木札岭原始生态旅游区论证报告 精品.docx
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木札岭原始生态旅游区论证报告
内容提要
木札岭风景区是河南省主要旅游区之一，具有世界地质公园、伏牛山国家级自然保护区、全国AAAA级景区等品牌，因多方同的因素，拟以6000万元出让经营权50年。
本评估论证的目的是：
评估木札岭的资源价值、判断其未来发展趋势尤其是客源市场走向，同时对收购方案作综合分析。
对木札岭景区现状的评估结果：
从资源角度看，木札岭景区的资源具有旅游价值，但在全国范围比较，其价值一般；从市场角度看，这样的资源状况在河南这个特定区域具有较好市场价值；从开发状况和经营条件看，景区现有条件已经基本适应河南省内旅游接待需要，但无能力支撑客源成倍增长的需要。
对项目发展前景的评估结果：
木札岭景区的定位是融原始生态与科研文化一体的独特景观；产品定位是中国中部独有的、具有吸引力的、生态与科研文化相结合的山地休闲旅游产品；。
2020年以后的旅游接待量在60万—100万人次之间。
对收购经营权方案的财务分析结果：
木札岭的收入来源基本上只有门票收入，其成本中需要调整人力成本和促销费用两个因素。
通过资产评估法、内含报酬率测算、投资回收期法三种方法测算了20个方案并选出最有价值的4个方案。
评估论证结论：
木札岭有较好的客源市场前景；收购经营权的经济效益在良到一般之间；有较高的现金流量；静态投资回收期在8—12年之间，动态投资回收期在10－14年之间。
第一部分项目的特性
一、项目的由来
㈠项目委托单位及其委托要求
1、委托单位
（河南五谷投资有限公司）（以下简称：
委托单位）是一家在多个领域进行投资、开发、经营的集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。
2、委托的项目
木札岭景区是河南主要旅游景区之一，为实施发展规划，拟出让景区经营权。
根据招商文件，景区提出的要约为：
以6000万元人民币出让木札岭风景区经营权50年。
3、委托的要求
为了投资决策的科学性，委托专业旅游咨询公司就本项目进行评估和可行性论证。
㈡受托单位的责任、工作程序
1、受托单位
河南万通旅游管理咨询有限公司（以下简称：
受托单位）是专业旅游咨询机构，受托承担本项目的评估论证。
2、受托单位的责任
受托单位应当按照“市场优先”、“客观中立”、“不拔高不贬低”的原则，对该项目作出独立的判断和有客观依据的结论。
3、工作程序
通过现场踏勘、与相关人士座谈、查阅公开资料和财务数据、发调查表等方式广泛收集资料；进行分析研究，独立得出结论，然后撰写评估报告；委托单位聘请专家对评估报告进行评审。
二、本项目的特殊性
㈠旅游景区的特殊性
旅游景区不同于其他行业，甚至与同属旅游行业的旅行社业、旅游酒店业、旅游运输业也有较大差异，其特殊性在于：
⑴门票收入是景区的最主要收入，而客源是带来门票收入的唯一途径。
景区的非门票收入（旅游商品、住宿、餐饮、娱乐等）也是完全依赖客源的。
旅游景区不同于生产企业，一个旅游景区开发完成以后，其产品可以被无限次的重复使用，除了新建、改建接待设施外，不需要继续大量投入，维护的成本也是有限的。
因而客源就成了唯一重要的收入来源。
⑵旅游景区的经营成本相对稳定，除了新增建设项目投资外，固定成本基本不随增量客源增加，变动成本随增量客源增加但主要是其中的人工费用和宣传促销费用增加。
因此，旅游景区有一个关系其生存的客源临界点，客源总量一旦越过了这个临界点，所增加的门票和非门票收入基本上可以都认为是纯收入。
⑶景区的促销力度直接关系客源的增长。
中国公民爆发式的旅游热潮并不是对任何景区一视同仁，而一定是优先选择知名度最高的、资源最珍贵、最稀缺的景区作为旅游目的地。
宣传促销得力可以使资源一般的景区炒得最热、客源最火，反之最珍贵最稀缺的资源也可能默默无闻。
⑷景区的门票定价方式不同于其他产品，考虑的无形因素（资源的等级、景区获得的品牌称号等）多于成本因素。
除了景区为了促销和在淡季给予折扣票价外，核定的门票价格只会上调而不会下调。
⑸越是成熟的景区有越多的“回头客”，他们或者作为陪同或者专门观赏某一个局部或者只是为了休闲而不再游览全程。
因而随着景区的成熟，门票收入不再是简单的票价与客源的乘积，而表现出边际收益递减的规律。
㈡木札岭景区项目的特殊性
木札岭是一个十分特殊的项目，其特殊性在于：
⑴木札岭的收入来源非常单一。
在旅游六大要素（吃、住、行、游、购、娱）中，木札岭几乎只有“游”（门票）这一项收入来源。
在成熟景区中占收入较大比重和最具增长潜力的非门票收入，也包括旅游商品开发、旅游住宿、旅游餐饮、娱乐项目、景区内交通（观光车、索道）等，木札岭景区在目前尚基本上无法独立开发，收购经营权后几乎全部依靠门票收入实现投资回报。
⑵目前的景区定位不利于木札岭景区的宣传促销。
目前景区主要定位于“原始生态旅游区”，宣传促销方面也主要打这张牌，以此来看，这样的定位对吸引客源都有相当的局限，在投资商购买木札岭经营权后，这一定位更是明显对木札岭景区的发展不利。
⑶现有的数据不能直接用于对木札岭的评估。
目前能用于评估的数据主要来自景区管理当局，其统计口径都是景区，缺乏参考的独立数据。
㈢旅游景区特殊性、木札岭项目特殊性决定的评估的特殊性
由于旅游景区的特殊性和木札岭项目的特殊性，决定了我们的评估具有以下特殊性：
⑴评估的主要任务是判断木札岭的发展趋势、发展前景、增长的方式、增长的程度、制约其增长的因素等。
⑵评估中更多的需要评估人员运用旅游专业知识，通过对行业状况的熟悉、对旅游客源市场的了解和景区发展规律的经验来作出判断。
⑶旅游业的广泛依托性、高度敏感性和关联性决定了任何一种方法都难以精确地预测未来很长时期的客源流量和流向，只能是把握其发展的总体趋势。
⑷下列不确定因素也增加了评估论证的复杂性：
只有景区出让经营权的要约而没有双方通过商业谈判得出确定的收购条件作为评估依据；缺乏投资商用于收购的资金构成、筹措方式、筹资成本、期望的投资回报率等资料。
综上，本次评估论证所需的数据大部分需要运用各种方法和经验，从整个木札岭景区现有资料的基础中推断出相关的数据。
评估论证的重点在于景区的发展前景尤其是客源市场走向。
因此，本报告的第二、第三两个部分是重点部分。
三、评估论证的法规和政策依据
㈠法律依据
（1）《风景名胜区管理暂行条例》；
（2）《旅行社管理暂行条例》；
（3）《河南省旅游管理条例》；
（4）《河南省人民政府关于加强旅游车辆管理的通知》；
（5）《中华人民共和国森林法》
（6）《中华人民共和国环境保护法》
（7）《中华人民共和国野生动物保护法》
（8）《中华人民共和国水法》
（9）《自然保护区管理条例》
（10）《森林防火管理条例》
（11）《林地管理条例》
㈡文件、资料依据
（1）《中国旅游业发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》
（2）《河南省旅游业“九五”计划和2010年远景目标纲要》
（3）《洛阳市关于发展旅游业意见》
（4）《洛阳市旅游业发展规划》
（5）《嵩县旅游总体规划》
（6）《河南龙池曼省级自然保护区总体设计说明书》
（7）其它有关资料。
四、评估论证依据的数据采集、认定及调整
本评估论证依据的数据来自木札岭景区提供的财务报表和统计报表
㈠财务数据
采集的资料包括：
⑴木札岭风景区《资产负债表》
⑵木札岭风景区《利润明细表》
由于上述资料是景区提供的，我们无法认定其真实性，只能分析其合理性。
我们认为：
以上报表中的成本收入项目基本符合景区经营的一般规律，但人力成本与实际需要相比偏高、促销费比行业惯例偏低。
㈡统计数据
采集的资料包括：
⑴提供的主要景点接待人数统计（开业至2010年）
对以上数据，再加上我们与河南省旅游局、郑州、洛阳、平顶山有关组团旅行社了解的情况核对，认为木札岭景区提供的游客接待数据基本真实。
第二部分木札岭现状评价
木札岭景区在河南省旅游产业中具有重要地位，是河南省主要旅游景区之一，也是河南省首家原始生态旅游区。
是国家AAAA级景区之一。
河南省的组团旅行社已经把木札岭一日游、二日游以及木札岭与白云山、尧山等景点组合作为常规线路推出，在河南省具有一定知名度。
一、旅游区自然概况
㈠地质地貌
木札岭原始生态旅游区山岭连绵，海拔1200—2153m，其中最高峰尧山海拔2153m，海拔高度高于1700m的山峰十一座。
地质构造主要由燕山期花岗岩组成，地层主要有前震旦纪结晶片岩、三迭纪千峰系砂页岩以及后侵入以花岗岩为主的火成岩。
㈡气候特征
木札岭原始生态旅游区地处暖温带向北亚热带过渡地段，山体以南地区为北亚热带，以北地区为暖温带，极端最高气温为43.6℃，极端最低气温为－19℃，年平均气温14℃。
七月份气温最高，一月份气温最低，属大陆性季风气候区，夏季为东风、东南风，冬季为西风、西北风。
最大风力为6～8级，一般多为2～3级。
㈢水文
木札岭原始生态旅游区属淮河流域汝河段，汝河发源于车村镇栗树街，境内长70公里，流域面积986平方公里。
旅游区谷深壁陡，溪流湍急，水道弯多，落差大，形成阶梯状多级瀑布。
山溪水流量随季节变化悬殊，汛期多雨流量大，冬春少雨流量小。
区内森林茂密，植被覆盖率高，因受季风环流、地形和森林植被的影响，降雨量多于平原，全年降雨春季占20.5％，夏季占50.8％，秋季占23.9％，冬季占4.8％，而且泉水较多，据测定水质良好，富含多种矿物质，对人体健康有益。
㈣土壤
旅游区土壤主要以棕壤和褐土为主，海拔1500米以上主要是棕壤，其下北坡为褐土类的砂石土；南坡则多为黄褐土。
山体凸出部位土层薄，多在20—40厘米之间。
缓坡低洼处，土层深厚，一般30―60厘米，质地多轻壤或中壤，层次发育较明显，PH值6.0，呈微酸性反应，土壤肥沃，有较厚的枯枝落叶和腐殖质层，无水土流失现象。
㈤生物资源
木札岭原始生态旅游区，林区总面积1427ha，其中原始次生林面积1017ha，总蓄积约11万m2。
其中核心区681ha，实验区域400ha。
由于区域内山体峻峭，森林茂密，植被覆盖率高，高山气候独特，动植物资源丰富，许多“孑遗植物”和珍禽异兽在这里繁衍生息，具有生物多样性的显著特点。
植物以华北区系植物为主，兼有西南华中植物种群。
有维管束植物1884种，计158科698属，主要有天然次生林、人工油松林、落叶松林及速生丰产示范林。
区内属国家二级珍贵树种有：
连香树、杜仲、水曲柳、领春木、银杏、水青树、秦岭冷杉、麦吊冷杉、榉树等。
药用植物主要有苍术、柴胡、百合、山药、桔梗、石豆、党参、黄精、菖蒲、蒲公英、地榆、猪苓、茯苓、棉芪、石荞麦。
珍稀真菌有石椿、草菇、猴头、鹿茸、羊肚子等。
区内陆栖脊椎动物共188种，分属28目、63科，其中属国家一级的有金钱豹、黑鹳、金雕等；属国家二级保护动物有大鲵、斑嘴鹈鹕、红鸟枭、长耳鸟、短耳鸟、豺、水懒、小灵猫、麝、青羊、红腹锦鸡、勺鸡等。
二、旅游资源及综合评价
（一）旅游资源的基本类型分析
木札岭原始生态旅游区按照中华人民共和国《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）国家标准，其旅游资源单体归属以下基本类型。
嵩县木札岭原始生态旅游区旅游资源单体名录及归属类别表格
A地文景观（18）
亚类
基本类型
单体名称
数量
AA综合自然旅游地
AAA山丘型旅游地
四盘山、木札岭官帽峰景区、木札岭元圣山
3
AAB谷地型旅游地
九龙河谷
1
AC地质地貌过程形迹
ACA凸峰
木札岭老君峰、木札岭玉皇顶、木札岭独秀峰
3
ACB独峰
官帽山*
1
ACC峰丛
木札岭三将军峰、木札岭双秀峰
2
ACE奇特与象形山石
木札岭石人、木札岭猴王峰、木札岭八戒峰、华夏第一马、木札岭狮王峰、木札岭灵龟问天
6
ACF岩壁与岩缝
木札岭攀岩壁
1
ACK堆石洞
木札岭一线天
1
B水域风光（5）
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