农用地估价规.docx

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农用地估价规

ICS07.040

A76

中华人民共和国国家标准

GB/T28406-2012

农用地估价规程

2012-06-29发布2012-10-01实施

中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局

中国国家标准化管理委员会

前言

引言

1范围

2规范性引用文件

3术语和定义

4总则

4.1农用地估价基本原则

4.2农用地价格影响因素

4.3农用地估价成果

5农用地估价方法

5.1收益还原法

5.2市场比较法

5.3成本逼近法

5.4剩余法

5.5评分估价法

6农用地宗地估价

6.1估价程序

6.2明确估价基本事项

6.3拟订估价作业计划

6.4估价资料收集与整理

6.5实地查勘待估农用地

6.6选定估价方法，试算宗地价格

6.7确定估价结果

6.8撰写估价报告

6.9估价报告提交、备案及估价资料分类归档

7不同利用类型的农用地宗地估价

7.1耕地地价的评估

7.2园地地价的评估

7.3林地地价的评估

7.4草地地价的评估

7.5未利用地价格的评估

8不同估价目的的农用地估价

8.1承包农用地价格评估

8.2转包农用地价格评估

8.3农用地租金评估

8.4荒地拍卖底价评估

8.5荒地抵押价格评估

9农用地基准地价评估

9.1评估对象

9.2技术路线

9.3工作程序

9.4准备工作

9.5农用地基准地价内涵界定

9.6样点地价平均法

9.7定级指数模型法

9.8基准地块评估法

9.9基准地价的确定

9.10基准地价修正系数表的编制

9.11成果整理

9.12农用地基准地价更新

9.13成果验收

附录A（规范性附录）农用地价格影响因素表

附录B（规范性附录）农用地估价工作附表

附录C（规范性附录）农用地估价报告规范格式

参考文献

前言

本标准按照GB/T1.1-2009给出的规则起草。

本标准由中华人民共和国国土资源部提出。

本标准由全国国土资源标准化技术委员会（SAC/TC93）归口。

本标准起草单位：

国土资源部土地利用管理司、北京国土联房地产评估中心有限公司、中国农业大学、北京大学、中国人民大学、中国土地勘测规划院、国土资源部土地整治中心。

本标准主要起草人：

胡存智、张显胜、朱道林、冯长春、王军、吴海洋、周建春、关文荣、郝文聚、刘彦、杨丽平、吕萍。

引言

为全面掌握我国农用地资产状况，科学管理和合理有效地利用农用地，规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证农用地估价结果客观、公正、科学、合理，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规，结合我国国情，制定本标准。

农用地估价规程

1范围

本标准规定了我国农用地估价工作的总则、估价方法、宗地估价方法以及基准地价评估方法。

本标准适用于县级行政区内现有农用地和宜农未利用地。

2规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T19231-2003土地基本术语

GB/T21010-2007土地利用现状分类

GB/T28405农用地定级规程

GB/T28407农用地质量分等规程

3术语和定义

GBT19231-2003、GB/T21010-2001、GB/T28405、GB/T28407界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

3.1

农用地

直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

3.2

后备土地资源

目前尚未利用的各种荒芜、贫瘠和废弃、闲置，经过改造、加工、复垦、建设后可以利用为农用地的土地。

3.3

均质地域

农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。

3.4

农用地宗地

权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。

3.5

基准地块

是在农用地均质地域内设定的，其自然、社会经济等条件在该地域内具有代表性，使用状况相对稳定的地块，具有代表性、中庸性和稳定性。

3.6

农用地价格

在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。

3.7

农用地宗地价格

具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。

3.8

农用地基准地价

县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

4总则

4.1农用地估价基本原则

4.1.1预期收益原则

农用地估价以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

4.1.2替代原则

农用地评估以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。

4.1.3报酬递增递减原则

在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降，这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中充分依据这一原则。

4.1.4贡献原则

农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投入要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平。

4.1.5合理有效利用原则

在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式需要能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。

判断和确定农用地合理有效利用方式要考虑：

a）持续的使用：

根据农用地所处的区域环境和自身条件，所确定的农用地利用方式是可持续的；

b）有效的使用：

在确定的利用方式下，农用地所产生的经济效益是最佳的；

c）合法的使用：

合理有效的农用地利用方式，符合现行的法规、政策、规划等规定。

4.1.6变动原则

农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。

估价人员要把握价格影响因素及价格变动规律，准确地评估价格。

4.1.7供需原则

农用地估价以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。

4.1.8估价时点原则

农用地估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，农用地估价的结果具有时间相关性和时效性。

4.2农用地价格影响因素

影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。

本标准确定农用地价格的指导性影响因素体系如下：

a）自然因素，是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括≥10℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、有效土层厚度、土壤障碍层深度、土壤有机质含量、土壤盐渍化程度、地下水埋深、田块大小、地块形状等。

b）社会经济因素，是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标（人均耕地、人均农用地）、农民人均收入水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农田基本设施状况、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达度等。

c）特殊因素，是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件、环境污染状况等。

具体因素指标见附录A。

4.3农用地估价成果

4.3.1农用地宗地估价成果

宗地估价结果报告；宗地估价技术报告；宗地估价附件。

4.3.2农用地基准地价评估成果

农用地基准地价评估成果内容包括：

a）文字报告：

主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等；

b）基准地价图：

主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图、基准地块图等；

c）表格：

主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表；

d）有关计算机软件和管理信息数据库。

5农用地估价方法

5.1收益还原法

将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。

5.1.1适用范围

收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。

采用收益还原法进行宗地价格评估时，以宗地为单位进行评估，即考虑农用地收益是由宗地总面积产生的，不可只考虑农用地收益面积。

采用收益还原法评估农用地价格，所计算的年纯收益与其权利状况相对应。

5.1.2评估程序

收益还原法评估程序如下：

a）搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；

b）测算年总收益；

c）测算年总费用；

d）计算年纯收益；

e）确定土地还原率；

f）选用适当的公式计算农用地价格。

5.1.3年总收益的分析计算

年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。

确定年总收益时可根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。

分析方法如下：

a）待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。

农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。

收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。

b）待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。

租金收入及保证金或押金的利息收入，是指农用地又其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。

客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市场租金水平进行分析计算；保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。

5.1.4年总费用的分析计算

年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。

在确定年总费用时根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。

分析方法如下：

a）待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。

农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所支付的直接及间接费用，包括种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。

对于投入所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。

b）待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。

它主要指在进行土地租赁过程中所支付的年平均客观总费用。

5.1.5求取年纯收益

土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。

对于投入所形成的固定资产，需要扣除其所产生的纯收益。

如果所求取的年纯收益为负值，可根据实际生产经营状况考虑农用地的客观收益。

5.1.6土地还原率的确定

土地还原率可按下列方法确定：

a）租金比方法：

即选择与评估对象处于同一地区或邻近地区，相同用途的三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率。

b）安全利率加风险调整值法：

即土地还原率=安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值可根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。

c）投资风险与投资收益率综合排序插入法：

将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险在估价实践中可根据当地农用地市场情况，选择适当的方法，确定土地还原率。

5.1.7计算收益价格

5.1.7.1计算收益价格的基本公式见式

（1）

P=a/r…………

（1）

式中：

P——土地价格；

a——土地年纯收益

r——土地还原率

5.1.7.2有限年期的待估农用地价格可根据其使用年期进行年期修正。

当土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变且大于0，土地使用年期为n的公式见式

（2）

P=a/r[1-1/（1+r）^n]…………

（2）

式中：

P、a、r含义同式

（1）；

n——土地使用年期。

5.1.7.3土地纯收益每年有变化的，可按其变化规律采用相应的公式进行计算。

5.2市场比较法

是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已经发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。

5.2.1适用范围

市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。

市场比较法除可直接用于评估农用地的价格外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。

5.2.2估价步骤

市场比较法步骤如下：

a）收集和选择比较交易实例；

b）建立价格可比基础；

c）进行交易情况修正；

d）进行交易期日修正；

e）进行影响因素修正；

f）进行年期修正；

g）计算比准价格。

5.2.3收集与选择比较交易实例

5.2.3.1

比较交易实例收集与选择

比较交易实例收集与选择要求如下：

a）首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于邻近地区或类似地区的实例；

b）用途相同；

c）价格类型相同或可比；

d）成交日期与估价期日接近，不宜超过三年；

e）为正常交易案例或调整为正常交易的案例；

f）至少选择三个可比较实例。

5.2.3.2交易实例搜集与调查内容

交易实例收集与调查内容如下：

a）交易双方的情况及交易目的；

b）交易实例的状况，包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等；

c）成交价格；

d）付款方式；

e）成交日期

5.2.4建立价格可比基础

选取比较实例后，还需要对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和地价内涵，主要包括以下内容：

a）统一地价内涵；

b）统一付款方式，统一为在成交日期时一次总付清的付款方式；

c）统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；

d）统一币种和货币单位。

不同币种之间的换算，按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

5.2.5交易情况修正

5.2.5.1非正常交易情况的判断

交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。

引起特殊交易行为因素一般有以下几种：

a）有利害关系者之间的交易；

b）急买急卖的交易；

c）受债权债务关系影响的交易；

d）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交你易；

e）相邻地块的合并交易；

f）特殊方式的交易；

g）交易税费非正常负担的交易；

h）有纠纷的交易。

5.2.5.2交易情况修正

在选择交易实例时，如果交易实例存在上述特殊交易情况，则尽量避免选择，不得已必须采用时就需要进行交易情况修正。

修正方法如下：

a）交易情况分析

测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。

测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正系数。

也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。

对交易税费非正常负担的修正，将成交价格调整为依照国家及当地有关规定，交易双方负担各自应负担的税费额确定修正系数。

b）计算情况修正系数

计算公式见式（3）：

Kc=Icp/Icb....................................（3）

式中：

Kc-----------------------------情况修正系数

Icp-----------------------------待估农用地情况指数

Icb-----------------------------交易实例农用地情况指数。

5.2.6期日修正

将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格。

具体可采用以下方法：

a）利用本地区农用地价格指数计算修正系数，计算公式见式（4）：

Kt=Ip/Ib....................................（4）

式中：

Kt--------------------期日修正系数

Ip--------------------估价期日的地价指数

Ib--------------------交易日期的地价指数。

b）利用类似农用地价格变动率确定期日修正系数（Kt）；

c）在无农用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验进行判断，确定期日修正系数（Kt）；

d）通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互关系模型求取期日修正系数（Kt）。

5.2.7影响因素修正

5.2.7.1确定修正因素

根据农用地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定影响因素修正体系，并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。

影响因素根据4.2中“农用地价格影响因素”和估价对象与比较实例的具体条件确定。

影响因素状况描述需要具体、明确，并尽量采用量化指标，避免采用“好”、“较好”、“一般”等形容词。

5.2.7.2自然因素修正系数

自然因素修正系数计算公式见式（5）：

...................................................（4）

式中：

Kn------------------自然因素的修正系数；

Ioi-----------------待估农用地i因素的指数；

Ibi-----------------交易实例i因素的指数；

n----------------影响因素个数。

5.2.7.3社会经济因素修正系数

社会经济因素修正系数计算公式见式（6）：

式中：

Ke---------------社会经济因素的修正系数；

Ioi、Ibi、n同式（5）。

5.2.7.4特殊因素修正系数

特殊因素修正系数计算公式见式（7）：

式中：

Ks-----------特殊因素的修正系数；

Ioi、Ibi、n同式（5）。

5.2.8土地使用年期修正

土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。

年期修正系数按式（8）计算：

Ky=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]--------------------------------（8）

式中：

Ky----------------------将比较实例年期修正到待估农用地使用年期的年期修正系数；

r--------------------土地还原率；

m----------------待估农用地的使用年期；

n-----------------比较实例的使用年期。

5.2.9确定待估农用地价格

比准价格的技术公式见式（9）：

P=Pb×Kc×Kt×Kn×Ke×Ks×Ky--------------------------------------------（9）

式中：

P--------比准价格；

Pb---------------交易实例价格；

Kc、Kt、Kn、Ke、Ks、Ky含义同上。

所选取的若干个交易实例价格价格上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算待估农用地价格：

a）简单算术平均法；

b）加权算术平均法；

c）中为数法；

d）众数法。

5.3成本逼近法

5.3.1内涵

以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。

基本公式见式（10）：

P=Ea+Ed+T+R1×+R2+R3----------------------------（10）

式中：

P----------------------------农用地价格；

Ea----------------------------土地取得费

Ed----------------------------农用地开发费；

T-----------------------------税费

R1----------------------------利息

R2----------------------------利润

R3----------------------------农用地增值收益。

5.3.2适用范围

成本逼近法适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估。

5.3.3估价步骤

成本逼近法估价步骤如下：

a）判断评估对象是否适用成本逼近法；

b）搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及待估农用地增值收益等资料；

c）通过直接或间接方式求取估价对象的土地取得费、农用地开发费及相关的税费、利息、利润；

d）确定农用地增值收益；

e）按成本逼近法公式求取待估农用地的价格；

f）确定已开发土地的修正因素，并进行修正；

g）确定待估农用地的最终地价。

5.3.4确定土地取得费

农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田客观发生的费用。

5.3.5确定农用地开发费

农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如农田平整、处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。

根据农业生产的要求，农用地的开发程度主要包括以下几方面：

a）道路：

分通田间人行路、机耕路等情况；

b）灌溉：

分上游有蓄水设施的自然灌溉、地下水灌溉、喷灌灌溉、滴灌灌溉等；

c）排水：

分析能否顺畅地自然排水、有无排水沟渠等；

d）通电：

考察田间耕作能否方便地使用电力；

e）土地平整：

平整度应能满足农业生产的基本要求，有至少20cm的疏松土壤的耕作层。

在具体分析农用地的开发程度时，则可区分田块内外的情况，并根据各种农田基本设施的投资主体与评估对象的产权主体的权属利益关系确定评估设定的土地开发程度，并合理确定开发费用。

5.3.6确定各项税费

主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和取得标准按国家和当地的有关规定确定。

5.3.7确定农用地开发利息

土地的取得费用和开发费用均可根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率确定，土地开发期为1年以内的利息率按单利计算，开发期超过1年以上的利息率按复利计算。

计息期间以农用地开发周期为基础，考虑各项投资的投入特点确定。

农用地开发周期根据农用地开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。

5.3.8确定农用地开发利润

利润是对农用地开发投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。

利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型（行业特点）和开发周期等方面确定。

5.3.9确定农用地增值收益

农用地增值收益是指待估农用地因追加投资进行农用地开发整理，使农用地生产能力得到提高，而引起的农用地价格的增值。

农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型（行业特点）等方面确定。

5.3.10计算农用地价格