龙湖地产景观设计剖析.docx
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龙湖地产景观设计剖析
一、前言
龙湖地产从一个豪不起眼的重庆本土企业到一个广受业界好评的全国知名地产品牌，龙湖有着许多的独到之处。
经过10多年的探索与总结，景观已成为龙湖重要的卖点，甚至已成为它的核心竞争力之一。
可以说在众多的开发商中，真正懂得景观的重要性并把它当一项事业在做的恐怕首先要数龙湖地产，事实证明龙湖的景观牌是正确的。
曾经听到一个商人这样对我说过：
“我到了龙湖的江与城就不想走了，环境实在是太舒服了。
”小区鸟语花香的优美环境几乎是所有龙湖业主的共同感受。
在地产市场激烈竞争的今天，我们要在竞争中寻求发展，就必须更好的规范管理制度、严格控制成本目标、不断推陈出新、给客户性价比最高的产品，学习各公司的操作模式、去其糟粕、取其精华，将有助于我们更好的发展。
下文中我们将从景观设计施工的全过程对龙湖进行剖析，不尽之处望批评指正。
二、龙湖地产企业背景综述及企业文化
1.企业背景综述
龙湖创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。
龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工3000多人。
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
从2004年起，通过在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，龙湖已经进入异地扩张的新发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。
在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。
2007-2008年，龙湖地产销售连续两年超过100亿元人民币。
1998-2006年，龙湖开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。
2008年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。
2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。
2003、2005和2006年度，龙湖三次荣获“全国住宅用户满意度综合测评”第一名。
2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。
2008年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。
龙湖集团入选国家税务总局评选的“中国企业集团纳税五百强”，并被国务院发展研究中心等权威机构授予“中国房地产公司品牌价值TOP10”及“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”称号。
配合公司的快速成长，龙湖通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，充实管理团队。
从2004年起，龙湖在全国范围内启动了“仕官生”招聘及发展计划，从国内最优秀的高校挑选和储备未来发展需要的中高层管理人才。
龙湖致力于成为最值得尊重和信赖的专业地产公司，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。
2.龙湖开发部分开发项目表
3.企业文化
●龙湖使命：
为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。
在此过程中，成为卓越的企业并为员工创造机会。
●核心价值观：
追求卓越 人文精神 研究精神 信任/共赢 企业家精神
●经营管理原则：
长期利益原则
员工成长原则
科学决策原则
简单直接原则
客户至上原则
同路人原则
改进创新原则
先外后内原则
团队原则
精英原则
三、业界眼中的龙湖地产
●摩根士丹利的常务董事Kenny Tse：
第一，是龙湖多样化的高品质产品，并为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系；
第二，是龙湖在重庆市场的领导地位，龙湖对重庆市场有着非常深入的了解，这也就决定了他们能够赢得很高的市场占有率；
第三，是龙湖精细的集团管理机制，拥有一批专业化的管理队伍；
第四，是龙湖地产赢得了重庆市政府的支持，当然，这种支持也是这家企业为重庆所作的贡献分不开的。
●香港置地亚太区首席代表郭建豪
龙湖地产是一个在中国房产界中少见的优秀企业，以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足长远而非追求短期效益；团队踏实专业，对客户和合作伙伴至为重视，因此在重庆更拥有很高的品牌美誉度、号召力和一大批优质的高端客户。
●万科集团董事长王石
"龙湖是一个可怕的企业。
"王石对龙湖也有着很高的评价，称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入，在重庆发展10年，始终保持着领先品牌的地位，和精益求精的态度是分不开的，购房人和业界朋友不妨去重庆看看龙湖地产做的项目，肯定会对龙湖的产品信心大增的。
●著名城市经营与发展战略专家王志纲
龙湖地产也许不是中国最大的地产企业，但肯定是最好的企业。
●著名建筑美学专家王受之教授
水晶郦城放在全世界的任何一个城市，都会是当地的座标
四、龙湖景观阶段性成果管理体系
序号
阶段
阶段
成果名称
成果定义
完成
时间
承办
岗位
审批流程
批准人
审批完成通知人
概念
设计
阶段
《项目概念设计任务书及概念阶段研发敏感点分析》
1、根据以下内容形成《项目概念设计任务书》
《项目投资分析模型（土地版）》
项目预案
公司战略意图
2、研发部对项目概念设计阶段的市场敏感点、成本敏感点、实施难度敏感点、美誉度敏感点进行分析
3、根据《项目概念设计任务书》，通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作，确定概念设计合同（转入合同管理程序），并形成《项目建筑深度和进度管理表（概念版）》
概念设计合同签订前
区域公司研发专员
研发部经理
设计总监
研发副总
区域公司
总经理
各审核人、承办人
集团：
正副董事长
阶段性成果管理主管
区域公司：
项目负责人
计划发展副总/发展部经理
工程副总/工程总监/工程部经理设计总监/研发总监/研发部经理设计总监/研发副总/研发部经理
造价采购部经理
营销总监/营销部经理
概念
设计
阶段
《项目概念设计成果》
项目概念设计完成后，提交以下设计成果
概念设计汇报会议纪要
图纸（只交总图，其他图纸可只链接文件地址）体现概念设计意图的相关资料（模型相片、渲染图、设计说明）链接同步提交的《项目投资分析模型（概念版）》
概念设计完成后10日内
区域公司
研发专员
研发部经理/设计总监/研发副总
区域公司
总经理
各审核人、承办人
集团：
正副董事长
阶段性成果管理主管
区域公司：
项目负责人
计划发展副总/发展部经理工程副总/工程总监/工程部经理
造价采购部经理
营销总监/营销部经理
方案设计阶段
《项目景观设计任务书及概念阶段研发敏感点分析》
1、根据以下内容形成《项目景观设计任务书》
《项目投资分析模型（概念版）》中景观部分
《项目概念设计成果》中景观部分
方案设计阶段确定的总图
公司战略意图
研发部和营销部共同完成的《XX项目专项市场调研报告（方案版）》
2、项目景观研发敏感点分析
3、通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作，确定景观概念设计合同（转入合同管理程序），并形成《项目景观设计深度和进度管理表（概念版）》
景观概念设计合同签订前
区域公司研发专员
研发部经理/设计总监/研发副总
区域总经理
各审核人、承办人
集团：
正副董事长
阶段性成果管理主管
区域公司：
项目负责人
工程副总/工程总监/工程部经理
造价采购部经理
营销总监/营销部经理
初步设计阶段
《景观方案设计成果》
景观方案设计完成后，提交以下设计成果，审批通过之后则进入初步设计阶段：
图纸部分（彩色总图、其他相关资料链接）
私家花园面积统计数据及图纸（方案版）
景观成本测算及技术经济分析报告（方案版）
景观方案设计完成后15个工作日
区域公司研发专员
研发部经理/设计总监/研发副总
区域总经理
各审核人、承办人
集团：
正副董事长
阶段性成果管理主管
区域公司：
项目负责人
计划发展副总/发展部经理
工程副总/工程总监/工程部经理
造价采购部经理
营销总监/营销部经理
计财部经理/财务总监
施工图设计阶段
《景观施工图设计任务书》
1、根据以下内容形成《景观施工图设计任务书》
研发部和营销部共同完成的《XX项目专项市场调研报告》营销部完成的阶段性市场调查报告
公司战略意图
《项目技术经济分析报告（初设版）》
2、通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作，确定景观施工合同的签订（转入合同管理程序），并形成《景观设计深度和进度管理表（施工图设计版）》
景观施工图合同签订前
区域公司研发专员
研发部经理/设计总监/研发副总
区域总经理
各审核人、承办人
集团：
阶段性成果管理主管
区域公司：
项目负责人
计划发展副总/发展部经理
工程副总/工程总监/工程部经理
造价采购部经理
营销总监/营销部经理
计财部经理/财务总监
施工准备阶段
《施工单位、监理单位筛选和评估报告》
根据以下内容形成《施工单位、监理单位筛选和评估报告》：
《公司对施工单位、监理单位调研筛选及答辩、初选入库、评估分级、入围及答辩、招标、中标、管理、中间反馈、中间结果入库和级别调整、合同版本修订的工作流程》，从调研到中标的全部工作内容《施工单位、监理单位的调研考察报告》《施工单位、监理单位对我司确定的工作内容及标准的承诺书》造价采购部提供的《招投标及计价方案》《施工单位、监理单位管理团队的答辩结果》
项目招标文件发出前
区域公司工程经理
工程副总/工程总监/工程部经理
区域公司总经理
各审核人、承办人
集团：
阶段性成果管理主管
区域公司：
项目负责人
造价采购部经理
项目后续阶段
《项目总结》
项目工程管理总结（工程部）、项目成本计划控制总结（财务部）、项目造价管理工作总结（造价部）、项目营销工作总结（营销部）、项目研发工作总结（研发部）、商营、物业
项目交房后30天
各部门经理
项目负责人
区域总经理
各审核人、承办人
集团：
正副董事长
阶段性成果管理主管
五、龙湖景观设计施工全过程剖析
●项目选择
本次调研选择以龙湖郦江、龙湖紫都城项目为例进行剖析。
选择以上项目的出发点在于龙湖郦江紧邻我司弹子石国际社区项目，现花园洋房部分已交房，高层部分在建，部分景观实景效果已呈现，深入分析竞争项目有助于我司项目的开发。
龙湖紫都城项目现已比较成熟，且有沃尔玛超市等配套，本次着重分析其社区商业景观的设计。
●龙湖郦江项目分析
1.龙湖郦江项目信息
1.1开发商:
重庆龙湖宜恒地产发展有限公司
1.2景观设计单位：
EKISTICSTownPlanningInc（EKISTICS设计公司是加拿大最重要的设计公司之一，擅长低密度园区的规划设计，在中国为多个项目提供设计服务：
北京温哥华森林、怀柔新城、上海枫泾新镇、南京仑山湖、武汉金银湖高尔夫、万科深圳、华侨城、南京佛手湖、重庆海棠晓月•蓝滨城、龙湖蓝湖郡、龙湖翠微清波、成都龙湖·三千里）
1.3施工图设计单位:
重庆纬图景观设计有限公司
1.4产品口号：
把南滨还给生活
1.5物业管理公司:
龙湖物业管理分公司
1.6整合推广单位:
HBB高戈广告
1.7交通状况：
龙湖郦江位于南岸区南滨路，介于大佛寺大桥和朝天门大桥之间，距离朝天门大桥仅需要1分钟，距离长江大桥仅需要10分钟，15分钟就可到达解放碑和江北，未来交通比较便利。
（现状：
只有两路公交车可以到达，道路未修通须原路返回。
实有不便。
）
1.8物业安保:
保安24小时巡逻、红外监控
1.9智能化设施:
电脑监控、背景音乐、门禁系统
1.10供水系统:
市政供水、二次加压供水
1.11楼层状况：
花园洋房（6+1层）、高层住宅（30层）
1.12停车位:
洋房配比1：
1，高层配比1：
0.6
1.13开盘时间2008-12 ；入住时间2009-08 。
2.规划设计分析
2.1项目总平面图及技术经济指标
占地面积:
123334平方米
建筑占地面积：
330000平方米
总建筑面积:
410000平方米
总户数:
2598户
绿化率
31%
地面容积率：
3.0（花园洋房1.0）
2.2规划分区分析
龙湖郦江规划分区分析表
编号
物业类型
规划要点
1
花园洋房
位于地块核心地带，噪音、污染等不利因素被周边建筑遮挡，并以水系与高层区域分隔。
2
全江景楼王
位于次核心地带，临水且处于较大面积的绿地中，观江视野开阔，三面均有高层遮挡。
3
江景板楼
背靠我司中央公园，但与公园有约30米的高差，10楼以下采光有影响。
4
好望岭滨江高层住宅
旁边为正在修建的腾滨路，宽24米，紧邻我司别墅用地，且该处有一规划加油站。
龙湖规划时我司项目规划还没出来，龙湖以为我司会在此处出现高层住宅，因此低价出售了该高层住宅。
5
高层townhouse
小户跃层
此处紧邻高速大佛寺大桥，噪音污染等都较大。
目前小户跃层在重庆销售情况较好，多是年轻人比较喜欢，缺乏理性，冲动购买的情况较多。
6
水岸商业大街
沿街的商业与我司商业联通，也会形成商业竞争。
因此我司项目沿街商业的设计非常重要。
结论：
从以上分析能充分体现龙湖在规划前期对地块优劣势、市场需求情况、业主心理、景观要点布局等因素做了深入的分析，规避不利环境，把最优势的资源留给最大价值的客户，也最大程度上保证了产品的品质。
2.3景观空间类型分析
景观的设计上周边均以绿带隔离和围合，水景与集中绿地集中在较高档次物业类型区域。
为避免人的随意穿行，主要道路集中在景观轴线上，便捷的连接各区域。
车行系统全部处理在外围，保证中部大面积的区域无车辆通行，且全部采用集中地下车库的形式，最大程度上实现了人车分流，提升了小区品质。
2.4车行及人行系统分析
2.5地块水系分析
整个水系统可以分为起－展－终三个部分：
1）起：
水体起始于主景观轴线的终点处，既是视线的终点，也是水体的起点，与主入口遥相呼应。
2）展：
做为水景的主要部分，水体从起始位置开展为较开阔的水面，从东北向高处逐渐跌落至西南向。
3）终：
水体终止于主入口处的样板房四周。
3.成本分析及经济技术指标分析
3.1龙湖郦江花园洋房景观工程成本汇总表
工程名称：
龙湖·弹子石一期花园洋房景观工程
序号
分部工程名称
清单
金额（元）
暂估变更金额
（元）
甲供材料
金额（元）
合同金额（元）
面积
（㎡）
单方
造价（元）
备注
1
软景工程
3,379,817
300,000
1,630,000
2,049,817
（45%）
21,000
（78%）
175
2
硬景工程
1,629,659
100,000
0
1,729,659
（38%）
5,843
（22%）
296
其中汀步面积873m2
3
围墙工程（暂估）
183,000
0
0
183,000
（4%）
183
1,000
4
景观水电工程
700,061
0
100,000
600,062
（13%）
26,843
26
水电安装单项工程原目标成本控制值23元/m2，本次花园洋房部分已经超成本，将在高层部分平衡。
请灯具选型严格控制成本。
5
合计
5,892,538
400,000
1,730,000
4,562,538
（100%）
26,843
（100%）
219.52
合同签订暂估总金额455万元整
数据分析
1
根据以上表格数据，龙湖郦江花园洋房景观工程总造价为5,892,538元，景观面积为26,843平方米，单方造价为219.52元/㎡
2
龙湖景观给我们的直观感受是主要以植物造景为主。
从花园洋房景观面积比列来看，软景占78%，硬景占22%，充分应证了这一点。
且从该表明显看出，软景的造价比硬景低接近一倍，减少硬景比例不仅能打造更宜人的景观效果，也能更好的控制成本。
3
龙湖成本控制中对每个单项都有明确的目标，例如水电安装目标成本23元/m2，实际达到了26元/m2。
一旦超出成本，造价合同部会给出提醒，设计师根据成本降低灯具选型的标准。
保证工程每一项成本费用不超标。
4
软景的变更金额高于硬景3倍，充分说明了龙湖对软景的重视，由于植物造景的随意性比较大，为植物的必要调整留足了空间。
5
龙湖植物甲供的比例很高，郦江花园洋房景观乔木几乎全部甲供，部分灌木也甲供，施工单位只供少量小乔木和部分灌木。
水电方面灯具和配电箱采取甲供。
龙湖通过品牌吸引使施工单位接受较低的单价。
龙湖规定如邀请投标的施工单位不积极回应，5年内都没有机会做龙湖的项目。
3.2景观面积分析指标
业态
项目名称
分期
组团
软
硬
景
比
例
地块技术指标
景观规模相对比例指标（％）
容积率
覆盖率
道路率
绿地率
绿化率
硬景率
软
景
率
水体率
游泳池率
运动场率
别墅
蓝湖郡
一期
二组团
15：
1
0.52
0.27
0.09
0.64
0.64
0.06
0.89
0.05
0.00
0.00
别墅
蓝湖郡
一期
三组团
13：
1
0.70
0.29
0.08
0.63
0.66
0.07
0.91
0.02
0.00
0.00
别墅
蓝湖郡
一期
四组团
15：
1
0.73
0.30
0.10
0.60
0.60
0.06
0.94
0.00
0.00
0.00
别墅
香樟林
总体
32：
1
0.48
0.23
0.12
0.65
0.68
0.03
0.96
0.01
0.00
0.00
公园
蓝湖郡
一期
体育公园
3：
1
0.32
0.20
0.05
0.75
0.75
0.26
0.60
0.01
0.04
0.09
公园
水晶郦城
一期
动步公园
5：
1
0.15
0.05
0.21
0.74
0.74
0.14
0.72
0.06
0.00
0.08
高层
水晶郦城
一期
一组团
3：
1
2.79
0.27
0.10
0.63
0.79
0.22
0.72
0.04
0.02
0.00
高层
水晶郦城
一期
二组团
7：
1
2.79
0.27
0.09
0.63
0.90
0.12
0.84
0.02
0.03
0.00
高层
水晶郦城
二期
三组团
5：
1
2.72
0.37
0.12
0.51
0.69
0.15
0.79
0.05
0.02
0.00
高层
水晶郦城
二期
四组团
7：
1
2.48
0.31
0.09
0.60
0.76
0.12
0.84
0.02
0.02
0.00
高层
水晶郦城
二期
五组团
6：
1
2.59
0.36
0.08
0.56
0.72
0.14
0.81
0.04
0.01
0.00
高层
枫香庭
一期
住区
6：
1
6.82
0.38
0.06
0.56
0.72
0.12
0.75
0.09
0.02
0.02
小高层
西苑
一期
A组团
3：
1
1.63
0.28
0.13
0.60
0.64
0.23
0.71
0.01
0.01
0.04
小高层
西苑
一期
B组团
9：
1
2.34
0.50
0.04
0.46
0.78
0.10
0.89
0.01
0.00
0.00
商业
枫香庭
一期
商区
0
3.94
0.90
0.00
0.10
0.49
1.00
0.00
0.00
0.00
0.00
数据分析：
不同物业类型的容积率及软硬景比例
1
别墅项目
容积率0.5—0.7，软景90%，硬景10%
2
高层项目
容积率2.5—6.8，软景80%—85%，硬景15%—20%
3
小高层项目
容积率1.6—2.4，软景80%，硬景20%
4
公园
容积率0.15—0.32，软景60%—70%，硬景15%—25%，运动场地比率9%
3.3龙湖郦江花园洋房景观经济技术分析表
弹子石一期花园洋房景观合同成本经济与技术指标分析表081022
目标成本单价
391.00元/m2
项目名称
弹子石.一期
项目总占地面积
36425
建筑占地面积
9140
景观总面积
26575
项目类型
花园洋房
项目容积率
1.33
其中:
软景面积
21605
其中:
硬景面积
4970
项目建筑面积
48362
项目可售面积
48362
软景占景观面积比例
0.81
硬景占景观面积比例
0.19
费项代码
费项名称
金额
景观总面积
26575
工程施工时间
0810-0903
硬景软景水电合计单方造价
248.54元/m2
含挡墙和市政环境费用环境绿化工程费
9648046
按景观面积总单方造价
363
按建筑面积单方造价
199
可售面积单方造价
199
其中:
环境绿化工程费
8268046
不含挡墙环境绿化工程单方造价
311
按建筑面积单方造价
171
可售面积单方造价
171
其中:
挡墙工程费用
1380000
挡墙工程费用按景观面积的单方造价
52
按建筑面积单方造价
29
可售面积单方造价
29
各分项
金额
计量单位
实物量
实物量单方造价
按景观总面积单方造价
可售面积单方造价
备注
01-06-01
硬景工程费
1729659.09
m2
4970.00
348
65.09
35.76
01-06-02
软景工程费
4175284.25
m2
21605.00
193.26
157.11
86.33
软景总价中包括了种植土
各分项
金额
计量单位
实物量
实物量单方造价
按景观总面积单方造价
可售面积单方造价
备注
01-06-03
环境水、电工程费
700061.82
m2
26575
26.34
升级会员 