时自助银行（福锦路小微支行）（232米）,中国农业银行（武科支行）（408米）

娱乐：

万达影城（武侯万达广场店）（1159米），簇锦公园（1438米）,太平洋影城（成都上风港店）（1739米），成都婚庆艺术公园（1872米），保利万和国际影城（世纪百合店）（1977米）

餐饮*

巴色鱼捞（31米），兰夫卡咖啡（万兴路店）（36米），成都金五门秘制老火锅（50米），渔码头河鲜自助火锅

（50米），晓宇火锅（新双楠店）（51米），串门儿龙虾（大悦城店）（54米）

公共服务设施完善

（四）周围环境〉

周围环境状况表

项目

描述与分析

1.自然环境

成都平均海拔500来，具有典型的盆地气候特征。

在亚热带季风气候作用下，春早、夏热、秋凉、冬暖，年平均气温ler,年降雨量1000毫米左右。

成都气候有两个显著特点：

一是多云雾，日照时间短；二是空气潮湿。

因此，夏天虽然气温不高，却显得闷热；二*空气潮湿。

因此，夏天虽然气温不高，却显得闷热；冬天平均气温虽在5X2以上，但阴天多，空气潮，却显得很阴冷。

成都的雨水集中在7、8两个月，冬春两季千旱少雨，极少冰雪。

2.人文环境

成都是著名的文化，之都周边居住居民素质较好治安状况好，人文环境优异。

3.景观

区域内有"成都武侯祠”“杜甫草堂”“浣花溪”等景观

较好

三、市场背景描述与分析

1.一般因素

影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。

⑴地理位置以及行政区划

地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名，

武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与膏羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。

地理坐标介于东经103°56，45"〜104°05”33"北纬30°34’31"〜30°39’49"之间。

东西长约13公里，南北宽约10公里

趺侯区13術道行政区划图

截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：

浆洗街街道、望江路街道、玉林街道.跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道.晋阳街道.红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道.金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。

另外，还有芳草街街道.肖家河街道.石羊街道.桂溪街道被成都高新区托管

⑵当地经济和社会发展状况

经济:

2017年全区实现地区生产总值亿元，比上年增长8%。

其中：

第一产业实现增加值70万元，增长％；第二产业实现增加值亿元，增长％;第三产业实现增加值亿元，增长％,对经济增长的贡献率为％。

人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。

三次产业比重为：

非公有制经济保持平稳发展。

全年实现非公有制经济增加值亿元，比上年增长8%,占地区生产总值的比重达到％。

其中第二产业实现增加值181亿元，增长％；第三产业实现增加值亿元，增长％。

非公有制企业（指个体、私营企业.外商和港澳台投资企业）实现税收收入亿元，比上年增长％。

供给侧结构性改革稳步推进。

商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降％。

全年规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为元，比上年下降元。

[13]

新动能新产业新业态态势良好。

创新创业载体面积超过43万平方米；新增1家省级工程实验室.5家市级以上创新平台.60家高新技术企业；新增“新三板”挂牌企业9家。

全年规模以上工业战略性新兴产业总产值比上年增长％。

高技术制造业总产值比上年增长％,占规模以上工业总产值的比重为％。

全年技术改造投资亿元，增长肌网络零售保持高速增长，全年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上年增长％。

新兴服务业加快发展，全年规模以上服务业中，战略性新兴服务业.信息消费服务业、高枝术服务业实现营业收入分别比上年增长％、％、11%。

发展质量效益有所改善。

全年一般公共预算收入完成亿元，比上年增长％,其中地方税收收入完成亿元，比上年增长％。

全年规模以上工业企业实现利税总额亿元，比上年增长％。

全年规模以上服务业企业实现利税总额亿元，比上年增长％。

全年净增规模以上工业和服务业、限额以上批发零售业和住宿餐饮业.资质以上建筑业和房地产企业65家

社会事业编辑

教育

2017年，武侯区共有中小学76所，其中公办中小学51所，民办中小学25所；幼儿园155所，其中公办幼儿园39所，民办幼儿园116所。

在校学生万人，在岗教职工万人。

全年教育总投入亿元，同比增长15%,落实保障教育惠民资金亿元。

接收6768名符合条件的随迁子女入学。

全区基本普及学前三年教育，新建成幼儿园8所，新增学位3150个。

创办成都市-级园1所。

新（改扩）建小学2所，回收回购幼儿园2所■新增学位2430个。

区域学校"体育艺术2+「项目合格率％。

中小学生体质健庚合格率98%。

区域学生艺术素质测评合格率小学％.初中％、高中肌教育现代化发展水平总达成度、教育国际化发展水平均位列全市第一。

卫生

2017年，全区共组建家庭医生团队iI3个，覆盖率达％。

重大传染病和地方病病人免费治疗在治人数1675人，其中：

免费救治艾滋病1209人、结核病464人.疟疾2人。

孕产妇系统管理率96%,孕产妇死亡率10万，婴儿死亡率％0,0-5岁儿童死亡率％0,0-3岁儿童系统管理率％，全区分娩新生儿30235人，免费代谢性疾病筛查29851人，筛查率为％,免费听力筛查29783人，筛查率为％,耳聋基因筛查7952人。

关爱特别扶助对象1136人，扶助金额813万元。

全面落实独生子女父母奖励8731人，发放金额万元。

科技

2017年，全区新增高新技术企业60家，高新技术企业总数达216家。

全年组织申报各类科技计划项目475项，立项294项，其中国家级立项41项，荻得资助资金万元；省、市级立项253项，获得资助资金万元。

全年共安排区级应用技术研究与开发资金万元。

获得省.市科技进步奖和专利奖12项，其中，获四川省科技进步二等奖一项，获成都市科技进步一等奖一项。

全年申请各类专利19934件，其中发明专利8189件。

文化

2017年，武侯区确立“文创武侯”战略定位，文创项目加快推进。

按照“一城"“一带"“一坊”“一港”的产业空间布局，规划建设三

国蜀汉城.天府芙蓉园.成都音乐坊等28个重大文创项目，计划总投资超过600亿元，其中，"水韵天府"文化旅游休闲街区（一期）建成投运，四川国际文化人才港、1906军民融合创意工厂等重大文创项目加快推进。

组建规模10亿元的体育文娱产业股权投资基金，建成文创专业楼宇20余万平方米。

全年开展"武侯闹春”、“文化四季风”等群众文化活动1600余场，举办第六届非遗节武侯分会场.赴加拿大和突尼斯开展对外文化交流活动4场；区文化馆开设文化艺术培训班120个，区图书馆新增身份证免押金注册读者近6000人，文献流通量27万余册次，接待到馆读者流通近39万人次；建成公共文化服务标准化示范点10个、基层综合文化服务中心示范点10个、公共文化服务中心城区网格化示范点2个.文化地标H个。

体育

2017年，武侯区全年开展“运动成都•活力武侯”、“诸侯争锋”等全民健身活动465场次，参与总人数达85万余人次；承办菁英航运国际乒联世界巡回赛2017年中国乒乓球公开赛（成都）、2017年“巴蜀武道杯"全国青年跆拳道锦标、全国15棋甲级联赛、2017NES0全国电子竟技公开赛等大型赛事；新建成都市示范性五人制足球场8片，七人制足球场地2片；室外健身设施新建16条、更换17条.补建3条；完成M00余人免费国民体质测试和健身指导，向群众免费开放体育锻炼人次达50104人次。

社会保障

2017年，武侯区城镇职工五项社会保险基金累计征收亿元。

全年扩面净增城镇职工基本养老保险万人.城镇职工基本医疗保险万人.工伤保险万人、生育保险万人，失业保险万人，城乡居民养老保险参保5553人，参保覆盖率达到95%以上。

社会救助体系进一步完善0通过“慈善惠民超市”为低保人员提供购物补贴万元。

为21412人次发放最低生活保障金万元，累计月人均补差元。

医疗救助1216人次，救助资金万元，城乡医疗救助民政政策范IS内住院自付费用救助比例达到75%以上。

为1795名低保对象.重点优抚对象和孤儿购买城乡基本医疗保险和大病补充医疗保险资金万元。

发放临时救助金万元。

对低收入群体及孤儿一次性价格补贴万元。

发放散居孤儿生活费万元。

资助低保家庭学生万元。

为533户特殊困难群众购买“雪中送炭”专项意外及补充医疗保险万元。

惠民殡葬补贴197万元。

全年为居家养老服务对象支付服务费用151万元。

“松鹤延年”老年人意外伤害及健康保险共计万元。

向80岁以上老人发放高龄补贴1420万元。

“社区长寿食坊”就餐点6个，全年共为70岁以上老年人发放午餐补贴12万余元。

截止2017年末全区有敬老院、养老院29所，床位数2405张，人。

劳动就业

2017年，武侯区适龄劳动力万人，就业人数43万人，人数16121人，帮助推荐下岗失业人员实现再就业4789人，困难人员实现再就业1319人，城镇登记失业率％。

居民生活

2017年，武侯区城镇居民人均可支配收入42018元，比上年增长％。

从收入构成看，工资性收入24167元，比上年增长％,经营净收入4431元,比上年增长孰财产净收入4521元，比上年增长％,转移性净收入8899元，比上年增长％。

居民人均消费支出26689元，比上年增长％。

城市建设

2017年，武侯区完成智谷大道三段等7条道路建设。

建成碧云路幼儿园项目配建文化活动中心等12个公建配套项目，开工建设公建配套项目14个，签订公共配套设施项目建设合同23个，组织并监督移交公建配套项目4个。

维护人行道529条、车行道533条，检测桥梁131座；清掏雨污水管道公里，9363座检查井和进水井；更换2535套检查井井盖和水篱子。

道路“黑化”整治25条，启动实施红牌楼片区.双楠片区等42条道路“黑化"整治。

校园周边环境整治车行道9500平方米、人行道760平方米。

投入专项经费亿元清扫道路1430万平方米。

城区生活垃圾收集实现袋装化，处置清运生活垃圾万余吨，无公害处理率达到100%。

2017年末，全区园林绿地面积达公顷，绿地率％;全区园林绿地覆盖面积公顷，绿地覆盖率％;人均绿地面积平方米，人均公共绿地平方米。

环境保护

2017年，武侯区开展大气、水.土壤污染防治“三大战役”,深入实施“治霾十条”和大气治理“650"工程。

全年共启动四级以上应急预案7次，升级为二级应急预案2次，空气质量优良天数223天，比上年增加22天。

辖区内污水处理厂处理污水万吨。

大力实施"三治一增”，建成12个小游园.微绿地，新增绿化面积4万平方米；新建绿道9公里，打造花树街区5个，优化提升特色道路50条；全面落实“河长制"，重点治理黑臭水体3条，对12条黑臭水体实行全线截污.生态修复。

关停“散乱"企业1698家，关停.改造碳烤店195家。

交通运输

武侯区公路密度为每百平方公里349公里，二级以上公路占39

%0区内纵向有人民南路、髙新大道、成双大道、武侯大道、草金路等，横向有一环路、二环路、三环路、武青路、绕城高速公路等。

过境公交线路有100余条，主要线路是1路、6路、8路、10路、11路、12路、16路、19路、21路.26路、27路、28路.34路、35路、42路.43路、45路、47路、48路、49路、51路、52路、53路、55路等。

位于新南门的成都旅游集散中心（原新南门汽车站）是西南地区最大的旅游客运中心，该站营运线路45条，客运线路遍布全川并辐射省外，车站可容纳400位旅客，日均运送旅客9500余人次。

（二）当地市场房地产总体情况

1•土地供应量及成交量概况

（1）成都市供应成交总量概况

2018年上半年，成都市土地供应187宗，总供应面积达到10,269.092平方米，合计亩•总供应面积同比增长％。

2.土地成交价对比分析

（1）成都市土地成交价对比分析

2018年第一、二季度和2017年全年相比，成交楼面价由2017年一季度的4.886元/nV涨到了7,270元/nf,然后一路走低，2018年二季度为3,236元/m\溢价率大幅下降，由2017年初的63%降低至22%。

3.成交土地用途构成分析

（1）成都市成交土地用途构成分析

从成交构成来看，在2018年上半年成交的178宗土地中，工业用地25宗（占比约23%）.商办用地75宗（占比约32%）.住宅用地19宗（占比9%）、商住用地55宗（占比约33%）.其它用地4宗（占比约3%）。

而2017年上半年，成都成交的63宗土地中，工业用地5宗（占比12%）、商办用地33宗（占比29%）.住宅用地0宗（占比0%）、其他用地5宗（占比16%）、商住用地20宗（占比43%）。

2018年上半年相对于2017年上半年成交的商

办用地数量由2017年上半年的33宗增加至75宗，面积增加幅度为％。

住宅用地数量由2017年上半年的0宗增加至19宗。

商住用地数量由2017年上半年的20宗增加55宗，成交面积增加幅度为％。

工业用地的数量由2017年上半年的5宗增至25宗，成交面积增加幅度为％。

2•住宅房地产市场分析

（1）供求量分析

成都市2018年上半年供应面积从1月到2月有所减少，3月份相对于2月份有一定增加，4月份供应量相对于3月份有小幅下降，5月份供应量相对于4月份有一定增幅，6月份供应量相对于5月份有较小的减少。

从成交面积来看，1-3月成交面积与供应面积的走势相当，但4月份的成交面积相对于3月份有一定增加，5月份有明显回落，6月份成交量呈现上升态势。

据统计数据显示，2018年上半年成都市普通住宅的供求比在之间，供求比在范围内时供需较为平衡，因此成都市2018年上半年普通住宅供应量与需求量尚在平衡范围内波动。

20订年6月创18年€月咸都市普通住宅供逾与成交B积走畑

3500000

2500000

1000000

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（2）供求区域分析

从上图可以看出，2018年上半年成都市普通住宅供应面积与成交面积均排名首位的片区是双流，供应面积排名依次为龙泉、新都、温江、郸都.城东。

成交面积排名依次为温江、郸都、龙泉.新都、城东。

无论从供应量还是成交量来看，成都市普通商品住宅市场主要还是活跃在成都市一圈层郊县及城东范围内。

（3）

成交价格分析

«交均1ft（冋

ZZZZZZ

如上图所示，2018年上半年成都市普通商品住宅成交均价在2月份有一定上涨，3、4月份逐月下降，5月份出现明显上涨，6月份出现明显下降。

从不同区域来看，城中片区的成交均价依然是最高的，其次是城南、城西、城东、双流、城北。

目前成都市一圈层郊县中，双流房价位居第一,其次是《都、龙泉、温江.新都。

小结：

2018年上半年成都市普通商品住宅市场依然处于楼市调控中，尤其是"楼市新政”后，成交价格有明显下降，但成交量虽然5月有所减少，6月成交量依然出现了上升态势。

调控新政策出台后，市场短期內呈现出-种下降态势，但随着人们对政策的适应以及理性的需求，以及新房备案价的不断提高，未来成都市普通商品住宅市场成交价格依然会有上涨的趋势。

楼市调控政策不变的情况下，预计未来一段时间內，成都市普通商品住宅的成交量不会出现大幅增加。

四、最高最佳使用分析

中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。

交通便利，环境舒适，公共服务设施齐全。

根据最髙最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。

五、估价方法选用

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

市场比较法：

是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。

收益法：

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（一）比较法测算过程

可比实例情况表

比校因素

估价对象

实例1

实例2

实例3

项目名称

中筑西府兰庭

西城派

金隅珑熙汇

美泉悅府

单价（元/in2）

待估价

12150

12010

13100

土地用途

住宅

交易日期

交易方式

正常出售

交割方式

现房

素

区域繁华程度

一般

道路通达度

临主干道

交通便利度

多路公交

公共设施完备度

较完备

校完备

较完备

校完备

基础设施完备度

完备

环境质量优劣度

较好

素

小区环境

一般

小区配套

一般

学区情况

一般

层次

户型

三室二厅

朝向

南北向

结构形式

框架

房屋配套设施

完备

建筑年代

2015

装修情况

中等

比较因素系数表

项目

比滿紊

估价对象

西城派

金隅珑熙汇

美泉悦府

交易时间

100

102

交易情况

100

区域因素

中心职能总数

100

基础设施状况

100

公交流量

100

人流量

100

商业繁华程度

100

区域交通管制

100

个别因素

附近公交情况

100

临街宽度

100

房屋形状

100

停车状况

100

比准价格表

房地产价格

（元/in2）

12150

12010

13100

交易时间

100/100

100/102

100/99

交易情况

100/100

区域因素

中心职能总数

100/100

基础设施状况

100/96

公交流量

100/100

人流量

100/100

商业繁华程度

100/100

区域交通管制

100/100

个别因素

附近公交情况

100/100

临街宽度

100/98

房屋形状

100/98

停车状况

100/100

比准价格

根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：

（++）/3=元/nV

（二）收益法测算过程

1.持有期

根据估价对象《土地房屋权证》记载，估价对象土地使用期限是2013年1月I日起至2083年I月1日止，价值时点土地使用期限剩余65年估价对象建筑物建成于2015年（元/nV）钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年（元/mJ价值时点建筑物剩余经济寿命为57年（元/mJ

2.有效毛收入

按出租型求取有效毛收入（元/nf）

（I）市场租金水平

①市场租金可比实例

估价人员通过资料收集，选择了与估价对象区位相当的以下三个可比实例。

可比实例情况说明表

项目名称

可比实例A

可比实例B

可比实例C

武侯区外双楠晋阳路

423号龙湖金楠时光

黃侯区外双楠鹭岛路

33号鹭岛国际四期

黃侯区外双楠晋西路一街66号龙湖金楠天街

租金单价

77元（nf

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